TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05186

N° Portalis 352J-W-B7G-CW3AF

N° MINUTE : 3

Assignation du :

02 Mai 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S LE GREY HOTEL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacinthe RICHAUD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A202

DEFENDERESSE

S.C.I DLS [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0147

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 24 et 29 juin 2017, Mme [X] [U] et la société DLS [U] ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société LE GREY HOTEL, un immeuble situé à [Adresse 10], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, l’exercice de l’activité « d’HOTEL MEUBLE » et un loyer annuel de 135.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 juin 2021, la société LE GREY HOTEL a sollicité de la société DLS [U] le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021.

Par lettre en date du 30 juin 2021, la société DLS [U] a accepté le principe du renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2021.

Selon mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 04 février 2022, la société LE GREY HOTEL a sollicité la fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 124.000 euros en principal à compter du 1er juillet 2021.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 28 avril 2022, la société LE GREY HOTEL a assigné la société DLS [U] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 23 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 ;

— dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative au regard de la monovalence des locaux loués ;

— désigné en qualité d’expert M. [D] [K] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 05 avril 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 20 décembre 2024 à laquelle la société LE GREY HOTEL et la société DLS [U] étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa des articles L.145-33, L. 145-34, L. 145-36, R. 145-10 et R. 145-23 du code de commerce, la société LE GREY HOTEL demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal et dans l’hypothèse où un abattement serait retenu au titre de la crise sanitaire,

— FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er jui1let 2021 de la manière suivante :

A titre principal :

— a maxima 168.300 €uros annuel HT HC correspondant à l’évaluation de la Société LE GREY HOTEL,

A titre subsidiaire :

— a maxima 199.700 € annuel HT HC correspondant à l’estimation de l’Expert judiciaire,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où aucun abattement ne serait retenu au titre de la crise sanitaire,

— FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 de la manière suivante :

A titre principal :

— a maxima 173.800 € annuel HT HC correspondant a1'éva1uation de la Société LE GREY HOTEL,

A titre subsidiaire :

— a maxima 204.000 € annuel HT HC correspondant a 1'estimation de 1'Expert judiciaire.

En toutes hypothèses,

— REJETER les prétentions et les moyens que la Société DLS [U] a allégués dans ses différents mémoires et dires et en particulier la prétendue absence de justification des travaux relevant de l’article L.31 1-1 et suivants du Code de tourisme ;

— CONDAMNER la Société DLS [U] à la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société DLS [U] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.»

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société DLS [U]demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal, pour l’hypothèse où aucun abattement ne serait dû au titre de l’article L.311-1 du code du tourisme,

Fixer le loyer annuel pour les locaux sis [Adresse 2], au titre du bail renouvelé le 1er juillet 2021, à compter de cette date à la somme de :

A titre principal :

— a minima 389.514,31 € HT HC par an,

A titre subsidiaire :

— a minima 252.714,31 € HT HC par an si l’activité de bar devait être entierement exclue du chiffrage de la valeur locative, et,

A titre très subsidiaire :

— a minima 225.100 € HT HC par an, conformément à l’estimation proposée par Monsieur [D] [K] aux termes de son rapport d’expertise judiciaire du 4 avril 2024 ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Président du tribunal estimerait qu’il y a lieu d’appliquer une décote au titre de l’articIe L.311-1 du code du tourisme,

Fixer le loyer annuel pour les locaux sis [Adresse 2], au titre du bail renouvelé le 1er juillet 2021, à compter de cette date à la somme de :

A titre principal :

— a minima 369,547,31 € HT HC par an,

A titre subsidiaire :

— a minima 232.747,31 € HT HC par an si l’activité de bar devait être entièrement exclue du chiffrage de la valeur locative,

A titre très subsidiaire :

— a minima 205.133 € HT HC conformément à l’estimation proposée par Monsieur [D] [K] aux termes de son rapport d’expertise judiciaire du 4 avril 2024, avec une déduction a maxima de 19.967 € au titre des travaux,

A titre infiniment subsidiaire :

— a minima 204.000 € HT HC par an, conformément à l’estimation proposée par Monsieur [D] [K] aux termes de son rapport d’expertise judiciaire du 4 avril 2024.

En tout état de cause,

— Débouter la société Le Grey Hotel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Le Grey Hotel a payer 0 la société DLS [U] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS AVOCATS par application de l’article 700 du méme code. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est indiqué que si dans son mémoire la société LE GREY HOTEL fait état du rapport d’expertise amiable de M. [N] en date du 9 décembre 2024 qu’elle aurait communiqué en pièce n°9, ce rapport ne figure pas à son dossier de plaidoirie de sorte qu’il ne peut en être tenu compte. Il s’avère en outre que la pièce n°9 qui figure au bordereau des pièces communiquées est mentionnée sous la dénomination « Plans et relevé de surface » et que c’est bien cette pièce qui figure au dossier de plaidoirie.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dans son précédent jugement du 23 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a jugé que les locaux loués étaient monovalents et que le prix du bail renouvelé devait être fixé selon les modalités susvisées.

Les parties s’accordent sur la fixation du loyer selon la méthode hôtelière actualisée, qui consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d’occupation estimé prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l’établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant. Il s’agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l’établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués.

a) Sur la description des locaux et de leur emplacement

Il est rappelé que les locaux loués sont situés à [Localité 9], [Adresse 1].

Il est confirmé par l’expert que l’hôtel est classé en catégorie 4 étoiles, pour 33 chambres et une capacité totale de 70 personnes.

Selon l’expert, les locaux se situent dans un quartier central d’habitation et de bureaux dans lequel l’offre hôtelière sur le segment moyen / haut de gamme est importante, à proximité de la gare [16]. La [Adresse 14] est une voie secondaire calme, à circulation automobile en sens unique, s’étendant sur moins de 100 mètres de la [Adresse 13] à la [Adresse 12], au voisinage immédiat de laquelle se situe le GREY HOTEL. Les stations de métro [Localité 6] (ligne 13) et [Adresse 11] (lignes 2 et 13) sont situées à environ 200 mètres de l’hôtel.

L’expert relève que ces éléments mettent en évidence la qualité de l’emplacement pour un hôtel de catégorie 4 étoiles.

L’expert précise que l’immeuble date du 19ème siècle et qu’il est élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un 5ème étage en léger retrait et d’un 6ème étage mansardé, avec construction en maçonnerie à façade en pierre de taille, garde-corps en ferronnerie légèrement ouvragée et couverture en tuiles mécaniques et en zinc.

Les 33 chambres son réparties sur sept niveaux (rez-de-chaussée, étages 1-2-3-4-5-6), lesquels sont reliés entre eux par un escalier et un ascenseur (375 kg / 5 personnes).

Elles sont classées selon la typologie suivante :

— Classic single : n° 11-21-31-41………………………………4 chambres

— Supérieure double : n° 01-12-13-14-22-23-24-32-33-34-42-43-44…….13 chambres

— Privilège : n° 15-25-35-45-62………………………………..5 chambres

— Privilège balcon / terrasse : n° 16-52-53-54-61………..5 chambres

— Privilège XL (3 personnes max) : n° 26-36-46-51-55……..5 chambres

— Suite (4 personnes max) : n° 63…………………………………1 chambre

La distribution est la suivante :

au rez-de-chaussée

une entrée, une zone de réception, un petit dégagement, une bagagerie, un bureau, un salon, un esapce bar, une salle des petits-déjeuners, un petit dégagement, un office, des sanitaires, une chambre accessible aux personnes à mobilité réduite ;

aux 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage

trois chambres sur rue et trois chambres sur cour ;

au 5ème étage

trois chambres sur rue et deux chambres sur cour ;

au 6ème étage mansardé

une chambre sur rue et une chambre sur cour ;

au sous-sol

un dégagement, un local lingerie, un local poubelles des vestiaires hommes, des vestiaires femmes, un office, des locaux techniques (machinerie ascenseur et chaufferie), deux petites réserves, une grande réserve, un atelier.

L’expert conclut son analyse en précisant que l’emplacement, l’ascenseur desservant tous les niveaux dont le sous-sol et la salle des petites-déjeuners disposant d’une capacité d’accueil suffisante et ouverte sur l’espace bar du salon constituent des éléments positifs de valorisation.

En revanche, la faible capacité d’accueil de l’établissement qui ne dispose que de 33 chambres constitue un élément négatif.

Cette analyse n’est pas contestée par la société DLS [U].

Si la société LE GREY HOTEL mentionnent certaines caractéristiques qui selon elle seraient de nature à minorer la valorisation des locaux, il ne peut en être tenu compte dès lors qu’elle ne produit pas le rapport amiable de M.[N] sur lequel elle se fonde.

L’analyse de l’expert judiciaire doit être retenue dès lors qu’elle résulte de ses constatations objectives.

b) Sur la recette hôtelière théorique

La société LE GREY HOTEL demande qu’il soit retenu l’estimation de l’expert judiciaire de 226.195 euros sur la base d’une recette théorique annuelle maximale de 2.070.545,45 euros HT, d’un taux d’occupation de 80 %, d’un abattement de 11,90 % au titre des commissions [Localité 7] (17 % de commissions [Localité 7] sur 70 % du chiffre d’affaires) et d’un taux sur recette d’hébergement de 15,5 %.

La société DLS [U] conteste le prix par chambre proposé par l’expert aux termes de son rapport et demande que soit appliqué le prix par chambre supérieur qu’il avait retenu dans sa note de synthèse. Elle ajoute qu’il y a lieu de tenir compte du référencement de l’établissement dans la catégorie haut de gamme et non moyenne gamme. Elle conclut à une recette théorique annuelle de 2.196.636,36 euros HT. Elle demande ensuite l’application d’un taux d’occupation de 82,23 % compte tenu des statistiques produites, soit un chiffre d’affaires théorique de 1.806.294 euros HT, puis l’application d’un taux [Localité 7] de 15 % sur 60 % du chiffre d’affaires théorique, considérant que les décotes retenues par l’expert judiciaire sont surestimées.

Sur ce,

L’expert retient une recette théorique annuelle maximale de 2.070.545 euros HT qu’il a évaluée selon les prix des chambres qui sont selon lui praticables pour un établissement classé en catégorie 4 étoiles, dépendant d’un segment intermédiaire entre le moyen de gamme et le haut de gamme, situé dans la zone Opéra-Grands boulevards, le secteur de la gare [15] et sur une voie secondaire :

— Classic single : 4 x 170 € = ……………………………………………………. 680 €

— Supérieure double : 13 x 180 € = ……………………………………………. 2.340 €

— Privilège : 5 x 190 € = …………………………………………………………… 950 €

— Privilège balcon / terrasse : 5 x 200 € = …………………………………… 1.000 €

— Privilège XL : 5 x 200 € = …………………………………….. ……………… 1.000 €

— Suite : 1 x 270 € = ………………………………………………………………… 270 €

6.240 €

soit une recette théorique annuelle maximale TVA comprise de (6.240 €/j x 365 j =) 2.277.600 euros et une recette théorique annuelle maximale HT de (2.277.600 € / 1,10 = ) 2.070.545 euros.

Pour procéder à son évaluation, l’expert a tenu compte des statistiques 2019 de l’hôtellerie parisienne publiées par MKG et Stathotel ainsi que des fixations judiciaires de loyer.

Il n’y a pas lieu d’exclure les données publiées par Stathotel dès lors que le recoupement de références provenant de sources différentes permet de procéder à une appréciation précise.

En outre, il est établi que l’hôtel est classé en catégorie 4 étoiles et il ressort de la description réalisée par l’expert des locaux et de leur emplacement, ainsi que des prestations proposées, qu’il dépend d’un segment intermédiaire entre le moyen de gamme et le haut de gamme.

Le prix des chambres et la recette théorique annuelle maximale de 2.070.545 euros HT proposés par l’expert seront donc retenus.

En ce qui concerne le taux d’occupation de 80 % appliqué par l’expert, il convient de le retenir compte tenu de la faible capacité d’accueil de l’établissement (33 chambres) et de son emplacement dans un quartier central mais avec une importante concurrence.

S’agissant de l’abattement au titre des commissions [Localité 7], l’expert préconise d’appliquer un abattement de 11,90 % (17 % sur 70 % de la recette) en expliquant que le taux moyen devant être retenu est au minimum de 17 % en 2019 sur 65 à 75 % de la recette.

La société DLS [U] ne peut prétendre à un taux de commission moyen de 15 % en se référant uniquement à la moyenne des taux de commission pratiqués par la société Booking.com dès lors qu’il existe d’autres plateformes de réservation.

En outre, la quote-part de 70 % de la recette est justifiée compte tenu de la forte concurrence existant dans le quartier des locaux loués.

Il sera ainsi appliqué un abattement de 11,90 %.

Dès lors, la recette théorique d’hébergement HT doit être fixée à (2.070.545 x 0,80 x 0,881 =) 1.459.320 euros.

c) Sur les recettes annexes

— Sur la recette des petits-déjeuners :

La société LE GREY HOTEL sollicite qu’il ne soit pas tenu compte de la recette perçue au titre des petits-déjeuners au motif qu’elle propose à ses clients un simple service qui lui rapporte un chiffre d’affaires qu’elle qualifie d’anecdotique.

La société DLS [U] demande que la valeur locative soit augmentée des recettes théoriques générées par les petits-déjeuners selon le prix unitaire de 14 euros TTC, l’indice de fréquentation de 1,2 personne par chambre et le taux de captation de 70 % proposés par l’expert mais eu égard à un taux d’occupation de 82,23 % et non de 80 %, soit des recettes complémentaires de 105.828,71 euros HT.

Sur ce,

L’expert propose d’ajouter à la rectte théorique de l’hébergement la recette théorique des petits-déjeuners pour un prix moyen de 14 euros TTC, un taux d’occupation de 80 %, un indice de fréquentation de 1,2 personne par chambre et un taux de captation de 70 %; soit une somme totale de 103.018 euros HT.

Cependant, eu égard au faible chiffre d’affaires réalisé, soit 47.061,92 euros HT en 2019 pour un chiffre d’affaire d’hébergement de 1.364.110,38 euros HT selon l’attestation comptable produite par la société LE GREY HOTEL, et surtout à la situation de l’hôtel, en pleine ville, ce qui offre de multiples autres possibilités de restauration à la clientèle, il convient de considérer que les recettes des petits-déjeuners sont aléatoires et que ce service constitue davantage un service rendu à la clientèle qu’une réelle source de revenus.

Dès lors il n’y a pas lieu d’ajouter la recette des petits-déjeuners à la recette de l’hébergement.

— Sur la recette du bar :

La société LE GREY HOTEL s’oppose à ce qu’il soit tenu compte de la recette du bar en soulignant qu’elle n’a pas été retenue par l’expert et en ajoutant qu’elle propose à ses clients un service dont elle ne tire aucun réel profit.

La société DLS [U] soutient qu’il y a lieu de tenir compte de la valeur locative des locaux affectés à l’activité de bar car celui-ci est ouvert aux clients qui ne résident pas à l’hôtel. Elle évalue la valeur locative unitaire à 1.900 euros/m² et la valeur locative totale, pour une surface de 75 m², à 142.500 euros.

Sur ce,

L’expert considère que l’espace bar ne peut faire l’objet d’une valorisation distincte de celle de l’hôtel compte tenu de sa configuration et de la faible recette qu’il a générée en 2019.

Il s’avère en effet que l’espace bar n’est pas clos mais aménagé dans le salon, à proximité immédiate de la salle des petits-déjeuners, qu’il occupe une surface utile de 30 m² et que l’activité a généré en 2019 une recette de 6.477 euros HT.

Ainsi, en raison de sa configuration et de sa faible surface, l’espace bar ne constitue pas une surface distincte des autres locaux, susceptible d’être exploitée indépendamment et de faire l’objet d’une évaluation distincte.

d) Sur le pourcentage sur recettes

Les parties ne contestent pas l’usage selon lequel le loyer admissible pour l’exploitant est calculé sur la base d’un pourcentage de la recette hébergement théorique réalisable, pourcentage calculé selon plusieurs critères dont, notamment, la catégorie de l’établissement, les caractéristiques immobilières dont l’état global du bien et des chambres, les prestations annexes proposées, la taille des chambres, la dimension des espaces communs. Il est admis que plus l’établissement propose un service et des prestations hôtelières de qualité, moins le taux d’effort sera élevé.

Les parties s’accordent en outre sur l’application du taux de 15,5 % retenu par l’expert compte tenu de la catégorie de l’hôtel, de ses caractéristiques et des prestations offertes.

La valeur locative brute au 1er juillet 2021 s’élève ainsi à la somme de (1.459.320 x 0,155 =) 226.195 euros.

e) Sur les abattements liés aux obligations du preneur

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, il ressort de l’article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

De surcroît, selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

— Sur le transfert au preneur de l’impôt foncier :

La société LE GREY HOTEL sollicite qu’il soit appliqué un abattement de 4.583 euros correspondant au montant de l’impôt foncier 2021, au lieu de l’abattement de 1,5 % préconisé par l’expert.

La société DLS [U] déclare ne pas contester le taux de 2, 5 % retenu par l’expert au titre de la charge exorbitante de taxe foncière.

Sur ce,

Si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur. Son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En l’espèce, l’article IV 6° du contrat de bail stipule que le preneur devra acquitter et supporter l’impôt foncier de façon que le bailleur touche le loyer fixé net de toutes espèces de charges.

A défaut de communication de l’avis d’imposition à la taxe foncière 2021, l’expert propose d’appliquer un abattement de 1,50 %, et non de 2,50 % ainsi que le mentionne la société DLS [U], afin de tenir compte de cette charge exorbitante dans l’évaluation de la valeur locative.

La société LE GREY HOTEL ne produisant pas le complet avis d’imposition à la taxe foncière pour l’année 2021 qui permettrait de déterminer le montant qu’elle a payé au titre de la taxe foncière après déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il sera appliqué l’abattement forfaitaire de 1,50 % préconisé par l’expert.

— Sur le transfert au preneur de la prime d’assurance de l’immeuble :

La société LE GREY HOTEL conteste l’application d’un abattement de 0,5 % ainsi que le retient l’expert au motif qu’il appartient au bailleur de justifier du montant réel de la prime payée. Subsidiairement, il considère que l’abattement ne saurait être inférieur à 1 %.

La société DLS [U] déclare ne pas contester l’abattement de 0,5 % retenu par l’expert.

Sur ce,

L’article IV 6° du contrat de bail stipule que le preneur devra acquitter et supporter les primes d’assurance contre l’incendie de l’immeuble et la responsabilité civile, de façon que le bailleur touche le loyer fixé net de toutes espèces de charges.

Dans la mesure où cette charge incombe normalement au propriétaire , la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s’en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative qui doit être pris en compte dans l’appréciation de celle-ci.

La société DLS [U] ne justifie pas du montant de la cotisation d’assurance payée.

Compte tenu des caractéristiques des locaux et de l’activité exercée par la société LE GREY HOTEL, l’abattement doit être fixé à 1 %.

— Sur le transfert au preneur des travaux de mise en conformité :

La société LE GREY HOTEL considère que l’abattement de 2 % appliqué par l’expert est insuffisant et demande qu’il soit porté à 10 % ainsi que le retient la jurisprudence en matière d’établissement hôtelier.

La société DLS [U] soutient que le taux de 2 % est excessif et qu’une décôte de 1 % serait plus appropriée dans la mesure où, d’une part, le contrat de bail renouvelé ne met plus à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil et, d’autre part, l’hôtel ayant été intégralement refait, la charge des travaux de mise aux normes devient résiduelle.

Sur ce,

L’article IV du contrat de renouvellement de bail conclu les 24 et 29 juin 2017 stipule :

— en son paragraphe 3°, que le preneur est tenu « D’entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de toutes réparations grosses ou menues, quelles qu’elles soient, y compris toutes les réfections, réparations et entretien, même des toitures et des gros murs, tous travaux devenus nécessaires devront être exécutés en temps utile par la société preneuse, et ce de convention expresse, la Bailleresse n’étant tenue d’aucune façon des obligations découlant de l’article 606 du Code Civil et ne garantissant ni le clos ni le couvert. En conséquence, d’exécuter lesdites réparations sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer.» ;

— en son paragraphe 7°, que le preneur est tenu « De satisfaire à toutes les charges de Ville et de Police dont les locataires sont ordinairement tenus, comme aussi de se conformer à toutes les prescriptions de l’autorité compétente pour cause d’hygiène et de salubrité publique et à celles relatives à l’exercice de son commerce, notamment d’exécuter à ses frais tous travaux quelconques qui seraient prescrits par les Commissions du Service des Garnis et des Logements Insalubres et ce, de façon que la bailleresse ne puisse être aucunement inquiétée ni recherchée à ce sujet. ».

La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l’appréciation de celle-ci.

Contrairement à ce que soutient la société DLS [U], les grosses réparations de l’article 606 du code civil demeurent à la charge du preneur.

En outre, si l’hôtel a été refait et mis aux normes en 2012, compte tenu de l’importance des normes relatives aux établissemente hôteliers et de leur évolution régulière, un abattement de 5 % est justifié.

f) Sur l’application d’un abattement en raison de la crise sanitaire

La société LE GREY HOTEL sollicite qu’il soit tenu compte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 dans la mesure où le renouvellement prend effet au 1er juillet 2021. Elle demande que dans ce cas l’abattement de 22 % proposé par l’expert, durant neuf mois, soit jusqu’au mois d’avril 2022, et avec lissage sur les neuf années du bail soit appliqué, soit une valeur locative nette de 168.300 euros.

La société DLS [U] soutient qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la crise sanitaire car la valeur locative ne peut être appréciée au regard d’une période exceptionnelle et que le loyer doit s’appliquer durant neuf années alors que la crise sanitaire n’aura plus aucune incidence. Subsidiairement, elle conteste l’abattement de 22 % retenu par l’expert pour les neuf premiers mois du bail au motif qu’à la date du renouvellement la majorité des mesures sanitaires n’étaient plus appliquées depuis le 09 juin 2021.

Sur ce,

La société LE GREY HOTEL sollicite l’application d’un abattement sans démontrer qu’à la date du renouvellement du bail, le 1er juillet 2021, son activité était encore affectée par des mesures administratives prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19, ni qu’elle l’a été durant les neuf mois qui ont suivi.

Dès lors, il n’y a pas lieu à application d’un abattement.

g) Sur l’application d’un abattement en raison des travaux réalisés

En vertu de l’article L. 311-1 du code du tourisme, la société LE GREY HOTEL soutient qu’il doit être appliqué un abattement de 10 % afin de tenir compte des travaux hôteliers qui ont été réalisés par le précédent locataire. Elle explique que si elle ne peut justifier de la nature et du prix des travaux dès lors qu’elle ne les a pas elle-même réalisés, ces éléments ont été discutés dans le cadre d’une expertise et d’une instance antérieures devant le juge des loyers dommerciaux et la cour d’appel.

La société DLS [U] expose que la société LE GREY HOTEL ne justifie pas de l’existence, du coût ni de l’affectation des travaux qu’elle invoque. Elle prétend que s’il n’est pas contestable que des travaux ont été réalisés en 2012 dans les locaux, ils excédaient toutefois les limites fixées par les dispositions légales. Elle ajoute que la société LE GREY HOTEL ne prouve pas avoir réglé le prix des travaux invoqués. Subsidiairement, elle indique que l’abattement qui pourrait être appliqué ne saurait excéder 19.967 euros par an.

Sur ce,

L’article L. 311-1 du code du tourisme dispose que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

Selon l’article L. 311-2 du même code, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

L’article L. 311-3 précise que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de Mme [R] en date du 14 avril 2014, que les travaux hôteliers réalisés par le précédent locataire et répondant aux conditions de l’article L. 311-1 du code du tourisme s’élevaient à 671.682,96 euros (hors honoraires non imputables).

Si le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 12 décembre 2014 puis la cour d’appel dans son arrêt du 08 mars 2017 n’en ont pas tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative, ce n’est pas parce qu’ils ont considéré qu’ils ne répondaient aux conditions de l’article L. 311-1 du code du tourisme mais parce qu’ils avaient été achevés postérieurement au renouvellement alors considéré du 1er juillet 2012.

Ces travaux ayant été réceptionnés le 05 septembre 2012, la minoration de la valeur locative peut être appliquée durant les douze années qui suivent, soit jusqu’au 05 septembre 2024.

L’abattement durant ces douze années s’établit à (671.682,96 euros /12 ans =) 55.973,58 euros/ an.

En considération de la durée résiduelle de 3 années, 2 mois et 4 jours (ou 38 mois et 4 jours), du 1er juillet 2021 au 05 septembre 2024, l’abattement restant à prendre en considération au cours du bail renouvelé s’établit à un montant de ( 55.973,58 euros/12 mois x 38 mois et 4 jours =) 177.250 euros.

Ainsi que l’a retenu l’expert, lissé sur la durée du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021, l’abattement annuel sur la valeur locative s’établit à (177.250 euros / 9ans =) 19.695 euros / an, ce qui représente un abattement de (19.695 euros / 226.195 euros x 100 =) 8,70 %.

Il sera donc appliqué un abattement de 8,70 % au titre des travaux hôteliers.

Après application d’un abattement total de ( 1,50 % + 1 % + 5 % + 8,70 % =) 16,20 %, la valeur locative au 1er juillet 2021 s’élève à (226.195 – ( 226.195 x 16,20 % = 36.643,59 ) =) 189.551,41 euros.

Le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2021 doit donc être fixé à 189.551,41 euros.

2- Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 189.551,41 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société DLS [U] et la société LE GREY HOTEL pour les locaux situés à [Adresse 10] ;

Ordonne le partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 8], le 07 mars 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER