TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03399 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMNA

N° de Minute : 25/1361

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH anciennement dénommée HABITAT 62/59 PICARDIE

C/

[U] [Q]

[F] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH anciennement dénommée HABITAT 62/59 PICARDIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [F] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2004 à effet du 12 novembre 2004, la S.A Habitat Hauts de France ESH a donné à bail à Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 469,30 euros, outre une provision sur charges de 22,61, pour une durée de 3 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A Habitat Hauts de France ESH a fait signifier à Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] un commandement de payer la somme principale de 1.800,80 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 17 janvier 2025.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la S.A Habitat Hauts de France ESH a fait assigner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié 16 janvier 2025, conformément aux article 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1er de la loi 89-462 ;

— À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi 89-462 ;

— Par voie de conséquence, déclarer Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’elle occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

— Faute par Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 1.482,04 euros, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l’article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à payer, en outre les sommes échues depuis le 18 mars 2025 jusqu’au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l’article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ;

— Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil;

— Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, due jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;

— Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à payer la somme de 450 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Certifier la décision en tant que TITRE EXÉCUTOIRE EUROPÉEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXECUTOIRE EUROPÉEN ensemble avec l’original de la décision ;

— Enfin, rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 21 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la S.A Habitat Hauts de France ESH comparaît représenté par son conseil.

La S.A Habitat Hauts de France ESH s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

La S.A Habitat Hauts de France ESH ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Madame [U] [Q], citée à étude, ne comparait pas et Monsieur [O] [Q] comparait en personne. Il indique que depuis l’assignation ils ont effectué des règlements jusqu’à atteindre une dette d’environ 600 euros. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, conformément au plan d’apurement déjà en vigueur. Il explique percevoir l’AAH et le RSA mais rencontrer des difficultés pour les percevoir. Il précise que [U] [Q] perçoit environ 600 euros de revenus de son activité professionnelle. Ils assument la charge d’un enfant. Il indique qu’ils ne bénéficient pas d’une procédure de surendettement en cours.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge se réfère expressément à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogée au 27 novembre 2025.

Par note en délibéré, le bailleur a, comme le magistrat l’y avait autorisé, déposé les pièces du bordereau joint à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

la S.A Habitat Hauts de France ESH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A Habitat Hauts de France ESH justifie avoir notifié au préfet du Nord le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 12 novembre 2004, renouvelé tacitement tous les trois mois, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges dans un délai de deux mois dans ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.800,80 euros.

Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. La clause résolutoire ne peut donc produire ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la S.A Habitat Hauts de France ESH produit un décompte démontrant que Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] restent devoir à la S.A Habitat Hauts de France ESH la somme de 533,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette des sommes correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance ou non justifiées.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 379,62 euros.

Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à payer à la S.A Habitat Hauts de France ESH la somme de 379,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] proposent de verser la somme de 70 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.A Habitat Hauts de France ESH donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 5 mensualités de 70 par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A Habitat Hauts de France ESH pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q], qui succombent à l’instance, supporteront la charge aux dépens.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de la S.A Habitat Hauts de France ESH présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A Habitat Hauts de France ESH recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2004 entre la S.A Habitat Hauts de France ESH et Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à payer à la S.A Habitat Hauts de France ESH la somme de 379,62 euros, créance arrêtée au 27 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer ;

AUTORISE Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 70 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A Habitat Hauts de France ESH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] soient condamnés in solidum à payer à la S.A Habitat Hauts de France ESH, à compter du 16 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat ;

— que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— que le Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante:

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Q] et Monsieur [O] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 27 Novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,