TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FILLY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FILLY

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15497 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFR

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, SAS, agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Marie-laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES ASSOCIATION D’AVOCATS A RESPONSABILITE PROFESS IONNELLE INDIVIDUELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1425

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [G]

Madame [Z] [G] née [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15497 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFR

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [G] et Mme [Z] [V] épouse [G] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 04 avril 2019, ils ont été condamnés à régler la somme de 38 299,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 114 euros au titre des frais de recouvrement, 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Se plaignant toutefois de nouveau du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire les a fait assigner en paiement, par acte délivré le 22 novembre 2023, pour obtenir paiement de la somme de 57 963,84 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 26 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, 485 euros au titre des frais de recouvrement, 3000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions d’actualisation, notifiées par voie électronique le 13 juin 2024 et signifiées à M. et Mme [G] le 03 juin 2024, il sollicite, au visa des articles 10, 14-1, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :

«Constater que Monsieur [E] [G] et Madame [Z] [G] née [V] sont propriétaires dans l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER, des lots n°35, 61 et 81 ;

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER ;

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [Z] [G] née [V] à verser au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER les sommes suivantes :

-74 106,81 € au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 25/06/2018 (3ème trimestre 2018 inclus) et arrêtés à la date du 30/05/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/11/2022,

-485€ au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 30/05/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/11/2022,

-3000€ à titre de dommages et intérêts

-3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil

Condamner in solidum Monsieur [E] [G] et Madame [Z] [G] née [V] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. »

Cités à étude, M. et Mme [G] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 74 106,81 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 25 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, et arrêtés à la date du 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2022, outre la somme de 485 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2022.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [G] sont propriétaires indivis des lots n°35, 61 et 81 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-26 juillet 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017, réajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, accompagnée de son attestation de non recours ;

-18 avril 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé différents comptes travaux, réajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, accompagnée de son attestation de non recours ;

-25 juin 2019 et 12 novembre 2019 ayant voté divers travaux, accompagnées de leur attestation de non recours ;

-03 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, accompagnée de son attestation de non recours ;

-29 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, accompagnée de son attestation de non recours ;

-10 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, accompagnée de son attestation de non recours ;

-12 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé un compte travaux, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, voté des travaux et modifié le budget de travaux de remplacement de la chaudière ;

-30 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— une mise en demeure en date du 28 novembre 2022 d’avoir à payer la somme de 44 154,20 euros ;

— une mise en demeure en date du 05 janvier 2023 d’avoir à payer la somme de 47 347,11 euros ;

— le décompte sur la période du 01 octobre 2023 au 01 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 75 364,93 euros, frais de recouvrement inclus (pièce 12).

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, le décompte produit en pièce 12, reprenant le décompte arrêté au 01 avril 2024 des sommes dues mentionne, un « solde antérieur » d’un montant de 53 648,89 euros.

Ce montant est toutefois explicité par les pièces produites, le syndicat des coproprietaires versant aux débats, en pièce 3, le décompte du solde à compter du 31 décembre 2015, permettant de retracer l’historique des mouvements intervenus et ainsi d’établir l’ensemble des charges appelées.

Le syndicat des copropriétaires indique également que M. et Mme [G] ont réglé les condamnations mises à leur charge dans le cadre du jugement rendu le 04 avril 2019 en versant la somme de 57 843,48 euros et précise qu’ils disposaient ainsi d’un crédit de 14 455,62 euros, qui a été reporté sur les charges postérieures au 25 juin 2018, ce qui ressort effectivement des relevés produits.

Il ressort de plus des décomptes qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes de :

-1454 euros facturés le 06 juillet 2018 au titre de frais d’assignation,

-105,60 euros facturés le 06 juillet 2018 au titre d’une mise en demeure par avocat,

-98,93 euros facturés le 18 juillet 2018 au titre de la procédure de recouvrement,

-98,93 euros facturés le 07 août 2018 au titre de la délivrance d’une assignation,

-301 euros facturés le 07 août 2018 au titre des honoraires prise d’hypothèque,

-146,12 euros facturés le 29 octobre 2018 au titre d’un procès-verbal de réquisition,

-15 euros facturés le 02 mai 2019 au titre de frais de virement,

-694,34 euros facturés le 24 mai 2019 au titre de la « signification jugement affaire [G] »,

-38 euros facturés le 02 décembre 2021 au titre d’honoraires de mise en demeure,

-264 euros facturés le 10 mai 2022 au titre d’honoraires de relance après mise en demeure,

-84 euros facturés le 05 décembre 2022 au titre d’une mise en demeure,

-84 euros facturés le 11 janvier 2023 au titre d’une mise en demeure,

-402,26 euros facturés le 23 novembre 2023 au titre de frais d’assignation,

-98 ,86 euros facturés le 31 décembre 2023 au titre d’un complément d’assignation,

soit un total de 3885,04 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 29 avril 2022 au 28 avril 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais facturés avant le 29 avril 2022, date de prise d’effet du contrat.

La somme de 264 euros facturée au titre d’honoraires de relance après mise en demeure, relève des frais irrépétibles et n’est pas prévue au contrat.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15497 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JFR

S’agissant des sommes de 84 euros facturées au titre de mises en demeure, seule une note d’honoraire de l’avocat est produite et les mises en demeure correspondantes ne sont pas versées aux débats.

Enfin, les frais facturés au titre de frais d’assignation et de complément d’assignation relèvent des frais irrépétibles de la présente instance et ne sont pas prévus au contrat.

Ces frais d’un montant de 3885,04 euros, incluant la somme de 485 euros réclamés au titre des frais de recouvrement, ne sont donc pas retenus.

Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 71 479,89 euros ( 75 364,93 – 3885,04 ).

Il sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [G] en indiquant que le règlement de copropriété prévoit la solidarité des débiteurs en cas d’indivision de la propriété d’un lot.

L’article 26 dudit règlement prévoit en effet que « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des coproprietaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot. »

En application de ces dispositions, M. et Mme [G] sont par conséquent condamnés solidairement à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 71 479,89 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 25 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, et arrêtés à la date du 30 mai 2024.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 44 154,20 euros à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2022, sur le surplus à compter de la mise en demeure en date du 05 janvier 2023 et enfin à compter de l’assignation pour la somme restante.

La capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il est de jurisprudence constante qu’une indemnité peut lui être allouée du chef du préjudice causé par un copropriétaire qui n’a pas réglé ses charges, les autres copropriétaires devant, de ce fait, faire l’avance des fonds et endurer les tracasseries d’une procédure.

Il ajoute que le montant des impayés représente 25% du budget de la copropriété et qu’il s’agit là de la deuxième procédure judiciaire qu’il est contraint de diligenter alors que l’appartement de M. et Mme [G] est loué pour un montant mensuel dépassant largement celui des charges trimestrielles.

Il rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la carence du copropriétaire cause au syndicat des coproprietaires des difficultés certaines de trésorerie et le conduit à exposer des frais de recouvrement, de telle sorte que la demande de dommages et intérêts est justifiée.

Il soutient ainsi que les manquements d’un coproprietaire défaillant dans le paiement de ses charges, obligation essentielle à laquelle il est tenu en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct des intérêts moratoires justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il précise enfin que les frais de recouvrement considérés comme non nécessaires par les tribunaux et déduits des demandes de condamnation formulées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont supportés par la collectivité des copropriétaires en application des stipulations du contrat de syndic et constituent dès lors un préjudice financier supplémentaire directement exposé en raison de la seule défaillance du coproprietaire assigné pour lequel il est donc bien fondé à demander réparation.

Dans l’hypothèse où ces frais ne seraient pas considérés comme nécessaires, il sollicite qu’ils soient pris en compte dans l’évaluation du préjudice subi.

Il considère ainsi que le préjudice subi, du fait du non paiement des charges, est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par l’allocation des intérêts au taux légal.

Il demande par conséquent la condamnation de M. et Mme [G] à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 04 avril 2019, M. et Mme [G] ont été condamnés à régler la somme de 38 299,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 114 euros au titre des frais de recouvrement, 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La dette a été apurée, les premiers règlements ayant débuté en mai 2019 et s’étant échelonnés jusqu’en août 2021, le surplus versé ayant été imputé sur les charges postérieures au 25 juin 2018, date à laquelle ont été arrêtées les charges, objets de la condamnation.

Toutefois, seule une petite partie de ces charges a ainsi été réglée, plus aucun versement n’ayant été réalisé à compter du 01 octobre 2021 et ce, alors même qu’il résulte des pièces produites que le bien était loué, à tout le moins en 2020 et 2021, au vu des loyers encaissés à hauteur de 3975 euros, soit comme le relève le syndicat des copropriétaires, pour un montant supérieur aux charges oscillant entre 2856,11 euros et 2882,09 euros sur la période.

De plus, les impayés de M. et Mme [G] représentent 25% du budget voté pour l’exercice 2024, fixé à la somme de 300 000 euros.

Ainsi, le comportement de M. et Mme [G] qui, malgré une première condamnation, persistent à ne pas régler leurs charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, puisqu’ils n’ont pas constitué avocat, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1500 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. et Mme [G] sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner solidairement M. et Mme [G] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La capitalisation des intérêts est ordonnée sur l’ensemble des condamnations prononcées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. et Mme [G] à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 71 479,89 euros au titre des charges et travaux appelés postérieurement au 25 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, et arrêtés à la date du 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 44 154,20 euros à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2022, sur le surplus à compter de la mise en demeure en date du 05 janvier 2023 et enfin à compter de l’assignation pour la somme restante;

Condamne solidairement M. et Mme [G] à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1500 euros à titre de demande de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement ;

Condamne solidairement M. et Mme [G] aux dépens de l’instance;

Condamne solidairement M. et Mme [G] à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des condamnations prononcées ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Juin 2025.

La Greffière La Présidente