TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [F] [E]

Mme [M] [U] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H6

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 07 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PRI-TER IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [U] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seings privés du 3 décembre 2022 et 17 mars 2023, la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à [F] [E] sur des locaux situés au 1er étage, porte n°19, et un emplacement de stationnement au niveau moins 1, n°[Adresse 4] [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 743 euros pour le logement outre une provision sur charges de 60 euros et la somme de 65 euros pour l’emplacement de stationnement, ainsi que la somme de 5 euros pour la provision sur charges pour ce lot.

Par acte sous seing privé du 3 mars 2023, [M] [B] s’est portée caution solidaire des engagements de [F] [E].

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 16.557,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Cet acte a été dénoncé à la caution par exploit du 19 août 2024, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [F] [E] le 21 mai 2024.

Par assignation du 2 et 5 septembre 2024, la SAS PRI-TER IMMOBILIER a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [F] [E] et tout occupant de son chef des lieux loués, appartement et emplacement de stationnement, et obtenir la condamnation solidaire de [F] [E] et [M] [B] au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération de l’appartement et de l’emplacement de stationnement occupé, jusqu’à libération des lieux,20.162,71 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 février 2025, la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève à la somme de 24.728,04 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[F] [E] et [M] [B] n’ont pas comparu, bien que respectivement cités à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 mai 2024 et dénoncé à la caution le 19 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 16.557,83 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la situation de [F] [E] n’est pas connue.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2025, échéance de février 2025 incluse, [F] [E] lui devait la somme de 24.738,04 euros, hors frais de procédure.

[F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution solidaire, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte de mise en demeure.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 506,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2024, soit la somme de 921,85 euros, pour l’appartement et l’emplacement de stationnement et les provisions pour charges mensuelles respectives, et ne cessera d’être due solidairement par [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2022, 3 et 17 mars 2023 entre la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER, représentée par son mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France SAS, d’une part, et [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, d’autre part, concernant les locaux situés au 1er étage, porte n°19, et emplacement de stationnement au niveau moins 1, n°2, [Adresse 2] est résilié depuis le 17 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à [F] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 1er étage, porte n°19, et emplacement de stationnement au niveau moins 1, n°2, [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 921,85 euros, pour l’appartement et l’emplacement de stationnement et les provisions pour charges mensuelles respectives,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, à payer à la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER, représentée par son mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France SAS la somme de 24.728,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2024 et celui de l’assignation des 2 et 5 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement [F] [E] et [M] [B], ès qualité de caution, à payer à la société par actions simplifiée PRI-TER IMMOBILIER, représentée par son mandataire, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT France SAS, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge