COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LES EAUX [Localité 8] c/ S.C.I. ARBRE INFERIEUR

MINUTE N° 2026/

Du 20 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/04171 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQOD

Grosse délivrée à :

M^e Charles ABECASSIS

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES EAUX [Localité 8]

sis à [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 5] dont le siège est à [Adresse 7] – poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. ARBRE INFERIEUR (RCS [Localité 5] 408 214 518)

prise en son représentant légal

[Adresse 1]

représentée par M^e Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Arbre Inférieur est propriétaire des lots n°53, 56, 59, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 89 et 90 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Eaux [Localité 8] » situé [Adresse 2].

Par jugement rendu le 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Nice a condamné la société Arbre Inférieur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «Les [Adresse 4] [Localité 8] » la somme de 18.630,14 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 30 septembre 2016.

Par lettre du 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » a mis en demeure la société Arbre Inférieur de payer la somme principale de 24.679,16 euros de charges de copropriété dues à cette date.

Ce dernier a également fait délivrer à la société Arbre Inférieur un commandement de payer la somme de 24.642,29 euros de charges de copropriété dues au 21 janvier 2022 par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2022.

Par acte du 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » a fait assigner la société Arbre Inférieur devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 25.409,55 euros de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022.

La société Arbre Inférieur a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la créance invoquée par le syndicat et, par mesure d’administration judiciaire du 27 novembre 2024, le juge de la mise en état a, en application de l’article 789-6° issu du décret du 3 juillet 2024, décidé que cette fin de non-recevoir serait examinée par la formation de jugement et invité les parties à reprendre leurs demandes et moyens sur cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement.

▪ Au terme de ses dernières conclusions communiquées le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » sollicite la condamnation de la société Arbre Inférieur à lui payer les sommes suivantes :

33.994,82 euros de charges dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 capitalisés annuellement,3.000 euros de dommages et intérêts,2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 27 janvier 2022.

Il expose que la société Arbre Inférieur était redevable d’un arriéré de charges d’un montant de 25.409,55 euros au 1er octobre 2022. Il fait valoir que les démarches amiables entreprises pour obtenir le paiement de cette somme, tel que le commandement de payer délivré le 27 janvier 2022, sont demeurées vaines.

Il souligne que la dette de la société Arbre Inférieur s’est aggravée en cours d’instance, en raison de nouveaux appels de provisions sur charges et travaux, bien que cette dernière ait procédé à trois versements d’un montant de 1.517,48 euros. Il conclut que la défenderesse est désormais débitrice de la somme de 33.994,82 euros de charges.

Il conteste la prescription des charges échues pour la période du 15 juillet 2015 au 30 septembre 2016. Il rappelle que la défenderesse a été condamnée à lui payer la somme de 18.630,14 euros, arrêtée au 30 septembre 2016, par jugement du 15 novembre 2016.

Il soutient que les condamnations prononcées par un jugement ne se prescrivent pas par cinq ans si bien que les charges correspondant à la période du 15 juillet 2015 au 30 septembre 2016 ne sont pas prescrites.

Il estime que son action personnelle fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est soumise aux dispositions de l’article 42 de cette même loi qui prévoyaient une prescription décennale avant le 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 ayant réduit le délai de prescription à cinq ans.

Il rappelle que lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, le nouveau délai commence à courir, sauf disposition contraire, au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il en conclut que les charges appelées le 1er mars 2015, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, auraient été prescrites le 1er mars 2025 sous le régime de la loi ancienne et le 25 novembre 2023 en application de la loi nouvelle.

Il rappelle que l’assignation a été délivrée le 20 octobre 2022, avant l’expiration de ce délai, ce qui rend recevable l’intégralité de ses demandes.

Il explique en outre que les règlements effectués par la société Arbre Inférieur postérieurement au jugement du 15 novembre 2016 ont été affectés en priorité à l’apurement des causes de ce jugement puis aux charges échues postérieurement, soit à compter du 1er octobre 2016.

Il énonce que cette méthode d’affectation des règlements correspond aux règles fixées par les articles 1342-10 alinéa 2 et suivants du code civil. Il estime en effet que la défenderesse avait intérêt à s’acquitter en priorité des condamnations prononcées par le jugement revêtu de l’exécution provisoire et portant intérêt au taux légal, puis des charges échues postérieurement de la plus ancienne à la plus récente.

Il indique que la défenderesse a apuré sa dette de charges arrêtées au 31 décembre 2018 par un virement de 500 euros effectué le 8 juin 2022 et que le reliquat d’un montant de 92,25 euros a été affecté au règlement des charges postérieures au 31 décembre 2018.

Il explique que le décompte qu’il produit ne mentionne pas les règlements intervenus de janvier 2019 à juin 2022 puisque ceux-ci ne peuvent être comptabilisés deux fois.

Il précise toutefois que les paiements opérés à compter du 1er juin 2022 apparaissent sur ce décompte et viennent en déduction des charges appelées sur la période courant à compter du 1er janvier 2019.

Il fait enfin valoir que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Il soutient que la défenderesse a refusé de s’acquitter régulièrement de ses charges sans justifier de raisons valables expliquant sa carence et commet donc une faute qui cause un préjudice financier à la copropriété.

Il ajoute avoir déjà été contraint de diligenter une procédure judiciaire à l’encontre de la société Arbre Inférieur pour le recouvrement d’une somme importante s’élevant à 16.500 euros en principal puisque cette dette la prive des ressources nécessaires à son fonctionnement courant.

Il expose que la défenderesse persiste à s’exonérer de ses obligations et n’hésite pas à laisser sa dette croître et atteindre une somme bien plus importante que la fois précédente.

▪ Dans ses dernières écritures notifiées le 22 octobre 2025, la société Arbre Inférieur sollicite :

à titre principal, que l’action du syndicat soit déclarée prescrite pour toute somme antérieure au 1er janvier 2017,à titre subsidiaire, le rejet des demandes excédant la somme de 10.348,58 euros,à titre infiniment subsidiaire, la désignation d’un expert-comptable afin notamment d’établir le compte des parties et déterminer son solde débiteur ou créditeur dans le cadre du règlement de ses charges arrêtées au 31 décembre 2025,en tout état de cause, le rejet de l’exécution provisoire ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les lots dont elle est propriétaire au sein de la copropriété ont été donnés à bail à différentes sociétés et qu’elle rencontre des difficultés dans le recouvrement de ses loyers depuis plusieurs années, causant ainsi des retards dans le paiement de ses charges de copropriété.

Elle estime toutefois que les demandes du syndicat ne reflètent pas la réalité des charges restant dues et sont en contradiction avec ses propres décomptes.

Elle explique avoir été en conflit avec la société Cabinet Fontenoy, ancien syndic, pendant de nombreuses années à propos du détail des charges dues.

Elle rappelle que, par jugement du 15 novembre 2016, elle a été condamnée à payer des rappels de charges arrêtées au 15 juillet 2015.

Elle relève qu’aux termes des dispositions de la loi ELAN entrée en vigueur le 25 novembre 2018, le délai de prescription de l’action en paiement de charges a été réduit à 5 ans. Elle en déduit que le syndicat demandeur ne peut recouvrir que les charges éventuellement dues pour la période du 27 janvier 2017 au 27 janvier 2022 et que les demandes relatives à des arriérés courants du 15 juillet 2015 au 27 janvier 2017 sont prescrites.

Elle expose qu’en accord avec le précédent syndic, elle a régulièrement versé des sommes conséquentes dès le mois de janvier 2017 afin d’apurer les éventuels arriérés et payer les charges en cours.

Elle énonce qu’il ressort des décomptes précis qu’elle produit que les charges appelées pendant la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2022 s’élèvent à la somme de 52.242,27 euros et qu’elle a réglé la somme de 47.728,94 euros entre le 16 janvier 2017 et le 6 décembre 2022.

Elle s’oppose à l’imputation de ces versements à des arriérés antérieurs.

Elle considère donc être uniquement redevable de la somme de 4.513,33 euros pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2022, déduction faite des sommes prescrites.

Elle estime que l’article 2 du code civil ne saurait s’appliquer en l’espèce puisque la nouvelle prescription est supérieure à la prescription quinquennale applicable. Elle en conclut que les charges échues antérieurement au 25 novembre 2018 se prescrivent par 5 ans.

Elle rappelle en outre que le syndicat qui assigne un copropriétaire en paiement de charges doit rapporter la preuve que ce dernier est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production de diverses pièces permettant d’établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance.

Elle soutient que les décomptes versés aux débats ne démontrent pas qu’elle serait redevable d’un certain montant au titre des charges de copropriété alors qu’elle estime avoir réglé la totalité des sommes réclamées.

Elle explique que le syndicat n’a pas communiqué les procès-verbaux d’assemblée générale antérieurs à l’année 2019, ni les convocations aux différentes assemblées alors que la demande en paiement de porte sur cette période.

Elle énonce que compte tenu des différents paiements qu’elle a effectués, elle est uniquement débitrice de la somme de 10.348,58 euros de charges arrêtées au 1er octobre 2025.

Elle déduit sa bonne foi du paiement de la somme de 4.500 euros en 2023 par lequel elle serait à jour de ses charges en cours pour cet exercice.

Elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, une expertise judiciaire comptable sur le fondement des articles 789 et 264 et suivants du code de procédure civile afin qu’il soit déterminé si elle reste débitrice d’un certain montant au titre de ses charges de copropriété, alors même qu’elle démontre avoir réglé l’ensemble des appels de fonds qui lui ont été communiqués.

Elle souligne que les parties n’ont pas appliqué les mêmes règles d’imputation des différents règlements effectués.

Elle précise qu’une telle expertise devra être ordonnée dans les limites de la prescription quinquennale, voire décennale, applicable, soit du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2025, afin que le tribunal soit suffisamment informé quant aux charges appelées et payées pendant cette période.

Elle ajoute que l’expertise judiciaire étant rendue nécessaire par la carence du syndicat demandeur dans l’administration de la preuve, les frais de consignation des honoraires de l’expert judiciaire qui sera désigné devront être mis à la charge du syndicat.

Enfin, elle sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée compte tenu des contestations graves qu’elle a soulevées concernant les décomptes de charges produits par le syndicat demandeur. Elle en déduit qu’il serait inéquitable qu’elle soit condamnée, même partiellement, sans que le double degré de juridiction ne soit appliqué.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 prorogé au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Néanmoins, l’alinéa 8 de ce même article prévoit que, par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 213 de la loi du 23 novembre 2018, prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Antérieurement à sa modification intervenue le 25 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Les dispositions de la loi ELAN concernant la réduction du délai de prescription de 10 ans à 5 ans n’ayant pas été accompagnées de dispositions transitoires, il convient de faire application de l’article 2222 du code civil selon lequel, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Dès lors, les faits et créances non encore prescrits par application de l’ancien article 42 qui instituait un délai d’action de dix ans, le seront le 25 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date qui s’éteindront à la date initialement prévue.

Aux termes de l’article L. 111-4 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

En l’espèce, par jugement du 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Nice a condamné la société Arbre Inférieur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » la somme de 18.630,14 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 23 septembre 2016. L’exécution de ce titre pouvant être poursuivi pendant dix ans, les créances qu’il constate ne sont pas prescrites.

En tout état de cause, les charges de copropriété appelées le 1er mars 2015 contestées par la société Arbre Inférieur auraient été prescrites le 1er mars 2025 sous le régime de la loi ancienne mais ont été prescrites le 25 novembre 2023 en application de la loi dite ELAN ayant fait courir le délai réduit de cinq ans à compter de son entrée en vigueur le 25 novembre 2018.

Les charges appelées entre le 15 juillet 2015 et janvier 2017 qui auraient été prescrites entre le 15 juillet 2025 et janvier 2027 sous le régime de la loi ancienne ont, par application de la même loi, été prescrites le 25 novembre 2023.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » a fait assigner la société Arbre Inférieur en paiement de ses charges de copropriété par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, soit antérieurement à l’acquisition du délai de prescription.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de toute demande en paiement de sommes exigibles antérieurement au 1er janvier 2017 sera rejetée.

Sur la demande principale en paiement de charges.

Sur la créance de charges et de frais nécessaires du syndicat.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la société Arbre Inférieur est propriétaire des lots de copropriété n°53, 56, 59, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 89 et 90,le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 octobre 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 février 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2026,

l’état des dépenses des exercices clos les 31 décembre 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024,les comptes de gestion au 31 décembre 2018, 2020, 2021, 2023 et 2024, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2022, 2023, 2025 et 2026,les appels de provisions et régularisations adressés à la société Arbre Inférieur pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,la mise en demeure de payer les charges de copropriété envoyée le 10 novembre 2021 à la société Arbre Inférieur pour la somme principale de 24.679,16 euros,le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 27 janvier 2022 à la société Arbre Inférieur pour la somme principale de 24.642,29 euros,des relevés de compte débiteur de la somme de 52.242,27 euros au 31 décembre 2022, 26.346,58 euros au 2 février 2024 et 33.994,82 euros au 1er octobre 2025.

Le syndicat sollicitant la condamnation de la société Arbre Inférieur au paiement de charges dues à compter du 1er janvier 2019, il n’est pas nécessaire qu’il produise les procès-verbaux d’assemblées générales antérieurs à cette date.

Toutefois, ce solde débiteur de 33.994,82 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 15 décembre 2020,des frais de « suivi procédure recouvrement » d’un montant de 100 euros le 14 septembre 2021,des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10 novembre 2021,des frais de « deuxième relance » d’un montant de 32 euros le 3 décembre 2021,des frais de « sommation art.19 » d’un montant de 205 euros le 21 janvier 2022,des frais de « Hauguel sommation Arbre Inférieur » d’un montant de 222,43 euros le 18 février 2022,des frais de « constitution dr avoc » d’un montant de 300 euros le 15 mars 2022,des frais de « Hauguel assignation Arbre Inférieur » d’un montant de 55,39 euros le 14 novembre 2022,des frais de « suivi contentieux » d’un montant de 100 euros le 8 septembre 2023,des frais de « RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 100 euros le 15 mars 2024,des frais de « RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 150 euros le 8 septembre 2025,le tout pour un montant total de 1.412,82 euros pour une dette de charges et provisions de 32.582 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de la « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien ne sont pas assimilés à des frais nécessaires sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il sera observé qu’en l’espèce, de nombreux frais de suivi de la procédure ont été imputés à la société Arbre Inférieur à compter du 15 décembre 2020, ainsi que des frais de mise en demeure, relance, sommation et commandement de payer alors que l’assignation n’a été délivrée que le 20 octobre 2022 et que moins d’un mois s’est écoulé entre la mise en demeure du 10 novembre 2021, la relance du 3 décembre 2021, la sommation du 21 janvier 2022 et le commandement de payer du 18 février 2022, si bien que tous les frais facturés pas le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure du 10 novembre 2021 d’un montant de 48 euros et le coût du commandement de payer délivré le 27 janvier 2022 qui sera inclus dans les dépens.

Sur les paiements de la société Arbre Inférieur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Selon l’article 1342-10 alinéa 2 du même code, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

La société Arbre Inférieur conteste le mode d’imputation des règlements qu’elle a effectués entre le 16 janvier 2017 et le 6 décembre 2022 d’un montant de 47.728,94 euros selon le tableau qu’elle produit pour des sommes appelées d’un montant de 52.242,27 euros estimant ainsi qu’elle n’était débitrice que de la somme de 4.513,33 euros au 31 décembre 2022, dont à déduire la créance du syndicat prescrite pour être antérieure de plus de cinq ans à la date de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les paiements opérés par la société Arbre Inférieur sur la période mais soutient qu’elle les a imputés d’abord sur le règlement des causes du jugements du 15 novembre 2016 d’un montant principal de 20.130,14 euros, outre les intérêts et dépens de la procédure puis aux charges échues entre le 1er octobre 2016 et le 31 décembre 2016 et encore, aux charges échues entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2018 d’un montant de 21.193,56 euros pour ces deux exercices suivant les propres pièces de la copropriétaire défenderesse.

La créance du syndicat n’étant pas partiellement prescrite et en l’absence d’indication par le débiteur, le syndicat demandeur a, à bon droit, affecté prioritairement ces sommes à l’apurement des causes du jugement du 15 novembre 2016 puis aux charges exigibles à compter du 1er octobre 2016, en commençant par la dette la plus ancienne.

Les paiements réalisés par la société Arbre Inférieur après le 1er janvier 2019 ne peuvent donc venir en déduction des charges courantes exigibles à compter du 1er janvier 2019 puisqu’il est démontré qu’ils ont été valablement été affectés au règlement de la dette antérieure.

Dans son dernier décompte, le syndicat déduit d’ailleurs les virements reçus de la société Arbre Inférieur à compter du 10 juin 2022, date à laquelle la dette antérieure a été soldée, des charges échues depuis le 1er janvier 2019 dont elle démontre le principe et le montant.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 32.630 euros, arrêté au 1er octobre 2025, que la société Arbre Inférieur sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 24.642,29 euros à compter du commandement de payer du 27 janvier 2022 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 20 octobre 2022 qui seront capitalisés annuellement dans les conditions fixées par l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que la société Arbre Inférieur procède régulièrement à des paiements pour tenter de contenir sa dette de charges même si ses règlements sont insuffisants pour solder les sommes dues.

Sa défaillance persistante impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Elle cause donc au syndicat demandeur un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’importance et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 500 euros.

La société Arbre Inférieur sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit par une décision spécialement motivée, la société Arbre Inférieur qui se reconnaît débitrice de charges tout en contestant leur montant sera déboutée dès lors déboutée de sa demande.

Partie perdante au procès, la société Arbre Inférieur sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 27 janvier 2022, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » pour les sommes échues antérieurement au 1er janvier 2017 ;

CONDAMNE la société Arbre Inférieur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » situé [Adresse 2] la somme de 32.630 euros (trente deux mille six cent trente euros) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 24.642,29 euros à compter du 27 janvier 2022 et sur la totalité de la dette à compter du 20 octobre 2022 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la société Arbre Inférieur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » situé [Adresse 2] la somme de 500 euros (cinq cents euros) de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société Arbre Inférieur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux [Localité 8] » situé [Adresse 2] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Arbre Inférieur de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société Arbre Inférieur de sa demande tendant à ce que l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision soit écartée ;

CONDAMNE la société Arbre Inférieur aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 janvier 2022 ;

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT