Expéditions le : Minute n° 25/00162

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00063 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2IC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 31 janvier 2024, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à Mme [S] [Y] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.736,80 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 janvier 2025, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 novembre 2024,ordonner l’expulsion de Mme [S] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 4.044,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 (date du commandement de payer),condamner Mme [S] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer, outre charges justifiées, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,condamner Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT expose que Mme [S] [Y] a toujours été en difficulté pour régler son loyer, de sorte qu’une dette s’est constituée, malgré les relances par courriels et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.753,21 euros au 31 mai 2025.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [S] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 18 novembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 23 janvier 2025 pour une audience fixée au 4 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I 1° de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 7 octobre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2.736,80 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 octobre 2024 et le 18 novembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2024 et que Mme [S] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [S] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis septembre 2024.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, elle n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer si elle est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [S] [Y] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [S] [Y], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [S] [Y] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 599,76 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mai 2025, Mme [S] [Y] est redevable d’une somme totale de 7.753,21 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais de contentieux facturés en novembre 2024 et février 2025 qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 222,38 euros.

En conséquence, Mme [S] [Y] sera condamnée à payer à titre provisionnel à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 7.530,83 euros (7.753,21 – 222,38) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.736,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Mme [S] [Y] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [S] [Y] sera donc condamnée à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2024 entre l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT d’une part, et Mme [S] [Y] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 19 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [S] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [S] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [S] [Y] de s’exécuter volontairement, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 599,76 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à titre provisionnel à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 7.530,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2.736,80 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme [S] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS