TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

■

N° RG 25/53313 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VSV

AS M N°: 4

Assignation du :

25, 29 Avril et 05, 09, 23 Mai 2025

EXPERTISE[1]

[1] 4 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [J] [X]

[Adresse 3]

[Localité 19]

représentée par M^e Claire BERTHEUX SCOTTE, avocat au barreau de PARIS – #B0350

DEFENDERESSES

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice la société OLLIADE

[Adresse 18]

[Localité 22]

représentée par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E0874

S.A. SEQUENS

[Adresse 16]

[Localité 23]

non représentée

S.A.S. TBM

[Adresse 17]

[Localité 25]

représentée par Maître Hani MADFAI de la SELASU STERLING, avocats au barreau de PARIS – #E2225

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 27] – RIVP

[Adresse 9]

[Localité 20]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – #P0483

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI [J] [X] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 7].

Exposant que dans le cadre des travaux entrepris par l’immeuble mitoyen situé [Adresse 12] appartenant à la société Seqens et confiés à la société T.B.M., un échafaudage a été installé sur le toit terrasse du bâtiment C de son immeuble et que des nuisances ont été dénoncés par des locataires, la SCI [J] [X] a, par actes de commissaire de justice en date des 25 et 29 avril 5, 9 et 23 mai 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice (ci-après, le “syndicat des copropriétaires”), la société Olliade, la société Sequens, la société T.B.M. et la société Régie immobilière de la ville de Paris (ci-après, « RIVP ») qui serait gestionnaire ou propriétaire d’une partie de l’immeuble, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert et l’injonction pour la société T.B.M. de cesser et faire cesser tout accès au toit de l’immeuble sous astreinte.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

Lors de cette audience, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI [J] [X] a demandé au juge des référés de :

«  Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec la mission de :

— se rendre dans l’immeuble situé [Adresse 5] et notamment sur le toit-terrasse du bâtiment C, ainsi que dans l’immeuble situé [Adresse 14], et dans toutes parties privatives ou communes utiles de ces deux immeubles pour constater les désordres et en déterminer l’origine; visiter les lieux de l’immeuble du [Adresse 4] et de l’immeuble situé au [Adresse 13], et ce dans toutes parties privatives ou communes de ces immeubles utiles pour constater les désordres sur l’immeuble du [Adresse 5] ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre tout sachant, examiner les désordres allégués par la SCI [J] [X] affectant l’immeuble lui appartenant situé [Adresse 8] et plus particulièrement le toit terrasse et le mur voisin de l’immeuble situé au [Adresse 12] et d’une manière générale toute partie commune ou privative des immeubles concernés; dresser tous états descriptifs nécessaires du bâtiment C de l’immeuble situé [Adresse 5] et plus particulièrement du toit-terrasse et du mur voisin du [Adresse 14];

— déterminer l’origine, l’étendue, les causes et les responsabilités des désordres ;

— fournir, de façon générale, tout élément technique et de fait de nature à permettre le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur les demandes présentées ;

— donner son avis sur les mesures et travaux nécessaires y à la cessation des désordres ainsi qu’à la remise en état des lieux et les évaluer à l’aide de devis, dire à son avis, s’il convient ou non, en cas d’urgence constatée et de réel danger, de procéder à la réalisation et à la mise en place de mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation des désordres constatés ;

— donner son avis sur les différents préjudices subis, tant matériels qu’immatériels, par la SCI [J] [X] du fait des désordres constatés.

Voir fixer la provision qu’il appartiendra ; Fixer les délais qu’il appartiendra en ce qui concerne les opérations d’expertise ;

Faire injonction à la société TBM de cesser et faire cesser tout accès au toit de l’immeuble du [Adresse 11] et toute occupation de ce toit, sous astreinte de 500 € par jour de retard et par infraction constatée.

Condamner solidairement la société TBM, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] représenté par son syndic, la société OLLIADE, la société SEQENS Société anonyme d’habitations à loyer modéré et la société RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à payer à la SCI [J] [X] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement la société TBM, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société OLLIADE, la société SEQENS Société anonyme d’habitations à loyer modéré et la société RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 27] aux entiers dépens. "

Elle a, oralement, précisé demander uniquement à ce qu’il soit fait interdiction à la société T.B.M. d’accéder au toit de son immeuble et non à ce qu’il procède à la dépose de l’échafaudage.

La SCI [J] [X] expose qu’un échafaudage a été installé sur le toit-terrasse de l’immeuble dont elle est propriétaire sans son autorisation, que cet échafaudage a causé des dégradations et que des locataires se sont, par ailleurs, plaints de nuisances causées par les travaux.

Elle explique ainsi solliciter, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise afin qu’il soit constaté les désordres allégués sur l’immeuble dont elle est propriétaire et plus particulièrement, sur son toit-terrasse et d’en déterminer avec précision l’origine, l’étendue et les responsabilités ainsi que les mesures pour y remédier.

Elle fait, par ailleurs, valoir que l’accès au toit terrasse de l’immeuble lui appartenant et son occupation sans son autorisation constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, dès lors qu’il est porté atteinte à son droit de propriété, de sorte qu’il est justifié qu’il soit ordonné à la société T.B.M. de cesser et faire cesser tout accès au toit-terrasse.

Elle relève que la société T.B.M. ne justifie pas qu’elle ne serait pas à l’origine de l’installation de l’échafaudage et qu’en toute hypothèse, des difficultés résultent également de l’utilisation de l’échafaudage.

Elle souligne qu’il n’est pas non plus établi que les travaux seraient effectivement achevés.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société T.B.M. a sollicité le débouté de la SCI [J] [X] de l’intégralité de ses demandes, sa mise hors de cause et la condamnation de la SCI [J] [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société TMB soutient ne pas être à l’origine de l’installation de l’échafaudage et, en conséquence, des dégâts constatés sur le toit terrasse, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Elle précise, en outre, que les travaux ont pris fin le 31 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires et la société RIVP, représentés par leur conseil respectif, ont formulé des protestations et réserves et sollicité le rejet de la demande formée à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, dans le cadre de travaux de ravalement qui ont été décidés par le syndicat des copropriétaires et qui ont été confiés à la société T.B.M., un échafaudage a été installé sur le toit-terrasse du bâtiment C de l’immeuble voisin sis [Adresse 6].

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande de la SCI [J] [X] le 2 avril 2025 qu’à l’endroit où l’échafaudage a été installé les grilles pare-graviers se situant le long des couvertines sur lesquelles des planches en bois sont posées sont déformées sur toute la longueur, les relevés d’étanchéité se situant aux angles de la zone délimitant la propriété de l’immeuble sont déchirés, les garde-corps métalliques sont arrachés des murs de façade et les barrières métalliques de ces garde-corps sont endommagées et déformées, un pot de peinture, des plaques de plexiglas ainsi que des pièces métalliques détachées sont entreposés sur les gravillons du bâtiment.

Dès lors, la SCI [J] [X] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce qu’une expertise soit ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de la société Sequens et de la société RIVP.

Si la société T.B.M. soutient ne pas avoir procédé à l’installation de l’échafaudage litigieux, elle ne l’établit pas.

En effet, la lecture du devis qu’elle verse aux débats ne permet pas de s’assurer, d’une part, que ce devis a effectivement été accepté et, d’autre part, que, comme elle le soutient, le côté mitoyen de l’immeuble situé [Adresse 4] est situé au niveau de la courette objet du septième lot qui ne comprend pas l’installation d’un échafaudage. En effet, dans ce devis, le lot n°7 correspond non pas à la réfection de la courette mais à la réfection de la cage d’escalier et tous les autres lots prévoient un ravalement extérieur et comprennent la pose et la dépose d’un échafaudage (lots n°2, 3, 4, 5, 6, 8).

Sa demande de mise hors de cause sera, en conséquence, rejetée, de sorte que les opérations d’expertise auront également lieu à son contradictoire.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande d’expertise formée par la SCI [J] [X] suivant, toutefois, les termes du présent dispositif et à ses frais avancés.

Sur la demande d’injonction

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En l’espèce, afin de s’opposer à ce qu’il lui soit fait interdiction d’accéder au toit de l’immeuble du [Adresse 10], la société T.B.M. expose que les travaux se sont achevés le 31 mai 2025.

Toutefois, à l’appui de ses allégations, elle ne verse que la lettre d’information aux habitants mentionnant une date de fin de travaux au 31 mai 2025 et ne produit pas le procès-verbal de réception des travaux.

Dans ces conditions, l’accès au toit terrasse du bâtiment C de l’immeuble appartenant à la SCI [J] [X] sans son autorisation pour la réalisation par la société T.B.M. constituant une atteinte au droit de propriété de la SCI [J] [X] et, en conséquence, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant, sous astreinte, à la société T.B.M. de cesser ou faire cesser tout accès au toit de l’immeuble suivant les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

A ce stade de la procédure, il convient de prévoir que la SCI [J] [X], dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef des parties seront, en conséquence, rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Donnons acte aux défendeurs représentés de leurs protestations et réserves ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 21]

[Localité 24]

☎ :[XXXXXXXX02]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Se rendre sur les lieux des désordres, après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les conclusions déposées à l’audience par la demanderesse ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 10 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande de mise hors de cause formée par la société T.B.M., au contradictoire de laquelle auront lieu, en conséquence, les opérations d’expertise ;

Faisons injonction à la société T.B.M., à compter de la signification de la présente décision, de cesser ou faire cesser tout accès au toit du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 11], sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Condamnons la SCI [J] [X] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes de ce chef des parties ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 27] le 10 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 28]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX026]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [K] [D]

Consignation : 5000 € par S.C.I. [J] [X]

le 10 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.