TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 26/09/25

à : M^e Thierry DOUËB ; Monsieur [C] [W] [D] ; Monsieur [P] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07782 – N° Portalis 352J-W-B7H-C26JE

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [W] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

Délibéré le 17 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/07782 – N° Portalis 352J-W-B7H-C26JE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 07/10/2022, l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE a consenti à [C] [W] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1311 euros et des charges provisionnelles de 100 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 06/09/2023 à étude, l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE a fait assigner [C] [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 7a, 7b, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990, 1224, 1728, 1729, 1741 du code civil, aux fins de voir :

— ordonner la résiliation du bail d’habitation pour troubles de jouissance, subsidiairement pour défaut de paiement du loyer ;

— ordonner l’expulsion de [C] [W] [D] et celle de tous les occupants de son chef, des lieux loués, et ce avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au double du loyer en cours, augmenté des charges, à compter d’août 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer la somme de 7170,40 euros au titre des arriérés de loyers, selon décompte arrêté à septembre 2023 inclus ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer la somme de 572,94 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire était enregistrée sous le numéro RG 23/07782.

L’affaire était appelée à l’audience du 30/01/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 29/04/2024.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE, représenté par son conseil, conteste la nullité de l’assignation, actualise sa dette à la somme de 18816 euros et maintient ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

[C] [W] [D], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières reprises oralement à l’audience, de voir :

— prononcer in limine litis la nullité de l’assignation ;

— prononcer la nullité de tous les actes de procédure subséquents à la délivrance de l’assignation ;

— condamner le bailleur à verser à madame [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision était mise en délibéré au 08/08/2024.

Par décision du 08/08/2024, la juge des contentieux de la protection a débouté [C] [W] [D] de sa demande de nullité, et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 09/10/2024 à 14h01 pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur la recevabilité de l’action de l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE en résiliation du bail pour défaut de paiement, compte tenu de l’absence de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat.

Le dossier faisait l’objet de deux renvois avant d’être de nouveau examiné à l’audience du 18/06/2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23/12/2024 à étude et le 06/01/2025 à personne physique, l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE a respectivement fait assigner [C] [W] [D] et [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 7 a), 7 b), 24 de la loi du 6 juillet 1989, 6 de la loi du 31 mai 1990, 1224, 1728, 1729, 1741 du code civil, aux fins de voir :

— ordonner la résiliation du bail d’habitation pour troubles de jouissance, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation locative et à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ;

— ordonner l’expulsion de [C] [W] [D] et celle de tous les occupants de son chef, des lieux loués, et ce avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au double du loyer en cours, augmenté des charges, à compter de mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer la somme de 32567,55 euros au titre des arriérés de loyers, selon décompte arrêté à février 2025 inclus ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] à payer la somme de 572,94 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner solidairement [C] [W] [D] et [P] [Y] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation du 23/12/2024 était dénoncée au représentant de l’Etat le 06/01/2025.

L’affaire était enregistrée en doublon sous les numéros RG 25/03486 et RG 25/0344. Ces deux dossiers étaient examinés à l’audience du 18/06/2025.

A l’audience du 18/06/2025, la juge des contentieux de la protection mettait dans le débat la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 23/07782, RG 25/03486 et RG 25/0344, le bien-fondé de la nouvelle demande au titre de l’assurance locative après la réouverture des débats et le caractère non régularisable de l’irrecevabilité tirée du défaut de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de ses actes introductifs d’instance.

[C] [W] [D] et [P] [Y] ne comparaissent pas.

La décision a été mise en délibéré au 26/08/2025 et prorogée au 17/09/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des trois procédures

Selon l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les trois procédures portent sur les mêmes parties, et le même objet, à savoir l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des impayés locatifs. Dès lors, compte tenu des liens étroits existant entre elles, il est d’une bonne justice d’instruire ensemble les procédures enregistrées sous les numéros RG 23/07782, RG 25/03486 et RG 25/0344.

Par conséquent, ces trois procédures sont jointes sous un même numéro RG 23/07782.

Sur la demande de réouverture des débats

Par courrier du 18/07/2025, [C] [D] [W] a sollicité la réouverture des débats en raison de la demande d’aide juridictionnelle en cours. Il justifie du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle le 05/06/2025.

Toutefois, le premier dossier est en cours depuis septembre 2023, et les deux suivants (doublon) depuis décembre 2024, de sorte que [C] [D] [W] a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il ne s’est pas présenté aux audiences de renvois et à l’audience de plaidoirie du 18/06/2025. Le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle à ce stade de la procédure est tardif et ne peut motiver une réouverture des débats en cours de délibéré.

Dans ces conditions, la demande de réouverture des débats n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail au titre des troubles de jouissance

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu des articles 1103 et 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces obligations sont reprises par l’article 7 a) et b) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE soutient que le locataire n’occupe pas paisiblement le logement, et cause des nuisances sonores importantes pour l’ensemble du voisinage notamment en écoutant de le musique de jour comme de nuit, malgré les diverses demandes de la part du voisinage, du gestionnaire de l’immeuble et du bailleur.

[C] [W] [D] conteste l’existence de ces nuisances sonores.

L’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE verse aux débats au soutien de ses prétentions :

— le contrat location conclu avec [C] [W] [D], non signé ;

— plusieurs courriels entre décembre 2022 et juillet 2023 de [S] [J], madame [G], voisins de [C] [W] [D], dénonçant le tapage nocturne et le comportement du défendeur ;

— les mains courantes déposées par [S] [J] et [S] [E] [I] en janvier 2023, février 2023 et mars 2023 ;

— les courriers envoyés à [C] [W] [D] par le gestionnaire locatif le sommant de cesser les nuisances ;

— le courrier de [C] [W] [D] du 09/03/2023, dans lequel il affirme avoir adapté son comportement et met en cause la mauvaise isolation de l’immeuble ;

— la mise en demeure par courrier recommandé avisée à [C] [W] [D] le 22/05/2023 lui demandant de cesser les troubles.

En l’espèce, s’il résulte de ces éléments que [C] [W] [D] a causé des nuisances sonores importantes et constitutives de troubles du voisinage entre janvier 2023 et juillet 2023, le demandeur peine à démontrer que ces nuisances se sont poursuivies après juillet 2023.

Dès lors, compte tenu de l’ancienneté des éléments, il ne peut être conclu que le locataire ne respecte pas actuellement son obligation de jouissance paisible des lieux. La résiliation du bail d’habitation à ce titre n’est donc pas justifiée.

La demande de résiliation judiciaire pour troubles de jouissance sera rejetée.

Sur la nouvelle demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’assurance locative

En vertu de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

En l’espèce, par décision rendue le 08/08/2024, la juge des contentieux de la protection a débouté [C] [W] [D] de sa demande de nullité, et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 09/10/2024 à 14h01 pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur la recevabilité de l’action de l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE en résiliation du bail pour défaut de paiement, compte tenu de l’absence de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat.

La reprise des débats a dès lors eu lieu dans un cadre défini, afin de formuler les observations sur la recevabilité de l’action fondée sur le défaut de paiement des loyers.

La nouvelle demande au titre du défaut de production de l’assurance locative, fondée sur un commandement d’avoir à justifier de l’assurance délivré à [C] [W] [D] le 28/10/2024, soit après la réouverture des débats, ne peut être formulée en ce qu’elle n’entre pas dans l’objet de la réouverture.

La demande sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Ces dispositions sont aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE ne justifie pas de la dénonciation de l’assignation délivrée le 06/09/2023 au représentant de l’Etat six semaines avant l’audience du 30/01/2024.

Le bailleur justifie de cette dénonciation le 06/01/2025, après la délivrance de la seconde assignation du 23/12/2024. Or, la dénonciation n’est pas un acte régularisable en cours d’instance.

Par conséquent, la demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation fondée sur le défaut de paiement du loyer est irrecevable.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes en découlant.

Sur la condamnation de [C] [W] [D] au titre de la dette locative

L’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE sollicite la condamnation de [C] [W] [D] à régler la somme de 38571,71 euros, correspondant aux loyers et charges dus selon décompte arrêté au 11/06/2025, juin 2025 inclus. Le demandeur produit le décompte locatif actualisé.

[C] [W] [D] n’a pas contesté l’existence d’une dette locative.

Il convient en conséquence de condamner [C] [W] [D] au paiement de la somme de 38571,71 euros au titre des loyers, charges et taxes dus selon décompte arrêté au 11/06/2025, juin 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de la clause pénale, une telle clause étant abusive et réputée non écrite en vertu de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la condamnation solidaire de [P] [Y] en sa qualité de caution

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu des articles 1103 et 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE produit un acte de cautionnement non signé et non daté. Le contrat de bail produit, mentionnant le nom de la caution solidaire, n’est pas non plus signé par [P] [Y]. Le bailleur ne justifie pas avoir informé [P] [Y], en sa qualité de caution solidaire, de l’existence d’une dette locative.

Par conséquent, le demandeur ne démontre pas de l’existence d’un engagement contractuel de la part de [P] [Y] et la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[C] [W] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

[C] [W] [D] sera condamné à verser la somme de 500 euros à l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

JOINT les procédures enregistrées sous les numéros RG 23/07782, RG 25/03486 et RG 25/0344 sous un seul et même numéro RG 23/07782 ;

DIT n’y avoir lieu à la réouverture des débats ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE de prononcé de la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés locatifs ;

DEBOUTE l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative ;

CONDAMNE [C] [W] [D] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE la somme de 38571,71 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 11/06/2025, juin 2025 inclus ;

DEBOUTE l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE de sa demande de condamnation solidaire de [P] [Y] ;

DEBOUTE l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE [C] [W] [D] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [W] [D] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La juge des contentieux de la protection