TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 14]

[Localité 10]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/07616 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHYD

Jugement du 28 Mars 2025

N°: 25/293

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Z] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Mme [H] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 16 et 22 mars 2017, à effet au 24 mars 2017, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [C] sur des locaux situés au [Adresse 8]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348.29 euros hors charges.

Par acte séparé du 12 décembre 2017, à effet au 18 décembre 2017, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti au locataire la location d’un garage (référencé box 010), situé au [Adresse 4] de la même rue, moyennant un loyer mensuel de 20,28 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2024, M. [Z] [C] a délivré congé pour les baux de l’appartement et du garage.

Se prévalant de l’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie, par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 9 juillet 2024 et 21 août 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de quitter le logement dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de :

— constater la résiliation des baux consentis à M. [C] pour l’appartement et le box n°10 à compter du 31 mai 2024, date de fin de préavis ;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce dès la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;

— condamner M. [Z] [C] à lui payer les sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

− 1.317,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, date de résiliation des baux,

− 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024. A cette date, elle a été renvoyée à la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT aux fins de délivrance d’une nouvelle assignation à la nouvelle adresse du locataire.

A l’audience du 17 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [H] [P] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1729, 1741, 1224 et suivants du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2025, s’élève désormais à 4.414,12 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT expose que le locataire a valablement remis congé de l’appartement et du box qu’il occupait, mais qu’il ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie fixe à la fin du délai de préavis de trois mois, qu’il n’a pas davantage libéré les lieux après l’envoi d’une mise en demeure et les tentatives de démarches amiables.

Le bailleur précise que le locataire s’est maintenu dans les lieux sans régler d’indemnité d’occupation.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la validité du congé

Par application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un préavis de trois mois, sauf à justifier de pouvoir bénéficier d’un préavis réduit. Le congé doit notamment être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée. L’article 15 précité précise que, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Ce texte ajoute qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 27 février 2024, remise le 29 février 2024, M. [Z] [C] a informé son bailleur qu’il donnait congé tant pour le logement que pour le garage n°10, précisant que les locaux seraient vacants à compter du 31 mai 2024, soit à l’expiration du délai de préavis de trois mois.

Il convient de relever que ce congé répond aux exigences de forme et de délai prévu par les textes précités.

Le bailleur justifie avoir, par courrier du 28 mars 2024, confirmé la résiliation du bail et fixé la date d’état des lieux de sortie et de remise des clés au 31 mai 2024. Il justifie également de l’envoi de lettres recommandées avec accusé de réception au locataire constatant son absence lors de l’état des lieux et lui demandant de libérer les lieux sous huit jours ; la dernière en date du 21 août 2024 a été remise le 30 août 2024.

Force est de constater que le locataire n’a pas réagi à ses mises en demeure

En conséquence, la résiliation des baux sera constatée au 31 mai 2024. Devenu occupant sans droit ni titre, l’expulsion de M. [Z] [C] et de tous occupants et bien de son chef sera ordonnée.

Au vu tant de la remise de la lettre recommandée avec accusé réception du 21 août 2024 que des mentions portées par le commissaire de justice lors de la signification de l’acte introductif d’instance, il apparaît que M. [Z] [C] a quitté les lieux.

Dès lors, le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

1.2 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 475,99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2025, M. [Z] [C] lui devait la somme de 4.414,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution du locataire, laquelle n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la créance du bailleur sera arrêtée à ce montant. En effet, ce montant tient compte des indemnités d’occupation allouées, lesquelles étaient demandées dans leur principe dans l’assignation.

En conséquence, M. [Z] [C] sera condamné à payer l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.414,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [Z] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance. Il sera toutefois précisé, au vu de l’erreur d’adresse commise par le bailleur, que seul le coût de l’assignation du 27 novembre 2024 pourra être imputée au débiteur, à l’exclusion de celle du 16 octobre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par le locataire,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus respectivement les 16 et 22 mars 2017 et le 12 décembre 2017, entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [Z] [C], d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 7] (porte n°025) et un garage (référencé box 010), situé au [Adresse 6] [Localité 15] [Adresse 1]) sont résiliés depuis le 31 mai 2024,

ORDONNE à M. [Z] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) et au [Adresse 5] à [Localité 16] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à ce jour, 475,99 euros (quatre cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de la somme de 4.414,12 euros (quatre mille quatre cent quatorze euros et douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation du 27 novembre 2024 et, à l’exclusion, du coût de l’assignation du 16 octobre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge