TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/11588

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [B]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représenté par Maître Stéphane VALORY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0458

DÉFENDERESSES

Madame [M] [B] veuve [I]

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par Maître Alexandre DAZIN de la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0006

Madame [J] [B] épouse [S]

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par Maître Alexandra de SAINT PIERRE de la SELARL SAINT-PIERRE & OUDINET, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2212

Madame [X] [B] épouse [Y]

[Adresse 14]

[Localité 15]

Non comparante, ni représentée

Décision du 25 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/11588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Robin VIRGILE, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assisté de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 février 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

_________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[R] [B] et [Z] [L] se sont mariés sous le régime de la séparation de bien le [Date mariage 9] 1960, et ont eu quatre enfants :

— [U] [B],

— [M] [B],

— [X] [B],

— [J] [B].

[R] [B] est décédé le [Date décès 11] 2019 à [Localité 17] (Hauts-de-Seine), laissant pour lui succéder son épouse à laquelle il avait consenti une donation au dernier vivant le 7 février 1980 et qu’il avait instituée légataire universelle par testament du 18 octobre 1961, et leurs quatre enfants.

[Z] [L] a ensuite opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession de [R] [B].

La succession de [R] [B] se compose, suivant sa déclaration de succession évaluant l’actif net à 1.096.690,22 euros :

— de la moitié d’une maison située à [Localité 20] (Var) ;

— de la moitié d’une place de parking située [Adresse 5] à [Localité 16] ;

— de la moitié d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 16].

Par acte du 29 décembre 1988, reçu par Maître [E] [G], [R] [B] avait fait donation à ses quatre enfants de la nue-propriété d’une maison située au [Localité 23], se réservant l’usufruit sa vie durant et consentant au profit de son épouse un usufruit successif.

Par acte du 29 décembre 1988, reçu par Maître [E] [G], [R] [B] avait aussi fait donation à titre de partage anticipé à ses quatre enfants de biens d’une valeur, pour chacun d’entre eux, de 89.381,58 euros.

[Z] [L] veuve [B] est décédée le [Date décès 8] 2022 à [Localité 16], laissant pour lui succéder ses quatre enfants.

Par testament olographe du 29 juin 2017, [Z] [L] avait pris les dispositions suivantes :

« Je soussignée [Z] [L], épouse [B], née le [Date naissance 7] 1930, révoque toute disposition antérieure, à l’exception de la donation entre époux du 7 février 1980. Je précise que cette donation devra s’exécuter exclusivement en usufruit.

Dans le partage, j’attribue de préférence la totalité de la nue- propriété de la totalité de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 16] à mes trois enfants : [U] [B], [M] [B] épouse [I], [J] [B] épouse [S]. »

Il ressort de la déclaration de succession de [Z] [L] que l’actif net y a été évalué à un total de 5.137.015,99 euros, se composant :

— de la moitié d’une maison située à [Localité 20] (Var),

— de la moitié d’une place de parking située [Adresse 5] à [Localité 16],

— de la moitié d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 16],

— d’un immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 16].

Concernant l’immeuble faisant partie de l’indivision successorale de [Z] [L], sis [Adresse 13] à [Localité 16], le 25 juillet 2022, [M] [B] a signé un contrat avec la société [18], gérée par [N] [C], lui confiant la maîtrise d’œuvre de travaux de ravalement et de couverture de l’immeuble, dont le prix était évalué à 331.100 euros.

Le département immobilier/expertises de [Localité 16] NOTAIRES SERVICE, chargé d’estimer la valeur de l’immeuble, a établi en novembre 2022 un rapport observant une « absence d’entretien ou la survenance de désordres particulièrement inquiétants pour la stabilité structurelle de la construction » nécessitant « à très court terme » un audit technique bâtimentaire et impliquant un « risque d’arrêté de péril».

C’est dans ces conditions qu’une mission a été confiée au bureau d’étude [21], qui a rendu un rapport en date du 28 mars 2023, constatant des désordres affectant la structure de l’immeuble, exigeant notamment, en urgence, le traitement d’un dégât des eaux au rez-de-chaussée, un ravalement de la courette intérieure et l’inspection de l’ensemble des pans de bois en prévoyant un renforcement ou un remplacement des éléments bois et une mise en sécurité par étaiement, la vérification de l’absence de réseau fuyard et de étanchéité de la couverture, etc, et, avant l’occupation des lieux, d’assurer le degré coupe-feu d’une heure entre les appartements et la vérification de l’état des solives bois.

Un nouveau contrat de maîtrise d’ œuvre a été conclu avec la société [18] le 30 mars 2023 pour le suivi de la « rénovation d’un immeuble ».

Après la réalisation d’un audit des pans de bois des façades du 06 février 2024, un estimatif du coût de la rénovation de l’immeuble, à hauteur de 1.272.065 euros (outre des travaux d’urgence – eaux de pluie, plomberie, pour 43.452 euros), a été établi le 25 avril 2024, comprenant trois phases :

— travaux de sortie de mise en péril – phase 1 « enveloppe et structure» comprenant : installation de chantier, ravalement, menuiseries extérieures, serrureries, couverture d’une part, pour un montant de 694 554 euros et reprises de structure bois plancher et façade d’autre part, pour un montant de 293 090 euros, soit 987 644 euros en tout,

— travaux de sortie de mise en péril – phase 2 « travaux intérieurs appartements » comprenant : réfection des SDE déposés pour les travaux de structure, VMC individuelles des appartements, transformation d’un duplex en triplex pour un montant de 216.581 euros,

— travaux hors péril – phase 3 « parties communes » comprenant ; électricité, maçonnerie, peinture, menuiserie, boîte aux lettres, sécurité incendie pour un montant de 67.840 euros.

Un litige est né entre les indivisaires concernant les travaux à réaliser dans l’immeuble, dont le coût estimé a atteint 1.446 150 euros, frais de maîtrise d’œuvre compris.

Par lettres en date du 10 juin 2024, le conseil de [M] [B], indiquant que les travaux de couverture et de ravalement en façade étaient en passe d’être terminés, mais que les travaux de rénovation des courettes étaient arrêtés depuis plus d’un mois en raison de la menace structurelle liée aux pans de bois à reprendre quasi intégralement, et qu’en l’absence de mise en sécurité de l’immeuble, un arrêté de péril serait pris et les locaux évacués, a sollicité de [X] [B], de [J] [B] et de Monsieur [U] [B] qu’ils indiquent s’ils maintenaient leur refus des travaux complémentaires de réparation de la structure en pans de bois des deux courettes.

Par courriel des 10 et 21 juin 2024, [J] [B] a répondu s’opposer à l’exécution des travaux dont le prix atteignait approximativement quatre fois le budget initial et n’avaient fait l’objet d’aucun appel d’offre ni expertise pour en valider le bien-fondé, expliquant avoir accepté les travaux de la phase 1 mais avoir des doutes quant aux compétences techniques de madame [C].

Par mail du 14 juin 2024, [X] [B] a indiqué ne pas s’être opposée aux travaux et souhaiter résoudre amiablement le litige.

Par lettres du 24 juin 2024, le conseil de la société [18] a sollicité le règlement de ses factures auprès des indivisaires en soulignant le risque d’effondrement de l’immeuble.

Par acte des 1er et 03 juillet 2024, Madame [M] [I] a fait assigner [X] [B], [J] [B] et [U] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant, au visa des article 815-2 et 815-5 du code civil, qu’il :

— l’autorise à réaliser seule tous les actes nécessaires à la sortie d’état de péril de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] ;

— juge que les actes nécessaires à la sortie d’état de péril correspondent aux travaux compris dans la phase 1 de l’estimatif réalisé par la société [18] ; cette autorisation lui permettant de signer tout devis, commande, ordre de service auprès des entreprises compétentes et choisies avec le maître d’œuvre ;

— l’autorise à acquitter seule des factures, par le biais d’une demande de versement via le compte de la succession ouvert dans les livres de l’étude de maître [T] [H], notaire à [Localité 16], en suspens de la société [18] et de la société [19], ainsi qu’à toute autre facture qui sera adressée dans le cadre de la réalisation des travaux de la phase 1 de l’estimatif réalisé par la société [18].

L’affaire est venue à l’audience de référé du 08 juillet 2024, à laquelle elle a été renvoyée au 22 août 2024, [M] [B], [J] [B] et [U] [B], parties comparantes, s’étant accordés pour recourir à un expert amiablement choisi afin de donner avis sur les travaux nécessaires pour remédier au péril de l’immeuble.

[A] [V], architecte choisi par les parties, a établi un rapport le 21 août 2024, lequel a notamment conclu à la nécessité d’un étaiement pour maintenir l’immeuble avant de poursuivre les travaux après avoir constaté de graves désordres des structures à pans de bois des façades sur les courettes. Il a conseillé la pose de croisillons sur une travée pour contreventer la façade B dans la courette 1, et, concernant la courette 2, il a indiqué que les travaux nécessaires pour restaurer les façades étaient décrits par le maître d’œuvre et chiffrés par la société [22], qui utilise une technique de renforcement par résine, mais a émis une réserve sur la méthodologie « étage par étage » compte tenu d’une incertitude sur la proportion de bois sain permettant d’y recourir, alors que l’évaluation à l’avance du coût total de l’opération n’est pas possible à défaut de piochage total des maçonneries, lequel est trop risqué en une fois. Il a toutefois préconisé un étaiement total dès le départ, et non à l’avancement, comme le prévoyait l’entreprise.

Par ordonnance de référé du 3 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’accord de [M] [B], de Madame [J] [B] et de [U] [B], parties comparantes à l’audience pour réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité de immeuble indivis sis [Adresse 13] à [Localité 16], par étaiement conformément aux recommandations de [A] [V] dans le document qu’il a établi en date du 21 août 2021 et sous la maîtrise d’œuvre de celui-ci,

— ordonné, en tant que de besoin, la réalisation en urgence de ces travaux d’étaiement,

— autorisé, en tant que de besoin, chacun des propriétaires indivis de cet immeuble à confier la maîtrise d’œuvre desdits travaux à [A] [V],

— ordonné une expertise avec notamment pour mission de :

* déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble et chiffrer leurs différents coûts, à partir des éléments déjà communiqués ou de nouveaux devis fournis par les parties,

* préciser quels travaux sont nécessaires pour prévenir ou remédier à un péril de l’immeuble (aggravation de sa dégradation, risque d’effondrement par exemple),

* fournir tout renseignement de fait permettant à une juridiction de statuer sur une éventuelle mise en péril de l’intérêt commun des indivisaires,

* dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— autorisé [M] [I], en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

— mis à la charge d'[J] [B] la provision d’un montant de 5.000 euros,

— dit n’y avoir lieu a référé sur le surplus des demandes des parties.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, la caducité de la désignation de l’expert a été constatée.

Par acte d’huissier en date des 2 et 9 septembre 2024, [U] [B] avait fait assigner [M] [B], [J] [B] et [X] [B] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 815-11 du code civil aux fins essentielles d’obtenir une avance en capital d’un montant de 400.000 euros, et subsidiairement de 200.000 euros.

A l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 4 février 2025.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues oralement, [U] [B] demande au président du tribunal judiciaire, sur le fondement des articles et suivant 815-11 et 815-6 du code civil de :

« Vu l’article 815-11 du Code civil

Vu l’article 1380 du Code de procédure civile

le DIRE recevable et bien fondé en ses demandes ;

CONSTATER son accord pour qu’il soit fait droit aux demandes de madame [J] [B] épouse [S] ;

ORDONNER une avance en capital de 400.000 euros à son profit, à valoir :

à titre principal :

à hauteur de 360.000 euros sur le partage à intervenir de la succession de feu [R] [B],

à hauteur de 40.000 euros sur le partage à intervenir du solde du prix de vente indivis de la maison du [Localité 23] ;

à titre subsidiaire, à hauteur de 200.000 euros dans le partage à intervenir de la succession de feu [R] [B] et à hauteur de 200.000 euros dans le partage à intervenir de la succession de feu [Z] [L] ;

Dans tous les cas

AUTORISER maître [T] [H], notaire associé de la SAS « [H]-KATZNER SAS », titulaire d’un office notarial situé [Adresse 2], à libérer la somme correspondant à cette avance entre les mains de monsieur [U] [B] ;

DÉBOUTER madame [M] [I] de ses demandes de provision ;

REJETER l’ensemble des demandes formées par madame [M] [I] qui seraient incompatibles avec les présentes écritures ;

CONDAMNER madame [M] [B] veuve [I] aux dépens et au versement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues oralement, [J] [B] demande au président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 815-11 du code civil

de :

« Prendre acte de l’accord de Mme [J] [S] pour qu’il soit accordé une avance en capital de 400.000 € à M. [U] [B],

A titre principal,

Accorder à Mme [J] [S] la somme de 360.000 € à titre d’avance en capital sur ses droits à valoir dans le partage à intervenir de la succession de [R] [B].

Accorder à Mme [J] [S] la somme de 40.000 € à titre d’avance en capital sur ses droits à valoir dans le partage à intervenir du solde du prix de vente indivis de la maison du [Localité 23],

Ordonner à Me [T] [H], notaire, de verser ces avances en capital à Mme [J] [S].

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [J] [S] la somme de 400.000 € à titre d’avance en capital sur ses droits à valoir dans le partage à intervenir de la succession de [Z] [L] veuve [B].

Ordonner à Me [T] [H], notaire, de verser ces avances en capital à Mme [J] [S].

Débouter Mme [M] [I] de ses demandes reconventionnelles tendant à se voir autoriser à percevoir des fonds indivis pour un montant total de 350.000 € pour procéder au paiement de charges et de travaux sur les biens indivis qui seront employés à hauteur de 25.000 € au paiement des charges courantes des biens indivis pour l’année à venir et à hauteur de 481.000 € pour la réalisation de travaux sur l’immeuble de la [Adresse 13].

Condamner Mme [M] [I] à payer à Mme [J] [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.  »

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues oralement, [M] [B] demande au président du tribunal judiciaire, sur le fondement des articles et suivant 815-11 du code civil de :

«  Vu l’article 815-11 du Code civil,

Vu l’article 815-6 du Code civil,

DEBOUTER M. [U] [B] de sa demande principale tendant à ce que Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans autorise Me [H], notaire à Paris 1er arrondissement, à libérer entre les mains de M. [U] [B] la somme de 400 000 € à titre principal,

DEBOUTER M. [U] [B] de sa demande subsidiaire tendant à ce que Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans autorise Me [H], notaire à Paris 1er arrondissement, à libérer entre les mains de de M. [U] [B] la somme de 200 000 € à titre principal,

DEBOUTER Mme [J] [S] de sa demande principale tendant à ce que Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans autorise Me [H], notaire à Paris 1er arrondissement, à libérer entre les mains de Mme [J] [S] la somme de 360 000 €, à valoir dans le partage intervenir de la succession de [R] [B],

DEBOUTER Mme [J] [S] de sa demande principale tendant à ce que Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans autorise Me [H], notaire à Paris 1 er arrondissement, à libérer entre les mains de Mme [J] [S] la somme de 40 000 €, à titre d’avance en capital sur ses droits à valoir dans le partage à intervenir du solde du prix de vente indivis de la maison du Touquet,

DEBOUTER Mme [J] [S] de sa demande subsidiaire tendant à ce que Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de céans autorise Me [H], notaire à Paris 1er arrondissement, à libérer entre les mains de Mme [J] [S] la somme de 400 000 €, à valoir dans le partage intervenir de la succession de [Z] [B],

DEBOUTER M. [U] [B] et Mme [J] [S] de leurs plus amples demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel,

AUTORISER Madame [M] [I] à percevoir de tous les dépositaires de fonds indivis, en ce compris Maître [H], notaire à [Localité 16], de 350 000 € euros pour faire face au paiement des charges indivises liées à la conservation et la gestion du patrimoine successoral, ainsi qu’aux travaux urgents de préservation de la structure de l’immeuble [Adresse 13] ;

JUGER que la somme de 506 000 € sera employée de la manière suivante :

— La somme de 25 000 € sera allouée au paiement des charges courantes des biens indivis pour l’année à venir,

— La somme de 481 000 € sera allouée à la réalisation des travaux correspondant à la phase 1 du chiffrage réalisé par le Maître d’œuvre, c’est-à-dire aux travaux d’urgence permettant de mettre l’immeuble sous clos couvert, et plus particulièrement à la reprise des pans de bois et aux travaux de maçonnerie indispensables à la conservation de l’immeuble et aux travaux de couverture.

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [J] [S] à verser la somme de 5 000 euros à Madame [M] [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER M. [U] [B] et Mme [J] [S] aux entiers dépens »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des moyens au soutien de ces demandes, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

[X] [B] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 4 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes d’avance en capital

Au soutien de ses demandes principale et subsidiaire d’avance en capital, [U] [B] fait valoir au visa de l’article 815-11 alinéa 4 du code civil que :

— il est nécessaire de distinguer entre les deux indivisions successorales et l’indivision née de la donation de la maison du [Localité 23],

— l’existence de fonds disponibles ne fait aucun doute, puisque des liquidités d’un montant de 2.635.009,22 euros figure sur le compte de la succession en l’étude du notaire en charge de son règlement, lequel a ouvert un compte unique,

— la moitié du solde du prix de vente de l’appartement sis, [Adresse 3] a [Localité 16]) dépend de la succession de [R] [B], soit la somme de 1.511.225,27 euros,

— il subsiste un solde de 224.113,73 euros dans l’indivision née de la donation de la maison du [Localité 23], par suite de sa vente le 17 avril 2023,

— les dépenses possibles concernent exclusivement la succession de [Z] [L], avec un montant maximal de 578.848,31 euros,

— ses droits dans la succession de [R] [B] sont a minima de 445.306,32 euros, et donc supérieurs à l’avance qui est sollicitée,

— ses droits dans la succession de [Z] [L] sont au minima de 1.277,208,82 euros,

— ses droits dans l’indivision née de la donation de la maison du [Localité 23], par suite de sa vente le 17 avril 2023,sont a minima de 56.028,43 euros

— sa dette à l’égard de la succession de sa mère est indifférente,

— par ailleurs, le montant des loyers vient accroître l’indivision, avec 122.756 euros de loyers en 2023,

— l’avance en capital n’est pas plafonnée,

— il a réclamé, a plusieurs reprises, et sans succès une avance en capital aux autres indivisaires, se heurtant au refus de [M] [B], [J] [B] ayant elle aussi formé la même demande,

Enfin, il indique être d’accord avec les demandes d’avance en capital d'[J] [B].

Au soutien de ses demandes principale et subsidiaire d’avance en capital, [J] [B] fait valoir au visa de l’article 815-11 alinéa 4 du code civil que :

— sur le prix de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 16], la moitié revient à la succession de [R] [B], soit la somme de 1.511.225,27 euros, peu important que le notaire ait encaissé la totalité du prix de vente sur un compte ouvert au nom de la succession de [Z] [L],

— il y a aussi lieu d’ajouter, pour les droits des héritiers dans la succession de [R] [B], le montant de leurs droits dans la maison de [Localité 20] dépendant pour moitié de cette succession,

— le partage unique n’est qu’une faculté, et il serait infondé de faire supporter à la succession de [R] [B] un passif dépendant de la succession de [Z] [L],

— même en cas de partage unique, il est procédé à la liquidation de chacune des successions,

— ses droits sont a minima de 56.241,37 euros sur les fonds disponibles dans l’indivision issue de la donation de la maison du [Localité 23],

— la somme de 1.511.225,27 correspondant à l’autre moitié du prix de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 16]) revient à la succession de [Z] [L],

— elle renonce à l’attribution préférentielle consentie par sa mère sur la nue-propriété de l’immeuble [Adresse 13], et le notaire pourra former des lots avec les différents appartements de l’immeuble,

— les seuls travaux nécessaires à l’immeuble [Adresse 13] sont ceux relevant de la mise en sécurité de l’immeuble.

Enfin, elle indique être d’accord pour qu’il soit accordé une avance en capital d’un montant de 400.000 euros à [U] [B].

[M] [B] s’oppose aux demandes principale et subsidiaire d’avance en capital formées compte tenu de l’existence de nombreux passif grevant l’indivision, à savoir 1.500.000 euros de travaux pour le biens [Adresse 13] et environ 330.000 euros au titre des frais de partage.

Elle fait aussi valoir que les droits de [U] [B] sont incertains, et grevés d’une dette importante de 291.000 euros, outre les intérêts. Elle souligne enfin qu’en cas d’attribution préférentielle de l’immeuble à trois des héritiers sur quatre, il sera nécessaire de composer un quatrième lot avec des liquidités, de l’ordre d’environ 1.341.666 euros. Elle en conclut qu’il serait nécessaire de conserver une somme minimale de 3.171.666 euros, somme dont l’indivision ne dispose pas.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 815-11 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut, à concurrence des fonds disponibles, ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans un partage à intervenir.

Il appartient dès lors au demandeur à une avance en capital dequantifier la part qui lui revient dans les opérations de partage ainsi que l’actif net successoral, pour vérifier que l’avance demandée peut être imputée sur la part lui revenant dans le partage et peut être prélevée sur les fonds disponibles.

En l’espèce, [U] [B] et [J] [B] justifient que les liquidités détenues par le notaire au titre de la succession de [Z] [L] s’élèvent à 2.635.009,22 euros. Il précise aussi que le montant des travaux à réaliser sur l’immeuble indivis, lequel concerne exclusivement la succession de [Z] [L] s’élève au maximum à 578.848,31 euros.

[U] [B] et [J] [B] estiment nécessaire de raisonner indivision par indivision, et rappellent que le partage unique prévu à l’article 840-1 du code civil n’est qu’une possibilité. Toutefois, alors que les opérations de partage n’ont pas débuté, il apparaît que le partage unique, s’il n’est pas une obligation, reste une possibilité de nature à simplifier les opérations de partage et la constitution des lots. S’il existe donc une incertitude quant au fait qu’il sera procédé à un partage unique des deux successions et de l’indivision issue de la donation de la maison du [Localité 23], celui-ci reste une possibilité en présence des mêmes indivisaires, de sorte que raisonner indivision par indivision au stade de la demande d’avance en capital revient à diminuer l’intérêt d’un partage unique s’il devait être ordonné, avec une masse moindre pour les indivisions confondues en raison de l’octroi d’avances en capital. Il s’ensuit qu’il est prématuré de raisonner indivision par indivision au stade de l’avance en capital, les possibilités offertes par le partage unique dans la constitution des lots, s’il était ordonné, devant être préservées.

S’il n’est pas contesté que la vocation successorale de [U] [B] et d'[J] [B] est d’un quart, il est nécessaire que l’avance en capital n’ote pas à l’indivision ses liquidités utiles au partage, puisque la soulte doit rester l’exception.

Or, il apparaît que l’indivision successorale de [Z] [L], après la vente d’un premier bien sis [Adresse 4] à [Localité 16] au prix de 3.120.000 euros dont une moitié lui revient et l’autre à l’indivision successorale de [R] [B], détient toujours un immeuble situé 5 bis [Adresse 1] à [Localité 16].

Les liquidités actuellement détenues par le notaire, que ce soit au titre de l’indivision successorale de [R] [B] ou de l’indivision successorale de [Z] [L] sont de nature à permettre un partage par constitution de lots, et donc peut être d’éviter la licitation de ce bien. A cet égard, [M] [B] a fait état de la possibilité que le bien [Adresse 13] soit attribué à trois des indivisaires, conformément au legs attributif testament.

Décision du 25 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/11588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZX

Sans préjudice du succès au fond d’une telle demande si elle était formée, force est de constater qu’une avance en capital viendrait en obérer la faisabilité. Alors qu’aucune procédure de partage n’est encore ouverte, l’intention d'[J] [B] de renoncer à cette attribution préférentielle ne peut emporter d’effet, et il doit donc être tenu compte de cette possibilité. Il est en outre observé que l’évetuel renoncement d’un ou plusieurs indivisaires à ce legs attributif ne peut que conduire à accroître le besoin de liquidités pour procéder au partage, puisqu’il serait nécessaire de compenser auprès de davantage d’indivisaires l’attribution du bien [Adresse 13] aux autres indivisaires, ceci par des lots composés de liquidités. A cet égard, il est tout à fait incertain que l’attribution du bien de [Localité 20] puisse être suffisante, une fois additionnée aux liquidités subsistantes s’il était fait droit aux demandes d’avance en capital.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par [U] [B] et [J] [B] que des travaux importants sont nécessaires, puisque [U] [B] les évalue à un maximum de 578.848,31 euros euros. S’il existe une divergence avec [M] [B] sur le montant des travaux, il s’agit là encore d’un passif indivis dont il doit être tenu compte pour apprécier la demande d’avance en capital.

Il en résulte que s’il n’est pas exclu que les droits de [U] [B] et d'[J] [B] dans le partage des différentes indivisions puissent être supérieurs à 400.000 euros, il n’apparaît pas justifié d’ordonner une avance en capital à l’un ou l’autre des indivisaires en ce que ces liquidités pourront être utiles, dans l’hypothèse ne pouvant être exclue d’un partage unique à la constitution de lots, et à faciliter le partage.

Par conséquent, les demandes principale et subsidiaire de [U] [B] et d'[J] [B] aux fins d’avance en capital seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de [M] [B] d’octroi d’une provision aux fins de paiement des dépenses d’entretien et d’une provision pour réaliser des travaux urgents

L’article 815-6 du code civil énonce :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

Sur la demande de provision pour les dépenses d’entretien

Au soutien de sa demande de provision d’un montant de 25.000 euros pour payer les charges courantes pour l’année à venir, [M] [B] fait valoir que :

Décision du 25 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/11588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZX

— une provision de 25.000 euros est nécessaire pour faire face aux charges courantes de l’indivision, évaluées sur une année à plus de 22.000 euros,

— la situation actuelle de blocage des factures courantes préjudicie manifestement à l’indivision car elle génère des frais de gestions, des pénalités de retard et fait courir un risque à l’indivision, par exemple quant au débroussaillage de la propriété de [Localité 20],

— la somme sollicitée est supérieure à 22.000 euros, le montant des impositions ayant vocation à être révisé à la hausse.

[U] [B] s’oppose à la demande de provision formée pour financer les dépenses courantes de l’indivision, qu’il juge inutile, rappelant n’y avoir jamais fait obstacle et avoir donné son accord au paiement des factures en attente. Il expose que son refus du 13 août 2024 s’explique parce qu’il a cru qu’étaient concernées des dépenses d’investissement et non de conservation.

[J] [B] s’oppose elle aussi aux demandes de provision pour régler les frais courants, et fait valoir qu’elle a donné son accord au notaire sur le règlement des impôts fonciers, et s’être uniquement opposée aux frais liés à l’occupation par [M] [B] de la maison de [Localité 20]. Elle rappelle que les factures sont réglées par le notaire, et estime la demande imprécise et non fondée.

Sur ce,

S’agissant de la demande de [M] [B] d’être autorisée à percevoir une provision du dépositaire des fonds indivis d’un montant de 25.000 euros pour faire face aux charges courantes pour l’année à venir, celle-ci fait état de l’existence d’un passif lié aux charges courantes indivises évalué au mois de septembre 2024 à 17.000 euros, et estime sur une année les charges courantes à la somme de 22.522 euros. Cependant, [M] [B] ne demande pas une provision pour régler un passif existant, mais bien pour des dépenses à intervenir. En effet, celle-ci, précise «Il faut vous indiquer qu’en définitive [U] [B] a donné son accord au notaire pour le règlement de certaines factures et des impôts, de sorte que le passif a été apuré pour une partie. Toutefois, la demande est maintenue afin d’éviter de nouvelles difficultés au cours de l’année 2025 (afin d’éviter de devoir vous saisir à nouveau)». Il résulte en effet du courriel du 11 octobre 2024 que [U] [B] a donné son accord pour le règlement des factures relatives aux dépenses courantes indivises, comme par exemple les frais de taxe foncière. Il s’ensuit qu’il n’est pas aujourd’hui justifié la persistance d’une situation de blocage dans le règlement des charges courantes indivises de nature à justifier de façon urgente et dans l’intérêt commun l’octroi d’une provision, de sorte que la demande à ce titre de [M] [B] sera rejetée.

Sur la demande de provision pour les travaux urgents

Au soutien de sa demande de provision pour faire réaliser les travaux de rénovation des courettes de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 16] pour l’année à venir, [M] [B] fait valoir que :

— elle a été autorisée par ordonnance de référé à faire réaliser à ses frais avancés des travaux en cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert nommé, – [J] [B] a finalement renoncé à l’expertise, et reconnaît donc les désordres qui affectent l’immeuble et la nécessité de réaliser des travaux urgents, indiquant dans son courrier consentir à la réalisation des travaux de reprise des pans de bois

— ces travaux de reprise des pans de bois correspondant aux courettes arrières de l’immeuble de la [Adresse 13]

— la société [18] a établi un chiffrage des travaux avec trois phases, d’abord concernant les travaux d’urgence, ensuite concernant les travaux intérieurs des appartements, et enfin concernant les parties communes,- les travaux de la première phase ont été entamés avant d’être brutalement arrêtés du fait de l’opposition de [U] [B] et d'[J] [S] à consentir à des travaux complémentaires afin de reconstituer les pans de bois de l’immeuble ,

— l’arrêt brutal de ces travaux risque d’entraîner des conséquences irrémédiables pour l’immeuble, puisqu’il n’est pas hors d’eau, et qu’il est soumis à une procédure de mise en sécurité ordinaire ordonnée par la Ville de [Localité 16]. à la suite d’un incendie dans les parties communes,

— il résulte du rapport du 26 novembre 2024 et de la lettre du 20 décembre 2024 de la maire [Localité 16] qu’il y a des travaux urgents à réalisés sur cet immeuble devant être étayé sous risque d’effondrement,

— la nécessité de mettre en sécurité l’immeuble ressort aussi du rapport de de l’architecte [A] [V],

— elle a été autorisée par ordonnance de référé à faire réaliser à ses frais avancés des travaux en cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert nommé,

— [J] [B] a finalement renoncé à l’expertise qu’elle seule sollicitait, et reconnaît donc les désordres qui affectent l’immeuble et la nécessité de réaliser des travaux urgents, indiquant dans son courrier consentir à la réalisation des travaux de reprise des pans de bois,

— les travaux de mise sous clos et couvert de l’immeuble ont été chiffrés à la somme de 987.644 euros, et il reste à financer 422.919,84 euros sur ces travaux,

— des travaux supplémentaires sont nécessaires du fait de l’arrêt prolongé des travaux, avec la location supplémentaire des échafaudages pour 2 839,20 euros, et des travaux d’étaiement demandés par l’architecte [A] [V] pour 25 982 euros, outre des frais de maître d’œuvre pour 28.349,64 euros.

[U] [B] s’oppose à la provision pour les travaux de l’immeuble [Adresse 13], considérant que seule la mise en sécurité par étaiements de l’immeuble revêt un caractère d’urgence, ce sur quoi un accord était intervenu dès l’audience de référé du 22 août 2022, et que la mise en sécurité n’a pu intervenir que parce que la société de [A] [V] a été mise en liquidation, et que [M] [B] s’est opposée à l’intervention d’un autre architecte. Il estime que sa demande de provision ne se justifie que par son souhait d’exercer seule le contrôle sur l’exécution des travaux et de missionner la société [18] envers laquelle il n’a plus confiance. Il ajoute que rien n’empêchait [M] [I] de verser la provision nécessaire à l’expertise ordonnée en référé le 3 septembre 2024, et que l’autorisation dévolue à celle-ci de faire réaliser les travaux supposait la présence d’un expert judiciaire.

Il estime que les autres travaux de reprise de structure, d’étanchéité et de toiture ne revêtent pas un caractère d’urgence, tel que cela ressort de l’ordonnance de référé du 3 septembre 2024. Il considère que les rapports et lettres de la Ville de [Localité 16] des 26 novembre et 20 décembre 2024 précisent que la situation ne nécessite pas de mesure conservatoire d’urgence, et qu’aucune procédure d’arrêté de péril n’a en réalité été initiée. Il précise au final qu’il doit être procédé étapes par étapes, en assurant d’abord la mise en sécurité de l’immeuble avant d’envisager la suite.

[J] [B] s’oppose à la demande de provision concernant les travaux de l’immeuble [Adresse 13]. Elle rappelle que l’autorisation de réaliser des travaux a pour préalable la reconnaissance par l’expert d’une urgence ou d’un péril, et une définition par l’expert des travaux indispensables, et qu’il appartenait au besoin à tout indivisaire de consigner les fonds nécessaires à l’expertise, peu important l’indivisaire ayant sollicité cette mesure. Elle indique que dans son rapport du 21 août 2024, [A] [V], choisi amiablement par les parties n’a pas constaté de péril concernant l’immeuble, de sorte qu’il ne semblait pas nécessaire de débuter une expertise judiciaire.

Elle considère que le rapport de [A] [V] considère comme urgente la pose d’étaiements, qu’elle chiffre aux termes du devis qu’elle produit à 23.620 euros, et que les autres travaux souhaités par [M] [B] ne revêtent pas un caractère urgent. Elle ne souhaite pas que les travaux soient réalisés par la société [18], observant que le coût des travaux a été multiplié par quatre entre 2022 et 2024 et soutenant que la société [18] et sa dirigeante ne sont pas inscrits à l’ordre des architechtes, et que Mme [C] ne dispose pas d’assurance décennale. Elle indique que c’est la raison pour laquelle ils ont proposé de mandater [K] [P], ce qui a été refusé par [M] [B]. Enfin, elle soutient qu’aucune procédure formelle de mise en péril n’a été ouverte.

Sur ce,

S’agisssant de la demande de [M] [B] d’être autorisée à percevoir une provision du dépositaire des fonds indivis d’un montant de 481.000 euros pour réaliser des travaux selon elle urgent pour l’immeuble [Adresse 13], l’urgence ne peut résulter du renoncement par [J] [B] à l’expertise prévue à l’ordonnance de référé du 3 septembre 2024, chaque indivisaire pouvant consigner la provision nécessaire à la réalisation de l’expertise. En outre, le fait que cette ordonnance de référé précisait que [M] [B] pourrait faire exécuter seule à ses frais avancés les travaux en cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert judiciaire ne suffit pas à caractériser une situation d’urgence, à défaut de réalisation effective de l’expertise.

Il n’est toutefois pas contesté par [U] [B] et [J] [B] que les travaux d’étaiement présentent un caractère d’urgence. D’ailleurs, il ressort de l’ordonnance de référé du 3 septembre 2024 que le président du tribunal y constate l’accord de [U], [J] et [M] [B] pour « réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité de immeuble indivis sis [Adresse 13] à [Localité 16], par étaiement conformément aux recommandations de [A] [V] (…) ». Il ressortait en effet du rapport de [A] [V] du 21 août 2004 que celui-ci a conclu à la nécessité d’un étaiement pour maintenir l’immeuble avant de poursuivre les travaux après avoir constaté de graves désordres des structures à pans de bois des façades sur les courettes.

Dès le 23 janvier 2024, la Ville de [Localité 16] avait engagé la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire. Dans le rapport du 26 novembre 2024, la Ville de [Localité 16] indique en conclusion que :

— « la situation concernant l’état du mur séparatif entre le logement du 5ème étage porte face et de l’escalier constitue toujours un risque, le bâtiment n’offre plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants (…) » ;

— « la situation concernant l’état des façades sur courettes et l’état dégradé des pans de bois constitue un risque ; le bâtiment n’offre plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ».

Le courrier du 20 décembre 2024 a engagé une nouvelle phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire. Il rappelle qu’il résulte de la visite de l’architecte ayant donné lieu au rapport du 26 novembre 2024 nécessitent de réaliser les mesures suivantes :

«- assurer les parfaites stabilité et solidité du mur séparatif entre le logement du 5ème étage porte face et l’escalier de l’immeuble (…), en renforçant ou remplaçant les éléments structurels qui ne présentent plus les garanties de stabilité et solidité suffisantes pour assureur leur fonction,

— assurer les parfaites stabilité et solidité des façades dudit immeuble, et notamment des façades sur courettes, en renforçant ou en remplaçant les éléments structurels qui ne présentent plus les garanties de stabilité et de solidité suffisantes pour assureur leur fonction et garantir la sécurité des tiers et occupants de l’immeuble,

— exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des travaux prescrits ci-dessus, sont nécessaires pour garantir la sécurité des personnes et sans lesquels, ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer la stabilité et la solidité des éléments décrits ci-avant, ceux-ci consistant notamment en :

— la réalisation des reprises de maçonnerie au droit des structures bois dégarnies pour assurer la cohésion de l’ensemble ; – la réparation ou le remplacement de tous les ouvrages nécessaires pour interdire la pénétration des eaux pluviales dans les structures et maçonnerie de façades,

— le traitement insecticide et fongicides des bois »

Le fait que la procédure avec la mairie de [Localité 16] n’en soit qu’au stade la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire et qu’un tel arrêté n’a pas encore été pris n’exclut pas le fait, qu’existe dès à présent un risque pour l’indivision et que des travaux urgents sont nécessaires. Il est donc démontré qu’il est urgent et de l’intérêt commun de procéder aux travaux visés dans le courrier du 20 décembre 2024 de la Ville de [Localité 16].

En réalité, le désaccord des parties porte non pas tant sur la nécessité de procéder à des travaux d’étaiement, laquelle fait consensus, mais sur le fait que la phase 1 de travaux proposée par la société [18] dans son estimatif et sur laquelle s’appuie la demande de provision de [M] [B] soit de nature à répondre aux seuls travaux urgents.

Dans son ordonnance de référé du 3 septembre 2024, le président du tribunal notait déjà la nécessité de réaliser en urgence les travaux préconisés par [A] [V] :

« Autant que de besoin, la réalisation en urgence de ces travaux est ordonnée, en ce qu’elle est conforme à l’intérêt commun des indivisaires compte tenu du risque d’effondrement de l’immeuble, et la faculté de confier la maîtrise d’œuvre pour ce faire à Monsieur [V], dont la connaissance dudit immeuble permettra une action plus rapide, autorisée à chacun des indivisaires. »

Cependant, en réponse à la demande de [M] [B] laquelle sollicitait qu’il « juge que les actes nécessaires à la sortie d’état de péril correspondent aux travaux compris dans la phase 1 de l’estimatif réalisé par la société [18] ; cette autorisation lui permettant de signer tout devis, commande, ordre de service auprès des entreprises compétentes et choisies avec le maître d’œuvre » et « l’autorise à acquitter seule des factures, par le biais d’une demande de versement via le compte de la succession ouvert dans les livres de l’étude de maître [T] [H], notaire à Paris, en suspens de la société [18] et de la société [19], ainsi qu’à toute autre facture qui sera adressée dans le cadre de la réalisation des travaux de la phase 1 de l’estimatif réalisé par la société [18] », le président du tribunal judiciaire statuant en référé indiquait que :

« S’agissant en revanche du surplus des travaux litigieux, le juge des référés n’est pas en mesure, au vu des éléments fournis, de déterminer ceux qui doivent être réalisés pour mettre fin au péril de l’immeuble et/ou préserver l’intérêt commun des indivisaires (préservation de la valeur patrimoniale du bien), étant relevé qu’il a été observé à l’audience que ledit intérêt pourrait être, en fonction de leur coût, de ne pas procéder à leur exécution et de vendre l’immeuble en l’état. »

Ainsi, une expertise avait été ordonnée pour déterminer et chiffrer les travaux nécessaires. Or, cette expertise n’a pas été mise en place faute de consignation, et le président du tribunal statuant suivant la procédure accélérée au fond n’est pas davantage en mesure, au regard des éléments produits, de déterminer si la phase 1 de travaux proposée par la société [18] répond exclusivement aux travaux urgents. Ainsi, il n’est par exemple pas certain que les travaux de ravalement ou concernant la peinture des menuiseries extérieures figurant à l’estimatif de cette société présentent un caractère d’urgence.

Par conséquent, malgré la nécessité de procéder à des étaiements de façon urgente, laquelle fait consensus entre les indivisaires constitués à l’instance, à défaut de démontrer que la provision sollicitée sera exclusivement de nature à remédier à des travaux urgents, la demande de [M] [B] d’être autorisée à percevoir une provision du dépositaire des fonds indivis sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Toutes les demandes d’avances en capital et de provision ayant été rejetées, chacun conservera la charge de ses dépens.

Le fait qu’aucune partie n’est condamnée aux dépens comme la nature familiale de l’instance justifie de rejeter toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes principale et subsidiaire de [U] [B] de lui octroyer une avance en capital sur les successions de [R] [B] et [Z] [L] et sur l’indivision issue de la donation du bien du [Localité 23] ;

Rejette les demandes principale et subsidiaire d'[J] [B] de lui octroyer une avance en capital sur les successions de [R] [B] et [Z] [L] et sur l’indivision issue de la donation du bien du [Localité 23] ;

Rejette la demande [M] [B] d’être autorisée à percevoir de tout dépositaire des fonds indivis une somme de 25.000 euros pour payer les charges courantes des biens indivis pour l’année à venir ;

Rejette la demande de [M] [B] d’être autorisée à percevoir de tout dépositaire des fonds indivis une provision de 481.000 euros pour réaliser des travaux urgents sur l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 16] ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2025

La Greffière Le Président

Sylvie CAVALIE Robin VIRGILE