TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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N° RG 24/51336

N° Portalis 352J-W-B7I-C4B3G

N°: 19

Assignation du :

16 février 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3 copies exécutoires

+ 1 expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 février 2025

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PIERRE SELECTION

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1806

DEFENDERESSES

La S.A.S. NEL’FOOD

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Sébastien FLEURY de la SELEURL SEBASTIEN FLEURY, avocats au barreau de PARIS – #R0207

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1806

La S.A. ENEDIS

[Adresse 7]

[Adresse 20]

[Localité 12]

représentée par Maître François TRECOURT de la SELASU TRECOURT, avocats au barreau de PARIS – #A0510

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DES FAITS DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé en date des 16 et 17 mai 2022, la SCPI PIERRE SELECTION, représentée dans la présente instance par sa société de gestion en exercice, BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE, a consenti à la société NEL’FOOD la location de divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juin 2022, moyennant un loyer annuel de 120 000 euros HT/HC.

La destination autorisée au bail selon son article 2 est celle de « Commerce de Restauration, dont la Restauration rapide et la vente à emporter, à l’exclusion notamment de la restauration de type rôtisserie “[Localité 14] Kebab” et “Tacos” ou tout autre enseigne sur ce modèle existant ou qui viendrait à être créée et de toute autre utilisation et étant bien entendu que la destination des lieux loués ne pourra être changée sans autorisation expresse et écrite du BAILLEUR à peine de réalisation du bail ».

La SAS NEL’FOOD prévoyait l’ouverture de son restaurant au début du mois d’octobre 2022, après une période de travaux d’aménagements intérieurs des lieux.

Toutefois, l’ouverture n’a jamais pu se faire en raison, notamment, d’un défaut de raccordement électrique des locaux avec le réseau électrique public, entrainant une impossibilité d’exploitation des locaux pour la SAS NEL’FOOD.

Par ailleurs, cette dernière avance que les locaux loués ne disposaient pas, outre le raccordement électrique, « d’un système d’aération opérationnel » dans le cadre d’une activité de restauration, ni « d’un système de chauffage et de climatisation en état de fonctionnement ».

Le 9 juin 2022 la SAS NEL’FOOD fait la demande par e-mail à la SCPI PIERRE SELECTION du point de livraison possible dans les locaux pris à bail pour souscrire un abonnement auprès d’un fournisseur d’électricité.

La SAS NEL’FOOD estime que ce n’est qu’à compter de ce moment qu’elle a pris conscience du défaut de raccordement électrique des locaux litigieux.

Le 7 juillet 2022, la SCPI PIERRE SELECTION affirme que « dans l’attente de déterminer l’origine de la difficulté concernant [le] branchement électrique », la SAS NEL’FOOD peut « utiliser l’alimentation des parties communes de l’immeuble » au regard de l’accord du syndic obtenu en ce sens.

Le 25 juillet 2022, la SAS NEL’FOOD recontacte de nouveau la SCPI PIERRE SELECTION dans le but de faire état des divers problèmes relatifs au bail, et notamment aux différents défauts structurels des locaux qui n’ont toujours pas été résolus.

Le 2 août 2022, la bailleresse annonce à la SAS NEL’FOOD faire intervenir diverses entreprises le 12 août 2022 pour les problèmes de ventilation et d’électricité soulevées par cette dernière lors de son courriel du 25 juillet 2022.

L’entreprise missionnée pour les problèmes d’électricité est la société ENEDIS qui mène notamment une activité de « raccordement des installations privées au réseau public d’électricité ».

A la demande de cette dernière, la bailleresse sollicite la SAS NEL’FOOD le 22 août 2022 afin de connaître ses besoins énergétiques en vue de mettre en place un raccordement permanent.

Le 7 septembre 2022, ce bilan de consommation est transmis et indique un besoin pour 144kVA.

Le 15 octobre 2022, la bailleresse a alors demandé à la société ENEDIS le raccordement du local litigieux au réseau électrique pour une puissance de 144kVA.

Les 8 et 20 décembre 2022, la société Enedis se rend sur site pour établir une « solution technique de raccordement ». Le 21 décembre 2022, la société ENEDIS informe la bailleresse des travaux à réaliser indiquant un « coût et un certain délai » nécessaires pour se faire. La première proposition de travaux impliquant notamment des travaux de voiries au regard des contraintes techniques qu’implique un raccordement pour une puissance de 144kVA.

Le 24 janvier 2023, la société ENEDIS transmet à la bailleresse un devis d’un montant total de 19 100,02 € TTC, valable 3 mois à compter de son émission. Le règlement d’un acompte étant nécessaire lors de l’acceptation de l’offre. Ce devis sera retourné par la bailleresse le 15 mars 2023 et s’est par un ordre de service du 6 avril 2023 que la bailleresse indique passer commande à la société ENEDIS. Elle règle le prix intégral de la prestation le 2 mai 2023.

Les premières démarches administratives auprès de la Ville de [Localité 18] nécessaires aux travaux sur la voirie sont réalisées à la fin du mois de décembre 2022 et le 24 février 2023 la société ENEDIS formule une première demande d’autorisation de voirie, dite « CITE » ([15] d’occupation du domaine public routier pour travaux), auprès de la mairie du [Localité 6] pour effectuer les travaux sous voirie.

Le 17 avril 2023, la société ENEDIS se voit opposer un refus de la Ville de sa demande d’autorisation de voirie, au motif que l’une des rues concernées est « gelée » pour une durée de 3 ans à compter de septembre 2022, ce qui implique qu’aucune intervention de construction, de réparation ou de maintenance ne puisse s’y dérouler.

Suite à ce refus, la société ENEDIS, en échangeant avec des agents de la ville de [Localité 18] et en se rendant sur place avec eux durant le mois de mai 2023, a procédé à une nouvelle étude afin de répondre à la demande de raccordement compte tenu des contraintes imposées par la ville. Au cours du mois de juin 2023, la société ENEDIS a alors mis à jour son plan d’intervention et retenue une solution alternative, modifiant sa demande « CITE » déposée auprès de la ville. Toutefois, ce projet n’a donné lieu à aucune réponse de la part de l’administration.

Un nouvel interlocuteur d’ENEDIS a indiqué à la SCPI PIERRE SELECTION avoir dû reprendre l’ensemble des démarches administratives nécessaires relatives au dossier de raccordement et indique par un mail du 13 novembre 2023 la nécessité que cette dernière réalise d’autres prestations en vue du raccordement. La société ENEDIS a déposé une seconde demande d’autorisation de voirie « CITE » le 6 novembre 2023 pour des travaux programmés du 8 au 31 janvier 2024. En l’absence de réponse de la mairie, la société ENEDIS a alors relancé les services de la voirie le 20 décembre 2023.

Parallèlement à cela, le 21 novembre 2023, la SCPI a envoyé une LRAR à la société ENEDIS pour retracer les échanges entre les deux sociétés et demander des explications à la société ENEDIS sur les retards accumulés dans l’avancement du chantier.

Le 4 janvier 2024, les travaux programmés à compter du 8 janvier sont annulés suite au refus de la ville de [Localité 18] qui invoquait la proximité des travaux de terrassement avec une école. En conséquence, la mairie a demandé à ENEDIS de planifier l’intervention durant les vacances scolaires pour minimiser l’impact des travaux pour les écoliers.

Au regard de cette demande de la Mairie, la société ENEDIS a alors déposé une nouvelle demande d’autorisation de voirie en janvier 2024, pour une intervention pendant les vacances scolaires, du 12 au 23 février 2024, qui a elle aussi été refusé par la ville.

Le 10 janvier 2024, suite à deux relances de la SCPI PIERRE SELECTION pour connaitre de l’avancement du dossier, la société ENEDIS lui a indiqué qu’un nouveau chargé du projet, qui était celui l’ayant étudié un an auparavant, les recontactera le plus rapidement possible.

Le 16 janvier 2024, ce nouveau chef de projet indique avoir été réaffecté au dossier et être en discussion avec les services de voirie pour obtenir une date d’autorisation du début des travaux.

En l’absence de travaux programmés, c’est dans ces conditions que la SCPI Pierre Sélection a saisi par le biais d’une assignation en référé en date du 16 février 2024 (enrôlée sous le N°RG 24/51336) le président du tribunal judiciaire de céans d’une demande de condamnation sous astreinte de la société Enedis pour la réalisation des travaux commandés au mois d’avril 2023.

A la suite d’un nouveau bilan amoindri de la demande de puissance du preneur et d’une réunion sur site le 2 juin 2024, une seconde demande de raccordement a été effectuée par la bailleresse auprès d’ENEDIS portant sur une puissance de 120 kVA, selon un devis établi par cette dernière en date du 10 juillet 2024. Cette nouvelle proposition de la part d’ENEDIS devant permettre de contourner l’obligation d’une nouvelle autorisation auprès de la mairie.

La date du 16 juillet 2024, a été fixée pour l’intervention d’ENEDIS à la suite de l’exécution des travaux préparatoires nécessaires par la bailleresse. Toutefois, le jour des travaux, l’intervention échoue rendant impossible l’aboutissement de cette solution alternative de raccordement.

Le 19 juillet 2024, la bailleresse a mis en demeure la société ENEDIS en vue d’obtenir des informations sur les modalités d’intervention permettant le raccordement et le délai d’intervention. Le 6 août 2024, le chef de projet pour la société ENEDIS a indiqué qu’au vue de l’échec de l’intervention du 16 juillet, il était nécessaire d’envisager les travaux autrement, notamment en passant par une nouvelle autorisation à la mairie.

Le 12 septembre 2024, la SCPI PIERRE SELECTION a de nouveau mis en demeure ENEDIS pour obtenir des précisions sur les travaux préparatoires qu’elle devait réaliser elle-même pour permettre à Enedis de procéder au raccordement selon la dernière méthode proposée.

Le 23 septembre 2024, la société ENEDIS a fourni les informations attendues concernant les travaux préparatoires. Toutefois aux vues des demandes de cette dernière pour ces travaux préparatoires, la bailleresse a indiqué par des échanges au début du mois de septembre 2024 que contenu des contraintes matérielles et juridiques, certains des travaux envisagés étaient impossibles.

La bailleresse et la société ENEDIS ont continué d’échanger sur les modalités de réalisation des travaux possible durant le mois de septembre et octobre 2024.

Le 25 octobre 2024, le gestionnaire du bailleur a soumis à la société Enedis la proposition de travaux préparatoires établie par le bureau d’étude mandaté en vue des travaux.

Le 12 novembre 2024, le chef de projet de la société ENNEDIS a sollicité de nouvelles précisions sur le projet de travaux préparatoires, sans toutefois donner sa validation sur ceux-ci.

Parallèlement à cela, le 17 mars 2023, la SAS NEL’FOOD a mis en demeure la bailleresse de lui transmettre un planning de réalisation des divers travaux demandés et a obtenu une réponse en ce sens le 21 mars 2023, dans lequel la bailleresse lui indique être en désaccord avec un certain nombre de ses demandes, s’estimant irresponsable des dysfonctionnements des locaux litigieux que la SAS NEL’FOOD lui impute alors qu’ils sont, selon elle, à la charge du preneur.

Le 15 septembre 2023, la SAS NEL’FOOD met à nouveau en demeure la bailleresse de répondre à son obligation de délivrance conforme pour les mêmes dysfonctionnements évoqués depuis 2022 qui est de nouveau rejeté par le conseil de la bailleresse le 17 novembre 2023.

La SAS NEL’FOOD réalise une nouvelle sommation auprès de son bailleur le 18 décembre 2023.

Ainsi, le 12 mars 2024, la SAS NEL’FOOD assigne la bailleresse dans le but d’obtenir une provision sur son préjudice et de faire condamner sous astreinte le bailleur à exécuter son obligation de délivrance conforme.

Elle attrait à la présente procédure la société ENEDIS dans le but d’obtenir sa condamnation conjointe à celle du bailleur à procéder à l’installation d’un compteur électrique privatif dans les locaux loués sans délai.

Une procédure de conciliation dans le but de rapprocher les parties a eu lieu entre juin et juillet 2024 mais n’a pas abouti.

Vu les conclusions écrites de la SCPI PIERRE SELECTION et soutenues oralement lors de l’audience du 3 décembre 2024 tendant :

« A l’encontre de la société ENEDIS à :

— Voir débouter la société ENEDIS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner cette dernière sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à la réalisation des travaux de raccordements des locaux sis [Adresse 5]) au réseau public de distribution, conformément à la proposition de travaux n°RC21871IISFGZJ01 et à ceux de dépose du câble électrique présent dans ces mêmes locaux.

— Condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, la société Enedis à produire l’ensemble des diligences qu’elle a entreprises auprès du service de la voirie du 14e arrondissement de la mairie de [Localité 18] pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux de raccordement des locaux appartement à la SCPI PIERRE SELECTION.

— Condamner la société ENEDIS à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 133.285 €, à titre de provision, en réparation de son préjudice financier pour la période correspondant au 3 octobre 2023 au 30 novembre 2024.

— CONDAMNER la société Enedis à payer à la SCPI Pierre Sélection une indemnité mensuelle de 10.350 € à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à la réalisation des travaux de raccordement au réseau électrique.

— DESIGNER tel expert qu’il plaira, spécialisé en matière de raccordement électrique, lequel pourra s’adjoindre les services d’un sapiteur, avec pour mission de :

— Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il jugera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Donner son avis sur l’imputabilité du retard dans le raccordement des locaux de la SCPI PIERRE SELECTION au réseau électrique ;

— Evaluer le préjudice de la SCPI PIERRE SELECTION, tant au titre du défaut de perception des loyers que des frais engagés en pure perte pour satisfaire aux demandes d’ENEDIS ou encore au titre des condamnations qui serait prononcées à son encontre au bénéfice de la SAS NEL’FOOD ;

— Condamner la Société ENEDIS à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

A l’égard de la SAS NEL’FOOD :

— Juger qu’au regard de l’existence des contestations sérieuses, qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SAS NEL’FOOD et en conséquence de quoi, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions articulées contre la SCPI PIERRE SELECTION.

— Dans l’hypothèse où les demandes indemnitaires de la SAS NEL’FOOD serait accueillies, condamner la société ENEDIS à garantir et relever indemne la SCPI PIERRE SELECTION desdites condamnations.

— Condamner la SAS NEL’FOOD à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

En toute hypothèse :

— Condamner toute partie qui succombe aux entiers dépens ».

Vu l’assignation en référé en intervention forcée enrôlée sous le N° RG 24/51994 délivrée à la requête de la SAS NEL’FOOD (jointe à l’instance enrôlée sous le N°RG 24/51336) et ses observations écrites visées le 3 décembre 2024, soutenues oralement le même jour, tendant notamment à :

— Rejeter les demandes fins et conclusions et la SCPI PIERRE SELECTION, de BNP PARIBAS REIM France et de ENEDIS.

— Donner acte à NEL’FOOD de de son désistement d’instance et d’action envers BNP PARIBAS REIM France.

— Faire injonction à la SCPI PIERRE SELECTION d’exécuter les travaux nécessaires dans les locaux donnés à bail sis [Adresse 4] listés dans l’injonction du 18 décembre 2023, à l’exception de la CTA qui a été réalisée.

— Faire injonction à la société ENEDIS de procéder à l’installation d’un compteur électrique privatif dans les locaux susmentionnés.

— Assortir d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard, jusqu’à leur parfaite exécution, à payer solidairement par les deux défendeurs, la réalisation des travaux de raccordement électrique et pour la seule SCPI PIERRE SELECTION, ceux de climatisation, chauffages et autres travaux demandés.

— Ordonner la suspension des loyers jusqu’à l’ouverture du restaurant

— Ordonner la restitution de la garantie à première demande à la SAS NEL’FOOD.

— Condamner la SCPI PIERRE SELECTION à payer à la SAS NEL’FOOD une provision d’un montant de 275.067 euros en réparation de la perte subie depuis octobre 2022, sauf à parfaire.

— Condamner solidairement les deux sociétés défenderesses à payer à la SAS NEL’FOOD une provision d’un montant de 48.000 euros en réparation du préjudice d’image subi par leur faute.

— Condamner solidairement les sociétés SCPI PIERRE SELECTION et ENEDIS au paiement de la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SCPI PIERRE SELECTION aux entiers dépens de l’instance et les frais d’exécution postérieurs restant à la charge du créancier.

Vu les conclusions écrites de la société ENEDIS et soutenues oralement lors de l’audience du 3 décembre 2024 tendant notamment :

« A titre principal à :

— Débouter la SCPI PIERRE SELECTION et la SAS’NEL FOOD de l’ensemble de leurs demandes respectives.

A titre très subsidiaire :

— Accorder à ENEDIS un délai de 6 mois, sans astreinte, pour effectuer les travaux de raccordement du local litigieux.

— Débouter la SCPI PIERRE SELECTION et la SAS’NEL FOOD de leurs demandes de provision respectives.

En tout état de cause :

— Débouter la SCPI PIERRE SELECTION de sa demande de production de l’ensemble des diligences accomplies auprès du service de la voirie du 14ème arrondissement de la mairie de [Localité 18] pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux de raccordement des locaux et de sa demande d’astreinte.

— Débouter la SCPI PIERRE SELECTION de sa demande d’expertise.

A titre infiniment subsidiaire :

— S’il devait être fait droit à la demande d’expertise de la SCPI PIERRE SELECTION, la mission de l’expert devra nécessairement porter sur la situation de conformité de l’immeuble, notamment électrique, au jour de la prise à bail. L’Expert, au vu des échanges des parties, identifiera notamment les reprises dont les locaux ont été l’objet, de la part de la SCPI PIERRE SELECTION et de la part de la société NEL FOOD. Il en établira le calendrier, la chronologie jusqu’à la réception de chacun d’eux, tout en déterminant leur portée et leur opportunité au regard de la conformité du local.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCPI PIERRE SELECTION et la société NEL’FOOD à payer à ENEDIS la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens conformément à l’article 696 du même code ».

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il y a lieu de constater le désistement d’instance et d’action de la société NEL’FOOD envers BNP PARIBAS REIM France et de le déclarer parfait.

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui n e se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Par ailleurs, selon l’article 1103 du Code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Sur la demande relative à la réalisation des travaux de raccordement au réseau électrique sous astreinte

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

En l’espèce, la SAS NEL’FOOD n’a pu démarrer son activité de restauration depuis sa prise à bail, à la date du 1er juin 2022, de locaux commerciaux sis [Adresse 4], en raison notamment d’un défaut de raccordement électrique de ses locaux avec le réseau public d’électricité. Elle a demandé ce raccordement à son bailleur, la SCPI PIERRE SELECTION au regard de l’obligation de ce dernier d’une délivrance conforme des locaux à l’exploitation qui est prévue au bail, à savoir une activité de restauration.

La SCPI PIERRE SELECTION s’est elle-même tournée en ce sens vers la société ENEDIS, spécialisée en matière de raccordement électrique pour que cette dernière réalise les travaux nécessaires de raccordement au réseau public de distribution d’électricité.

L’établissement et la signature d’un contrat entre la SCPI PIERRE SELECTION et la société ENEDIS ont fait l’objet des étapes suivantes :

Après une étude préalable de faisabilité de l’opération, la société ENEDIS a émis le 24 janvier 2023, une « Proposition de Raccordement électrique n°RC21871IISFGZJ01 » valable jusqu’au 24/04/2023.

Selon le titre « 8. Echéancier prévisionnel de réalisation des travaux » de cette Proposition : « Le délai prévisionnel de réalisation des études de réalisation et des travaux est de 22 semaines, à compter de la date de réception de votre accord.

L’échéancier ci-dessous synthétise les délais nécessaires à la réalisation des travaux de raccordement. (…)

Cependant certains événements indépendants de la volonté d’Enedis peuvent entraîner des retards dans la réalisation des ouvrages. Il s’agit notamment :

— Des conditions énumérées à l’article 7 ;

— Des travaux complémentaires à réaliser à votre demande ou imposés à l’Administration ;

— De la disponibilité des entreprises sous-traitantes pour réaliser les travaux (sur marché ou suite appel d’offre) ;

— De la réalisation des travaux qui incombent à d’autres maitre d’ouvrage (Autorités Concédante électricité, GRD, GRT,…) ;

— De la réalisation des travaux qui vous incombent, mentionnés à l’article 4.2 ;

— De la réalisation des travaux préalables relatifs à la qualité de desserte ;

— De la modification des caractéristiques des Ouvrages de Raccordement en cours ;

— De procédures administratives imposant le changement de tracé et/ou l’emploi de techniques de réalisation particulières :

— De contraintes nouvelles relatives à la réalisation des Ouvrages de Raccordement résultant d’une modification de la réglementation applicable.

ENEDIS vous notifiera par écrit la date de la mise en exploitation des ouvrages de raccordement, après avoir réalisé les études définitives et obtenu les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux ».

De plus, l’acceptation de cette proposition, outre le renvoi d’un exemplaire original, daté et signé, doit être « accompagné du règlement de l’acompte demandé ».

Le 15 mars 2023, cette Proposition est renvoyée à la société ENEDIS signée et cachetée, accompagnée de la mention « Proposition reçue avant réalisation des travaux et bon pour accord ».

Par un ordre de service en date du 6 avril 2023, la bailleresse indique passer commande à la société ENEDIS selon le « devis référencé du 06/04/2023 » pour la réalisation des travaux. Il est indiqué dans ce document que « les travaux devront être réalisés AVANT LE 30/09/2023 AU PLUS TARD ».

Le paiement intégral de la prestation de la bailleresse à la société ENEDIS a par la suite lieu le 2 mai 2023.

Toutefois, comme il l’a été rappelé ci-dessus de nombreux obstacles tant techniques qu’administratifs se sont imposés aux parties dans la réalisation des travaux nécessaires au raccordement des locaux susvisés avec le réseau public d’électricité ayant empêché leur réalisation.

La SCPI PIERRE SELECTION invoque en raison de ce retard dans l’exécution des travaux commandés, un trouble manifestement illicite de la part d’ENEDIS dans l’exécution de ses obligations contractuelles. Au regard du règlement de la prestation le 2 mai 2023 et du délai de 22 semaines indiqué dans l’échéancier du Protocole conclu entre les parties, la SCPI PIERRE SELECTION estime que les travaux auraient dû lui être livrés le 3 octobre 2023.

De son côté, la société ENEDIS indique avoir informé la SCPI PIERRE SELECTION que ce délai de 22 semaines ne constituait qu’un « planning prévisionnel » pouvant être modifiés selon des « événements indépendants de la volonté d’Enedis », telles que les refus de délivrance d’autorisations administratives que la société ENEDIS s’est vue opposée par la ville de [Localité 18]. Elle estime que cet échéancier ne constitue « aucunement un délai ferme avec une date limite d’exécution à laquelle se serait engagée la société ENEDIS ».

Il y a lieu de relever que les pièces versées aux débats sont insuffisamment précises et circonstanciées, et en l’absence de toute mesure d’instruction organisée au contradictoire des parties pour caractériser un manquement manifeste d’Enedis à ses obligations, dont la nature et l’étendue ne sont pas caractérisés avec l’évidence requises en référé ; de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la société Enedis qui nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause relève du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond, étant observé que l’interprétation de clauses ambiguës et obscures excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur l’existence d’une urgence et de la nécessité de prévenir un dommage imminent

En l’espèce, la SCPI PIERRE SELECTION avance que compte tenu de la présence d’un « câble nu » dans les locaux, il résulterait du défaut d’intervention d’ENEDIS, malgré les multiples demandes de la bailleresse en ce sens, une urgence et la nécessité de prévenir un dommage imminent.

En ce sens, elle ajoute que le retard pris dans les travaux se poursuit et que le « le non-paiement des loyers par le locataire, conséquence directe de cette situation », aggrave encore le préjudice subi par la SCPI Pierre Sélection.

La société ENEDIS, estime quant à elle que le fait que les travaux n’aient pas encore été réalisés ne démontre pas qu’il en résulte un dommage certain et imminent.

Il y a lieu de relever que les pièces versées aux débats sont insuffisamment précises et circonstanciées, et en l’absence de toute mesure d’instruction organisée au contradictoire des parties pour caractériser un manquement manifeste d’Enedis à ses obligations, dont la nature et l’étendue ne sont pas caractérisés avec l’évidence requises en référé, ni l’existence d’un dommage imminent dont la responsabilité incomberait à la société Enedis ; de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la société Enedis des chefs susvisés qui nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond.

Sur la demande relative à la réalisation des autres travaux relatifs au bail formées par la société Nel’Food

Il convient de rappeler que l’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

La SAS NEL’FOOD entend faire injonction à la SCPI PIERRE SELECTION d’exécuter les travaux qu’elle estime nécessaires dans les locaux donnés à bail sis [Adresse 4] tel que listés dans la « sommation d’avoir à délivrer le bien loué » en date du 18 décembre 2023, et ce, à l’exception de la CTA qui a été réalisée.

Cette injonction liste les travaux suivants :

« – Procéder à vos frais au remplacement immédiat des équipements de climatisation et de chauffage et fournir le planning d’intervention à ce titre ;

— Terminer l’installation du compteur ENEDIS et communique à ma mandante ou son conseil le constat d’huissier du permis de construire pour la pose du compteur et le planning d’intervention d’ENEDIS ;

— Terminer l’installation en cours de la VMC ;

— Procéder au changement des vitres abîmée.

— Procéder à la réparation des fuites situées au plafond.

— Transmettre les clés des parties communes.

— Poser le joint manquant sur la porte d’entrée.

— Peindre les parties endommagées par vos entreprises mandatées

— Changer le comptoir en corian abîmé par votre entreprise.

— Faire reboucher par votre entreprise la cloison qu’elle a laissé percée pour faire sortir sa gaine d’extraction, afin d’éviter passage dans le restaurant de rongeur ».

Selon le preneur, ces travaux relèveraient de la responsabilité du bailleur au regard de son obligation de délivrance conforme des locaux à la définition qui en est donnée dans le bail, à savoir une destination des locaux en vue d’une activité de restauration.

La responsabilité du bailleur et son obligation d’effectuer les travaux nécessaires à la conformité du local loué à sa destination, ne saurait être écarté au motif que le bail stipulait une clause de renonciation à recours du preneur contre le bailleur.

L’obligation de délivrance, essence même du contrat de bail, ne peut être écartée par une clause du bail.

La SCPI PIERRE SELECTION s’oppose à un certain nombre de ces travaux au regard du fait qu’une partie d’entre eux relèveraient de l’obligation du preneur compte-tenu du contrat de bail conclu entre les parties.

Elle estime que l’obligation du bailleur de délivrance conforme d’un local institué par le Code civil est « supplétif de volonté, de sorte qu’il est permis d’y déroger conventionnellement, sous la seule réserve de ne pas vider de sa substance l’obligation de délivrance ».

Elle soutient que dans la mesure où la société NEL’FOOD a pu visiter les locaux avant la conclusion de son bail, celle-ci a pu accepter ce dernier en connaissance des locaux et de leurs équipements rappelant la clause du bail rédigé comme suit :

« 13.2. Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le preneur s’engage à tenir les Locaux Loués et leurs équipements en très bon état d’entretien et de réparations de toutes espèces, à l’exception des seules grosses réparations de l’article 606 du Code civil, lesquelles s’entendent contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières, et les gros murs porteurs. Toutes les autres réparations et remplacement non visés dans les exclusions ci-dessus restent, suivant accord des parties, à la charge du PRENEUR si tel indiqué dans l’Annexe visée au 11.2 ci-dessus.

Dans les limites ci-dessus fixées ainsi que dans l’Annexe visée au 11.2, le preneur sera ainsi tenu d’effectuer ou de supporter, à ses frais, toutes les réparations, le remplacement et tout l’entretien, de quelque nature et de quelque importance qu’ils soient, nécessaires au maintien du bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté des Locaux Loués et des éléments équipements privatifs. Il en supportera, si nécessaire, le remplacement à l’identique, quelle qu’en soit la raison.

Le PRENEUR restera également tenu de ces obligations d’entretien et de remplacement quand bien même celles-ci seraient causées par vétusté ou force majeure […] ».

« 10.7. Le PRENEUR renonce à tous recours contre le BAILLEUR et s’interdit de lui réclamer directement des indemnisations, notamment :

— En cas de mise hors de service ou d’arrêt même prolongé, pour une cause indépendante de la volonté du BAILLEUR, de l’un quelconque des éléments d’équipements à usage privatif ou collectif, le BAILLEUR s’engageant à faire diligence pour aboutir au rétablissement du fonctionnement normal desdits éléments ;

— En cas de vols ou autres actes délictueux commis dans les Locaux Loués ou dans l’Immeuble, le BAILLEUR n’assurant aucune obligation de surveillance ».

Il ressort de ces développements que les demandes de réalisation de travaux formées par la société Nel’Food nécessitent une analyse en profondeur des éléments de la cause pour déterminer notamment à qui incombe la réalisation des travaux demandés, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur ces demandes qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes de provisions

Les demandes de provisions formées par la société Nel’Food et la SCPI Pierre Selection nécessitent une analyse en profondeur des éléments de la cause pour déterminer notamment les responsabilités des préjudices invoqués et les liens de causalité entre les fautes et les préjudices invoqués, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur ces demandes de provisions.

Sur la demande de suspension des loyers formées par la société Nel’Food jusqu’à l’ouverture restaurant

Au vu des développements susvisés, il y a lieu de considérer que l’absence des travaux de raccordement des locaux loués susvisés avec le réseau public d’électricité empêche l’exploitation commerciale des locaux loués par la société Nel’Food, de sorte qu’il y a lieu d’autoriser la société Nel’Food à suspendre le paiement des loyers exigibles en vertu du bail litigieux jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réalisation de ces travaux qui relève de l’obligation de délivrance du bailleur.

Sur la demande d’expertise formée par la SCPI Pierre Selection

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ; si la mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès sur un fondement juridique déterminé dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Au cas présent, l’ensemble des éléments susvisés rendent vraisemblable l’existence des dysfonctionnements, désordres et préjudices invoqués, la SCPI Pierre Selection justifiant ainsi d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile étant établi, la mesure d’instruction sollicitée sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Constatons le désistement d’instance et d’action de la société NEL’FOOD envers BNP PARIBAS REIM France et le déclarons parfait ;

Autorisons la société Nel’Food à suspendre le paiement des loyers exigibles en vertu du bail litigieux jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réalisation de travaux nécessaires au raccordement des locaux susvisés avec le réseau public d’électricité ;

Disons n’ y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation de travaux formées par la société Nel’Food et la SCPI Piere Selection ;

Disons n’ y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées la par société Nel’Food et la SCPI Pierre Selection ;

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 2]

[Localité 13]

[Courriel 17]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans les assignations et dans les conclusions écrites des parties déposées à l’audience et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Fournir tous éléments sur la situation de conformité de l’immeuble, notamment électrique, au jour de la prise à bail.

Donner avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser toute partie à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Rappelons qu’aux termes de l’article 281 du code de procédure civile que si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge.

Fixons à la somme de 3 500 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCPI Pierre Selection à la RÉGIE de ce TRIBUNAL avant le 1er mai 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de ce tribunal avant le 1er juillet 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SCPI Pierre Selection aux dépens à payer à la société Nel’Food la somme de 6 000 euros la du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 18] le 11 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Fabrice VERT

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 19]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX016]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Y] [J]

Consignation : 3 500 € par la S.A.S. NEL’FOOD

le 01 mai 2025

Rapport à déposer le : 01 juillet 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.