Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 16 janvier 2025, n° 21/14414

TJ Paris 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Inexactitude des décomptes de charges
Le tribunal a constaté que le syndicat n'a pas produit de décompte précis et complet des charges dues, rendant impossible l'établissement du montant réclamé.
Rejeté
Frais non justifiés
Le tribunal a jugé que les frais demandés ne répondaient pas aux critères de nécessité pour le recouvrement des charges, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Absence de fondement pour les dommages
Le tribunal a estimé que la créance au titre des charges de copropriété n'étant pas établie, la demande de dommages et intérêts ne pouvait être acceptée.
Rejeté
Frais d'avocat non justifiés
Le tribunal a jugé que le syndicat, ayant succombé dans ses demandes, ne pouvait pas prétendre à une indemnité au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Le Tribunal judiciaire de [Localité 6] a rendu un jugement le 16 janvier 2025 dans une affaire opposant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à M. [E] [J] concernant le paiement de charges de copropriété. Le Syndicat demandait le paiement de 8.602,66 € pour charges impayées, des dommages et intérêts, ainsi que des frais de recouvrement. Les questions juridiques portaient sur la validité des décomptes de charges et la recevabilité des demandes de frais et de dommages. Le Tribunal a débouté le Syndicat de toutes ses demandes, considérant que la créance n'était pas suffisamment établie, et a condamné le Syndicat aux dépens, tout en rappelant que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 16 janv. 2025, n° 21/14414
Numéro(s) :	21/14414
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GUERRIERRosa BARROSO
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Nicolas GUERRIER

— M^e Rosa BARROSO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/14414

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPA3

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], réprésenté par son syndic, le Cabinet ORALIA Lepinay Malet, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1838

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000915 du 13/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6]

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/14414 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPA3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [J] est propriétaire des lots n° 32, 40, 159 et 169 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2021, le syndicat de copropriétaires a fait assigner M. [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

— DEBOUTER Monsieur [E] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 8.602,66 € au titre des charges (6.601,59 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.007,07 €) arrêtés au 1 er janvier 2024 inclus avec intérêts à compter de la signification de la présente,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil,

— CONDAMNER Monsieur [E] [J] au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [E] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], une indemnité d’un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2022, M. [E] [J] demande au tribunal de :

“Vu l’article 10-1 et 33 de la loi de 1965,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER Monsieur [E] [J] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions.

— DEDUIRE des sommes réclamées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET au titre des charges de copropriété la somme de 8.373 euros non comptabilisés dans les décomptes produits en demande ;

— ACCORDER à Monsieur [J] deux ans de délai pour régler les soldes des charges restant dues au visa de l’article 1343-5 du code civil ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET de sa demande de condamnation au titre des frais compte tenu de ce qu’il ne justifie pas de leur caractère strictement nécessaire au recouvrement ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET de sa demande de capitalisation des intérêts ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET de sa demande de condamnation au titre des dépens.”

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2024, a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] réclame la somme totale de 6.601,59 euros au titre des charges échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 février 2024. Il indique que les réglements à hauteur de 8 373 effectués par le copropriétaire ont été comptabilisés par le syndic puisque l’arriéré de charges s’é levait à plus de 8004, 33 euros au 1er juillet 2017, date à laquelle le décompte de la présente procédure débute.

M. [E] [J] oppose que les décomptes de charges produits par le syndicat des copropriétaires ne tiennent pas compte des versements suivants représentant la somme de 8373 euros :

—  01/08/2017 chèque n°4709020 : 450 euros

—  10/10/2017 chèque n°4709023 : 523 euros

—  21/02/2018 chèque n°2580025 : 500 euros

—  28/05/2018 chèque n°24709031 : 500 euros

—  16/10/2018 chèque n°2580027 : 700 euros

—  31/01/2019 chèque n°4709035 : 650 euros

—  25/04/2019 chèque n°4709040 : 400 euros

—  10/07/2019 chèque n°9520043 : 600 euros

—  07/10/2019 chèque n°6574002 : 550 euros

—  13/02/2020 chèque n°2580006 : 600 euros

—  12/05/2020 chèque n°2580003 : 350 euros

—  23/10/2020 chèque n°6574010 : 100 euros

—  23/10/2020 chèque n°6574009 : 450 euros

—  24/02/2021 chèque n°2580030 : 600 euros

—  13/04/2021 chèque n°6574013 : 450 euros

—  19/07/2021 chèque n°6574017 : 500 euros

—  21/07/2021 virement : 450 euros.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 6. 601,59 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel, fonds de travaux, etc.), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 32, 40, 159 et 169 de M. [E] [J],

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024, appels de charges courantes du 1er trimestre 2024, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 6. 601, 59 euros.

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [E] [J] entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2024.

* les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2017, 13 juin 2018, 4 juin 2019, 12 novembre 2020, 30 juin 2021, 4 janvier 2022, 13 septembre 2022, 5 juin 2023 et 7 septembre 2023.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le tribunal relève que le décompte de charges produit et mentionné ci-dessus débute au 1er juillet 2017 et prévoit un solde créditeur de 368, 67 euros. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les 17 paiements effectués par M. [E] [N] pour un montant total de 8373 euros entre le 1er août 2017 et le 21 juin 2021 mais affirme que ces règlements ont été imputés sur des sommes dues avant le 1er juillet 2017.

Néanmoins, comme l’indique à juste titre le défendeur, les décomptes de charges produits ne mentionnent pas l’ensemble des règlements effectués et non contestés qui s’échelonnent du 1er août 2017 au 21 juin 2021 alors que le décompte actualisé porte sur la période du 1er juillet 2017 au 8 janvier 2024. Le décompte mentionne l’existence de règlements par chèque et virement à compter du 20 octobre 2021 mais ne mentionne pas le numéro des chèques.

Le tribunal relève que le demandeur produit des mises en demeure adressées le 29 septembre 2017, 1er mars 2018, 26 juillet 2018, 10 septembre 2018, 13 septembre 2018, 30 septembre 2018, 3 septembre 2019, 26 janvier 2020, 11 mai 2020, 27 juin 2020, 4 septembre 2020, 26 janvier 2021, 24 février 2021 et 3 juin 2021 et un commandement de payer adressé le 3 juin 2021.

Ces demandes en paiement tiennent compte d’une partie des chèques mentionnés ci-dessus mais pas de la totalité. Seuls les chèques 4709020, 2580025, 4709031, 9520043, 2580006, 2580003, 2580006, 6574010, 6574009, 2580030. 6574010, 6574009, 6574013 sont mentionnés.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour établir le montant de la créance sollicitée au titre des charges de copropriété restant dues à la date du 1er janvier 2024.

Par conséquent, il convient en l’état de le débouter de sa demande.

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Compte tenu du sens de la présente décision, la créance au titre des charges de copropriété étant insuffisamment établie, il y a lieu de rejeter la demande formée au titre des frais nécessaires.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu du sens de la présente décision, la créance au titre des charges de copropriété étant insuffisamment établie, il y a lieu de rejeter la demande formée au titre des dommages et intérêts.

IV-Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente