Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 20 mars 2025, n° 23/07127

TJ Paris 20 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Vice du consentement
La cour a estimé qu'aucun contrat n'avait été conclu, et donc qu'il n'y avait pas de vice du consentement pouvant justifier une demande de remboursement.
Rejeté
Dol
La cour a jugé que, sans contrat valide, il n'y avait pas de fondement pour réclamer des dommages-intérêts.
Rejeté
Erreur sur les qualités essentielles
La cour a conclu qu'aucun contrat n'ayant été formé, il n'y avait pas de lien de causalité entre la classification et le surcoût du prêt.
Rejeté
Dol
La cour a jugé que, sans contrat valide, il n'y avait pas de fondement pour cette demande.
Rejeté
Résistance abusive
La cour a estimé que la résistance n'était pas abusive, car les défenderesses avaient des arguments légitimes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame [Z] [U] demande au tribunal de condamner in solidum la société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E] pour dol, en raison d'une erreur sur la classification énergétique d'un bien immobilier, entraînant des préjudices financiers. Les questions juridiques posées concernent la validité du consentement de l'acquéreur et l'existence d'un contrat de vente, étant donné que le compromis n'a jamais été signé. Le tribunal conclut que, faute d'accord sur les conditions essentielles de la vente, aucun contrat n'a été formé, et rejette les demandes de dommages et intérêts de Madame [Z] [U]. Elle est également condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à la société BR IMMOBILIER et à Madame [W] [E] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 20 mars 2025, n° 23/07127
Numéro(s) :	23/07127
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc BENSIMHONLynn HAWARI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D AVOCATS BENSIMHON ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. BR IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/07127 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQQ4

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Lynn HAWARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1977

DÉFENDERESSES

Madame [W] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

S.A.R.L. BR IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

Toutes deux représentées par Maître Marc BENSIMHON de la SCP BENSIMHON Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0410

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/07127 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQQ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

En avril 2022, Mme [Z] [U] s’est portée acquéreuse d’un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 11], après l’avoir visité par l’intermédiaire de Mme [W] [E], agent commercial de la société BR IMMOBILIER, mandatée par les vendeurs.

Le 15 juin 2022, elle a versé à Maître [G] [D], notaire à [Localité 9], la somme de 380 euros pour l’établissement d’un compromis de vente.

Par courriel du 20 juillet 2022, Mme [Z] [U] a informé Mme [W] [E] de sa renonciation à la vente, après avoir eu connaissance du DPE du bien, classé F, et de l’estimation des émissions de gaz à effet de serre classée C en consultant les pièces annexes transmises au notaire, et a réclamé réparation de son préjudice auprès de la société BR IMMOBILIER.

Par courriel du 19 août 2022 puis par lettre recommandée avec avis de réception du 15 novembre 2022, soutenant avoir été trompée sur la classification du bien par l’agence, elle a de nouveau sollicité de la société BR IMMOBLIER l’indemnisation de ses préjudices.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2022, Mme [W] [E] a contesté toute faute de sa part.

Par exploits de commissaire de justice en date des 6 et 27 avril 2023, Mme [Z] [U] a fait assigner la société BR IMMOBILIER et Mme [W] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à l’indemniser de ses préjudices résultant de leur dol.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er mars 2024, Mme [Z] [U] demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER Madame [Z] [U] recevable et bien fondée.DIRE ET JUGER que le consentement de Madame [Z] [U] est entaché manifestement d’une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, consistant en une erreur sur la classification du DPE, nomenclature « F » au lieu de « D », ne permettant plus à Madame [Z] [U] de proposer le bien acquis à la location, au moins dans les conditions actuelles et à venir. DIRE ET JUGER que Madame [W] [E], agent commercial de la Société BR IMMOBILIER a effectué des manœuvres constitutives d’un dol, trompant le consentement de Madame [Z] [U], la sachant encline à mettre son futur bien à la location. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial, au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 380 € au titre du remboursement des frais de notaire de Maître [G] [D] : pièce n° 4. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 14.000 € pour les frais et honoraires de l’agence, qui seront qualifiés de dommages-intérêts, au sens de l’article suite à l’incompétence de ce professionnel. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 19.200 € pour le surcoût lié à la réalisation d’un prêt bancaire, les taux ayant fluctué de 1,04 % à 2,2 % : pièces n° 7 et 8. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 3.000 € correspondant aux frais d’hôtels liés à l’échec de la transaction, pour les soirées à [Localité 10], où la requérante a dû pourvoir à son relogement. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 3.000 € en application de l’article 1240 du Code civil pour résistance abusive.

CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER in solidum la Société BR IMMOBILIER et Madame [W] [E], agent commercial au paiement entre les mains de Madame [Z] [U] des dépens d’instance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la société BR IMMOBILIER et Mme [W] [E] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE et JUGER que les demandes de Madame [Z] [U] sont mal fondées, DIRE ET JUGER que Madame [W] [E] et la société BR IMMOBILIER n’ont aucun lien contractuel avec Madame [Z] [U], DIRE ET JUGER qu’aucun compromis de vente n’a été signé par Madame [F] [U], DIRE ET JUGE qu’il n’y a eu aucun échange de consentement dans le cadre du projet d’acquisition du bien immobilier litigieux, Par conséquent :

DEBOUTER Madame [F] [U] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

A TITRE SUSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que Madame [W] [E] et la société BR IMMOBILIER n’ont commis aucune faute vis-à-vis de Madame [Z] [U], DIRE ET JUGER que le nouveau diagnostic énergétique réalisé par les propriétaires du bien litigieux n’empêchait pas sa mise en location, Par conséquent :

DEBOUTER Madame [F] [U] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [F] [U] a verser à la société BR IMMOBILIER et à Madame [W] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [F] [U] aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Z] [U] demande au tribunal de condamner in solidum l’agence et Mme [W] [E], agent commercial, à lui payer les sommes suivantes :

380 euros au titre du remboursement des frais de notaire de Maître [G] [D], 14 000 euros au titre des frais et honoraires de l’agence, 19 200 euros au titre du surcoût du prêt bancaire, les taux ayant fluctué de 1,04 % à 2,2 %, 3 000 euros au titre des frais d’hôtels.

Au soutien de ces demandes elle fait valoir, sur le fondement des articles 1582, 1583 du code civil d’une part et d’autre part des articles 1130, 1132, 1133 et 1137 du code civil que :

Son consentement à l’achat de l’appartement a été vicié dès lors qu’elle a été trompée sur les qualités essentielles de la chose,

Elle avait précisé que la classification du bien en classes D pour les consommations énergétiques et B pour les émissions de gaz à effet de serre, qui lui avait été confirmée par courriel de Mme [W] [E] le 1er avril 2022, était d’une extrême importance, une classification F l’empêchant de louer le bien,Mme [W] [E] a commis à son encontre des manœuvres dolosives, Elle a en conséquence été contrainte de se désister de la vente après avoir découvert la véritable classification du bien.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient que la vente était parfaite en dépit de l’absence de rédaction du compromis, le vendeur ayant pris acte de son consentement et le notaire ayant sollicité le versement de la somme de 380 euros. Elle ajoute que la société BR IMMOBILIER a commis une faute en ne vérifiant pas les informations qu’elle lui transmettait.

Enfin, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle réclame la somme de 3 000 euros pour résistance abusive.

En défense, la société BR IMMOBILIER et Mme [W] [E] opposent en premier lieu qu’elles n’étaient pas liées contractuellement avec Mme [Z] [U], de sorte que ses demandes, fondées sur un prétendu vice du consentement, doivent être rejetées. Elles ajoutent que le compromis de vente n’était pas signé, les parties étant restées au stade des négociations précontractuelles et que Mme [Z] [U] est revenue sur son intention d’achat, sans que les consentements aient été échangés entre le vendeur et elle de sorte qu’en l’absence de tout contrat, il ne saurait y a voir de vice du consentement.

A titre subsidiaire et en tout état de cause, elles contestent toute faute de leur part et font valoir que :

Le diagnostic qui a été communiqué le 1er avril 2022 à Mme [Z] [U], daté du 8 juin 2021, et qui classait le bien en classes D et B était valable jusqu’au 31 décembre 2024,

Elle n’est pas responsable du fait que les propriétaires ont fait établir un second diagnostic qui retient une classification énergétique différente, ce nouveau DPE ayant en tout état de cause été adressé à Mme [Z] [U] de façon transparente,

Le nouveau diagnostic n’empêchait pas la mise en location du bien, des améliorations énergétiques pouvant être adoptées avant janvier 2028,

Mme [Z] [U] n’a jamais fait état de son intention de louer le bien.

Sur ce,

En application des articles 1130, 1137, 1138, 1178 et 1240 du code civil, l’acquéreur d’un bien immobilier, victime du dol, par réticence ou par manœuvres dolosives de l’agence mandatée par le vendeur, peut obtenir réparation de ses préjudices par cette dernière, indépendamment de la nullité du contrat.

Toutefois, pour invoquer un vice du consentement au soutien d’une demande de dommages et intérêts, encore faut-il démontrer l’existence d’un contrat, le consentement étant une condition de validité du contrat en application de l’article 1128 du code civil.

Enfin, si en application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé, les parties sont libres de subordonner leur accord définitif à la vente à la signature d’un avant-contrat notarié, précisant les autres éléments essentiels du contrat que la chose et le prix.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Mme [Z] [U], qui le revendique au contraire, que la classification du bien constituait un élément essentiel de son consentement.

Par son offre d’achat, Mme [Z] [U] n’a pas exprimé sa volonté d’être définitivement liée dès l’acceptation du vendeur dès lors que la signature d’un compromis de vente était prévue, cet acte devant donc préciser les autres éléments essentiels au consentement des parties.

Or, ce compromis de vente n’a jamais été signé, de sorte que le contrat de vente ne s’est pas conclu à défaut d’accord de volontés des parties sur l’ensemble des conditions essentielles de la vente, les parties en étaient demeurées au stade des négociations précontractuelles.

Mme [Z] [U] a expressément indiqué renoncer à acquérir le bien et a donc mis fin aux négociations, après avoir eu connaissance du DPE établi le 1er mars 2022 qui ne lui avait pas été communiqué dans un premier temps.

Dès lors qu’aucun contrat n’a été conclu, en l’absence de tout consentement des parties, Mme [Z] [U] ne peut demander réparation de ses préjudices sur le fondement d’un vice du consentement.

En conséquence, ses demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [U], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société BR IMMOBILIER et à Mme [W] [E], prises ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [Z] [U],

Condamne Mme [Z] [U] aux dépens,

Condamne Mme [Z] [U] à payer à la société BR IMMOBILIER et à Mme [W] [E], prises ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 10] le 20 Mars 2025

Le Greffier La Présidente