TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Ava TAÏEB

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06633 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALBC

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [E] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ava TAÏEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06633 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALBC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2020, M. [P] [E] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12900,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [T] le 21 août 2023.

Par assignation du 25 juin 2025, M. [P] [E] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [W] [T] et obtenir l’autorisation de conserver le dépôt de garantie et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  40338,32 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 octobre 2025, M. [P] [E] [B] maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette à 46967,23 euros, et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros.

M. [W] [T] sollicite du juge de :

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— condamner M. [L] [B] à faire réaliser des travaux sous astreinte,

— condamner M. [P] [E] [B] à lui payer les sommes de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 39820,48 euros en réparation de son trouble de jouissance, et 6150 euros en restitution des provisions sur charges avec intérêts à compter des dates de versement et capitalisation des intérêts,

— fixer le montant du loyer à 20% du montant actuel jusqu’à la réalisation des travaux,

— ordonner la compensation des sommes réciproquement dues,

— écarter l’exécution provisoire,

— subsidiairement lui accorder des délais de paiement de 24 mois, et des délais pour quitter les lieux de 24 mois,

— condamner M. [P] [E] [B] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [E] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2.Sur la validité du commandement de payer

Le commandement de payer doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre au locataire d’en apprécier le bien-fondé. Toutefois, lorsque le commandement est délivré pour une somme excédant celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû.

En l’espèce, si le décompte joint au commandement comportait pour partie une reprise de solde au 31 décembre 2021, dont il n’était pas possible d’apprécier le bien fondé, M. [W] [T] pouvait vérifier néanmoins l’existence d’une dette locative pour la période postérieure à la reprise de solde, déduction faite de cette reprise de solde. En conséquence, ce commandement de payer reste valide déduction faite de la reprise de solde et la demande de nullité du commandement de payer est rejetée.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12900,98 euros – 2610,85 euros (reprise de solde)= 10290,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation, qui justifie le cas échéant une indemnisation de M. [W] [T], ne le dispense pas réciproquement de son obligation en paiement du loyer, et est donc sans incidence sur l’efficacité du commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 octobre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [T] qui ne produit aucune pièce financière ne justifie pas être en mesure de régler la dette locative qui subsiste, après compensation avec les sommes qui lui sont allouées ci après, et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [E] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. sur les sommes dues par M. [W] [T]

Sur les charges locatives

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’absence de régularisation annuelle par le bailleur est de nature à justifier une restitution des provisions faute de justificatif d’une contrepartie au versement des provisions.

En l’espèce, M. [W] [T] sollicite la restitution des provisions sur charges depuis la conclusion du bail faute de régularisations annuelles et de justificatifs suffisants de cette régularisation.

M. [P] [E] [B] justifie toutefois dans le cadre de l’instance des régularisation de charges pour 2021, 2022 et 2023 avec un décompte par nature de charges et le mode de répartition entre locataires. Les pièces justificatives sont tenues à disposition conformément aux dispositions de l’article 23 visées ci avant. Les provisions sur charges appelées pour cette période sont donc bien dues par M. [W] [T] déduction faite des régularisations créditrices.

S’agissant de la période postérieure à la résiliation du bail, le bailleur n’est plus tenu d’une régularisation annuelle compte tenu du montant fixé ci après de l’indemnité d’occupation.

En revanche, aucune régularisation des charges n’est justifiée par M. [P] [E] [B] pour 2020.

En conséquence, M. [P] [E] [B] est tenu de restituer à M. [W] [T] la somme de 450 euros au titre des provisions sur charges versées en 2020, qui sera déduite de l’arriéré locatif et des charges, sans intérêts à compter de leur date de versement en l’absence de mise en demeure de payer, et sans capitalisation des intérêts courant à compter de la demande en paiement, ce en considération des sommes restant dues à la charge de M. [W] [T] au titre de l’arriéré locatif et des charges.

Sur l’arriéré de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation

M. [W] [T] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

En l’espèce, M. [P] [E] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2025, M. [W] [T] lui devait la somme de 48760,34 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, ce déduction faite des régularisations annuelles de charges justifiées au débat et ne figurant pas au décompte, et déduction faite des provisions sur charges appelées en 2020.

M. [W] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur le dépôt de garantie

La conservation ou la restitution du dépôt de garantie obéit aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et les circonstances de la restitution des lieux ne sont à ce stade pas connues.

En conséquence, la demande du bailleur d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En l’espèce, la survenue d’un dégât des eaux dans le logement le 1er novembre 2021 n’est pas contestée par M. [P] [E] [B] de même que des désordres de peinture cloquée et écaillée lesquels ressortent également du rapport d’assurance du 27 avril 2022, que M. [W] [T] justifie avoir remis au bailleur, qui constate la nécessité de reprendre les peintures du plafond et des murs dans le dégagement, le salon, les toilettes, et de revitrifier le parquet dans les toilettes et la chambre.

Les seuls éléments d’appréciation versés au débat sur la nature et l’ampleur du désordre soit en l’occurrence le rapport d’assurance ne permettant pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, étant rappelé que les photographies dont la date et le lieu ne peuvent être vérifiés ne permettent pas d’apporter la preuve de désordres.

La dégradation des peintures et du parquet engage toutefois la responsabilité du bailleur en ce qu’il est tenu de faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état des lieux loués.

Ce désordre caractérise pour M. [W] [T] un trouble de jouissance qu’il y a lieu d’évaluer en considération de la superficie du logement, du montant du loyer et de l’ampleur des désordres à la somme de 250 euros par mois, ce durant 24 mois, compte tenu de la résiliation du bail à compter du 18 octobre 2023, M. [P] [E] [B] n’étant plus tenu après cette date de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux.

M. [P] [E] [B] sera donc condamné à payer à M. [W] [T] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il n’est établi par ailleurs aucun désordre d’humidité susceptible d’avoir causé un préjudice physique à M. [W] [T] et cette demande supplémentaire de dommages et intérêts est donc rejetée.

Sur la demande de travaux et de diminution du loyer

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 18 octobre 2023, la demande de travaux de M. [W] [T], du reste non déterminée, et la demande de diminution du loyer, ne peuvent qu’être rejetées, celui-ci n’ayant plus la qualité de locataire.

Sur la compensation

Suivant l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ainsi, après compensation entre l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation et la créance de dommages et intérêts, M. [W] [T] sera condamné à payer à M. [P] [E] [B] la somme résiduelle de 42760,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

3. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

En l’espèce, il n’est pas établi que le relogement de M. [W] [T] qui ne justifie pas de sa situation financière ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette demande est donc rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [T], qui succombe à titre principal à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [P] [E] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la résiliation du bail et du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 2020 entre M. [P] [E] [B], d’une part, et M. [W] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 19 octobre 2023,

ORDONNE à M. [W] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à M. [P] [E] [B] la somme de 48760,34 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à M. [P] [E] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux provisions sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (avec indexations annuelles du loyer mais sans régularisations annuelles de charges), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [P] [E] [B] à payer à M. [W] [T] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à M. [P] [E] [B] après compensation des sommes réciproquement dues au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation et des dommages et intérêts la somme de 42760,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE les demandes de nullité du commandement de payer, de délais de paiement, de délais pour quitter les lieux, de travaux, de diminution du loyer, d’intérêts de retard et de capitalisation des intérêts sur la restitution des provisions sur charges, de conservation du dépôt de garantie et les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à M. [P] [E] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 août 2023 et celui de l’assignation du 25 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge