TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile UZAN SELLAM

M^e Denis DE LA SOUDIERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10634 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LAJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [P] [B] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0123

DÉFENDERESSE

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile UZAN SELLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0891

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10634 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LAJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12/11/2024 remis à étude, [V] [P] [K] née [B] a assigné [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir valider le congé pour vente délivré le 21/03/2024 et ordonner l’expulsion de [M] [K] du logement situé [Adresse 4].

L’affaire était appelée à l’audience du 17/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

[V] [P] [K] née [B], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses conclusions reprises oralement à l’audience et au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— débouter [M] [K] de ses demandes de sursis à statuer ;

— débouter [M] [K] de sa demande tendant à faire juger que le bail du 01/04/1966 lui aurait été transféré ;

— débouter [M] [K] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vendre du 21/03/2024 ;

— déclarer recevable et bien fondé [V] [P] [K] née [B] en ses demandes ;

— valider le congé pour vendre signifié par commissaire de justice à [M] [K] le 21/03/2024 pour le 01/11/2024;

— ordonner l’expulsion de [M] [K], et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner [M] [K] à payer les sommes de 1500 euros par mois, outre les charges, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 01/11/2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter [M] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— faire injonction ou obligation à [M] [K] de laisser visiter l’appartement du [Adresse 3], 2ème étage droite, par des futurs éventuels acquéreurs accompagnés d’une agence immobilière, au moins une fois par semaine les jours ouvrables, pendant une heure chaque visite, en prévenant [M] [K] 48 heures avant, et ce sous astreinte de 500 euros par refus constaté par l’agence immobilière ou tout autre personne de confiance ;

— condamner [M] [K] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Sur le sursis à statuer, elle estime qu’il ne serait pas une bonne administration de la justice, en ce que la décision du 27/02/2024 frappée d’appel a autorité de la chose jugée et force exécutoire à titre provisoire, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’attendre la décision d’appel.

Sur la validité du congé, elle indique que le jugement du 27/02/2024 a qualifié le bail liant les parties, et sur ce fondement le congé délivré en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est nécessairement valable. Selon elle, les moyens soulevés par la partie adverse doivent être écartés, en ce qu’un jugement a déjà été rendu sur la qualification du bail.

S’agissant de l’injonction à laisser visiter les lieux, elle indique que la décision du 27/02/2024 n’a pas tranché cette prétention concernant le nouveau congé.

[M] [K], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— prononcer le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir par la Cour d’appel de [Localité 5] sur l’appel interjeté par [M] [K] à l’encontre du jugement en date du 27/02/2024, en application de l’article 378 du code de procédure civile ;

— subsidiairement, juger que le bail en date du 01/04/1966 a été transféré à [M] [K] u que [M] [K] est bénéficiaire d’un bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948 et en conséquence prononcer la nullité du congé pour vendre du 21/03/2024, débouter la demanderesse de ses demandes en validation de congé et expulsion ;

— à titre encore plus subsidiaire, accorder à [M] [K] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

— déclarer tant irrecevables que mal fondée la demanderesse de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, et l’en débouter;

— écarter l’exécution provisoire ;

— débouter [V] [P] [K] née [B] de l’ensemble de ses demandes;

— condamner [V] [P] [K] née [B] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

Elle explique que le congé pour vendre délivré le 21/03/2024 se fonde sur la décision rendue en première instance le 27/02/2024, frappée d’appel. Elle en conclut qu’il est nécessaire d’attendre la décision de la Cour d’appel sur la confirmation ou l’infirmation de la qualification du bail liant les parties, afin de savoir si le nouveau congé est valable. Selon elle, ce sursis à statuer est essentiel pour une bonne administration de la justice.

S’agissant de la validité du nouveau congé, elle estime que le bail conclu en 1966, soumis à la loi de 1948, lui a été transmis expressément, et à défaut verbalement. Selon elle, le nouveau congé délivré selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est donc nul. Elle estime que la décision du 27/02/2024 a été frappée d’appel et qu’il n’y a donc pas d’autorité de la chose jugée.

La juge des contentieux de la protection mettait d’office dans le débat la recevabilité de la demande de transfert de bail au bénéfice de [M] [K] en vertu de l’autorité de la chose jugée.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07/05/2025.

MOTIFS

Sur le sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En vertu de l’article 505 du même code, le jugement est exécutoire, sous les conditions qui suivent, à partir du moment où il passe en force de chose jugée à moins que le débiteur ne bénéficie d’un délai de grâce ou le créancier de l’exécution provisoire.

L’article 514 précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 561 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel.

En l’espèce, par décision rendue en première instance le 27/02/2024, la juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS a qualifié le bail liant [V] [P] [K] née [B] à [M] [K] depuis le 31/10/2006 de bail d’habitation soumis aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989. Cette décision est exécutoire de plein droit, comme cela est rappelé dans son dispositif.

L’autorité de la chose jugée est le fait que la décision, peu importe son caractère exécutoire ou non, devient la vérité judiciaire des parties qui peut être opposée entre eux et vis à vis des tiers et qu’aucun juge ne peut ignorer, sauf le juge saisi d’un recours contre la décision.

Dès lors, la question de la validité d’un congé, fondé sur une qualification de bail motivée dans une décision exécutoire à titre provisoire même frappée d’appel, ne nécessite pas d’attendre la décision de la Cour d’appel sur cette dite décision. En effet, la décision du 27/02/2024 a autorité de la chose jugée, et la bailleresse a le droit de s’en prévaloir.

Le bien fondé et la validité de ce nouveau congé peut dès lors faire l’objet d’un examen au fond dans le cadre de la présente instance, sans qu’il ne soit nécessaire de sursoir à statuer.

Par conséquent, la demande de sursis sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de transfert du bail de 1966 à [M] [K]

En vertu de l’article 1355 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, dans sa décision du 27/02/2024 ayant autorité de la chose jugée, et étant exécutoire à titre provisoire, dûment signifiée à [M] [K] le 18/07/2024, la juge des contentieux de la protection a tranché sur cette même prétention de [M] [K] en estimant que le bail de 1966 ne lui a pas été transféré en vertu de l’article 5 de la loi de 1948. La juge a qualifié le bail liant les mêmes parties depuis le 31/10/2006 en précisant qu’il s’agit d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

[M] [K] pourra faire valoir ces moyens et prétentions devant la Cour d’appel lors de l’appel du dossier, seule cette juridiction pouvant remettre en question la chose jugée.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de [M] [K] est mal fondée et sera déclarée irrecevable.

Sur la validité du congé délivré le 21/03/2024 par [V] [P] [K] née [B]

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par les locataires de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, les locataires qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[M] [K] estime que le bail de 1966 soumis à la loi de 1948 lui a été transféré suite au décès de sa mère, et que le congé du 21/03/2024 fondé sur la loi du 6 juillet 1989 doit être déclaré nul.

En l’espèce, par décision du 27/02/2024, la juge a qualifié le bail d’habitation liant les parties de contrat soumis aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 31/10/2006.

Comme analysé précédemment, cette décision ayant autorité de la chose jugée, il convient de faire application de ses dispositions qui tiennent lieu de vérité juridique.

Le bail consenti à [M] [K] pour une durée de trois ans à partir du 31/10/2006 a été tacitement reconduit les 31/10/2009, 31/10/2012, 31/10/2015, 31/10/2018, et pour la dernière fois le 31/10/2021 jusqu’au 31/10/2024.

Le congé délivré le 21/03/2024 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 31/10/2024. Le congé émis par la propriétaire rappelle bien qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit de la locataire et précise les conditions de la reprise projetée à défaut.

[M] [K] ne conteste pas la validité de forme du congé, mais son fondement juridique. Ce moyen, déjà évoqué précédemment, doit être écarté.

Dans ces conditions, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis, et est bien valide.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié le 31/10/2024 à minuit, par l’effet du congé signifié le 21/03/2024.

[M] [K], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 01/11/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 366,66 euros, payable dans les délais et conditions que le loyer avec charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[M] [K] sera condamnée au paiement de celle-ci, charges comprises, à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif de lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité, [V] [P] [K] née [B] ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du loyer contractuel et des charges.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [M] [K] est âgée de 73 ans, et vit dans le logement litigieux depuis son enfance. Elle dispose de faibles ressources (revenu fiscal de référence sur les revenus de 2023 de 9637 euros). Elle règle le loyer et les indemnités d’occupation dues. Elle déclare ne pas avoir de solution de relogement, et sollicite des délais afin de pouvoir se reloger dans des conditions décentes.

[V] [P] [K] née [B], qui s’oppose à la demande de délais de grâce, ne produit pas de pièces récentes sur sa situation financière (après 2023) et ne justifie pas d’une vente à venir dans les prochains mois ou de négociations en cours pour une vente du logement.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la durée de l’occupation, de la bonne exécution des obligations de paiement, de l’âge de l’occupante, il y a lieu d’accorder à [M] [K] un délai supplémentaire jusqu’au 07/05/2026 avant de quitter les lieux.

Ce délai permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur la demande d’injonction à laisser l’accès au logement pour effectuer des visites

En l’espèce, [V] [P] [K] née [B] sollicite le prononcé d’une injonction à l’égard de [M] [K] en vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette prétention n’est pas été déjà jugée par la décision du 27/02/2025, puisqu’elle concernait lors de la présente procédure un autre congé pour vente et non le congé objet du présent litige.

Toutefois, l’article 4 susvisé encadre seulement les conditions d’application d’une clause contractuelle prévoyant des visites de l’appartement après la délivrance d’un congé pour vente, mais n’impose pas une obligation légale qui pèserait sur la locataire de laisser l’accès à son appartement pour des visites.

En l’absence de clause contractuelle stipulant expressément l’obligation pour le locataire de laisser accès au logement dans le cadre de visite, la demanderesse ne peut solliciter une injonction de faire.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[M] [K], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation respectives des parties, et en équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de [M] [K] aux fins de transfert à son bénéfice du bail de 1966 soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;

CONSTATE que les conditions de délivrance par [V] [P] [K] née [B] à [M] [K] d’un congé pour vente signifié le 21/03/2024 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 2ème étage droite, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31/10/2024 à minuit ;

ACCORDE à [M] [K] un délai supplémentaire jusqu’au 07/05/2026 inclus avant de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter du 08/05/2026, [V] [P] [K] née [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE [V] [P] [K] née [B] à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de [M] [K] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 366,66 euros, charges comprises ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à [V] [P] [K] née [B] cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de [V] [P] [K] née [B] d’injonction à laisser l’accès au logement ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [K] au paiement des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 5] le 07 mai 2025

le greffier le Président