TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [R], [N] [P]

Monsieur [O], [G] [P]

Monsieur [M], [F] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04725 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], Représenté par son syndic la cabinet [Localité 10] – [Adresse 7]

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEURS

Madame [R], [N] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O], [G] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M], [F] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04725 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] sont propriétaires en indivision du lot n°77 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Localité 10], a assigné Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 en paiement des sommes suivantes, solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts:

—  4857,47 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2024,

—  144 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] ne payent pas les appels de charges depuis décembre 2023, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise que depuis la délivrance de l’assignation, les défendeurs n’ont procédé à aucun paiement et que la créance est désormais supérieure à 13000 euros.

Bien que régulièrement assignés à étude pour Mme [R] [P] et Mme [O] [P] et à personne pour M. [M] [P], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°77 et établissant les millièmes (152/1012èmes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2022, 5 avril 2023 et 19 septembre 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025,

o vote des travaux suivants : repise de maçonnerie (AG du 5 avril 2023 résolution 12),

— des factures de clés (22 euros en date du 25 août 2023) et désinsectisation (160 euros en date du 16 octobre 2023),

— un certificat de non recours des assemblées générales mentionnées,

— un état récapitulatif de la créance au 15 janvier 2025,

— une mise en demeure du syndic en date du 8 septembre 2023,

— une mise en demeure par avocat en date du 23 mai 2024 présentée le 27 mai 2024 (non réclamé),

— les contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4857,47 euros, portant sur la période du 1er avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus).

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4857,47 euros.

Cette somme produira intérêt à compter de la mise en demeure du 27 mai 2024 (date de la présentation du courrier).

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 144 euros se décomposant comme suit :

24 euros de mise en demeure,120 euros de transmission de dossier à l’avocat.

Au regard des pièces versées en procédure, il est justifié de l’envoi de la mise en demeure en recommandé et il sera fait droit à la demande. Il n’est par contre pas justifié de diligences particulières pour la transmission du dossier à l’avocat.

Il sera ainsi attribué la somme de 24 euros au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Les condamnations seront solidaires au regard de l’article 30 du règlement de copropriété versé aux débats.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Localité 10]:

— la somme 4857,47 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

—  24 euros au titre des frais nécessaires,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [P], Mme [O] [P] et M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Localité 10] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge