TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 28] [1]

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Copies exécutoires délivrées le:

à M^e DESCOINS, M^e FORESTIER et M^e FERRACCI

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8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12152 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CONCILIA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 23]

représenté par Maître Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19], représenté par son syndic, la société EDDY ROCHEREAU IMMOBILIER (ERIMMO), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 22]

représenté par Maître Eric FORESTIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

Monsieur [L] [B]

Madame [M] [B]

[Adresse 18]

[Localité 22]

représentés par Maître Vanina FERRACCI de l’AARPI PRACTICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0605

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre de la réalisation d’une opération immobilière sur un terrain enclavé, cadastré section BV n° [Cadastre 15] sis [Adresse 1] et [Adresse 21] à Paris 12ème, la SCI Paris [Adresse 30] a observé que des ouvertures irrégulières avaient été créées sur la façade de l’immeuble voisin sis [Adresse 17], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une transaction en date du 4 février 2004 est intervenue entre la SCI Paris [Adresse 30] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à Paris 12ème afin de régulariser la situation relative à ces ouvertures.

Aux termes de cette transaction, les ouvertures, constituant des jours de souffrances, ont été transformées en vues et la SCI [Adresse 26] [Adresse 30] a consenti, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à Paris 12ème, une servitude de vue secondaire ainsi qu’une servitude non altius tollendi. En contrepartie, ce dernier s’est engagé à respecter l’unité architecturale d’ensemble de la façade de son immeuble.

L’acte authentique de constitution de servitudes a été reçu par Maître [C] [K], notaire, et enregistré le 10 juin 2004.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 16 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] a voté une résolution autorisant Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] à engager des travaux d’ouverture de la façade et à créer une ouverture sur une cour en limite séparative des deux fonds, surplombant le terrain du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 29].

Ce dernier a alors fait un recours devant le tribunal administratif de Paris pour excès de pouvoir tant contre la décision de rejet de son recours gracieux que contre la décision de non-opposition à déclaration préalable délivrée le 15 décembre 2021 par la mairie de Paris à Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B].

Par ailleurs, considérant que la réalisation de ces travaux et la création de cette nouvelle ouverture constituaient une violation de l’accord transactionnel du 4 février 2024 et de la servitude de vue secondaire consentie par acte authentique le 10 juin 2004, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 12ème a, par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à Paris 12ème ainsi que Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] afin de voir supprimer les ouvertures réalisées ainsi qu’en indemnisation du préjudice subi.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 12ème demande au tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société CONCILIA, en sa demande et le déclarer bien fondé.

Vu les articles 678 et 1231-1 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] et les consorts [B] de leurs demandes, fins et conclusions, et de leurs demandes reconventionnelles.

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] avec les consorts [B], sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du jugement, à supprimer les ouvertures réalisées en infraction avec les dispositions de la transaction de 2004 et à redonner à la façade son aspect antérieur.

Les CONDAMNER solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société CONCILIA, une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, outre 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les CONDAMNER solidairement en tous les dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à Paris 12ème sollicite du tribunal de :

« Vu, notamment, les dispositions de l’article 678 et l’ancien article 1134 du code civil

Vu les pièces versées aux débats,

— le déclarer tant recevable que bien fondée en son argumentation,

Et y faisant droit,

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la société CONCILIA, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la société CONCILIA à démonter la palissade en bois installée contre la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 20]) sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la société CONCILIA à payer à la société ELYSEE RIS la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] demandent au tribunal de :

« JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Concilia, échoue à rapporter la preuve d’une méconnaissance de l’acte du 10 juin 2004 instituant une servitude de vue secondaire au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], qui aurait été commis par Monsieur et Madame [B],

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Concilia, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [B],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Concilia, à déposer les palissades installées devant leur balcon, dans un délai de 15 jours ouvrés à compter du prononcé de sa décision, assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard au bénéfice de Monsieur et Madame [B],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Concilia, à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage et trouble de jouissance,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Concilia, à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 mai 2025, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture du 23 janvier 2023 en arguant que :

— le tribunal administratif de Paris a rejeté, par décision du 15 octobre 2024, la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 12ème,

— cette décision est postérieure à l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 23 janvier 2023,

— les qualifications apportées par le juge administratif sur les servitudes instituées en 2004, sur la porte fenêtre au sens du plan local d’urbanisme de Paris à la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable, et sur la fraude alléguée, sont de nature à apporter au tribunal des réponses utiles sur certaines questions de droit qui lui sont posées dans le cadre de la présente instance.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ont également notifié par la voie électronique le 9 mai 2025 de nouvelles conclusions au fond intégrant de nouveaux moyens fondés sur la décision du tribunal administratif de Paris du 15 octobre 2024, leurs prétentions restant cependant inchangées.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger », figurant au dispositif des dernières conclusions du demandeur, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B]

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 23 janvier 2024 et la réouverture des débats afin de produire le jugement rendu le 15 octobre 2024 par le tribunal administratif de Paris qui rejette le recours formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 12ème à l’encontre notamment de la décision de non-opposition de la mairie de [27] du 15 décembre 2021 relative aux travaux d’ouverture réalisés.

Ils soutiennent que les qualifications opérées par le juge administratif sont de nature à apporter au tribunal de céans des réponses utiles sur certaines questions de droit qui lui sont posées dans le cadre de la présente procédure et qui relèvent, selon eux, de la compétence de la juridiction administrative.

***

Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile, «l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ». L’ordonnance de clôture « peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture les débats, par décision du tribunal ».

En l’espèce, il convient de relever que les servitudes instituées en 2004 n’ont pas fait l’objet d’une qualification particulière par le juge administratif. A la lecture du jugement du 15 octobre 2024, il ressort que ce dernier s’est fondé tant sur la transaction conclue le 4 février 2004 que sur l’acte authentique du 10 juin 2004. Ces actes qualifient les servitudes discutées, dans le cadre de la présente procédure, de servitude de vue secondaire et de servitude non altius tollendi ce que le juge administratif s’est contenté de reprendre.

Par ailleurs, la décision de non-opposition aux travaux de la mairie de [27] du 15 décembre 2021 ainsi que la décision du tribunal administratif de Paris rendue le 15 octobre 2024 ont pour objet une appréciation par les autorités administratives de la conformité des travaux à la règlementation applicable, en particulier en matière d’urbanisme, ce qui est sans lien avec le présent litige qui porte sur le respect ou non de dispositions contractuelles applicables entre les parties.

Dès lors, la décision du juge administratif n’est pas de nature à influencer la solution du présent litige et ne constitue, en tout état de cause, pas une cause grave justifiant de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 23 janvier 2024. En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] sera rejetée.

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ont notifié par voie électronique le 9 mai 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, des nouvelles conclusions au fond intégrant de nouveaux moyens fondés sur la décision du tribunal administratif de Paris du 15 octobre 2024, leurs prétentions restant cependant inchangées. Ces conclusions seront déclarées irrecevables.

II – Sur la demande de suppression des ouvertures réalisées, sous astreinte, et sur la demande de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 13]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] sollicite la suppression des ouvertures réalisées par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] soutenant que ces travaux constituent une violation tant de la transaction conclue le 4 février 2004 que des articles 678 et suivants du code civil.

Il fait valoir que :

— les travaux réalisés par les défendeurs ont d’une part transformé la façade de l’immeuble et, d’autre part, modifié l’usage de la cour au profit de Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B], ces derniers disposant désormais de la jouissance privative de ladite cour avec une vue directe sur l’immeuble et les lots privatifs sis [Adresse 1] à [Localité 29], ce qui constitue une double aggravation de la servitude de vue secondaire consentie,

— la jurisprudence, en application de l’article 702 du code civil, admet que « la création de deux ouvertures provenant de la transformation d’une porte ou d’une fenêtre située juste au-dessus aggrave la servitude de vue préexistante » (Cour d’appel de [Localité 25], 11 septembre 1990),

— la servitude de vue secondaire a été consentie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] en contrepartie d’une immutabilité de la configuration des lieux ; cette servitude n’a pas pour effet de l’autoriser à créer de nouvelles vues ou à aggraver celles qui existaient au moment de la conclusion de la transaction (contrairement à ce que soutiennent les défendeurs),

— par ailleurs, le plan produit mentionne les ouvertures en façade arrière comme de simples jours complémentaires, ce qui démontre que ces ouvertures ont vocation à éclairer les pièces de la cuisine, de séchoir et de salle de bains ; les pièces de vie, séjour et chambres, côté façade rue, sont, quant à elles, équipées de fenêtres classiques,

— selon le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29], la cour située en façade arrière du bâtiment est une partie commune ; la façade arrière du bâtiment ne possédait que des châssis en partie haute et une porte de service donnant accès à une cour dont Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ne sont pas propriétaires ; la cour étant une partie commune, elle n’était pas prévue comme une terrasse permettant d’y séjourner ; or, les travaux exécutés ont eu pour effet de créer un nouvel aménagement des pièces de l’appartement des défendeurs et d’engendrer un accès immédiat et direct à la cour, ce qui n’était pas initialement prévu et ce qui a eu pour effet de modifier l’usage de celle-ci.

En réponse aux arguments des défendeurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 26] [Localité 13] indique que :

— les autorisations administratives obtenues n’exonèrent pas les parties du respect de la convention conclue entre elles,

— l’ouverture antérieurement réalisée par Monsieur et Madame [F] (travaux réalisés en 2004) doit être considérée comme également faite en violation des actes de 2004 nonobstant les autorisations administratives obtenues ; ces autorisations sont postérieures aux accords de 2004 et ne prennent pas en compte les droits des tiers ; dès lors, au jour de la signature de la convention de servitudes en 2004, les percements existants ne comportaient aucune porte fenêtre et l’ouverture de la porte fenêtre, par Monsieur et Madame [F], date d’une époque où l’ensemble des termes de la convention de servitudes et en particulier l’interdiction de toucher au rythme et à la dimension des percements existants leur était déjà opposable ; par ailleurs, il ne saurait en être déduit un accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 29] sur les travaux réalisés, sans information préalable par Monsieur et Madame [F], à une époque où le syndicat des copropriétaires n’était pas encore constitué ce qui rendait toute contestation impossible,

— enfin, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ne peuvent arguer de l’infraction commise par leurs voisins qui n’ont pas respecté l’unité architecturale de la façade telle qu’elle existait au moment de la signature de l’accord.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 13] ajoute que le rythme et les dimensions des percements ne sont pas respectés, comme le démontre les plans et photographies produits et contrairement aux affirmations des défendeurs sur ce point.

En outre, il relève que :

— le mur séparatif entre le séjour et la cuisine a été détruit et la seule présence d’un îlot de cuisine ne suffit pas à justifier que la cuisine serait séparée du séjour ; selon une jurisprudence administrative, dès lors que l’espace cuisine peut être considéré comme constituant en réalité la partie d’un espace plus grand, ne pouvant qu’être affecté au séjour, la qualification de pièce principale doit être retenue,

— de plus, les ouvertures existantes en partie haute ont bien été conservées et continuent de remplir leur rôle en apportant l’éclairage correspondant à une pièce secondaire ; il est donc indéniable que les travaux ont eu pour objet la réalisation d’une baie constituant l’éclairement premier d’une pièce principale, en infraction avec la convention de servitude du 10 juin 2004,

— dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] ne peut soutenir que l’ouverture réalisée doit être qualifiée de vue secondaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 29] soutient, quant à lui, que :

— la servitude de vue secondaire n’a pas été consentie en contrepartie d’une immutabilité de la configuration des lieux à l’époque ; il est possible de réaliser des travaux sur la façade sous réserve de respecter deux conditions à savoir respecter l’unité architecturale d’ensemble de la façade notamment le rythme et la dimension des percements et d’informer préalablement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 29] du projet de travaux,

— l’unité architecturale d’ensemble de la façade a été respectée dès lors que la porte coulissante a été créée en lieu et place de l’ancienne baie vitrée, étant précisé que la largeur de cette porte coulissante est identique à la largeur de l’ensemble des fenêtres situées au-dessus d’elle ; de plus, la création de cette ouverture permet d’harmoniser les ouvertures des lots n° 1 et n° 3, comme cela ressort du dossier de déclaration préalable,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 29] a, préalablement à la réalisation des travaux, été informé du projet de création d’une porte coulissante, ce qu’il ne conteste par ailleurs pas.

S’agissant de l’absence de création d’une nouvelle vue, le syndicat des copropriétaires défendeurs souligne que :

— avant la réalisation des travaux, la cour était déjà accessible par une porte située dans le lot n° 1 appartenant à Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] qui en avaient exclusivement l’accès et disposaient d’une vue sur le fonds voisin,

— la zone sur laquelle s’exerce cette vue correspond à la zone sur laquelle une servitude de vue existe en vertu de l’acte de constitution de servitude de 2004,

— Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ont simplement condamné l’ouverture qui existait et créé une nouvelle ouverture au moyen d’une porte coulissante ce qui n’a pas pour effet de modifier l’usage de la cour ni d’attribuer au lot n° 1 la jouissance exclusive de cette cour (puisque les propriétaires en avaient déjà l’accès et la jouissance, ces derniers ayant simplement aménagé cette vue),

— il n’y a pas non plus d’aggravation de la servitude de vue ; la configuration des lieux, avant la création de la porte coulissante, permettait déjà au propriétaire du lot n° 1 d’avoir un accès exclusif à la courette, si bien qu’aucune aggravation de la servitude de vue ne saurait être caractérisée.

Enfin, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] soutiennent que :

— l’acte du 10 juin 2004 prévoit la possibilité de créer des ouvertures nouvelles ; d’ailleurs, à l’époque, Monsieur et Madame [F] avaient mis en œuvre cette servitude et réalisé des travaux d’ouverture similaires conformément aux conditions de la convention de servitude à savoir respecter l’unité architecturale d’ensemble de la façade et notamment le rythme et le dimensionnement des ouvertures, d’une part, et informer préalablement le syndicat des copropriétaires demandeur, d’autre part,

— par ailleurs, si les travaux réalisés en 2004 par Monsieur et Madame [F] contrevenaient aux servitudes consenties, ou à la transaction conclue avec la SCI Paris Claude Decaen, cette dernière aurait naturellement contesté leur réalisation, ce qui n’a pas été le cas,

— en outre, les travaux réalisés ne constituent ni une aggravation ni une modification de la servitude consentie en 2004 ; il s’agit bien d’une ouverture secondaire au sens du POS de [Localité 28] ; l’acte du 10 juin 2004 rappelle qu’une vue secondaire est issue d’une baie éclairant une pièce du service ou d’une baie d’une pièce principale bénéficiant par ailleurs d’une vue principale ; ainsi une cuisine est bien une pièce secondaire et le fait qu’elle soit ouverte sur le séjour ne lui confère pas le statut de pièce principale et les fenêtres donnant sur la cuisine sont donc qualifiables de baies secondaires ; en l’espèce, leur cuisine est séparée du séjour par un îlot central de cuisine ; le mur a été abattu entre les deux pièces, mais pour autant ces deux espaces demeurent distincts et séparés physiquement par l’îlot de cuisine,

— de plus, la baie, donnant coté terrasse, est bien une baie secondaire et non une baie principale, du fait de la qualification de la pièce dans laquelle elle se trouve située ; cette cuisine est, depuis la construction de l’immeuble, une pièce indépendante, séparée du salon/salle à manger par une cloison ; cette dernière a été partiellement remplacée par un ilot de cuisine, qui matérialise la séparation des pièces, la cuisine restant indépendante du salon/salle à manger ; de plus, le descriptif du lot fait état de pièces distinctes,

— au surplus, les deux conditions des actes de 2004 ont été respectées ; le principe d’ouverture respecte l’unité architecturale d’ensemble et notamment le rythme et les dimensions des ouvertures préexistantes ; l’ouverture créée répond également de manière symétrique à celle existant sur l’autre pan de façade ; en effet, par autorisation en date du 27 août 2004, les propriétaires de l’appartement situé sur l’autre terrasse bénéficiant de la servitude de vue secondaire, Monsieur et Madame [F], ont été autorisés à créer une porte fenêtre pour accéder à ladite terrasse ; la largeur d’ouverture est respectée, de sorte que la baie respecte la largeur de l’ensemble des fenêtres situées au-dessus d’elle ; le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13] a été informé préalablement de la réalisation de ces travaux,

— par ailleurs, il n’y a eu aucune modification de l’usage de la terrasse existante ; cette terrasse était déjà accessible antérieurement par une porte et Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] avaient déjà la jouissance de cette cour ; la modification interne de leur appartement est sans incidence sur l’usage privatif de la cour.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 702 du code civil dispose en outre que « celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ».

En l’espèce, l’article 1.4 de la transaction conclue le 4 février 2004 entre la SCI Paris [Adresse 30] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à Paris 12ème stipule que « dans le cas où la copropriété souhaiterait réaliser des travaux sur la façade donnant sur le fonds du [Adresse 1], elle respectera l’unité architecturale d’ensemble de cette façade et notamment le rythme et la dimension des percements existants et informera préalablement de ses projets la copropriété qui sera constituée entre les acquéreurs de l’ensemble immobilier du 103 A ».

Cette clause est reprise dans l’acte authentique du 10 juin 2004 constituant la servitude de vue secondaire et la servitude non altius tollendi consenties au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29]. Ainsi, dans un titre intitulé « charges et conditions », l’acte authentique prévoit que « la présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et particulièrement sous les conditions relatées aux présentes.

En outre, de convention expresse entre les parties, il est expressément convenu entre les parties que pour le cas où le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] souhaiterait réaliser des travaux sur la façade donnant sur le fonds du [Adresse 1], il s’engage à respecter l’unité architecturale d’ensemble de cette façade et notamment le rythme et la dimension des percements existants et informera préalablement de ses projets la copropriété du [Adresse 1] ».

Il résulte de ces actes que la servitude de vue secondaire dont bénéficie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] ne l’empêche pas de réaliser des travaux sur la façade de leur immeuble aux conditions suivantes :

— respecter l’unité architecturale d’ensemble de cette façade et notamment le rythme et la dimension des percements existants ;

— informer préalablement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 13].

Ainsi, l’usage de cette servitude de vue secondaire doit se faire suivant ces conditions.

Il ressort des éléments de la procédure, notamment des plans et photographies produits, que les travaux réalisés par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ont consisté à supprimer la porte d’accès à la cour qui se situe sur la façade arrière de leur immeuble et à créer à partir d’un jour de souffrance, transformé en vue selon les termes des conventions susmentionnées, une porte vitrée.

Ainsi, s’ils ont respecté la largeur du jour de souffrance existant, ils ont toutefois agrandi la longueur de celui-ci pour en faire une porte vitrée coulissante.

Dès lors, il ressort de ce seul élément factuel constant que « la dimension des percements existants » n’a pas été respectée.

En conséquence, il importe peu de :

— savoir si l’usage de la cour a été modifié. Au demeurant, il sera relevé que Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] avaient déjà accès à cette cour antérieurement aux travaux par une porte et bénéficiaient de la jouissance privative de cette cour.

— déterminer si la servitude de vue secondaire a été transformée ou non en vue principale.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

En outre, il ne peut être tiré de l’absence de contestation de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13] la licéité des travaux réalisés antérieurement par Monsieur et Madame [F], et ce d’autant que ces travaux ont été réalisés postérieurement aux conventions instaurant les servitudes en 2004 et alors que le syndicat des copropriétaires demandeur n’était pas encore constitué.

De plus, les défendeurs ne peuvent soutenir que les travaux litigieux réalisés permettraient d’harmoniser la façade arrière et ainsi de créer une symétrie avec l’ouverture faite par Monsieur et Madame [F] alors que la licéité de cette ancienne ouverture n’est pas établie et est même discutée par le demandeur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ouverture réalisée par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ne respecte pas les conditions posées par les conventions du 4 février 2004 et du 10 juin 2004, conditionnant l’usage de la servitude de vue secondaire accordée, ce qui aggrave celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] est partie à ces conventions et tenue de les exécuter. Ainsi, il ne peut autoriser un copropriétaire à réaliser de tels travaux comme il l’a fait avec Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B]. Par ailleurs, l’acte authentique du 10 juin 2004 est opposable à ces derniers, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas, de sorte qu’ils sont obligés de respecter les conditions posées aux termes de cet acte.

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] et Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] à supprimer les ouvertures réalisées et à remettre la façade arrière dans son état antérieur.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux de remise en état de la façade dans son état antérieur. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13], ce dernier ne développe dans ses écritures aucun moyen de droit ou de fait afin de justifier de la nature et du quantum du préjudice invoqué.

Dans ces conditions il sera débouté de sa demande.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

II – Sur la demande reconventionnelle relative au démontage des palissades formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] et par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] et sur la demande indemnitaire de ces derniers à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 26] [Localité 13]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 29] sollicite, à titre reconventionnel et sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, la condamnation du demandeur à déposer la palissade en bois qu’il a installé contre la façade arrière de l’immeuble.

A cet égard, il indique que :

— la jurisprudence reconnaît que la pose d’une palissade sur le mur privatif du fonds voisin constitue « indubitablement un empiètement et une atteinte au droit de propriété » (cour d’appel de [Localité 24], 10 novembre 2021, RG 19/04059) ; la sanction de l’empiètement est la démolition de l’ouvrage,

— aux termes de l’acte authentique du 10 juin 2004, le fonds dominant correspondant à la parcelle détenue par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 29] tandis que le fonds servant correspond à la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 29] ; il en ressort que le fonds servant ne peut apporter aucune modification sur la zone sur laquelle s’exerce la servitude non altius tollendi,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a installé une palissade en bois, contre la façade arrière de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du [Adresse 18] à [Localité 29] ; la pose de cette palissade, directement accrochée à la façade de l’immeuble, constitue donc un empiètement et une atteinte au droit de propriété mais également une violation de la servitude non altius tollendi.

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] s’associent à cette demande et aux arguments développés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29]. Ils sollicitent en outre, du fait de la pose de cette palissade en bois, l’indemnisation du préjudice de jouissance subi à hauteur de la somme de 10.000 €.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 13] soutient que :

— les panneaux de bois ont été installés pour protéger son fonds des nouvelles vues issues de l’ouverture d’une porte-fenêtre là où n’existait qu’une vue réduite située à plus de 1,80 mètre du plancher de l’appartement,

— il a veillé à ce que les dimensions des panneaux de bois entravent uniquement la vue née de l’agrandissement de la fenêtre existante ; toutes les précautions ont été prises pour limiter la hauteur du panneau de manière à ce qu’il ne dépasse pas le niveau bas du châssis de l’ouverture remplacée ; il est par ailleurs limité dans sa longueur,

— il a été installé après la mise en place par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] de canisses couvrant partiellement la longueur de leur balcon,

— par ailleurs, contrairement à ce que prétendent Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B], le panneau de bois ne prive pas l’appartement de l’éclairage naturel, la configuration des lieux témoignant à elle seule de la façon dont la lumière arrive sur la cour et dans les pièces situées sur la façade arrière de l’immeuble,

— enfin, contrairement à ce qu’ils prétendent, le mur sur lequel est installé le panneau de bois n’est pas leur propriété exclusive.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En l’espèce, la transaction du 4 février 2004 indique que « le permis de démolir de la SCI autorise la démolition d’un garage accolé à un mur mitoyen aux limites divisoires des deux fonds et clôturant les courettes des [Adresse 17] » et que « la SCI s’engage à araser les murs mitoyens qui longent les courettes et à les compléter d’un garde-corps jusqu’à une hauteur d’un mètre ».

Dès lors, le mur sur lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 13] a posé la palissade en bois est un mur mitoyen et, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29], la pose de cette palissade ne constitue pas un empiètement.

Toutefois, l’acte authentique du 10 juin 2004 constitue, outre la servitude de vue secondaire, une servitude non altius tollendi qui est une servitude instaurant une interdiction ou limite au propriétaire du fond « servant » de construire ou surélever le bien au-delà d’une certaine hauteur.

L’acte du 10 juin 2004 stipule ainsi que :

« Le propriétaire du fonds servant [le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 29]] concède au profit du fonds dominant [le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29]] et de ses propriétaires successifs, à titre de servitude réelle et perpétuelle, une servitude non altius tollendi, sur deux zones telles définies ci-après :

—  1°/ zone N, 11, O, P : zone non altius tollendi s’exerçant à partir de la cote 50.70 NGF, sur une bande de terrain telle que figurée sous teinte violette au plan ci-annexé,

—  2°/ zone M, N, P, Q : zone non altius tollendi s’exerçant à partir de la cote 53,00 NGF, sur une bande de terrain telle que figurée sous teinte violette au plan ci-annexé.

Sa mise en place et son entretien se feront aux frais exclusifs du propriétaires du fonds servant qui ne pourra y apporter aucune modification dans le cours du temps, sauf autorisation du propriétaire du fonds dominant et sauf simples travaux d’entretien ou de réparation par suite de vétusté ».

Il en ressort que le fonds servant ne peut apporter aucune modification sur la zone sur laquelle s’exerce la servitude non altius tollendi. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 26] [Localité 13] ne pouvait, en application de l’acte de constitution de servitude du 10 juin 2004, apporter une quelconque modification sur la zone où s’exerce la servitude non altius tollendi sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29].

Or, la palissade en bois litigieuse a été installée dans la zone où s’exerce la servitude non altius tollendi. Il s’agit donc d’une violation de la servitude octroyée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 29] sera condamné à démonter la palissade en bois installée contre la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 18] à [Localité 29].

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à démonter la palissade en bois litigeuse. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] en réparation du préjudice de jouissance subi sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage. Ils invoquent un préjudice de jouissance lié à la privation de lumière.

S’il est démontré que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 29] a installé une palissade en bois en violation de la servitude accordée au fonds voisin, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué à savoir la perte de luminosité du fait de cette palissade.

En effet, outre le fait qu’ils ne produisent aucun élément probatoire sur ce point, il ressort des photographies produites que Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] avaient eux-mêmes installé sur leur cour des canisses brise vue qui peuvent tout autant être à l’origine d’une éventuelle perte de luminosité.

Au surplus, ils ne justifient en rien du quantum de leur demande (10.000 €).

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire.

III – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code civil, « la partie perdante est condamné aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Compte tenu de la solution du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les frais et dépens qu’elles ont engagés.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de ce chef de demande.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2024,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] notifiées par la voie électronique le 9 mai 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2024,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] et Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] à supprimer les ouvertures réalisées et à remettre la façade arrière dans son état antérieur, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 26] [Localité 13] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 29] à démonter la palissade en bois installée contre la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 18] à [Localité 29], sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] de leur demande en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, sur le fondement du trouble anormal du voisinage,

LAISSE à la charge de chacune des parties les frais et dépens qu’elles ont engagés,

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12152 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7PF

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 29] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 29] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] et Madame [M] [B] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 28] le 10 Juillet 2025.

La Greffière Le Président