TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent SALEM

M^e Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03936 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TXC

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202515017 du 19/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03936 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TXC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2021, Mme [O] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Des loyers sont restés impayées.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.040 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] [D] le 21 novembre 2024.

Par assignation du 5 mars 2025, Mme [O] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] [D] des locaux sis [Adresse 5]), voir statuer sur le sort de ses biens meubles garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 590 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5.400 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du défendeur afin de mettre le dossier en état d’être plaidé. À l’audience de renvoi du 29 décembre 2025, Mme [O] [Y], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 9.530 euros. Mme [O] [Y] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ses conclusions visées à l’audience, elle conclue à l’irrecevabilité de M. [G] [S] [D] en sa demande de délai et au débouté de ses demandes reconventionnelles. Lors des débats, elle souligne que le locataire ne rapporte pas la preuve du caractère non décent du logement et que l’absence de production du DPE n’est frappée d’aucune sanction tout en rappelant que le loyer initial prévu au bail, n’a jamais été révisé. Il n’y a pas de contestation sérieuse.

M. [G] [S] [D], représenté par son conseil, dans ses dernières conclusions visées à l’audience au tribunal de le recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions, de constater que les demandes de la bailleresse se heurtent à des contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés et en conséquence inviter la demande-resse à mieux se pourvoir ; de la condamner à régler à titre provisionnel la somme de 3.500 euros.

À titre subsidiaire, il demande de prononcer la compensation de la créance de Mme [Y] d’un montant de 9.530 € et les dommages et intérêts qui lui sont dus à hauteur de 3500 euros et de l’autoriser à se libérer de la dette en 23 mensualités de 200 € et la 24e mensualité de solder la dette.

Et en tout état de cause, il conclue au débouté de la demande de Mme [Y] sur l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement le réduire à plus infimes proportions.

Lors des débats, il souligne qu’il est resté sans réfrigérateur en plein été pendant plusieurs semaines alors que la bailleresse était informée, que le logement litigieux est très humide, que la propriétaire n’a pas satisfait à son obligation d’annexer au dossier le diagnostic technique au contrat de location, dont le DPE.

Il y a lieu de se référer aux conclusions des parties visées pour un exposé plus détaillé des faits et arguments.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la compétence du juge des référé

M. [S] [V] soulève l’incompétence du juge des ré-férés au motif qu’il existe dans ce dossier une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile, le bailleur ayant manqué à ses obligations telles que figurant à l’article 1719 du Code civil, notam-ment pour ne pas avoir délivré un logement décent.

En l’espèce, le logement nécessite des travaux de réfection, son état d’humidité cause aux locataires des troubles de jouissance et il est resté, par ailleurs, sans réfrigérateur pendant plus de deux mois en plein été.

Cependant, le défendeur ne produit que quelques photos non datées et difficilement localisables dans l’appartement. En l’absence de constats de Commissaire de justice ou, à défaut, de devis ou de témoignages, la réali-té des désordres évoqué n’est pas rapportée de telle sorte que rien ne permet d’établir l’indécence de l’ensemble des lieux loués. En tout état de cause, il n’est pas établi que ce logement est inhabitable.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le locataire est resté plusieurs se-maines sans réfrigérateur en plein été. De telle sorte que de ce qui pré-cède les contestations soulevées par le défendeur n’apparaissent pas sé-rieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile précédemment cité.

Le juge des contentieux de la protection, saisi en référé, se déclare com-pétent pour statuer.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.040 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’exception d’inexécution n’est pas soulevée et aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’est soutenue.

En l’espèce, M. [G] [S] [D] ne justifie pas avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ne sera pas ici réputée satisfaite.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Sur les loyers et charges impayés. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [O] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [G] [S] [D] lui devait la somme de 9.530 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il sera débouté de sa demande au titre des délais de paiement vu la situation du débiteur dont les revenus apparaissent aléatoires et en considération des besoins du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêt du défendeur. Il n’est pas contesté que M. [G] [S] [D] est resté sans réfrigérateur durant au moins deux mois durant l’été alors que la bailleresse était parfaitement informée dès le 6 août.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qui n’offre pas la garantie d’une jouissance paisible du logement par le locataire, constitue un trouble de jouissance, justifiant l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. Cette indemnisation n’est pas subordon-née à une mise en demeure préalable du bailleur.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts du locataire, le bailleur doit démontrer que le locataire a un comportement fautif consti-tuant une force majeure ou la cause exclusive du dommage.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le désordre allégué existe et a perdurer durant au moins deux mois, que ces désordres sans constituer

le caractère inhabitable du logement, occasionne un préjudice de jouis-sance qui sera évalué à 50 euros par jours durant 61 jour soir la somme de 3.050 euros.

En conséquence, Mme [O] [Y] sera condamnée à verser à M. [S] [V], pour le préjudice subi la somme de 3.050 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, en vertu de l’article 1289 du code civil lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes dès lors que celles-ci sont également liquides et exigibles.

En conséquence, il sera ordonné de procéder à cette compensation.

En revanche, le défendeur ne démontre pas en quoi la non production du DPE lui a occasionné un préjudice, alors même que cette obligation n’est pas d’ordre public et que le loyer initial n’a pas été révisé.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 590 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [O] [Y] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’espèce, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 avril 2021 entre Mme [O] [Y], d’une part, et M. [G] [S] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 19 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [S] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [S] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 590 euros (cinq cent quatre-vingt-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [S] [D] à payer à Mme [O] [Y] la somme de 9.530 euros (neuf mille cinq cent trente euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [O] [Y], à titre de provision, à la somme de 3.050 euros (trois mille cinquante euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation entre ces deux créances et dettes réciproques,

DEBOUTE M. [G] [S] [D] pour le surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [O] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et celui de l’assignation du 5 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge