TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BENGUIGUI (C2254)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e DORMEAU (C2330)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/13872

N° Portalis 352J-W-B7H-C26K7

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 08 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. VOLTA INVEST (RCS de [Localité 5] 882 243 280)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2254

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MYRIAM (RCS de [Localité 5] 441 583 044)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe DORMEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2330, M^e Ali BENNACER, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

Décision du 08 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13872 – N° Portalis 352J-W-B7H-C26K7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 25 mars 2014, M. [B] [Z] aux droits duquel vient la S.A.S.U. Volta Invest a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Myriam des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 000 euros hors taxes et charges, et pour l’exercice exclusif de l’activité de « restaurant ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mai 2022, la S.A.S.U. Volta Invest a fait délivrer à la S.A.R.L. Myriam une sommation, visant la clause résolutoire du bail et l’article L. 145-17 I 1° du code de commerce :

— de tenir les lieux constamment ouverts, achalandés et garnis de matériels et de marchandises ;

— de cesser tous travaux dans les lieux loués et lui transmettre leur descriptif précis, accompagné des plans et devis ;

— de lui permettre de pénétrer dans les locaux afin de constater lesdits travaux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juin 2022, la S.A.S.U. Volta Invest a donné congé à la S.A.R.L. Myriam pour le 31 décembre 2022 en déniant à cette dernière « tout droit au bénéfice des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement ». Par ce même acte et subsidiairement, la bailleresse a donné congé à la preneuse à effet à la même date, en lui refusant le renouvellement du bail et lui refusant le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 octobre 2023, la S.A.S.U. Volta Invest a assigné la S.A.R.L. Myriam devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir valider le congé.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire a initialement été fixée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 21 octobre 2025. Toutefois, en application des articles 799 al. 4 du code de procédure civile et L. 212-5 du code de l’organisation judiciaire et avec l’accord des parties, il a finalement été procédé sans audience, par dépôt des dossiers au greffe le 29 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre suivant.

Décision du 08 Décembre 2025

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EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, la S.A.S.U. Volta Invest demande au tribunal :

À titre principal,

— de valider le congé et les différents motifs emportant dénégation du droit au renouvellement du bail et en tant que de besoin valant un motif grave et légitime de refus de renouvellement ;

— de juger que le bail a pris fin le 1er janvier 2023 ;

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Myriam et de tous occupants de son chef, dans les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 6], sans délai et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparations qui pourront être dues ;

— de condamner la S.A.R.L. Myriam à restituer les locaux en bon état d’entretien, en conformité avec les dispositions du bail, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à compter du jour où la décision à intervenir sera définitive ;

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Myriam à une somme égale au loyer contractuel majoré de 20 %, et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 jusqu’à la date de libération des locaux après exécution des travaux de remise en état incombant au preneur évincé ;

À titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts et griefs de la S.A.R.L. Myriam ;

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Myriam et de tous occupants de son chef, dans les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 6], sans délai et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparations qui pourront être dues ;

— de condamner la S.A.R.L. Myriam à restituer les locaux en bon état d’entretien, en conformité avec les dispositions du bail, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à compter du jour où la décision à intervenir sera définitive ;

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Myriam à une somme égale au loyer contractuel, majoré de 20 %, et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 jusqu’à la date de libération des locaux après exécution des travaux de remise en état incombant au preneur évincé ;

En tout état de cause,

— de débouter la S.A.R.L. Myriam de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la S.A.R.L. Myriam à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner la S.A.R.L. Myriam aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat plaidant dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024, la S.A.R.L. Myriam demande au tribunal :

— de débouter la S.A.S.U. Volta Invest de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

— de condamner la S.A.S.U. Volta Invest à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner la S.A.S.U. Volta Invest aux dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe Dormeau, avocat, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur le bien-fondé du congé avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux

La S.A.S.U. Volta Invest fait valoir en substance, au soutien de sa demande de validation du congé qu’elle a fait délivrer et au visa de l’article L. 145-8 du code de commerce :

— que la S.A.R.L. Myriam n’a pas exploité de façon continue son fonds de commerce dans les locaux loués conformément aux stipulations contractuelles, et ce pendant au moins 20 mois, dont 12 mois hors période de la crise sanitaire, au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ;

— que la S.A.R.L. Myriam n’a pas garni les lieux conformément aux stipulations contractuelles, au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ; – que la S.A.R.L. Myriam ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction dès lors qu’en l’absence d’exploitation continue des locaux, elle n’a pas le droit au renouvellement du bail ;

— que la S.A.R.L. Myriam échoue à démontrer l’absence de disparition de son fonds de commerce.

La S.A.R.L. Myriam réplique principalement, au visa du même article, que :

— la S.A.S.U. Volta Invest échoue à démontrer un défaut d’exploitation du fonds de commerce ;

— les mesures gouvernementales prises dans le cadre de la pandémie du Covid-19 ont entraîné sa fermeture entre les mois d’octobre 2020 et juin 2021, constituant un cas de force majeure et donc un motif légitime ;

— elle a réouvert le restaurant en juin 2021 ;

— elle a fait procéder à des travaux de rénovation et de mise aux normes au sein des locaux et n’a ensuite réouvert que le 15 juin 2022, que ces travaux constituent un motif légitime compte tenu de l’état de vétusté des locaux.

En droit, il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L.145-8 du même code par ailleurs, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues par la loi, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il est constant, en application de ces dispositions, que pour bénéficier du statut des baux commerciaux et donc soit du renouvellement du bail soit du versement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, le bénéficiaire doit avoir la double qualité de locataire des murs et de propriétaire du fonds de commerce. S’il n’est pas obligé d’exploiter personnellement le fonds de commerce, l’exploitation doit être réelle, régulière et conforme à la destination du bail. L’exploitation doit être effective au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.

En application enfin des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient au bailleur qui l’invoque de rapporter la preuve de l’absence d’exploitation effective du fonds.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juin 2022, la S.A.S.U. Volta Invest a délivré congé à la locataire pour le 31 décembre 2022 en lui déniant le bénéfice du statut des baux commerciaux et donc le droit au renouvellement du bail, invoquant la cessation prolongée et sans raison sérieuse ni légitime de l’exploitation du fonds.

Le 16 mai 2022, la S.A.S.U. Volta Invest avait précédemment fait signifier à la S.A.R.L. Myriam une sommation notamment de tenir les lieux constamment ouverts, achalandés et garnis de matériels et de marchandises.

Il résulte en effet du bail que la S.A.R.L. Myriam s’est engagée, aux termes de la clause intitulée « Occupation- Jouissance », à « garnir et tenir constamment garnis les loués de meubles, objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des clauses et conditions du bail. [à] les tenir constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser sous aucun prétexte, même momentanément, de les employer à la destination ci-dessus indiquée » – soit à l’usage de restaurant.

Le congé ayant été donné pour la date d’expiration du bail le 31 décembre 2022, la S.A.R.L. Myriam doit avoir effectivement exploité le fonds entre le 31 décembre 2019 et cette date pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux et donc en l’espèce d’une indemnité d’éviction.

La S.A.R.L. Myriam expose avoir temporairement cessé son exploitation entre octobre 2020 et juin 2021 du fait des mesures gouvernementales de fermeture administrative visant à restreindre la propagation du virus de la Covid-19. Celles-ci constituent effectivement un motif légitime de cessation d’exploitation, s’agissant d’un restaurant.

S’agissant de la période postérieure à la crise sanitaire, soit à compter du mois de juin 2021, il résulte des trois constats de commissaires de justice dressés les 19 avril, 4 mai et 5 mai 2022 à la requête de la bailleresse ainsi que du constat établi le 2 juin 2022 à la demande de la locataire que les locaux loués étaient fermés au public à ces dates, le rideau étant baissé sur la devanture, ce à des horaires d’exploitation usuels pour un restaurant – à savoir 13h10, 12h10 et 19h09 pour ce qui est des constats requis par la propriétaire.

Il ressort en outre du constat dressé à la demande de la S.A.R.L. Myriam le 2 juin 2022 que les locaux étaient à cette date en travaux, du matériel de chantier étant notamment photographié dans la cuisine.

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En outre, la S.A.S.U Volta Invest produit le relevé des compteurs d’eau de l’immeuble dont il résulte que la S.A.R.L. Myriam a consommé au cours de l’année 2022 un volume d’eau extrêmement faible – 1 m3 au 1er et 2ème trimestres, 19 m3 au 3ème et 17 m3 au 4ème trimestre, soit 38 m3 cumulés (lot 9008) – incompatible avec l’exploitation effective d’un restaurant.

Il est relevé à titre de comparaison que les données d’autre restaurant situé dans le même immeuble figurent sur ce relevé (lot 9007) et que ce dernier a consommé 207 m3 d’eau au titre de l’année 2022.

À titre surabondant au vu de la date d’effet du congé, le volume d’eau utilisé par la S.A.R.L. Myriam durant l’année 2023 est demeuré à un niveau particulièrement bas (16 m3 cumulés sur l’année).

Au terme de ce qui précède, la S.A.S.U. Volta Invest rapporte la preuve que la S.A.R.L. Myriam n’a pas effectivement exploité son fonds de commerce de restaurant de façon continue dans les trois ans précédant la date du congé.

Le seul motif légitime invoqué par la preneuse et tiré de la crise sanitaire ne s’applique qu’à une partie de cette période triennale et ne peut suffire à faire obstacle à cette inexécution.

Le moyen tiré des travaux est insuffisamment caractérisé dès lors que la preneuse ne justifie ni de leur nécessité, ni de leur ampleur, ni de leur date de début et de fin.

Il n’est enfin pas établi que l’exploitation aurait repris à compter du mois de juin 2022 comme l’affirme sans fondement la locataire.

Force est en effet de constater que la S.A.R.L. Myriam ne produit aucun élément probant visant à faire obstacle au motif principal du congé, en ne produisant par exemple aucun élément comptable.

C’est donc à bon droit que la S.A.S.U. Volta Invest a dénié le bénéfice du statut des baux commerciaux à la S.A.R.L. Myriam, laquelle ne peut donc ni prétendre au renouvellement de son bail ni au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les demandes subséquentes à la fin du bail

Le contrat de bail commercial ayant pris fin le 1er janvier 2023 par l’effet du congé, la S.A.R.L. Myriam est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la S.A.S.U. Volta Invest.

L’expulsion de la S.A.R.L. Myriam et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

S’agissant de l’indemnisation de l’occupation, l’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal au loyer et charges du bail résilié.

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En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Myriam depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux au montant du loyer en vigueur au 31 décembre 2022, charges et accessoires en plus, payable selon la périodicité prévue au contrat de bail. La S.A.S.U. Volta Invest ne justifie pas sa demande de majoration de 20 % du dernier loyer contractuel.

Sur la demande relative à la remise en état des locaux

La S.A.S.U. Volta Invest expose que la S.A.R.L. Myriam a fait réaliser des travaux dans les locaux qui ont changé leur distribution, et ce sans son autorisation expresse et écrite, ce qui justifie qu’elle demande la restitution des locaux en bon état d’entretien et dans leur état primitif, sous astreinte. Elle indique que si pèse sur la S.A.R.L. Myriam l’obligation de prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux loués, cela ne la dispense pas de demander une autorisation préalable et écrite avant d’exécuter lesdits travaux.

La S.A.R.L. Myriam conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles, notamment en ce que les travaux réalisés relèvent de son obligation d’entretien, de réparations et de prise en charge des travaux de mise en conformité des locaux à son activité de restaurant. Elle considère que les travaux litigieux n’ont nullement changé la distribution des locaux ni leur destination mais ont seulement consisté à remplacer l’existant vétuste et à le mettre en conformité avec les normes en vigueur.

En droit, en vertu de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la clause « Entretien-Travaux-Réparations » du bail stipule que la S.A.R.L. Myriam s’était engagée à « prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent à la signature des présentes et [à] pouvoir les rendre en fin de bail en bon état de réparations […]. [à] maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans ».

La même clause stipule que la S.A.R.L. Myriam s’est obligée à ne « faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, tous travaux autorisés devant être exécutés sous la direction de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge de la société preneuse. [à] laisser en fin de bail, sans indemnité tous changements ou améliorations que la société preneuse aurait pu apporter aux biens loués. Le bailleur conservera le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais de la société preneuse ».

La clause intitulée « Conditions particulières » stipule que « La société Myriam fera son affaire personnelle de tous les travaux qui seraient nécessaires pour rendre les lieux loués conformes aux normes relatives à la restauration (conduits d’évacuation, WC, etc.) de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ».

En l’espèce, il résulte des écritures des parties, des échanges produits et du constat de commissaire de justice en date du 2 juin 2022 que la S.A.R.L. Myriam a fait effectuer des travaux dans les locaux consistant notamment en la mise en place d’une hotte neuve raccordée sur une extraction haute donnant sur la cour de l’immeuble, l’installation de nouveaux carrelages sur le sol et les murs, d’un nouveau faux plafond ainsi que des nouveaux WC handicapés mis aux normes relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Lesdits travaux auraient également consisté en la mise aux normes de l’électricité des locaux après la dépose du système préexistant.

Les travaux litigieux ne relèvent pas, contrairement à l’affirmation de la S.A.R.L. Myriam, d’un simple entretien des locaux, dès lors qu’ils ont duré plusieurs mois et qu’ils ont consisté à modifier et ajouter des équipements dans les locaux et non à entretenir et maintenir en bon état les équipements préexistants.

En tout état de cause, l’accord des parties permet à la S.A.S.U. Volta Invest de demander la remise des locaux loués dans leur état primitif. La S.A.R.L. Myriam sera donc condamnée en ce sens, sans qu’il ne soit toutefois nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte, la résistance de la défenderesse à l’exécution de cette décision ne pouvant en l’état être présumée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Myriam, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de Maître Judith Benguigui conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. Myriam, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S.U. Volta Invest une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE valable le congé portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 29 juin 2022 par la S.A.S.U. VOLTA INVEST à la S.A.R.L. MYRIAM,

JUGE que le bail liant la S.A.S.U. VOLTA INVEST à la S.A.R.L. MYRIAM a pris fin le 1er janvier 2023,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L. MYRIAM et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire de sa part des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

CONDAMNE la S.A.R.L. MYRIAM à payer à la S.A.S.U. VOLTA INVEST une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur au 31 décembre 2022, charges, taxes et accessoires en plus, ce à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux,

CONDAMNE la S.A.R.L. MYRIAM à restituer les locaux en bon état d’entretien et dans leur état primitif,

DÉBOUTE la S.A.S.U. VOLTA INVEST sa demande d’astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. MYRIAM au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Judith BENGUIGUI pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.R.L. MYRIAM à payer à la S.A.S.U. VOLTA INVEST la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 08 Décembre 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI