TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e LE ROY / CCC + CE

— Me [X] / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/14467

N° Portalis 352J-W-B7G-CYIIQ

N° MINUTE : 4

Contradictoire

Assignation du :

09 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT dite “ALE” (RCS [Localité 11] 423 292 580)

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.E.L.A.S. B&L ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [U] [Z], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentées par Maître Jean-Baptiste LE ROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2313

DÉFENDERESSE

S.A.S. QUALITEC (RCS Versailles 385 110 283)

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/14467 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIIQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffle le 16 octobre 2025. Délibéré prorogé au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé 02 octobre 2008, la S.A.S. LOISIRS 2000, maintenant dénommée la S.A.S. QUALITEC, a consenti à la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 6], à [Adresse 12] [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel indexé de 225 755 € en principal, payable mensuellement et à terme échu, et pour une activité d'« organisation, création et exploitation des cabarets, spectacles, restaurants et débits de boissons, exploitation de contrats artistiques ».

À la suite de difficultés de paiement des loyers, la bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal de commerce de PARIS afin d’ouverture d’une procédure collective, action à laquelle il a été mis un terme par la signature d’un protocole transactionnel du 30 janvier 2015 par lequel il a notamment été convenu que la locataire apurerait l’impayé s’élevant à 191 603,22 € en un premier règlement suivi de trente-six mensualités, étant stipulé que le bénéfice de l’échelonnement de la dette serait perdu si la locataire ne respectait pas l’une des échéances.

Par jugements des 20 décembre 2016 et 09 novembre 2018, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT puis arrêté un plan de continuation en sa faveur prévoyant un règlement de sa dette sur dix ans et notamment désigné la S.E.L.A.R.L. [I]-[Z], prise en la personne de maître [U] [Z], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure de régler des loyers et charges impayés, à laquelle il a été fait opposition par une assignation devant le tribunal de céans du 26 juillet 2019.

Il a été mis un terme à cette procédure par protocole transactionnel du 26 novembre 2020, par lequel les parties sont convenues :

— de fixer la dette locative postérieure à l’ouverture du redressement judiciaire de la locataire, après une remise de dette portant sur les loyers de mars à août 2020, à 187 122,26 €, dont 50 000 € devaient être réglés à la signature du protocole arrêtée au 31 août 2020, et le reste par dix-huit échéances mensuelles,

— de minorer le loyer dû après le 31 août 2020 à 5 000 €, outre une provision sur charges de 1 000 €, par mois et HT,

— du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2020 pour un loyer annuel indexé réduit à 198 000 €, payable mensuellement et à terme échu, le 1er de chaque mois, outre une provision sur charges mensuelle de 1 000 €.

Par ordonnance du 17 mai 2021, le président du tribunal de commerce de PARIS a désigné la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS, prise en la personne de maître [U] [Z], en qualité de commissaire à l’exécution du plan en remplacement de la S.E.L.A.R.L. [I]-[Z], prise en la personne de maître [U] [Z].

La locataire a fait l’objet d’une décision de fermeture administrative le 15 octobre 2021, mesure levée, après la réalisation de travaux, le 28 avril 2022.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure, dans le délai d’un mois, de lui payer une somme de 286 797,15 € au titre de loyers et charges impayés, outre les frais d’acte.

Le commandement de payer a été signifié le 10 octobre 2022 à la S.E.L.A.R.L. [I]-[Z], prise en la personne de maître [E] [I].

Par acte du 09 novembre 2022, la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) et la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS, prise en la personne de maître [U] [Z], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, ont assigné la S.A.S. QUALITEC devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer.

Par ordonnance du 24 avril 2024, le juge de la mise en état, saisi par la locataire d’une demande d’expertise aux fins de détermination de manquements reprochés à la bailleresse au titre de son obligation de délivrance, ainsi que d’évaluation de son préjudice et des travaux nécessaires pour y remédier, a rejeté cette prétention, jugée prématurée en l’état, et fixé un calendrier d’échange de conclusions entre les parties avant la clôture de l’instruction de l’affaire.

Dans leurs dernières écritures du 03 juillet 2024, la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) et la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS, prise en la personne de maître [U] [Z], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, sollicitent du tribunal de :

« IN LIMINE LITIS :

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 10 octobre 2022 en raison de ses nombreuses imprécisions quant aux sociétés et personnes visées, aux différentes dates et délais indiqués, aux sommes réclamées et à la mauvaise foi du bailleur.

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER le manquement à l’obligation de délivrance de la société QUALITEC ayant entraîné la fermeture administrative du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022 ;

ACCORDER à la société ANIMATIONS LOISIRS EVENEMENT le bénéfice de l’exception d’inexécution sur les loyers et charges dus au titre de la période du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022 ;

CONSTATER qu’au 31 août 2022, en vertu du protocole signé le 26 novembre 2020 et du bail commercial signé le 1 er décembre 2020, la société ANIMATIONS LOISIRS EVENEMENT était à jour de ses loyers et charges dus à la société QUALITEC.

DIRE ET JUGER que le commandement de payer délivré le 10 octobre 2022 est sans objet.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ACCORDER à la société ANIMATIONS LOISIRS EVENEMENTS un échelonnement pour payer son arriéré sur 24 mois ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2022 pendant lesdits délais ;

DIRE ET JUGER qu’en cas de non-respect de cet échéancier, la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée au jugement qu’il rendra dans le cadre de la première instance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société QUALITEC à verser à la société ANIMATIONS LOISIRS EVENEMENT la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, la S.A.S. QUALITEC demande au tribunal de :

« DEBOUTER la société ALE de sa demande de nullité du commandement de payer du 23 septembre 2022 ;

DEBOUTER la société ALE de sa demande subsidiaire de délai et de suspension de la clause résolutoire ;

JUGER valide le commandement de payer du 23 septembre 2022 visant la clause résolutoire.

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 1er décembre 2020 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de la société ALE et ce, à compter du 23 octobre 2022 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la résiliation judiciaire du bail à effet du 1 er décembre 2020 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société ALE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 5], et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est ;

ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et périls du preneur ;

CONDAMNER la société ALE au paiement de la somme de 565.715,62 € en denier ou quittance, arrêtée au 31 août 2024, avec intérêts de droit à compter du 23 septembre 2022, date de délivrance

du commandement ;

CONDAMNER la société ALE au paiement d’une indemnité d’occupation égale montant actuel du loyer, taxes et prestations en sus, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

ORDONNER la compensation avec le dépôt de garantie versé par la société ALE ;

CONDAMNER la société ALE au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de la société [X]-CAVARROC. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 25 juin 2025 et a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogé au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

La demanderesse se prévaut de quatre motifs d’annulation du commandement de payer litigieux :

— l’erreur sur la désignation du commissaire à l’exécution du plan,

— l’imprécision quant aux dates figurant sur le commandement de payer,

— la confusion du décompte annexé et de la somme réclamée sans rapport avec les liens contractuels entre les parties,

— la mauvaise foi de la bailleresse.

Selon l’article 649 du code de procédure civile, les actes des commissaires de justice sont régis par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et encourent la nullité dans les mêmes conditions, prévues aux articles 112 et suivants du même code.

Il est, de plus, admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

La bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté, quand bien même sa prétention ne serait pas motivée par le seul respect du bail.

Il est également constant que le commandement doit indiquer avec précision les manquements reprochés au locataire ; le commandement confus empêchant son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis est de nul effet.

*Sur le moyen tiré de la désignation erronée du commissaire à l’exécution du plan

Il convient d’observer que la locataire évoque tout à la fois une désignation erronée du commissaire à l’exécution du plan et le fait que l’acte a été délivré à une société n’existant plus, à une personne décédée qui n’a plus cette qualité.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Le commandement litigieux mentionne effectivement qu’il a été délivré à la S.E.L.A.R.L. [I]-[Z], prise en la personne de maître [E] [I] » alors que le commissaire à l’exécution du plan était la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS, prise en la personne de maître [U] [Z], depuis une décision du 17 mai 2021.

Toutefois, la demanderesse n’explique pas quel préjudice il résulterait pour elle du caractère erroné de cette mention.

En outre, le commissaire à l’exécution du plan n’étant ni partie au bail ni le représentation du locataire, la signification du commandement n’a pas pour objet de le mettre en demeure mais seulement de l’informer de la délivrance au locataire d’un acte susceptible d’affecter la bonne exécution du plan dont il bénéficie.

Or, le commandement a effectivement été signifié à l’étude du [Adresse 3], soit à l’adresse de la S.E.L.A.S. BL & ASSOCIÉS, prise en la personne de maître [U] [Z] et il ressort de la pièce n°16 de la demanderesse que cette société a été désignée par le président du tribunal de commerce, à la demande de maître [Z], après le décès de son associé maître [I], pour remplacer l’ancienne société exerçant cette fonction.

Ainsi, malgré l’erreur constatée, l’acte est bien parvenu au commissaire à l’exécution du plan.

Le premier moyen de nullité de l’acte n’est donc pas fondé.

*Sur le moyen tiré de l’indication de dates et délais différents dans le commandement de payer

La demanderesse fait valoir que le commandement mentionne en en-tête qu’il a été délivré le « vingt trois septembre pour tentative et le dix octobre » 2022 et que le décompte est en outre arrêté au 31 août 2022.

Il est constant que la mention de délais différents par le même exploit doit être sanctionnée dans la mesure où ceci est de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire en l’empêchant de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite.

Néanmoins, tel n’est pas le cas en l’espèce, dans la mesure où si l’acte dénoncé au commissaire à l’exécution du plan comporte deux dates (celle de la tentative de signification et celle de la remise effective à celui-ci), tel n’est pas le cas de celui qui a été remis à la locataire le 23 septembre 2022, qui n’indiquait qu’une date de signification et un seul délai d’un mois à compter de celle-ci, étant précisé que la date du décompte de la créance ne pouvait provoquer de confusion.

Ce deuxième moyen n’est donc pas davantage fondé.

*Sur le moyen tiré du caractère insuffisant du décompte annexé au commandement de payer

La demanderesse, rappelant qu’un bailleur doit, pour fournir une information loyale et complète à son locataire, annexer au commandement de payer un décompte précisant la nature des sommes réclamées et à quel titre elles sont dues, expose que le décompte qui lui a été fourni mentionnait des loyers appelés de 21 000 € et de 25 279 €, ce qui ne correspond ni au protocole d’accord du 26 novembre 2020, ni aux montants prévus dans le bail commercial ; elle en conclut que la bailleresse ne lui a pas fourni de justificatif suffisant pour déterminer les sommes réellement dues.

La défenderesse réplique que sa locataire depuis vingt ans s’est étonnée soudainement de la présentation de ses décomptes et explique que le décompte contesté est un extrait de son grand livre et que pour la bonne tenue de sa comptabilité, elle a appelé les loyers prévus dans le bail avant de procéder à des avoirs pour appliquer les loyers minorés convenus

Il est constant que le débiteur destinataire d’un commandement de payer doit être en mesure, au vu du décompte qui y est annexé, de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la locataire était en mesure de comprendre à quoi correspondaient les sommes appelées dans le décompte, s’agissant :

— des loyers antérieurs au renouvellement du bail à compter de décembre 2020, d’un montant mensuel de 25 279,09 €, qui n’avaient pas été payés et devaient être apurés au moyen de la remise de dette consentie dans la transaction du 26 novembre 2020 (qui apparaît bien au crédit du décompte) et par des versements mensuels de 7 617,90 € prévus par ce même acte, qui ne figurent pas dans ce décompte mais n’ont pas été payées par la locataire comme elle s’y était engagée,

— des loyers et charges mensuels appelés à hauteur d’un montant de 21 000 € en vertu du bail renouvelé mais objets d’avoirs réguliers, précisés dans le décompte, les réduisant à 7 200 € par mois comme convenu aux termes de la transaction précitée pour les périodes de fermeture administrative des locaux loués.

Il apparaît ainsi que, malgré une présentation selon la forme d’un document de comptabilité mentionnant les sommes appelées et des avoirs au lieu d’indiquer directement les sommes dues, et mentionnant l’arriéré locatif antérieur (loyers de 25 279,09 €) dont l’exigibilité était suspendue au lieu des échéances fixées pour son apurement, la locataire était en mesure d’en vérifier l’exactitude.

Il est également observé que la mention dans un commandement de payer d’une somme erronée n’affecte pas sa validité, celui-ci produisant ses effets à hauteur de la somme réellement due.

Le troisième moyen n’est donc pas non plus opérant.

*Sur le moyen tiré d’une mauvaise foi de la bailleresse

La locataire explique à ce titre qu’outre l’incohérence des loyers et charges figurant dans le décompte annexé au commandement, la bailleresse y a appelé des loyers pour la période du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022 alors qu’elle subissait une nouvelle fermeture, non du fait de la crise sanitaire, mais de problèmes liés aux locaux et notamment aux sorties de secours, sommes non contractuellement dues puisqu’elle a ainsi manqué à son obligation de délivrance.

La bailleresse lui oppose que les sommes appelées étaient bien dues et qu’elle a fait preuve d’une grande compréhension de la situation de la locataire en lui accordant des délais, remises de dettes et échelonnements de paiement.

Elle relève également qu’elle n’est pas responsable de la fermeture administrative du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022.

Force est effectivement de constater qu’il n’est justifié que cette dernière fermeture administrative des locaux loués est réellement imputable à la bailleresse.

Les sommes appelées par la bailleresse étant bien dues, et celle-ci ayant déjà consenti des mesures favorables à sa locataire démontrant sa bonne volonté, le moyen tiré de sa mauvaise foi n’apparaît pas fondé.

En conséquence, la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer litigieux sera rejetée.

Sur la demande tendant à constater que le commandement de payer était sans objet

La demanderesse fait valoir, à ce titre :

— qu’elle bénéficie d’une exception d’inexécution la dispensant du paiement de ses loyers et charges pour la période du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022, en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance,

— qu’au 31 août 2022, elle était à jour de ses loyers et charges.

*Sur l’exception d’inexécution

La locataire soutient que la fermeture administrative du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022 est imputable à la bailleresse, puisqu’elle est la conséquence de problèmes de structure du local et notamment des sorties de secours et que l’article V 3) du bail prévoit qu’elle supportera les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien loué en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent desdites grosses réparations.

Elle explique qu’elle a dû payer d’importants travaux pour lever la fermeture administrative alors qu’elle a été privée de tout revenu pendant six mois.

La bailleresse réplique que la fermeture administrative est en réalité la conséquence de travaux réalisés par la locataire en 2016 sans déclaration préalable et de ce que celle-ci n’a pas donné suite aux demandes de la préfecture après des visites réalisées entre 2017 et 2021, ajoutant que les factures produites ne démontrent pas que les travaux concernent le gros-oeuvre et que la nécessité d’effectuer des travaux d’isolement résulte du nouvel aménagement des locaux par la locataire.

Selon l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Il est admis que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution des obligations du bailleur le dispensant d’exécuter sa propre obligation de paiement des loyers s’il en résulte une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à la destination prévue au bail.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné.

En l’espèce, il est noté que la locataire, qui fonde l’exception d’inexécution sur un prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et sur l’article V 3) du bail, qui reprend les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce imposant au bailleur de prendre en charges les travaux afférents, notamment, à la structure de l’immeuble, n’a pas renouvelé devant le tribunal sa demande d’expertise qu’elle expliquait être destinée, notamment, à justifier de cette prétention, et reste peu précise sur l’origine et la nature des défauts de conformité qui ont amené la préfecture à décider de la fermeture de son établissement.

Notamment, elle n’explique aucunement en quoi consistent les problèmes de structure du local évoqués, en quoi consiste le problème des sorties de secours et en quoi ils seraient imputables à la bailleresse, se contentant de renvoyer à quelques documents.

Il ressort notamment des procès-verbaux de la préfecture de police de [Localité 11] des 22 septembre et quinze octobre 2021 qu’elle produit au soutien de ses prétentions que la sous-commission de sécurité a procédé à des visites de l’établissement et émis un avis défavorable à son ouverture au public dès 2013 (dont le motif n’est pas précisé dans ces documents), qu’en 2017 il a été constaté que l’établissement avait été entièrement réaménagé en août 2016 sans dépôt de dossier préalable, de sorte que l’avis défavorable n’a pas été levé, qu’en 2021, la décision de fermeture administrative a été prise dans l’attente d’une mise en conformité des locaux à la réglementation, en sollicitant notamment la transmission d’un dossier complet en vue d’une régularisation relative aux aménagements réalisés, mais également qu’il soit remédié aux défauts d’isolement des locaux à risques particuliers vis-à-vis des tiers et que les marches isolées soient signalées efficacement, mesures sollicitées le 22 septembre 2021 et non réalisées le 15 octobre 2021.

Le rapport PHENIX INGENIERIE du 31 octobre 2022 est difficilement compréhensible et exploitable par le tribunal puisqu’il comporte des observations sur des notifications de la préfecture qui ne sont pas produites aux débats.

Les factures produites par la locataire, sans détail utile, ne permettent pas davantage de constater que c’est du fait d’un manquement de la bailleresse à ses obligations qu’elle a dû faire réaliser des travaux pour permettre la réouverture des lieux.

Les éléments produits par la locataire ne suffisent donc pas à démontrer que la fermeture administrative est effectivement la conséquence d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer des locaux conformes à sa destination et/ou de prendre en charge les travaux touchant à la structure de l’immeuble, alors que les pièces produites tendent plutôt à conforter l’explication de la partie adverse, selon laquelle il s’agit de la conséquence de la réalisation de travaux d’aménagement dans les lieux sans autorisation.

Par conséquent, la locataire ne justifiant pas du bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée, il sera jugé qu’elle ne peut prétendre à une dispense de paiement des loyers sur la période du 15 octobre 2021 au 28 avril 2022.

*Sur le moyen tiré de l’absence de dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer

Dès lors que l’exception d’inexécution soulevée par la locataire n’est pas fondée et que celle-ci ne justifie pas avoir payé toutes les sommes dues, soit notamment les mensualités de 7 617,90 € qu’elle devait verser à partir du mois d’août 2021, et les loyers revenus à leur montant contractuel de 21 000 € par mois après la réouverture de l’établissement au public en juillet 2021, il ne peut être jugé que, comme elle le prétend, elle ne devait aucune somme à sa bailleresse lorsque le commandement de payer lui a été délivré.

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de la locataire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance du loyer et de ses accessoires, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La locataire ne justifiant pas avoir entièrement apuré l’arriéré locatif dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des effets de ladite clause sont réunies à la date du 24 octobre 2022.

Elle sollicite le bénéfice d’un délai de grâce, faisant valoir qu’elle est un débiteur malheureux et de bonne foi.

Elle expose qu’après seize mois de fermetures administratives liées à l’épidémie de covid-19, puis à une nouvelle fermeture administrative de six mois qui n’est pas de son fait, elle a subi des dommages importants à la suite d’un dégât des eaux survenu dans la nuit du 27 au 28 février 2023, qui n’était aucunement de sa responsabilité mais pour lequel, malgré ses diligences, elle n’a toujours pas obtenu indemnisation.

Le tribunal constate effectivement une certaine malchance de la locataire, qui, outre la mesure de fermeture pour laquelle l’imputabilité à la bailleresse n’a pas été retenue, a subi de longues fermetures liées à la crise sanitaire, puis un dégât des eaux conséquent.

Toutefois, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige notamment qu’il prouve qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

Or, non seulement la demanderesse a déjà bénéficié, de fait, des plus amples délais (plus de deux ans s’étant écoulés depuis la délivrance du commandement de payer litigieux), mais elle ne justifie pas d’une situation financière offrant des perspectives d’apurement de la dette dans le délai maximum de deux ans que la loi permet d’accorder.

Au contraire, le dernier décompte de créance produit par la bailleresse fait ressortir une situation obérée, la dette locative ayant considérablement augmenté au cours de la procédure pour atteindre un solde négatif de 565 715,62 € en septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), le dernier paiement effectué remontant au mois de janvier 2024.

En outre, si les échéances du plan de redressement judiciaire ont été respectées, il apparaît que les dix-huit échéances qu’elle devait régler pour apurer l’arriéré locatif antérieur au protocole d’accord du 26 novembre 2020 n’ont pas été payées.

Le tribunal, au vu des éléments produits, ne peut aucunement constater qu’elle serait en mesure de régler, en sus des loyers et charges courants, l’arriéré dans un délai de deux ans par des mensualités de 565 715,62 € ÷ 24 = 23 571,48 € par mois.

Dans ces conditions, l’octroi d’un délai de grâce et une suspension des effets de la clause résolutoire n’apparaissent pas opportuns ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 24 octobre 2022.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation

La demanderesse sera condamnée à payer un arriéré de loyers et charges arrêté à la date d’effet de la résiliation du bail, soit la somme de 198 803,84 € (échéance de loyer et charges de septembre 2022, échéance d’apurement du protocole transactionnel n°15 et paiement du 24 octobre 2022 inclus) arrêtée au 24 octobre 2022.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou en quittances, pour tenir compte de règlements postérieurs de la locataire, qui ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne.

À compter de la résiliation, la locataire, occupante sans droit ni titre, devra payer une indemnité d’occupation.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer, à compter du 25 octobre 2022, une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

Comme sollicité par la bailleresse, il convient par ailleurs d’ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par la locataire avec les sommes qu’elle doit.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 4 000 €.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut l’écarter, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la durée de la procédure et de l’augmentation importante de la dette locative au cours de celle-ci, il n’apparaît pas opportun d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux sis [Adresse 6], à [Localité 13] à la date du 24 octobre 2022 ;

ORDONNE à la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) et à tous occupants de son chef de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE), ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) à payer à la S.A.S. QUALITEC :

— en deniers ou en quittances, une somme de cent quatre-vingt dix huit mille huit cent trois euros et quatre-vingt-quatre centimes (198 803,84 €) (échéance de loyer et charges de septembre 2022, échéance d’apurement du protocole transactionnel n°15 et paiement du 24 octobre 2022 inclus) arrêtée au 24 octobre 2022 ;

— à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 25 octobre 2022, une somme égale aux loyers, charges et taxes contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion ;

ORDONNE la compensation entre ces sommes et le dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) de ses demandes :

— tendant à ce qu’il soit jugé que le commandement qui lui a été délivré le 23 septembre 2022 est nul ou sans objet, ou encore qu’elle peut se prévaloir d’une exception d’inexécution ;

— tendant à ce que lui soit octroyé un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire ;

— de condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ANIMATIONS LOISIRS ÉVÉNEMENT (dite société ALE) aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de quatre mille euros (4 000 €) à la S.A.S. QUALITEC en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et rejette la demande tendant à l’écarter ;

AUTORISE maître [B] [X], de la société [X]-CAVARROC, à procéder au recouvrement des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA