TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [B]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas GHIDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01683 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B5T

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thomas GHIDINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #G0115

DÉFENDERESSE

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01683 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B5T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 juin 2004 à effet le 1er août suivant, Monsieur [V] [J] a donné à bail à Madame [S] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1000 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [J] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 9096,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [V] [J] a fait assigner en référé Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [S] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025, soit la somme de 8696,26 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 20%,

— condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience Monsieur [V] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. S’il n’a pas actualisé celle relative à l’arriéré de loyers, il a toutefois précisé que le loyer courant n’est pas payé et n’avoir plus aucun contact avec la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [S] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Monsieur [V] [J] a été autorisée à produire un décompte actualsié par note en délibéré.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [V] [J] a produit un décompte actualisé par note en délibéré du 13 avril 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience. Etant un bailleur privé, Monsieur [V] [J] n’était pas tenu de signaler la situation à la CCAPEX.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [V] [J] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 27 juin 2004 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 9096,26 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera reelvé que Monsieur [V] [J] a entendu s’en tenir à l’audience aux termes de son assignation, en l’absence de tout contact avec Madame [S] [B]. En outre l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [S] [B] étant sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [S] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [V] [J] produit un décompte laissant apparaître que Madame [S] [B] restait lui devoir la somme de 10896,26 euros à la date du 13 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Pour la somme au principal, Madame [S] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 10896,26 euros arrêtée au 13 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 9096,26 euros à compter de l’assignation pour le surplus.

Madame [S] [B] sera également condamnée au paiement à compter du 14 avril 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [B] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2004 entre Monsieur [V] [J] et Madame [S] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à payer à Monsieur [V] [J] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse la somme de 10896,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 9096,26 euros et du 28 janvier 2025 pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 13 avril 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à Monsieur [V] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] à verser à Monsieur [V] [J] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] aux entiers dépens ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection