TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [C]

divorcée [U] [W] [Y]

Monsieur [T] [U] [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05657 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CEY

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 13 mai 2025

DEMANDERESSE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [F] [C] divorcée [U] [W] [Y],

[Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [U] [W] [Y],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05657 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CEY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2011, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ( ci-après, « la RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [F] et à M. [U] [W] [Y] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 443,22 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Le couple est divorcé depuis le 15 avril 2013.

Par actes de commissaire de justice du 9 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [F] et M. [U] [W] [Y] [T] le 12 février 2024.

Par assignations du 22 mai 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [F] et M. [U] [W] [Y] [T] et obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6368,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,leur condamnation in solidum à lui verser la somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à s’acquitter des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 octobre 2024 et la réouverture des débats a été ordonnée dans le cours du délibéré compte-tenu de la procédure de surendettement en cours concernant Mme [C] [F].

Lors de l’audience du 12 février 2025, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2025, s’élève désormais à 8894,56 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [F] expose qu’elle bénéficie d’une procédure de traitement du surendettement, qu’elle a réglé le loyer du mois de janvier 2025 et qu’elle doit recevoir des fonds lui permettant de régler rapidement sa dette. Dans l’attente, elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois. Elle précise que M. [U] [W] [Y] [T] a quitté le logement et qu’il ne vit pas en France.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] [W] [Y] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré et ainsi qu’il lui avait été demandé, la RIVP a transmis un décompte laissant apparaître un virement fait par la défenderesse le 14 février 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 300 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux moi indiqué aux termes de ce commandement, suivant sa signification.

Le délai imparti aux locataires étant plus favorable que le délai légal, il convient d’en faire application et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, dont la bailleresse est bien fondée à se prévaloir, sont réunies depuis le 10 avril 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs l’article 24 VI de cette même loi prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1°Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par la demanderesse dans le cours du délibéré que Mme [C] [F] n’a pas repris le paiement de son loyer avant l’audience, le dernier versement qu’elle a effectué datant du 14 février 2025, soit postérieurement à l’audience et ne couvrant pas l’intégralité du loyer.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [C] [F], qui indique vivre seule depuis des années dans le logement compte-tenu du départ de M. [U] [W] [Y] [T], sera condamnée seule au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 10 avril 2024, date de résiliation du bail, d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération des locaux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

La RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2025, le compte locataire était débiteur de la somme de 8894,56 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Mme [C] [F], qui ne conteste pas ce montant, sera donc condamnée à verser cette somme à la RIVP avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des paiements intervenus postérieurement à la délivrance du commandement de payer et qui en ont désintéressé les causes ainsi que, partiellement, celles de l’assignation.

M. [U] [W] [Y] [T], sera tenu solidairement avec Mme [C] [F] au paiement de cette dette à hauteur de 6 368,30 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu du départ des lieux de M. [U] [W] [Y] [T] antérieurement à la formation de la dette, Mme [C] [F], partie perdante, sera condamnée seule aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La RIVP sera donc déboutée de cette demande.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2011 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [C] [F] et M. [U] [W] [Y] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], 1er étage est résilié depuis le 10 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [F] et M. [U] [W] [Y] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [C] [F] et M. [U] [W] [Y] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], 1er étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer avec indexation et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 10 avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [F] à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 8894,56 euros (huit mille huit cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 5 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [W] [Y] solidairement avec Mme [C] [F] au paiement de cette dette à hauteur de 6 368,30 euros,

REJETTE la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge