TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/55453 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQCV

AS M N° : 11

Assignation du :

12 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. CELESTE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS – #D1555

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2009, la société Jumacaro a donné à bail commercial à la société En aparté des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 15 juillet 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2019, le bail commercial a été renouvelé entre la SCI JRC, venant aux droits de la société Jumacaro, et la société En aparté pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 42 600 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2024, la société En aparté a cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Céleste.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Prades patrimoine, venant aux droits de la SCI JRC, a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, fait délivrer à la société Céleste un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 4 387, 31 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 3 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Pardes patrimoine a, par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, fait assigner la société Céleste devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 13 novembre 2025, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Pardes patrimoine a renoncé expressément à l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes et a sollicité la condamnation de la société Céleste à lui verser, à titre de provision, la somme de 7 553, 36 euros correspondant aux deux échéances impayées de la GAPD qui devaient être réglées en juillet 2024 et juillet 2025, le rejet des demandes de la société Céleste et sa condamnation, outre aux entiers dépens, à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenue oralement à l’audience par son conseil, la société Céleste a demandé au juge des référés de :

À titre principal,

— Annuler le commandement de payer délivré le 16 juin 2025 par la société Pardes patrimoine,

— juger, subsidiairement, l’existence de contestations sérieuses tenant à la validité du commandement de payer délivré le 16 juin 2025 par la société Pardes patrimoine.

En conséquence,

— débouter la société Pardes patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire,

— accorder des délais de paiement à la société Céleste sur une période d’un mois,

— suspendre les effets du commandement de payer pour une durée d’un mois.

À titre reconventionnel :

À titre principal,

— condamner la société Pardes patrimoine à payer à la société Céleste la somme de 5 406,05 euros TTC au titre des travaux de mise aux normes d’électricité, au titre des non-conformités relevées dans le rapport Apave,

— condamner la société Pardes patrimoine à restituer à la société Céleste les sommes versées par cette dernière au titre de la « garantie de solvabilité ».

À titre subsidiaire :

— faire injonction à la société Pardes patrimoine de réaliser les travaux de remise aux normes figurant dans le rapport Apave, et de faire réintervenir cet organisme pour confirmer la levée des réserves, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance.

En tout état de cause,

— débouter la société Pardes patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Pardes patrimoine à payer à la société Céleste la somme de 3 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la société Pardes patrimoine à payer à la société Céleste la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Pardes patrimoine aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la société Pardes patrimoine n’ayant pas maintenu sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en découlant aux termes de ses dernières conclusions, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de la société Céleste qui y sont relatives.

Sur la demande de provision

La société Pardes patrimoine sollicite le versement de la somme de 7 553,36 euros, correspondant aux deux échéances de la garantie de solvabilité stipulée à l’acte de cession, exigibles en juillet 2024 et juillet 2025.

La société Céleste entend opposer une contestation sérieuse à la demande de provision dès lors qu’elle considère que la clause visée ne figure pas dans le bail et est réputée non écrite en vertu de l’article L. 145-16 du code de commerce en ce qu’elle limite la possibilité pour le preneur de céder son fonds de commerce. Elle fait valoir par ailleurs que la clause a été imposée au preneur la veille de la signature de l’acte de cession.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En application articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Suivant l’article 1205 du même code, on peut stipuler pour autrui. L’un des contractants, le stipulant, peut faire promettre à l’autre, le promettant, d’accomplir une prestation au profit d’un tiers, le bénéficiaire. Ce dernier peut être une personne future mais doit être précisément désigné ou pouvoir être déterminé lors de l’exécution de la promesse.

L’article 1206 précise que le bénéficiaire est investi d’un droit direct à la prestation contre le promettant dès la stipulation, que le stipulant peut librement révoquer la stipulation tant que le bénéficiaire ne l’a pas acceptée et que la stipulation devient irrévocable au moment où l’acceptation parvient au stipulant ou au promettant.

L’article L.145-16 du code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.

La prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives. Sont ainsi valables les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur (3e Civ., 2 octobre 2002, pourvoi n°01-02.035, Bull. 2002, III, n°192).

En l’espèce, l’article 8 de l’acte de cession conclu entre la société En aparté et la société Céleste stipule que « Par courriels en date du 5 mars 2024, le Bailleur a donné son accord à la présente cession, étant précisé que le Cédant a procédé au paiement du loyer du mois de mars 2024 et que le Cessionnaire procédera au versement d’une garantie de solvabilité entre les mains du bailleur correspondant à trois mois de loyer, selon trois échéances d’un mois de loyer, soit le 1er juillet 2024, le 1er juillet 2025 et le 1er juillet 2026. »

Dès lors, cette clause ne tend pas à prohiber la cession du fonds de commerce au sens de l’article L. 145-16 du code de commerce précité mais tend à prévoir une condition librement acceptée par la société Céleste dans l’acte de cession.

Le fait que l’obligation pour la société Céleste de verser à la société Pardes patrimoine une garantie de solvabilité correspondant à trois mois de loyer soit contenue uniquement dans l’acte de cession et, non, dans le bail, n’est pas de nature à rendre cette obligation sérieusement contestable, dès lors qu’elle ne conteste pas en avoir été informée et l’avoir acceptée.

Si la société Céleste soutient avoir été informée de cette obligation que la veille de la signature de l’acte de cession et avoir, en conséquence, été contrainte de l’accepter, elle n’en justifie pas alors qu’il ressort d’une lettre adressée par la société Pardes patrimoine au conseil de la société En aparté, la société cédante, le 2 février 2024 que la condition tendant au paiement d’une garantie de solvabilité avait été rappelée par le bailleur plus d’un mois avant la cession du fonds de commerce.

Il n’est pas contesté que la société Céleste n’a pas réglé les deux premières échéances dues au titre de la garantie de solvabilité pour un montant de 7 553,31 euros.

Dès lors, elle sera condamnée, par provision, à verser à la société Pardes patrimoine la somme de 7 553, 31 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

o Sur la demande de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Céleste sollicite un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette.

Elle ne produit toutefois aucun élément justifiant d’une situation financière particulière de nature à fonder l’octroi de délais de paiement.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

o Sur les demandes relatives aux travaux de mise aux normes électriques

La société Céleste sollicite, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile et des articles 1719 et 1720 du code civil, la condamnation du bailleur, à titre principal, à lui payer le devis de remplacement du compteur électrique pour un montant de 5 406,05 euros, et, à titre subsidiaire, à réaliser les travaux de mise aux normes de l’installation électrique figurant dans le rapport Apave. Elle allègue que ces travaux sont à la charge du bailleur en vertu de l’article 7 du bail.

La société Pardes patrimoine conteste, d’une part, toute non-conformité de l’installation électrique et la nécessité de changer le tableau électrique, et considère, d’autre part, que les travaux demandés ne sont pas à sa charge, dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ des grosses réparations en application de l’article 606 du code civil.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En outre, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations en toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 7 du contrat de bail stipule que « Le Bailleur conservera à la charge de tous travaux liés à la mise en conformité des Locaux et des parties communes de l’immeuble, au regard de la réglementation actuelle et future concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène salubrité, accessibilité et conformité. »

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, la société Céleste produit deux rapports de vérification, le premier établi par la société Socotec le 29 février 2024, le second par la société Apave le 10 décembre 2024 et un devis établi le 3 août 2024 par la société Invicta électricité portant sur le changement d’un coffret électrique.

Il ressort du rapport Socotec qu’une anomalie a été constatée quant à l’utilisation de fiches multiples, sans qu’il soit toutefois conclu à la non-conformité de l’installation électrique.

Le rapport Apave du 10 décembre 2024 relève plusieurs observations, tenant notamment à une fixation non satisfaisante d’un convecteur, à la présence d’un câble inutilisé, à une identification incomplète des circuits ainsi qu’à l’absence de verrine (ou vasque) sur un appareil d’éclairage, mais ne conclut pas davantage à la non-conformité globale du système électrique.

Il ne ressort pas plus du devis en date du 3 août 2024 relatif au changement du coffret électrique que celui-ci est rendu nécessaire en raison d’une non-conformité du système électrique du local commercial.

Ainsi, la société Céleste ne démontre pas, à ce stade, l’existence d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un dommage imminent résultant d’une prétendue non-conformité du système électrique.

La défenderesse ne parvenant pas à démontrer la non-conformité de l’installation électrique, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes de condamnation du bailleur à, à titre principal, prendre en charge le devis et à, à titre subsidiaire, réaliser des travaux de mise en conformité du système électrique.

o Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol, soit qu’en cas de faute caractérisée, étant rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, dès lors qu’il a été fait droit aux demandes de la société Pardes patrimoine, il ne saurait être considéré qu’elle a abusé de son droit d’agir en justice.

La demande de la société Céleste de dommages et intérêts pour procédure abusive sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Céleste sera condamnée au paiement des dépens. En revanche, dès lors que la société Pardes patrimoine a renoncé à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, les dépens ne sauraient inclure le coût du commandement de payer délivré le 16 juin 2025 comme elle le sollicite.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Céleste à payer, par provision, à la société Pardes patrimoine la somme provisionnelle de 7 553, 36 euros au titre des échéances du 1er juillet 2024 et du 1er juillet 2025 de la garantie de solvabilité ;

Rejetons la demande de la société Céleste de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Céleste relatives aux travaux de mise aux normes électriques ;

Rejetons la demande de la société Céleste de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamnons la société Céleste aux dépens, en ce non-compris le coût du commandement de payer délivré le 16 juin 2025 ;

Condamnons la société Céleste à payer à la société Pardes patrimoine la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ