TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e ROUQUETTE TEROUANNE / CCC + CE

— M^e MANCIET / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/01601

N° Portalis 352J-W-B7I-C32VN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Janvier 2024

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. CITEFI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0098

DÉFENDERESSE

Société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0002

Décision du 11 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/01601 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32VN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Elisette ALVES, Vice-présidente

assistées de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 mai 2012, la société CITEFI a donné à bail commercial à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021.

Les locaux sont désignés au contrat de bail tels que suit :

« • la totalité des locaux du 8ème étage du bâtiment côté [Adresse 6] représentant une surface locative de 330m² utile en ce compris la quote-part des parties communes y afférentes ;

• trois (3) emplacements de parking situés au 2ème sous-sol portant les numéros 201, 202 et [Cadastre 1] ; ».

La destination prévue est la suivante : ‟ Les Lieux Loués, objets du présent Bail, seront utilisés à usage exclusif de BUREAUX pour l’exercice de l’activité du PRENEUR, à savoir : « Toutes activités commerciales se rapportant à l’objet social de la société « recueillir et fournir les éléments matériels d’information pour des moyens de communication de masse, tels que les journaux de télévision et supports de presse, intervenir en qualité de coordinateur de relations publiques, programmer, exécuter et lancer des manifestations musicales, sportives et de divertissements », tant dans les domaines culturel, touristique, audio et télévisuels, établissements et diffusion de programmes et généralement tout ce qui se rapporte à la communication, tant pour elle-même que pour les besoins du groupe dont la société dépend, et pour les besoins de l’organisation, pour des durées limitées et pour une portion limitée aux locaux de manifestations et d’activités culturelle, touristique et télévisuelle » ”.

Le loyer annuel est fixé à la somme de 267 800 euros hors taxes et hors charges, soit 260 000 euros pour les bureaux et 7 800 euros pour les emplacements de stationnement.

A son expiration le 31 décembre 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation

Par acte d’huissier de justice signifié le 9 décembre 2021, la société CITEFI a donné congé à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL pour le 30 juin 2022, en refusant le renouvellement du bail et en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Selon ordonnance en date du 14 avril 2022, à la demande de la société CITEFI, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné une mesure d’expertise en désignant pour y procéder M. [O] [R], expert près la cour d’appel de Paris, avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation dues réciproquement par les parties.

Par ordonnance du 14 avril 2022 M. [O] [R] a été remplacé par M. [D] [J].

L’expert a déposé son rapport le 06 décembre 2023.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2023, la société CITEFI a assigné la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la société CITEFI demande au tribunal de :

« RECEVOIR la société CITEFI en ses demandes, La DECLARER bien fondée,

DEBOUTER la société FUJISANKEI de l’intégralité de ses demandes,

JUGER que la destination contractuelle est à usage exclusif de bureaux ; que la société FUJISANKEI ne peut y exploiter d’activité commerciale au risque d’encourir la résiliation judiciaire du bail,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction :

— A titre principal, à la somme de 55.000 €,

— A titre subsidiaire, à la somme de 199.930 €,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au 1 er juillet 2022 à la somme de 268.000 € par an, avec indexation annuelle à partir du 1 er juillet 2023.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société FUJISANKEI à verser à la société CITEFI la somme de 20.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société FUJISANKEI à verser à la société CITEFI aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et allouer à la société CVS (Maître [F] [Y]), SELARL d’Avocats Interbarreaux

([Localité 10]-[Localité 11]-[Localité 14]-[Localité 8]-[Localité 7]-[Localité 9]), le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Dans ses conclusions n°2 aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL demande au tribunal de :

« Déclarer la société CITEFI irrecevable et en tous les cas mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

Déclarer la société FUJISANKEI recevable en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit :

Fixer l’indemnité d’éviction principale due par la société CITEFI à la société FUJISANKEI du fait de son éviction des locaux si49/53 [Adresse 5] à [Localité 13], à la somme de

841.075,58 € et subsidiairement à la somme de 607.500,00 €

Fixer les indemnités d’éviction accessoires dues par la société CITEFI à la société FUJISANKEI du fait de cette éviction à la somme de 545.390,00 €.

Condamner la société CITEFI à payer ces sommes à la société FUJISANKEI, avec intérêt au taux légal, à compter de la signification des présentes écritures;

Condamner la société CITEFI à payer à la société FUJISANKEI, la somme de 20.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner en tous les dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’Expert judiciaire. ».

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 18 septembre 2025 pour plaidoiries.

Dans des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture en réponse et récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL demande au tribunal de :

« 1. Vu les articles 16 et 803 du code de procédure civile,

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

En conséquence, déclarer recevable les présentes écritures

Subsidiairement, rejeter les conclusions signifiées par la société CITEFI le 10 septembre 2024

2. En tous les cas, Vu l’article L.145-14 du Code de commerce

Déclarer la société CITEFI irrecevable et en tous les cas, mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

Déclarer la société FUJISANKEI recevable en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit :

Fixer l’indemnité d’éviction principale due par la société CITEFI à la société FUJISANKEI du fait de son éviction des locaux si49/53 [Adresse 5] à [Localité 13], à la somme de 841.075,58 € et subsidiairement à la somme de 607.500,00 €

Fixer les indemnités d’éviction accessoires dues par la société CITEFI à la société FUJISANKEI du fait de cette éviction à la somme de 545.390,00 €.

Condamner la société CITEFI à payer ces sommes à la société FUJISANKEI, avec intérêt au taux légal, à compter de la signification des présentes écritures;

Condamner la société CITEFI à payer à la société FUJISANKEI, la somme de 20.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner en tous les dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’Expert judiciaire. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de «juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ou de rejet des conclusions adverses

A l’audience du 18 septembre 2025, par observations orales, la société CITEFI s’est opposée à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture en exposant qu’après avoir refusé une mesure de médiation, la société CITEFI a notifié des conclusions le 10 septembre 2024 à 20h07, dont elle a pris connaissance le 11 septembre 2024, jour de l’audience de mise en état, sans pouvoir solliciter un renvoi dans la mesure où les messages doivent être adressés au greffe la veille de l’audience avant 17 heures.

Elle ajoute que ces conclusions contenant de nouveaux moyens qui ne peuvent rester sans réponse, elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture pour pouvoir répondre, en vertu du principe du contradictoire, et, à défaut de révocation, le rejet des conclusions de la société CITEFI.

Sur ce,

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

L’article 803 du même code prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En outre, selon l’article 15, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à son audience du 20 mars 2024, le juge de la mise en état a invité les parties à se rapprocher afin d’envisager la mise en place d’une médiation judiciaire en leur demandant de lui faire part de leur réponse avant le 15 mai 2024 et en leur précisant qu’à défaut d’accord pour une médiation, le demandeur devra conclure entre le 15 mai et le 11 septembre 2024. Il leur a également indiqué que le respect de ces délais était impératif et qu’à défaut, des conclusions postérieures pourront être déclarées irrecevables en application de l’article 15 du code de procédure civile, une radiation pourra intervenir ou une clôture être prononcée en l’état. Il a renvoyé l’affaire à l’audience du 11 septembre 2025.

Les parties n’ont pas choisi d’avoir recours à une mesure de médiation et la société CITEFI a notifié des conclusions le 10 septembre 2024 à 20 heures 07.

A son audience du 11 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

Il est certain qu’entre le 10 septembre 2024 à 20 heures 07 et l’audience de mise en état du 11 septembre 2024 à 11 heures, la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL n’a pas eu un temps suffisant pour prendre connaissance des conclusions de la société CITEFI et y répondre.

Ainsi, le principe du contradictoire, qui exige notamment que chacune des parties dispose du temps qui lui est nécessaire pour assurer sa défense, n’a pas pu être respecté, ce qui constitue une cause grave de nature à justifier la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024 et à déclarer recevables les conclusions de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL notifiées le 16 octobre 2024.

Si la société CITEFI s’est opposée par observations orales à la révocation de l’ordonnance de clôture, elle n’a pas jugé utile de le faire par conclusions ni de répondre aux conclusions de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL notifiées le 16 octobre 2024.

Par conséquent, la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024 sera ordonnée, les conclusions de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL notifiées le 16 octobre 2024 seront déclarées recevables et la clôture de l’instruction sera à nouveau prononcée au 18 septembre 2025.

2 – Sur les demandes de fixation et de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement dès lors que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

1-1 Sur l’indemnité principale

La société CITEFI déclare s’en remettre à l’avis de l’expert selon lequel l’indemnité d’éviction doit s’apprécier compte tenu du caractère transférable du fonds de commerce de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL. Elle considère que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et non à destination de toutes activités commerciales ainsi que le soutient la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL. Elle souligne à ce sujet que seules les activités reliées à l’objet social de cette dernière sont autorisées et que cet objet social ne concerne que des prestations intellectuelles, lesquelles se conçoivent indépendamment de la présence d’une clientèle dans les locaux. Elle soutient que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL a une activité qui ne consiste pas en l’achat et la vente de marchandises, ne reçoit pas de clientèle dans ses locaux et n’y entrepose pas de marchandises, ni n’y réalise de ventes. Elle ajoute que la sous-location, autorisée par le bail, de terrasses à des sociétés du groupe FUJISANKEI ou des clients du groupe n’entrave pas la destination contractuelle et considère qu’une activité commerciale résultant de cette sous-location constituerait une infraction grave aux dispositions du bail qui justifierait sa résiliation judiciaire pour faute du preneur et sans indemnité.

S’agissant de la perte du fonds de commerce, la société CITEFI expose également que si les terrasses avaient été importantes pour l’activité contractuelle, les parties auraient pris la peine de le préciser dans le bail. Elle soutient que la localisation des bureaux parisiens de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL ne constitue pas un élément majeur de son positionnement commercial, de sorte que l’éviction n’entraînera pas la perte du fonds de commerce ainsi que l’expert l’a retenu. Elle rappelle avoir proposé des locaux de remplacement à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité principale d’éviction, la société CITEFI précise s’en remettre aux conclusions de l’expert et considère que le loyer renouvelé de locaux à usage de bureaux échappant à la règle du plafonnement et devant être fixé à la valeur locative, la valeur du droit au bail, et en conséquence la valeur de l’indemnité d’éviction, sont nulles.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL expose que les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux mais à destination de tous commerces ainsi que l’indique le bail. Elle relève que son activité est bien commerciale puisqu’elle fabrique et vend des programmes de télévision et qu’elle sous-loue les terrasses pour de nombreux évènements ainsi que cela est autorisé par le bail, conformément à ce qu’elle avait sollicité lors des négociations de ses conditions. Elle souligne que l’activité des sous-locataires reste conforme à la destination du bail.

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité principale d’éviction, la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL fait valoir qu’elle ne peut être constituée par une indemnité de transfert puisqu’elle tire une partie de ses revenus de la sous-location des immenses terrasses qui donnent sur la Tour Eiffel et l’Arc de Triomphe et qu’il n’existe aucun local de remplacement qui offre cette possibilité. Elle souligne que l’expert a relevé que les locaux de remplacement qui lui étaient offerts par la société CITEFI n’étaient pas comparables et adaptés à son activité. Elle invoque que cette dernière ne démontre pas non plus que le transfert de son activité est possible. Elle évalue en conséquence l’indemnité principale à la somme de 841 075,58 euros qui représente le chiffre d’affaires moyen des contrats de prestation de services conclu avec les sociétés FUJI TELEVISION et KANSAI TELEVISION. A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle ne retrouvera pas de locaux identiques compte tenu des terrasses et emplacements de stationnement dont bénéficient les locaux loués, ce qui selon elle constitue une perte de valeur locative de 605 500 euros.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement ou de transfert, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

Il est rappelé que la perte du fonds de commerce est présumée et qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un préjudice moindre subi par le preneur.

a) Sur la destination des locaux

Il est constant que l’activité qui peut être exercée dans les locaux est celle autorisée par le contrat de bail, indépendamment de celle effectivement exercée par le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule : ‟ Les Lieux Loués, objets du présent Bail, seront utilisés à usage exclusif de BUREAUX pour l’exercice de l’activité du PRENEUR, à savoir : « Toutes activités commerciales se rapportant à l’objet social de la société « recueillir et fournir les éléments matériels d’information pour des moyens de communication de masse, tels que les journaux de télévision et supports de presse, intervenir en qualité de coordinateur de relations publiques, programmer, exécuter et lancer des manifestations musicales, sportives et de divertissements», tant dans les domaines culturel, touristique, audio et télévisuels, établissements et diffusion de programmes et généralement tout ce qui se rapporte à la communication, tant pour elle-même que pour les besoins du groupe dont la société dépend, et pour les besoins de l’organisation, pour des durées limitées et pour une portion limitée aux locaux de manifestations et d’activités culturelle, touristique et télévisuelle » ”.

La destination des locaux vise ainsi, d’une part, l’usage exclusif de bureaux et, d’autre part, les activités commerciales exercées par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL qui sont relatives à la production et à la diffusion d’informations ainsi qu’à la production et la diffusion de programmes, dans des domaines variés, outre l’organisation d’évènements divers dans ces mêmes domaines.

Or, sont considérés comme des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels il est exercé une activité intellectuelle, qui n’est pas nécessairement liée à la présence dans les lieux de la clientèle, et qui ne servent ni à la manipulation, ni au dépôt, ni, a fortiori, à l’exposition et à la vente de marchandises.

Il en résulte qu’il ne peut être exercé dans les locaux considérés que l’activité intellectuelle, notamment l’activité administrative, liée aux activités commerciales constituant l’objet social de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL et en aucun cas les activités commerciales de cette dernière telles qu’elles sont décrites.

En outre, la possibilité de sous-louer les terrasses et parties des locaux loués aux sociétés appartenant au même groupe ou aux sociétés clientes du groupe, même si elle a été expressément demandée par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL lors des négociations précontractuelles, constitue une dérogation à l’obligation d’occuper les locaux en personne, et non un usage complémentaire qui peut être fait des locaux. La stipulation du contrat de bail autorisant cette sous-location ne figure d’ailleurs pas dans l’article des conditions particulières relatif à la destination des locaux.

Dans ces conditions, il doit être considéré que les locaux sont loués pour l’usage exclusif de bureaux.

b) Sur le caractère transférable de l’activité

L’expert rappelle que « Pour les locaux à usage exclusif de bureaux, il est généralement acquis, qu’il existe une possibilité de transfert des locaux (…) ». Il considère que le fonds de commerce est transférable car, même si le transfert n’est pas sans incidence sur l’activité et peut-être sur l’image de la société locataire, il n’entraînera pas sa disparition et cette incidence peut selon lui être corrigée dans un temps relativement court.

Il est en effet généralement considéré qu’en cas d’éviction, l’activité de bureaux exercée dans des locaux est transférable dans des locaux comparables.

En l’espèce, il ne peut être présumé que l’éviction entraînera pour la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL la perte de son fonds de commerce dès lors qu’elle exerce dans les locaux loués une activité intellectuelle qui s’avère par nature transférable dans des locaux équivalents.

En outre, il n’est pas établi que l’activité exercée par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL serait dépendante des locaux loués.

En effet, la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL soutient qu’elle « perdra une grande partie de son fonds de commerce » compte tenu de l’impossibilité de se rétablir dans des locaux bénéficiant de terrasses à la vue et à la superficie aussi avantageuses que celles des locaux loués mais elle ne rapporte cependant, ni la preuve de l’intérêt de ces deux éléments pour l’exercice de son activité, ni la preuve de la perte partielle de la valeur de son fonds de commerce.

Ses déclarations à ce sujet et les quelques photographies produites ne sont pas des éléments probants, ni les avenants au contrat conclus avec les sociétés KANSAI TELEVISION et FUJI TELEVISION NETWORK, dont l’un n’est pas signé, qui font très succinctement état, l’un, de la production et de la transmission au Japon de reportages sur les actualités européennes et, l’autre, de la collecte de nouvelles à l’étranger, mais ne mentionnent nullement que les terrasses des locaux ou la situation de ceux-ci seraient un élément déterminant des missions qui lui sont confiées.

De plus, elle ne fait état que de la perte du chiffre d’affaires moyen qu’elle réaliserait avec ces deux sociétés compte tenu des factures produites, sans déterminer la perte partielle du fonds de commerce qu’elle invoque et sans produire d’éléments, notamment comptables, qui permettrait de l’évaluer.

De surcroît, il ne peut être tenu compte des sous-locations de la terrasse auxquelles la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL procèderait puisque cette activité ne peut être incluse dans son fonds de commerce et qu’elle ne rapporte d’ailleurs pas la preuve de ces sous-locations.

Enfin, si l’expert relève que les locaux se caractérisent par leur adresse prestigieuse et de renommée internationale, la présence de terrasses avec vues qui représentent un avantage pour l’organisation de réceptions et d’évènements ainsi que par la présence d’un monte-charges privatif qui facilite le travail des techniciens et celui des organisateurs d’évènements, et que le local de remplacement proposé par le bailleur n’est pas comparable, il précise néanmoins qu’en six mois il devrait être possible de trouver des locaux comparables en termes de surface et de qualité de situation et indique avoir trouvé dans le secteur deux offres qui répondent, selon lui « pour une bonne part », à ces critères.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que l’activité de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL présente un caractère transférable.

c) Sur la valeur du droit au bail

L’activité exercée par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL dans les locaux loués étant transférable, l’indemnité principale doit être appréciée selon la valeur du droit au bail.

Après avoir estimé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à un montant plafonné, selon la variation de l’indice ILAT, de 305 014,08 euros (à concurrence de 296 130,18 euros pour les locaux et 8 883,90 euros pour les emplacements de stationnement) et la valeur locative à 297 000 euros (à concurrence de 288 000 euros pour les bureaux et 9 000 euros pour les emplacements de stationnement), l’expert indique que pour les locaux à usage exclusif de bureaux, il n’est pas admis de droit au bail en raison du déplafonnement du loyer pour ce type de locaux et qu’en tout état de cause et au cas d’espèce, le montant de la valeur locative étant légèrement inférieur à celui du loyer plafonné indiciairement, la valeur du droit au bail est nulle.

Il est constant que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer théorique du bail s’il avait été renouvelé, cette différence étant affectée d’un coefficient multiplicateur déterminé au regard de l’intérêt que présentent les locaux pour l’activité exercée.

Or, en l’espèce, les locaux étant affectés à l’usage exclusif de bureau, le loyer du bail renouvelé aurait dû être déplafonné et fixé à la valeur locative conformément aux articles L.145-26 et R145-11 du code de commerce selon lesquels le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Dès lors, il ne peut exister aucun différentiel entre les valeurs prises en considération et la valeur du droit au bail est donc nulle.

*****

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction est nulle.

1-2 Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

a) Sur les frais de remploi

La société CITEFI indique ne pas avoir d’observations au sujet des frais de remploi.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL déclare accepter au titre des frais de remploi la somme de 35 640 euros évaluée par l’expert.

Sur ce,

L’expert retient que la valeur du droit au bail étant nulle, le montant de l’indemnité de remploi peut correspondre aux honoraires de location (frais d’agence et de rédaction du bail) de locaux équivalents à ceux étudiés qu’il estime à 12% du loyer annuel (valeur locative) soit la somme de (297 000 x 12% =) 35 640 euros.

Cette somme doit être retenue compte tenu de l’accord des parties à ce sujet et dès lors qu’elle a été évaluée par l’expert conformément à l’usage ainsi que selon un taux pertinent.

b) Sur le trouble commercial

La société CITEFI soutient que l’incidence négative du transfert de l’activité sur les bénéfices de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL n’est pas établie. Elle considère qu’au contraire s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, cette dernière ne subira pas de perte de chiffre d’affaires puisque l’expert a identifié des locaux comparables à proximité et qu’elle a elle-même offert des locaux comparables. Elle en déduit que le trouble commercial ne saurait être évalué à hauteur de 25% de l’EBE moyen au cours des trois derniers exercices, soit 58 842,75 euros outre une semaine de masse salariale de 17 753,69 euros, ainsi que l’a retenu l’expert, mais uniquement à une semaine de masse salariale.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL déclare accepter au titre du trouble commercial la somme de 76 600 euros évaluée par l’expert.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique décomposer le trouble commercial en deux parties, la première correspondant au trouble immédiat résultant du transfert, qu’il estime sur la base d’une semaine de la masse salariale et des charges sociales de l’exercice 2021 (766 039 + 157 153 / 52 = 17 753,69 euros), et la seconde correspondant à l’incidence du transfert sur l’activité et le résultat de la société locataire, qu’il estime à 25 % de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices (235 371 x 25 % = 58 842,75 euros), soit une somme totale de 76 596,44 euros qu’il arrondit à 76 600 euros.

Il ne peut être contesté que le temps qui sera consacré par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à la recherche de nouveaux locaux, à présenter sa candidature aux bailleurs, à négocier les conditions du nouveau contrat de bail et au déménagement va retentir sur son activité.

En revanche, il n’est pas établi que le transfert de l’activité ne pourra pas se faire dans des locaux équivalents ni qu’il aura une incidence sur le chiffre d’affaires de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL.

Il est rappelé que l’expert indique en effet que sur une période de six mois, il devrait être possible pour la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL de trouver des locaux comparables en termes de surface et de qualité de situation et qui lui permettront de poursuivre son activité dans des conditions satisfaisantes, tout en précisant avoir trouvé deux offres qui répondent « pour une bonne part », à ces critères.

Dans ces conditions, il sera tenu compte du seul trouble immédiat résultant du transfert que l’expert a évalué à la somme de 17 753,69 euros.

c) Sur les frais de déménagement

La société CITEFI indique ne pas avoir d’observations au sujet des frais de déménagement.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL déclare accepter la somme de 11 400 euros évaluée par l’expert.

Sur ce,

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.

L’expert évalue l’indemnité au titre des frais de déménagement à la somme de 11 400 euros au regard des deux devis qui lui ont été communiqués par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL et qui s’élèvent à 11 320 euros et 11 575 euros.

Compte tenu de ces devis et de l’accord des parties, l’indemnité au titre des frais de déménagement peut être fixée à 11 400 euros.

d) Sur les frais de double loyer

La société CITEFI invoque que les baux actuellement consentis offrent des périodes de franchise de loyer de 6 à 18 mois quels que soient les locaux, de sorte que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL ne subira aucun préjudice sur la période d’un trimestre retenue par l’expert au titre du double loyer.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL déclare accepter la somme de 74 250 euros proposée par l’expert en indemnisation du paiement d’un double loyer.

Sur ce,

L’expert retient une indemnité au titre du double loyer que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL sera amenée à payer à la fois pour les locaux loués et les locaux dans lesquels elle déménagera et qu’il évalue à un trimestre de la valeur locative de renouvellement soit 74 250 euros.

Dès lors que la société CITEFI ne rapporte pas la preuve que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL bénéficiera d’une franchise de loyer pour les nouveaux locaux qu’elle occupera, il convient de retenir, ainsi que l’a fait l’expert, qu’elle sera amenée à régler deux loyers sur une période d’un trimestre, soit une somme de 74 250 euros.

e) Sur les frais de réinstallation

La société CITEFI soutient que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL ne peut bénéficier d’une indemnité au titre des frais de réinstallation en l’absence de justificatifs et à défaut de justifier d’aménagements particuliers ni d’impératifs relatifs à son activité.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL sollicite une indemnité de 330 000 euros au titre des frais de réinstallation en exposant ne pouvant justifier de ces frais dans la mesure où, d’une part, elle n’a pas encore trouvé de locaux pour se réinstaller et, d’autre part, lors de son installation dans les locaux loués elle a dû procéder à leur réhabilitation en réalisant des travaux et des agencements dont elle va perdre le bénéfice en raison de l’accession en fin de jouissance

Sur ce,

L’expert indique qu’il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité au titre des frais de réinstallation car il n’a été justifié d’aucun aménagement particulier.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL ne rapporte pas la preuve que les locaux considérés comportent des aménagements spécifiques et nécessaires à l’exercice de son activité qu’elle va devoir réaliser dans les nouveaux locaux.

Elle ne peut davantage solliciter une indemnisation au titre des travaux qu’elle a réalisés dans les locaux loués au cours de son occupation dès lors que le contrat de bail prévoit que les aménagements réalisés deviendront la propriété du bailleur sans aucune indemnité.

Dès lors, aucune indemnité au titre des frais de réinstallation ne peut lui être accordée.

f) Sur les frais juridiques et de publicité

La société CITEFI soulève que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL sollicite une indemnisation de 2 500 euros au titre des frais juridiques de réinstallation alors qu’elle ne justifie que d’une facture de 658 euros qui concerne la modification du siège social et les frais d’une publication légale. Elle soutient que ces frais ne sauraient dépasser la somme de 1 000 euros. De plus, elle expose que les frais de publicité et d’information ne peuvent comprendre un budget évènementiel pour l’inauguration des nouveaux locaux et sollicite que la somme de 15 000 euros qui est demandée soit ramenée à 500 euros.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL demande qu’il lui soit alloué une somme de 2 500 euros au titre des frais juridique de réinstallation au motif que l’expert les a évalués à 1 000 euros alors qu’il ressort du devis qu’elle produit que les frais de publicité légale et de greffe s’élèvent à eux seuls à 658 euros. Elle sollicite en outre une somme de 15 000 euros au titre des frais de publicité de réinstallation en faisant valoir que l’expert a fixé ceux-ci à 500 euros alors qu’elle devra informer son réseau de sa nouvelle adresse et organiser un évènement à l’occasion de l’inauguration de ses nouveaux locaux.

Sur ce,

En ce qui concerne les frais juridiques de réinstallation, lesquels concernent le coût de la rédaction des actes liés au changement de siège social ainsi que les frais de formalités au registre du commerce et des sociétés et de publicité, l’expert les a évalués à la somme de 1 000 euros alors que la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL produit un devis selon lequel les seuls frais de formalités et de publicité s’élèvent à 658,80 euros.

Afin de tenir compte du coût habituel de la rédaction des actes de changement de siège social, outre les frais de formalité et publicité, l’indemnité doit être fixée à 2 500 euros.

S’agissant des frais de communication, ils concernent notamment les frais d’information des clients et correspondants, de réédition des supports commerciaux et de modification d’un éventuel site internet, mais en aucun cas le coût de l’inauguration des nouveaux locaux qui dépasse largement la simple information officielle des clients et correspondants et qui ne peut être imputée au bailleur.

L’indemnité doit par conséquent être fixée à la somme de 500 euros ainsi que l’expert l’a évaluée.

L’indemnité totale s’élève ainsi à la somme de (2 500 + 500 =) 3 000 euros.

****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit :

— indemnité principale néant

— indemnités accessoires

• frais de remploi 35 640,00 euros

• trouble commercial 17 753,69 euros

• frais de déménagement 11 400,00 euros

• frais de double loyer 74 250,00 euros

• frais de réinstallation néant

• frais juridiques et de publicité 3 000,00 euros

soit une indemnité totale de 142 043,69 euros.

3 – Sur la demande en fixation d’une indemnité d’occupation

La société CITEFI déclare accepter la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme évaluée par l’expert de 268 000 euros par an au 1er juillet 2022.

La société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative annuelle au 1er juillet 2022 de 297 000 euros à laquelle il applique un coefficient de précarité de 10%, soit selon lui une somme de 267 600 euros (au lieu de 267 300 euros), qu’il arrondit à 268 000 euros.

Il fixe la surface des locaux à 320 m2 selon le tableau des surfaces établi par la société SERRAIN, géomètre-expert, en ce non compris le palier d’une surface de 5 m2 et les terrasses qui représentent une surface totale de 225 m2, et la surface pondérée à 376,25 m2P, arrondie à 376 m2P, en pondérant les bureaux au coefficient 1 et les terrasses au coefficient 0,25.

Il évalue ensuite la valeur locative unitaire des bureaux à 900 euros/ m2P au 1er juillet 2022 en tenant compte dans son appréciation de la qualité exceptionnelle de l’emplacement des locaux, très favorable d’une manière générale et également pour l’activité exercée, de la qualité de l’immeuble, assez récent et doté d’un confort collectif complet, du caractère relativement exceptionnel des locaux, de taille moyenne, en bon état d’usage, confortables, situés au 8e et dernier étage de l’immeuble et bénéficiant d’importantes terrasses et de trois emplacements de stationnement au troisième sous-sol, ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage (loyers de marché et offres de locations).

S’agissant des trois emplacements de stationnement, l’expert indique fixer la base locative à 3 000 euros par an et par emplacement ce qui correspond à un loyer de 250 euros par mois et par emplacement.

Cette évaluation, qui s’avère pertinente et qui n’est pas contestée par les parties, doit être retenue.

La valeur locative annuelle des locaux loués s’élève donc au 1er juillet 2022 à la somme de :

— en ce qui concerne les bureaux, (320 m2P x 900 euros =) 288 000 euros,

— en ce qui concerne les emplacements de stationnement, (3 000 euros x 3 =) 9 000 euros,

soit une somme totale de 297 000 euros.

Il en est de même en ce qui concerne le coefficient de précarité de 10% compte tenu des inconvénients que l’éviction génère sur l’exercice de l’activité.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à la société CITEFI à compter du 1er juillet 2022 sera fixée à la somme de (297 000 x 0,9 =) 267 300 euros, arrondie à 268 000 euros.

4 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail, la société CITEFI sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise.

L’équité commande en outre de condamner la société CITEFI à payer à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la société CITEFI de condamnation de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à lui payer la somme de 20 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2024 ;

Déclare recevables les conclusions de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL notifiées le 16 octobre 2024 ;

Prononce la clôture de l’instruction de l’affaire à la date du 18 septembre 2025;

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société CITEFI à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à la somme de 142 043,69 euros (cent quarante-deux mille quarante-trois euros et soixante-neuf centimes) se décomposant ainsi qu’il suit :

— indemnités accessoires

• frais de remploi 35 640,00 euros

• trouble commercial 17 753,69 euros

• frais de déménagement 11 400,00 euros

• frais de double loyer 74 250,00 euros

• frais juridiques et de publicité 3 000,00 euros ;

Condamne la société CITEFI à payer à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, la somme de 142 043,69 euros (cent quarante-deux mille quarante-trois euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’indemnité d’éviction;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à la société CITEFI à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 268 000 euros (deux cent soixante-huit mille euros) ;

Condamne la société CITEFI aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société CITEFI à payer à la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL la somme de 7 000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société CITEFI de condamnation de la société FUJISANKEI COMMUNICATIONS INTERNATIONAL à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA