TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [Localité 10] HAIRON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11637

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHL

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] dont les références cadastrales sont section BQ n°[Cadastre 1], représenté par son syndic, la société GERASCO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELURL RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D567

DÉFENDERESSE

S.C.I. DANTE

[Adresse 5]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11637 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHL

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DANTE est propriétaire du lot de copropriété n°4 d’un immeuble situé au [Adresse 8].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 septembre pour tentative et le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner la SCI DANTE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Au visa de la loi n°65-557 des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1236-1, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI DANTE au paiement de la somme de 28.699,37 euros au titre des charges dues au 10 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 mai 2022 pour la somme de 1.120,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la SCI DANTE au paiement de la somme de 1.064 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI DANTE au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI DANTE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI DANTE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du demandeur.

Citée le 13 septembre 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice), la SCI DANTE n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI DANTE est propriétaire du lot n°4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2022 et 16 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux notamment de ravalement de la façade;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 juillet 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

54 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 10 mai 2022,290 euros au titre de « transmission avocat » en date du 19 avril 2023,720 euros au titre d’honoraires d’avocat en date du 10 juillet 2023,

Soit un total de 1.064 euros représentant des frais de recouvrement et d’avocat.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI DANTE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 29.763,37 – 1.064 euros, soit 28.699,37 euros au titre des charges courantes impayées.

la SCI DANTE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 13 septembre 2023, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce ont été facturées 1.064 euros représentant des frais de recouvrement et d’avocat qui correspondent aux sommes suivantes :

-54 euros au titre de frais de mise en demeure en date du 10 mai 2022,

-290 euros au titre de « transmission avocat » en date du 19 avril 2023,

-720 euros au titre d’honoraires d’avocat en date du 10 juillet 2023.

Les frais de mise en demeure en date du 10 mai 2022 ne sont pas justifiés, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire.

En outre, concernant les frais de transmission avocat en date du 19 avril 2023, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « honoraires d’avocat » apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 13 septembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI DANTE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI DANTE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès avril 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11637 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHL

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI DANTE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

la SCI DANTE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DANTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de 28.699,37 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande en paiement de la somme de 1.064 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 13 septembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI DANTE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DANTE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente