TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [B]

Monsieur [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05741 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADY5

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEURS

Madame [G] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [V] [L]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05741 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADY5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 septembre 2015, [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti à Monsieur [V] [L] et à Madame [G] [B] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 2] (escalier 7, 2ème étage, porte n°101) à [Localité 7] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 396,35 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [V] [L] et à Madame [G] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 076,93 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de Madame [G] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] à payer à titre provisionnel la somme de 3 960,69 euros suivant décompte arrêté au 7 mai 2025 (terme d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que solidairement et à défaut in solidum à une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 28 octobre 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 1 741,11 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par les locataires.

Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B], comparants en personne, ont reconnu le montant de la dette et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros en plus du loyer courant, indiquant avoir repris le paiement du loyer courant depuis mai 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 25 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024 pour la somme en principal de 4 076,93 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 2 230 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 février 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] restent lui devoir la somme de 1 582,13 euros à la date du 20 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux facturés le 8 janvier 2025 lesquels relèvent des dépens (1 741,11 euros – 158,98 euros).

Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 1 582,13 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 076,93 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 10) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil puisqu’il ressort du diagnostic social et financier qu’ils sont mariés.

Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 774,02 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] ont repris le règlement du loyer courant et [Localité 6] HABITAT-OPH a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de Madame [G] [B] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2015 entre [Localité 6] HABITAT-OPH d’une part et Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 7, 2ème étage, porte n°101) et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 février 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 1 582,13 euros (décompte arrêté au 20 octobre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 076,93 euros à compter du 18 décembre 2024,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] soient solidairement condamnés à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 6] HABITAT-OPH de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [G] [B] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président