TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e SEIFERT

Copie certifiée conforme délivrée le

à M^e GUERRIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/01761 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Avril 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [H]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [U] [S]

domicilié : chez le mandataire commun Madame [E] [H]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. WARREN & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 11]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline [Localité 13], Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [E] [M] née [S] et son frère M. [U] [S] (les consorts [S]) sont propriétaires au sein de l’immeuble du lot n° 35.

Par acte d’huissier en date du 2 février 2022, les consorts [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale du 8 novembre 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 août 2023, les consorts [S] demandent au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

— JUGER recevable et bien fondées les demandes, fins et conclusions de Madame [E] [H] et Monsieur [U] [S] ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice;

A titre principal,

— ANNULER dans son intégralité l’assemblée générale en date du 8 novembre 2021 du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] ;

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

Subsidiairement sur cette demande :

— ANNULER les résolutions 3, 4, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 21, 22, 23-1, 23-2, 24, 25, 28-1, 28-2, 29 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6],

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer in solidum à Madame [E] [H] et à Monsieur [U] [S] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer les entiers dépens,

Et JUGER que conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats constitués pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

— DEBOUTER Monsieur [U] [S] et Madame [E] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [E] [H] à verser au Syndicat de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15] la

somme de 5.000 € au titre des dommages et intérêts.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [E] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 février 2025 a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

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MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 novembre 2021

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale pour plusieurs motifs.

— sur l’annulation de l’assemblée générale pour défaut de convocation

Les consorts [S] exposent que la convocation à l’assemblée générale litigieuse est irrégulière au motif que Mme [E] [M] née [S], mandataire commun de l’indivision, n’a jamais réceptionné l’avis de passage laissé par la Poste le 15 octobre 2021. Ils invoquent les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967.

Ils expliquent que la convocation a été remise par les services de la Poste, à l’adresse de Mme [E] [M] née [S], alors qu’elle avait sollicité, en application d’un contrat de réexpédition de courrier, que celui-ci soit conservé au bureau de Poste du [Adresse 1].

Ils mentionnent que Mme [E] [M] née [S] n’a jamais reçu d’avis contrairement à ce qui est coché sur l’enveloppe produite aux débats. Ils indiquent que “même si sur l’enveloppe, il est mentionné que le destinataire aurait été avisé le 15 octobre 2021, faute de dépôt d’avis… ce délai n’a pas pu courir.”(sic).

Ils expliquent que la jurisprudence admet que la faute de la Poste peut entraîner la nullité de l’assemblée générale pour défaut de convocation.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il est un tiers au contrat de réexpédition du courrier signé entre les services de la Poste et Mme [E] [M] née [S]. Il relève que le contrat de réexpédition ne fait nullement mention du courrier adressé à l’indivision ; qu’il appartenait à Mme [E] [M] née [S] de faire correctement les démarches en vue de la réexpédition du courrier de manière à ce que cela inclut non seulement son courrier personnel mais également celui adressé pour l’indivision.

Concernant le délai de convocation, le syndicat des copropriétaires expose que le délai court du jour de la présentation de la lettre indiqué par le bureau de poste ; qu’un délai de 21 jours s’est bien écoulé entre le 15 octobre 2021 et l’assemblée générale du 8 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il n’est nullement responsable des négligences des services de la Poste.

En droit, conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf en cas d’urgence, la convocation à une assemblée générale des copropriétaires doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété ait prévu un délai plus long.

Le point de départ de ce délai ne court que du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou de l’avis électronique conformément aux articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967.

L’absence ou le refus du destinataire ne doit pas être pris en compte, pas plus, d’ailleurs, qu’en cas de réexpédition du courrier à la demande de l’intéressé ou de l’absence de retrait de la lettre.

En l’espèce, les consorts [S] produisent aux débats un ordre de réexpédition donné à la Poste qui mentionne que les courriers de Mme [E] [M] née [S], adressés habituellement au [Adresse 8], doivent être adressés, temporairement du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, au [Adresse 2].

Les consorts [S] ne justifient nullement avoir averti le syndicat des copropriétaires de ce changement d’adresse. Dès lors celui-ci était fondé à adresser la convocation au domicile porté à sa connaissance pour les courriers adressés à l’indivision, c’est-à-dire le [Adresse 8].

La convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’assemblée générale fixée à la date du 8 novembre 2021 a été présentée pour la première fois à l’indivision le 15 octobre 2021 selon l’avis de réception versé par les demandeurs et portant la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le délai de convocation a commencé à courir le 16 octobre 2021 de sorte que le délai légal de 21 jours a bien été respecté.

Les consorts [S] ne précisent pas le fondement juridique qui permettrait de déclarer irrégulière une convocation en raison des négligences commises par les services de la Poste. Le tribunal relève au surplus que les consorts [S] qui indiquent que l’avis de la Poste ne correspond pas à la réalité des diligences qu’elle a réellement effectuées, ne prouvent pas de telles allégations.

Tenant compte de ces éléments, il convient de rejeter ce moyen de nullité.

— sur l’annulation de l’assemblée générale pour irrégularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale

Les consorts [S] font valoir que Mme [E] [M] née [S] a reçu la notification du procès-verbal d’assemblée générale le 27 décembre 2021, soit postérieurement au délai d’un mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils relèvent que, dans le cadre de la notification du procès-verbal, la reproduction de l’article 42 précité est inexacte et incomplète alors que l’article 18 du décret du 17 mars 1967 exige une reproduction complète de l’alinéa 2 de cet article. Ils expliquent que le procès-verbal mentionne les anciennes dispositions de l’article 42 et qu’il fait référence au tribunal de grande instance, juridiction qui n’existait plus à la date de l’assemblée générale du fait de son remplacement par le tribunal judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’accusé de réception de l’envoi du procès-verbal mentionne une date de présentation le 6 décembre 2021 et fait apparaître la signature de Mme [E] [M] née [S]. Il indique que la référence aux anciennes dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est sans conséquence dans la mesure où la possibilité de contester l’assemblée générale dans un délai de deux mois a bien été notifiée. Il affirme que la remarque relative à la disparition du tribunal de grande instance au profit du tribunal judiciaire est dénuée d’intérêt dans la mesure où l’assignation a été délivrée par les demandeurs devant la bonne juridiction.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise que le délai des notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Selon l’article 18 du décret du 17 mars 1967, la notification du procès-verbal d’assemblée doit reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en nullité doit être introduite dans le délai de deux mois lorsque l’assemblée a été convoquée par un syndic qui n’a pas ou plus qualité pour le faire parce que le mandat est expiré ou a été annulé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le bordereau de lettres recommandées déposées au bureau de poste le 2 décembre 2021. Y figure le numéro de recommandé 2C 157 824 01334 correspondant à la lettre recommandée avec avis de réception adressée à l’indivision [H].

La notification du procès-verbal d’assemblée générale a été présentée pour la première fois le 6 décembre 2021 et porte la signature de Mme [E] [M] née [S].

Au soutien de l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, les demandeur s’appuient sur la reproduction inexacte de l’alinéa 2 de l’article 42 dans le procès-verbal qui leur a été notifié, lequel porte la mention suivante :

“Les actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale doivent à peine de déchéance être introduites pas les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…).”

Il résulte de cette version qu’il a bien été indiqué que le délai pour introduire l’action en contestation est de deux mois, à compter de la notification des décisions faites par le syndic dans les deux mois suivant l’assemblée générale.

Toutefois, cette erreur ne peut entraîner l’irrégularité des notifications.

Il apparaît en effet qu’elle ne concerne que la disposition relative au délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal et non le délai pour introduire l’action.

Or ce qui importe, au regard des exigences de la loi en vigueur, et pour la protection des copropriétaires, c’est que les copropriétaires aient été informés qu’ils disposaient d’un délai de deux mois pour contester les assemblées générales à compter des notifications faites à la diligence du syndic, ce qui est bien le cas en l’espèce. La référence au tribunal de grande instance en lieu et place du tribunal judiciaire est également sans influence, dans la mesure où seule la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 42 précité est exigée et que cet alinéa ne fait aucune référence à la judictition devant être saisie.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient également de rejeter ce moyen de nullité.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

— sur l’annulation pour irrégularité de la tenue de l’assemblée générale

Les consorts [S] exposent que l’assemblée s’est tenue irrégulièrement du fait de la présence du conseil de la copropriété, Maître [X], venu pour faire un point sur les différentes procédures. Ils font valoir que la présence de ce dernier aurait dû être autorisée par une résolution spéciale de l’assemblée générale. Ils indiquent que, compte tenu de la personnalité influente de ce conseil sur le sens des votes à intervenir pour l’assemblée, la présence de Maître [X], sans que les propriétaires aient voté et admis celle-ci, entache l’entière assemblée de nullité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, et comme le rappelle à juste titre le syndicat des copropriétaires, la charge de la preuve des moyens de nullité incombe aux demandeurs. Or en l’espèce, ils n’invoquent aucun moyen de droit et n’éclairent donc pas le tribunal sur l’existence de dispositions légales imposant, d’une part, l’adoption d’une résolution spéciale pour autoriser la présence d’un tiers et d’autre part, entraînant la nullité de l’assemblée générale en raison de la présence de ce tiers.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, le moyen de nullité est rejeté.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 à 8, 12 à 14, 18 à 25, 28-1 à 29 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021

— sur l’annulation des résolutions n° 3, 4, 5, 6, 12 et 13

Les consorts [S] développent deux moyens de nullité concernant ces résolutions.

En premier lieu, ils indiquent que la convocation à l’assemblée générale ne fait pas mention de la possibilité de consulter les pièces justificatives. Ils invoquent l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires la convocation à l’assemblée générale indique en page 3 “Rappel de modalités de consultation des comptes : nous rappelons à l’ensemble des copropriétaires que les pièces justificatives des charges pourront être consultées par les copropriétaires autres que ceux composant le conseil syndical le jour où le syndic reçoit le conseil syndical ou, un jeudi de son choix précédent l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, sur rendez-vous.” (sic)

Dès lors, le moyen soulevé par les demandeurs n’est pas fondé.

Ils affirment, en second lieu, que les comptes sont irréguliers. Ils indiquent que la quote-part des charges relatives au lot n°42 est imputée à tort au syndicat des copropriétaires. Ils critiquent l’approbation des comptes 2019, le quitus et l’examen du budget 2021 et 2022, et font état de dépenses d’entretien nombreuses et de vacations de syndic injustifiées.

Le tribunal relève que les demandeurs ne développent aucun fondement juridique au soutien de ce second moyen de nullité. Les consorts [S] estiment qu’il existe une erreur comptable s’agissant du lot n°42. Il y a lieu de relever qu’ils indiquent, pour toute argumentation, que “il semblerait qu’il s’agisse des charges d’un lot privatif 42, qui sauf erreur contraire n’est pas la propriété du syndicat des copropriétaires.” (sic). De simples affirmations ne peuvent suffire à établir la réalité des erreurs comptables alléguées, ni concernant le lot n°42, ni concernant aucun autre calcul comptable, et ne peuvent donc fonder une action en nullité.

— sur l’annulation de la résolution n° 7

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de la résolution n°7 aux motifs que la résolution prévoit une opposabilité du contrat de syndic aux copropriétaires alors que le contrat de syndic lie le syndicat des copropriétaires au syndic et non chaque propriétaire. Ils exposent qu’une décision décidant le contraire constitue un abus de majorité. Il relèvent qu’il n’a pas été procédé à la mise en concurrence entre les projets de contrat de syndic ; que la durée de la mission du syndic n’est pas clairement définie.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’abus de majorité allégué n’est pas démontré. Il affirme que le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale. Il ajoute que les copropriétaires ont voté la résolution n°8 qui prévoit une dispense pour le conseil syndical d’avoir à procéder à la mise en concurrence du syndic. Il explique que les consorts [S] n’expliquent pas en quoi la différence entre la durée de la mission du syndic inscrite sur l’annexe du contrat de syndic et celle mentionnée sur le procès-verbal d’assemblée générale leur cause un grief ou constitue un abus de majorité.

En droit, il ressort des dispositions des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires ne peuvent être parties au contrat de mandat du syndic conclu avec le seul syndicat des copropriétaires.

Or en en l’espèce aux termes de la résolution n° 7, il est prévu que les copropriétaires adhèrent individuellement au contrat de syndic qui leur était opposable.

Dès lors, la demande de nullité de la résolution qui contrevient aux dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965 est fondée il convient d’y faire droit, sans nécessité d’examiner les autres moyens de nullité soulevés.

— sur l’annulation de la résolution n° 8

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que la demande de dispense de mise en concurrence des contrats de syndic a été formulée par le syndic et non par le conseil syndical. Ils invoquent l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution litigieuse ne mentionne nullement le syndic.

En l’espèce, il ressort des termes du procès-verbal de l’assemblée générale que c’est le conseil syndical qui a été dispensé de procéder à la mise en concurrence obligatoire de plusieurs projets de contrat de syndic comme le prévoit expressément l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, aucune violation de l’article 21 précité n’étant relevée, il convient de débouter les consorts [S] de leur demande d’annulation de la résolution n° 8.

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 14

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, qui seul lie la juridiction en application de l’article 768 du code de procédure civile, les consorts [S] demandent au tribunal de prononcer l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021. Ils ne formulent aucune demande dans le dispositif de leurs conclusions s’agissant d’un remboursement de l’avance de trésorerie. Le tribunal n’est donc pas saisi d’une telle demande.

Les consorts [S] exposent que l’avance de trésorerie ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel voté soit, en l’espèce pour 2022, 15 000 euros (90 000 euros x 1/6). Ils en concluent que la résolution décidant de maintenir l’avance de trésorerie doit être annulée. Ils invoquent l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

En droit, en application de l’alinéa 1er de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que le montant du budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 est arrêté à la somme de 90 000 euros aux termes de la résolution n°13 de l’assemblée générale litigieuse.

Or la résolution n°14 prévoit une avance de trésorerie d’un montant de 28 609, 89 euros, qui excède donc un 1/6 de 90 000 euros, et qui est donc supérieure au maximum légal fixé par l’article 35 précité.

Par conséquent, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021.

— sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 à 25

Les consorts [S] demandent au tribunal d’annuler les résolutions n°21 à 25 qui portent sur la réalisation d’une surélévation comprenant une mezzanine et une terrasse sur rue dans le bâtiment A où se situe leur lot.

* sur la demande d’annulation de la résolution n° 21

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°21, ils indiquent que le projet n’est pas en harmonie avec le standing de l’immeuble existant.

Le tribunal relève que les consorts [S] ne développent aucun fondement juridique au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n° 21.

En outre, il y a lieu de mentionner, d’une part, que les allégations des demandeurs ne sont pas démontrées et, d’autre part, que l’assemblée générale est souveraine et qu’il n’appartient pas à la juridiction de se prononcer sur l’opportunité d’une décision, quand bien même elle affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble. La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à laquelle a été soumise la résolution n° 21 permet aux copropriétaires de prendre cette décision.

* sur la demande d’annulation de la résolution n° 22

S’agissant de la résolution n° 22, les demandeurs affirment que la proposition d’indemnisation à hauteur de 20 000 euros s’agissant du droit à construire est particulièrement faible et non justifiée au regard de la superficie créée tant au titre de l’habitation qu’au titre de la terrasse. Ils affirment que compte tenu de ce faible montant, l’autorisation ne pouvait être donnée qu’à l’unanimité, de sorte que la résolution qui a été considérée comme adoptée doit être annulée.

Le sydicat des copropriétaires oppose que les consorts [S] procèdent par simples affirmations et ne démontrent pas en quoi cette indemnité évaluée à 20 000 euros serait sous-évaluée. Ils indiquent qu’il n’appartient pas à la juridiction de motiver tant en droit qu’en fait les prétentions des demandeurs.

Le tribunal rappelle que le vote à l’unanimité est encadré par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il appartient au demandeur de démontrer que le vote en cause relève de cet article ; ce qu’ils ne font pas en l’espèce.

* sur la demande d’annulation des résolutions n° 23-1 et 23-2

Les consorts [S] affirment qu’ils ne peuvent pas accepter que la cession d’un lot issu des parties communes intervienne sans contrepartie, ou quasiment sans contrepartie, au regard de la faible somme proposée pour le droit à construire. Ils considèrent que l’assemblée générale a commis un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne s’agit pas d’une cession d’un lot issu des parties communes mais de la supression d’un lot (le lot n° 29) et de la création d’un nouveau lot (le lot n° 43) qui reprend la surface du lot supprimé, à laquelle s’ajoute la surface créée par la surélévation qui a déjà fait l’objet du versement d’une indemnité.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que les résolutions

23-1 et 23-2 sont formulées de la manière suivante :

“Résolution n°23 -1 : création d’un lot issu de parties communes et vente dudit lot à M. [J]

Les copropriétaires, après en avoir débattu, pris connaissance des documents joints à la présente convocation décide :

— le changement de consistance du lot n°29, supprimé et remplacé par le lot n°43,

— acquisition de ce lot par M. [J], copropriétaire des lots n°4, 15, 16, 18, 19, 24, 36 et 39 suite aux décisions précédentes n° 21 et n°22,

— imputer l’ensemble des frais inhérents à la création de ce lot et au modificatif de l’état descriptif de division qu’elle entraîne à M. [J],

— constater que suite à la création de ce lot n°43 et à la réalisation des travaux mentionnés à la décision précédente n° 21, M. [J] prendra à sa charge exclusive les travaux d’entretien et de réparation liés à ce lot.” (sic)

Résolution n°23 -2 : approbation du modificatif de l’état descriptif de division consécutif à la création du lot visé à la décision 24-1 ci-dessus

Les copropriétaires, après en avoir débattu, pris connaissance des documents joints à la présente convocation décide :

— d’approuver le modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet [O] en vue de la création du lot n°43 issu des parties communes et correspondant au changement de consistance du lot n°29, supprimé et remplacé par le lot n°43, appartenant à M. [J],

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

— de donner pouvoir au syndic pour signer tout acte et saisir Maître [C], notaire pour enregistrer cette décision par un acte authentique sous la forme d’un modificatif du règlement de copropriété qui prévoira notamment la modification de l’état descriptif de division.” (sic)

La résolution n°23-1 qui prévoit l’acquisition du nouveau lot n° 43 par M. [J] opère un renvoi à la résolution n° 22 qui évoque une contrepartie financière pour le droit à construire à hauteur de 20 000 euros. Les demandeurs qui invoquent un abus de droit, doivent démontrer, en développant des moyens de fait et de droit, que l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs. Or cette démonstration n’est pas réalisée en l’espèce.

Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande d’annulation des résolutions n° 23-1 et 23-2.

* sur la demande d’annulation de la résolution n° 24

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que l’autorisation de changer les châssis vitrés sur rue modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et ne respecte pas les caractéristiques esthétiques de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires affirme que les demandeurs ne justifient pas en quoi le projet de changement des chassis vitrés, ne serait pas en harmonie avec le standing de l’immeuble et porterait atteinte à l’aspect extérieur de celui-ci.

Le tribunal relève que les allégations des demandeurs ne sont pas démontrées et rappelle, comme indiqué ci-dessus, qu’il n’appartient pas à la juridiction de se prononcer sur l’opportunité d’une décision, quand bien même elle affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble. La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à laquelle a été soumise la résolution n° 24 permet aux copropriétaires de prendre cette décision.

* sur la demande d’annulation de la résolution n° 25

Les consorts [S] affirment que la démolition du conduit de cheminée collectif individualisé se fera au détriment des autres copropriétaires. Ils estiment que les copropriétaires qui bénéficient d’un conduit de cheminée ne peuvent se voir imposer sa suppression.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les demandeurs ne démontrent pas en quoi les propriétaires vont pâtir de cette suppression. Il indique qu’il s’agit d’un conduit de cheminée à usage exclusif du lot n° 29 et que sa suppression ne peut donc causer de préjudice aux autres copropriétaires qui n’en avaient pas l’usage. Il ajoute que l’indivision ne peut s’ériger en porte-parole des autres copropriétaires, qui, selon lui, n’auraient pas voté en faveur du projet, s’ils estimaient avoir à en pâtir.

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, les consorts [S] ne démontrent pas que la résolution n° 25 a été prise au détriment de copropriétaires, étant rappelé par ailleurs que l’assemblée générale est souveraine. Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande.

— sur la demande d’annulation des résolutions n° 28-1 et 28-2

Les consorts [S] font valoir que les résolutions n°28-1 et 28-2 sont vagues dans la mesure où les portes ne sont pas clairement identifiées. Ils affirment que le devis ne permet pas de les localiser et que l’assemblée a voté un blanc-seing au conseil syndical, sans aucune mise en concurrence. Ils considèrent que ces résolutions doivent être annulées à défaut de précision sur les portes concernées, s’agissant notamment de leur couleur, et sur l’utilité de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la résolution n° 11 de l’assemblée générale fixe à 3 000 euros TTC le montant à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Il relève que les travaux visés par les résolutions n°28-1 et 28-2 ne doivent pas dépasser la somme de 2 200 euros TTC ; que dès lors le seuil des 3 000 euros visé par la résolution n°11 n’est pas atteint. Le syndicat des copropriétaires affirme que les résolutions n°28-1 et 28-2 sont rédigées clairement ; que le devis joint à la convocation précise les portes concernées.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que les résolutions n°28-1 et 28-2 sont formulées comme suit :

“28-1 Mandat à donner au conseil syndical et au syndic à l’effet de choisir l’entreprise : les copropriétaires décident de réaliser les travaux de réfection de peinture des quatre portes et de donner mandat au syndic et au conseil syndical pour choisir l’entreprise dans le cadre d’une enveloppe budgétaire maximale de 2 200 euros HT.”(sic)

“28-2 Financement des travaux, fixation de la rémunération du syndic

Les copropriétaires décident que les travaux votés à la résolution n°28 -1 seront financés sur le budget de fonctionnement de l’exercice comptable 2022.”(sic)

En l’espèce, les demandeurs ne développent aucun fondement juridique au soutien de leur demande. Ils ne font état d’aucune disposition légale imposant la transmission d’éléments sous peine de nullité de la résolution.

S’agissant du défaut d’information, il est loisible aux copropriétaires de rejeter un projet pour insuffisance de précision ou de solliciter des éléments complémentaires. Néanmoins, il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que le tribunal ne peut remettre en cause l’opportunité des décisions prises. Si les copropriétaires se sont estimés suffisamment éclairés, le tribunal ne peut prononcer l’annulation d’une résolution en estimant a posteriori que les copropriétaires n’ont pas été suffisament éclairés.

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires la résolution n°11 de l’assemblée générale litigieuse fixe à 3 000 euros le montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Or en l’espèce, la résolution 28-1 prévoit une enveloppe budgétaire maximale de 2 200 euros pour les travaux objet de la résolution. Le seuil n’est donc pas atteint.

Tenant compte de ces éléments, il convient de rejeter la demande d’annulation des résolutions n° 28-1 et 28-2.

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 29

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de la résolution n° 29 au motif qu’aucune question n’a été portée au vote bien qu’un vote a eu lieu.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’une décision a été votée ; qu’elle consiste à reporter le vote de la résolution relative à l’avenir de la loge de la gardienne.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale, la résolution n°29 est formulée comme suit:

“ Décision à prendre concernant le devenir de la loge

Préambule :

Le syndicat des copropriétaires n’a plus de concierge depuis des années.

Il a été recouru à une solution de substitution conforme à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires paye une taxe sur la loge de la concierge au titre de logement vacant depuis des années.

Projet de résolution :

Le syndicat des copropriétaires décide de reporter cette résolution à la prochaine assemblée générale ordinaire.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et des représentés.”(sic)

Le tribunal relève que les demandeurs ne développent aucun moyen de droit au soutien de leur demande et que le syndicat des copropriétaires relève à juste titre que les copropriétaires ont voté le report de la décision à prendre concernant la loge de la gardienne à la prochaine assemblée générale ordinaire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [S] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il indique que les consorts [S] sont coutumiers de procédures à répétition à son encontre. Il explique qu’ils ont déjà fait l’objet de condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Paris le 17 janvier 2019, puis le 9 juin 2021 ; qu’un arrêt a été rendu par la cour d’appel de [Localité 14] le 7 décembre 2022. Il expose que cette procédure perturbe de nouveau le fonctionnement de la copropriété et précise que les consorts [S] ne règlent pas leurs charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne développe pas de fondement juridique au soutien de sa demande mais compte tenu des moyens soulevés, il convient de considérer qu’il recherche la responsabilité délictuelle des consorts [S]. Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une faute, en lien direct avec un préjudice.

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision, qui fait droit partiellement aux demandes formées par les consorts [S], le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un abus du droit d’agir en justice justifiant une condamnation pécuniaire.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01761 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBSA

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement est condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Emmanuel Seifert en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser la somme de 2000 euros aux consorts [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de sa demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [E] [M] née [S] et M. [U] [S] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 dans son intégralité ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 7 et n° 14 de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ;

DÉBOUTE Mme [E] [M] née [S] et M. [U] [S] de leur demande d’annulation des autres résolutions de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Emmanuel Seifert le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à verser à Mme [E] [M] née [S] et M. [U] [S], pris ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 14] le 25 Avril 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame L. VERMEILLE, Vice-Présidente