TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RUBIO (D0729)

M^e BRAULT (J0082)

M^e SOIRAT (E1059)

Me [Localité 25] (P0133)

M^e PORCHER (G0450)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/07558

N° Portalis 352J-W-B7F-CURO5

N° MINUTE : 4

Assignation du :

25 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. COMPTOIR [Y] (RCS de [Localité 23] 751 204 918)

[Adresse 3]

[Localité 11]

S.E.L.A.R.L. FHBX (RCS de [Localité 23] 491 975 041), prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 7]

[Localité 10]

S.A.S. ALLIANCE (RCS de [Localité 23] 830 051 512), prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. COMPTOIR [Y]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentées par Maître Laurent RUBIO de L’A.A.R.P.I. AGIR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0729

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/07558 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURO5

DÉFENDEURS

S.C.I. [Adresse 16] (RCS de [Localité 23] 829 932 151)

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe-Hubert BRAULT du Cabinet BRAULT & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

S.A.S. MAËL (RCS de [Localité 23] 829 635 309)

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Frédéric SOIRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1059

Monsieur [V] [F]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Matthieu PATRIMONIO de la S.C.P. RAFFIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0133

S.A.S. [M] ET [P] (RCS de [Localité 23] 582 075 115)

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte extrajudiciaire des 14 et 16 avril 2012, les consorts [G] ont donné à bail commercial à la S.A.S. COMPTOIR [Y] des locaux, sis [Adresse 27] à [Localité 22] pour une durée de 9 ans à compter du 13 avril 2012 moyennant un loyer principal annuel de 50.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de :

« Epicerie Fine

Traiteur

Salon de thé

Bar à fruit

Coffee shop

Pain / Pâtisserie / viennoiseries et confiseries

Produits Surgelés

Restauration rapide / Snack / plats cuisinés / sandwich / Brunch / petit déjeuner sans cuisson ni fabrication sur place. Toutefois le preneur est autorisé à utiliser pour réchauffer les plats tout moyen technique ne nécessitant pas d’extraction.

Décoration tournant autour de la table (théière, carafes, verres, services de tables.)

Livres de décorations / cuisines / Art de la table

Accessoires de la tables et ustensiles de cuisines (couteaux / poêles / plats.)

Vente à distance (catalogue de vente par correspondance et site marchand)

Vente au détail et activités de grossistes.".

Le 19 juin 2017, les consorts [G] ont cédé la totalité de l’immeuble à la S.C.I. [Adresse 16], dont les co-gérants sont Monsieur [V] [F], la S.A.S. CARNOT et la S.A.S. MAËL.

Le 16 mai 2019, la S.C.I. [Adresse 13] DU SOUVENIR FRANÇAIS a déposé un permis de construire portant sur la réhabilitation et la surélévation d’un bâtiment. Par arrêté du 28 octobre 2019, le permis de construire a été accordé et n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2020, la S.C.I. DU ROND POINT DU SOUVENIR FRANÇAIS a fait délivrer à la S.A.S. COMPTOIR [Y] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour le 12 avril 2021, différé pendant une durée maximum de 3 ans, la surélévation de l’immeuble nécessitant l’éviction temporaire du locataire pendant les travaux en vertu de l’article L. 145-21 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 11 mars 2021, la S.C.I. [Adresse 15] a délivré à la S.A.S. COMPTOIR [Y] une sommation interpellative lui rappelant qu’elle avait décidé de procéder à la surélévation de l’immeuble et que, de ce fait, elle lui faisait sommation de lui indiquer :

— si les dispositions requises avaient été prises pour déférer à la demande de restitution provisoire des lieux loués en conformité avec les prescriptions légales et l’exploit d’huissier qui lui avait été signifié le 30 septembre 2020 à effet du 12 avril 2021,

— si elle entendait solliciter le versement d’une indemnité avec les justificatifs requis dans la limite fixée par la législation.

Le conseil de la S.A.S. COMPTOIR [Y] a notifié la réponse de son client aux avocats concernés, à savoir que :

— celle-ci entendait bénéficier du droit au maintien dans les lieux découlant de l’article L. 145-28 du code de commerce, dès lors qu’elle considérait pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction et ne pas être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, si bien qu’elle n’entendait pas restituer les locaux à l’échéance du 12 avril 2021,

— elle n’acceptait pas davantage l’indemnité proposée en faisant valoir que le congé délivré au visa de l’article L. 145-21 du code de commerce serait inopérant, dès lors qu’il n’aurait pas pour objet la surélévation de l’immeuble mais une opération de promotion immobilière avec création d’un nouvel immeuble, si bien que le montage juridique n’aurait pour objet que de la priver des droits résultant du statut des baux commerciaux, celle-ci sollicitant des indemnités consécutives à une cession d’activité avec perte du fonds de commerce et de la clientèle.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2021, la S.A.S. COMPTOIR [Y] a assigné la S.C.I. [Adresse 16], Monsieur [V] [F], la S.A.S. MAËL et la S.A.S [M] ET [P] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de juger que le congé du 30 septembre 2020 devait être requalifié en congé ouvrant droit au profit de la locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction pour perte de fonds de commerce.

Le 10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et désigné Maître [H] [B] de la S.E.L.A.R.L. FHBX en qualité d’administrateur judiciaire et Maître [K] [T] de la S.A.S. ALLIANCE en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 17 janvier 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a arrêté le plan de redressement de la S.A.S.COMPTOIR [Y], désigné la S.A.S. COMPTOIR [Y] et son dirigeant Monsieur [X] [Y] comme tenus d’exécuter le plan de redressement, en mettant fin à la mission de la S.E.L.A.R.L. FHBX, intervenant désormais en qualité de commissaire à l’exécution du plan et en maintenant la S.A.S. ALLIANCE en qualité de mandataire judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 5 mars 2024, la S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] demandent au tribunal, aux visas des articles 63 et suivants et 369 et suivants du code de procédure civile et L. 145-27 et L. 145-28 du code de commerce, de :

« A titre liminaire,

Prendre acte de l’intervention volontaire de la société SELARL FHB en qualité d’administrateur judiciaire et de la société ALLIANCE en qualité de mandataire de la société COMPTOIR [Y], en vertu d’un jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 10 janvier 2023 (RG n°2022P00813),

À titre principal au visa de l’article L 145 – 21 du code de commerce juger que le congé du 30 septembre 2020 doit être requalifié en congé ouvrant droit au locataire au bénéfice de l’indemnité d’éviction classique pour perte de fonds de commerce.

À titre subsidiaire,

Vu notamment les articles 1719 et 1147 du Code Civil,

Faisant droit à la demande principale :

— DECLARER résiliée la location consentie aux torts et griefs de la SCI [Adresse 18] pour manquement à ses obligations contractuelles ;

— LA CONDAMNER à payer à la SAS Comptoir [Y] une indemnité égale à la perte du fonds de commerce, outre indemnités accessoires, sauf à parfaire la somme de 2.000 000 €.

En toute hypothèse,

DEBOUTER la SCI du [Adresse 28], Maître [V] [F] et la SAS [M] et [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS COMPTOIR [Y].

Subsidiairement

— ORDONNER une expertise à ses frais avancés pour chiffrer ce préjudice et désigner un expert avec pour mission de :

➢ se rendre sur place et visiter les locaux donnés à bail ; – se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’exécution de sa mission ; – rechercher et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur le montant de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la société requérante de la perte de son fonds de commerce, compte notamment tenu de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, de la situation des lieux, de la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession et éventuellement augmentée des frais et droits définis par l’article L. 145-14 du code de commerce ;

➢ dire que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile.

— REDUIRE en conséquence de 30% le loyer contractuel à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

Vu l’article 1992 et 1147 du code de civil

Juger que Maître [V] [F] et la SAS [M] et [P] ont manqué à leurs obligations contractuelles de loyauté et d’information ; les condamner en conséquence dans l’hypothèse où le tribunal validerait le congé en sa forme actuelle ou refuserait la résiliation judiciaire de la location, in solidum, à payer à titre de dommages-intérêts à la SAS Comptoir [Y] la somme correspondant à la perte du fonds de commerces soit la somme de 2 millions d’euros sauf à parfaire.

Si le tribunal fait droit à l’une des deux demandes de la société locataire et lui octroie l’indemnité d’éviction classique, condamner solidairement avec la SCI bailleresse, ces deux parties au paiement de l’indemnité d’éviction

— Condamner les trois défendeurs solidairement au paiement de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Laurent RUBIO, Avocat, dans les formes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 29 avril 2024, la S.C.I. [Adresse 16] demande au tribunal, aux visas des articles 1134, 1147, 1719 et 1743 du code civil, 12 du code de procédure civile, L. 145-9, L. 145-14, L. 145-18, L. 145-21, L. 145-27 et L. 145-57 du code de commerce, de :

« VOIR CONSTATER que la SCI [Adresse 16] a obtenu un permis de construire l’autorisant à surélever l’immeuble sis au [Adresse 2] à La Garenne Colombes, sans que ce permis définitif ne puisse être remis en cause par l’allégation d’une absence de permis de démolir préalable qui, selon les demandeurs, aurait dû précéder ce permis, alors même, de plus, que n’est pas démontrée la nécessité d’un permis de démolir préalable à ces travaux de surélévation vu le caractère limité des démolitions qui, par leur nature, ne requerraient pas un tel préalable ;

• JUGER, en tout état de cause, que le projet de travaux de la SCI [Adresse 16] répond aux conditions spécifiques prévues par l’article L.145-21 du Code de commerce et indépendantes de celles des autorisations d’urbanisme, soit une surélévation de l’immeuble sans démolitions intérieures substantielles et laissant intact l’existant et notamment la superficie commerciale occupée ;

• VOIR CONSTATER que le Bailleur a régulièrement signifié le congé critiqué qui tend exclusivement à permettre la surélévation de l’immeuble et la libération temporaire des locaux exploités par la société COMPTOIR [Y] pour le temps nécessaire à l’exécution d’une phase de travaux incompatible avec le maintien d’une activité commerciale dans l’immeuble ;

• REJETER par voie de conséquence les prétentions et allégations des demandeurs tendant à voir requalifier ledit congé en congé pour construction ou reconstruction, tel que le prévoit l’article L.145-18 du Code de commerce, ou bien encore à soutenir une prétendue fraude non démontrée au titre de l’article L.145-27 du même Code ;

• DIRE et JUGER, en conséquence, que la société COMPTOIR [Y], de même que les intervenants es qualité, ne peuvent en aucun cas formuler une quelconque demande en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction qui n’aurait pu découler que de la notification d’un refus de renouvellement, soit dès le congé qui a été signifié, soit en cours d’instance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, LES EN DÉBOUTER ;

Et statuant sur la demande du bailleur découlant de l’exercice manifeste du droit d’option par le preneur lui-même :

• DIRE qu’en refusant tardivement l’offre de renouvellement différée qui lui était signifiée, comme de procéder à la libération temporaire des locaux loués en vue de l’exécution des travaux en raison des impératifs techniques soulignés par le Maître d’œuvre, la société COMPTOIR [Y] peut se voir valablement opposé par la bailleresse l’exercice du droit d’option découlant de l’article L.145-57 du Code de commerce, dès lors qu’elle a refusé l’offre de renouvellement qui lui était signifiée, si bien qu’elle occupe de ce fait sans droit ni titre les locaux précédemment donnés à bail et ce depuis le 1er avril 2021 ;

• ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société COMPTOIR [Y] des locaux qu’elle occupe à [Adresse 20] et ce, sans délai avec le concours de la force publique, s’il y a lieu, en la condamnant, en l’état, sauf à parfaire, au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer exigible à la date d’expiration du bail majorée de 50% en raison du préjudice subi par le bailleur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ancien ou, en tout état de cause, de l’article 1242 du Code civil ;

Et statuant sur la demande de requalification du congé notifié à la requête du bailleur en « congé ouvrant droit au locataire au bénéfice de l’indemnité d’éviction classique pour perte de fonds de commerce » :

• DIRE que la société COMPTOIR [Y] ne peut valablement poursuivre une requalification du congé alors que le bailleur a clairement indiqué, selon les modalités spécifiquement prévues par l’article L.145-21 du Code de commerce, qu’il entendait accepter le renouvellement différé du bail commercial, n’a à aucun moment rétracté cette offre pour y substituer selon l’article L.145-57 du Code de commerce un refus de renouvellement seul susceptible d’étayer les prétentions adverses, dès lors qu’à aucun moment la SCI bailleresse n’a renoncé au bénéfice du congé avec offre de renouvellement qu’elle avait valablement fait signifier ;

• DÉCLARER la société COMPTOIR [Y] de même que les intervenants es qualité, INFONDÉES en leurs prétentions de ce chef, soit sur le fondement de l’article L.145-27 du Code de commerce, dès lors qu’en l’absence de toute fraude au détriment du preneur, la bailleresse à a strictement observé le processus légal imposé par les dispositions de l’article L.145-21 du Code de commerce rendant inopérant la référence faite par le preneur aux dispositions de l’article L.145-27 du Code précité, de même qu’aux dispositions de l’article L.145-28 qui ne peut recevoir application que postérieurement à la notification d’un refus de renouvellement soit dans le cadre du congé initial, soit en réponse à une demande de renouvellement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, soit dans le cadre de l’exercice par le bailleur du droit d’option entraînant un refus de renouvellement qui n’a jamais été notifié en l’espèce ;

• DÉCLARER, de même, totalement INFONDÉE la demande tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction et au paiement de cette dernière, par le bailleur, en l’absence de tout refus de renouvellement régulièrement signifié selon les modalités prévues par le statut des baux commerciaux et ce, alors même que la société COMPTOIR [Y] a elle-même rejeté l’offre de renouvellement en exerçant ainsi le droit d’option, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, L’EN DÉBOUTER ;

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/07558 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURO5

Et statuant sur la demande subsidiaire en résiliation du bail aux torts et griefs du bailleur :

• DÉCLARER, de même, INFONDÉE la société COMPTOIR [Y] de même que les intervenants es qualité, en leur demande de résiliation judiciaire fondée notamment sur les dispositions de l’article 1719 du Code civil, alors qu’elle a régulièrement implanté dans les lieux loués le fonds qu’elle a créé et qu’elle a régulièrement exploité pendant toute la durée du bail échu, sans qu’à aucun moment, il n’ait été allégué, et pour cause, que la société bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance, étant rappelé, pour le surplus, que l’exercice par la bailleresse d’un droit statutaire fondé sur les dispositions de l’article L.145-21 du Code de commerce ne peut, à l’évidence, être considéré comme un manquement à une quelconque obligation de délivrance, d’autant que le bailleur n’avait invoqué qu’un renouvellement différé du fait de la nécessité d’exécuter préalablement les travaux de surélévation, ainsi que la loi le prévoit expressément ;

• DÉBOUTER, en conséquence, la société COMPTOIR [Y], de même que les intervenants es qualité de leurs demandes de ce chef, en l’absence de toute faute contractuelle imputable au bailleur et susceptible de relever des dispositions de l’article 1743 du Code civil, alors même qu’en raison de son refus de libérer temporairement les lieux loués, la société COMPTOIR [Y] a refusé, à tort, d’exécuter ses obligations contractuelles dans la perspective du renouvellement différé qui lui avait été offert ;

• DÉCLARER, en conséquence, la société COMPTOIR [Y], de même que les intervenants es qualité, INFONDÉE en leurs différentes prétentions et en particulier sur la demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation par référence aux dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce inapplicable en la cause en l’absence de tout refus de renouvellement impliquant, pour la société demanderesse, l’exercice d’un droit au maintien dans les lieux en contrepartie duquel une indemnité d’occupation pourrait être fixée dans les termes dudit article, L’EN DÉBOUTER ;

Très subsidiairement, et pour le cas où la juridiction saisie estimerait que la société COMPTOIR [Y] n’a pas valablement exercé le droit d’option statutaire :

• VOIR VALIDER le congé régulièrement signifié suivant exploit du 30 septembre 2020 pour le terme du bail commercial en cours sur le fondement de l’article L.145-21 du Code de commerce, avec les conséquences qui en découlent, notamment en ce qui concerne la sanction du refus injustifié de restituer temporairement la jouissance des locaux au bailleur pour lui permettre d’exécuter les travaux de surélévation, conformément au permis de construire qu’il a régulièrement obtenu et qui s’avère définitif en l’absence de tout recours, comme de l’impératif technique rappelé par le Maître d’œuvre intervenant dans le cadre de l’exécution des travaux de surélévation ;

• DÉCLARER la société COMPTOIR [Y], de même que les intervenants es qualité, INFONDÉE à se perpétuer dans les lieux au mépris des obligations légales découlant du congé et VOIR ORDONNER son expulsion sans délai avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut par elle d’avoir libéré les locaux et les avoir restitué au bailleur libres de toute occupation, stocks ou marchandises dans le délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de la somme de 1.500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) par jour de retard pendant 6 mois ;

• DÉCLARER la SCI [Adresse 17] à solliciter l’indemnisation du préjudice découlant du refus d’obtempérer opposé par la société locataire et ce, tant en ce qui concerne les frais engagés dans la perspective de l’exécution des travaux dans le court délai où ceux-ci devaient primitivement intervenir, de même que les conséquences financières qui en découlent, que la société concluante se réserve de préciser et justifier ultérieurement ;

• DIRE ET JUGER que pendant la période postérieure à l’échéance du bail commercial par l’effet du congé, soit le 12 avril 2021, jusqu’à la restitution effective des locaux, soit amiablement, soit en exécution de la décision judiciaire à intervenir par la société COMPTOIR [Y], celle-ci sera redevable sur le fondement de l’article 1240 du Code civil du montant du loyer exigible à la date d’expiration du bail par l’effet du congé, majoré de 50%, de même que de toutes charges ou accessoires de loyer en découlant, sans préjuger ultérieurement dans le cadre d’un débat ayant pour objet la fixation du loyer du bail renouvelé, la fixation d’un loyer provisionnel prenant effet à la date de la mise à disposition des locaux au bénéfice de de la société COMPTOIR [Y] à l’issue des travaux de surélévation exécutés par le bailleur ;

• DÉCLARER la société COMPTOIR [Y] IRRECEVABLE ou, en tout état de cause, INFONDÉE en toutes ses autres demandes, fins et prétentions, soit sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, soit au titre des dépens, L’EN DÉBOUTER ;

• VOIR ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel, CONDAMNER la société COMPTOIR [Y] au paiement d’une somme de 5.000€ (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Philippe-Hubert BRAULT, Cabinet BRAULT & Associés, Avocat."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 5 septembre 2023, Monsieur [V] [F] demande au tribunal, de :

« - JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par Maître [V] [F],

— JUGER que la société COMPTOIR [Y] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité direct et exclusif entre la faute reprochée à Maître [V] [F] et le préjudice invoqué.

— JUGER que le préjudice invoqué par la société COMPTOIR [Y] est contestable tant dans son principe que dans son quantum,

PAR CONSEQUENT,

— DEBOUTER la société COMPTOIR [Y] de toutes ses demandes formées à l’encontre de Maître [V] [F].

— DEBOUTER la société COMPTOIR [Y] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ECARTER l’exécution provisoire.

RECONVENTIONNELLEMENT

— CONDAMNER la société COMPTOIR [Y] à régler à Maître [V] [F] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et FIXER cette créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société COMPTOIR [Y] à hauteur de 2.500 €."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 29 août 2023, la S.A.S. [M] ET [P] demande au tribunal au visa des articles 1992 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, de :

« A titre principal

DEBOUTER la société COMPTOIR NOURRISON représentée par son administrateur la SELARL FHB de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS [M] [P],

CONSTATER l’absence totale de préjudice allégué par la société COMPTOIR NOURRISON,

PRONONCER en conséquence la mise hors de cause de la SAS [M],

DEBOUTER la société COMPTOIR NOURRISON représentée par son administrateur la SELARL FHB de sa demande au titre de l’exécution provisoire,

FIXER une créance de 5.000 euros au passif du redressement judiciaire de de la société COMPTOIR [Y] représentée par son administrateur la SELARL FHB à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

FIXER une créance de 3.000 euros au passif du redressement judiciaire de la société COMPTOIR [Y] représentée par son administrateur la SELARL FHB au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [H] PORCHER de la SELAS PORCHER et ASSOCIES,".

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 11 septembre 2023, la S.A.S. MAËL demande au tribunal, de :

— la mettre hors de cause,

— fixer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 3 000 euros, outre les dépens, le montant de sa créance à inscrire au passif de la procédure de redressement judiciaire de la S.A.S. COMPTOIR [Y].

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du tribunal de céans du 18 décembre 2024.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.C.I. [Adresse 16] aux fins de voir « CONSTATER », « JUGER », « DIRE », « DÉCLARER », « DIRE ET JUGER » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’intervention volontaire des organes de la procédure collective

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 330 du même code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, le 10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et désigné Maître [H] [B] de la S.E.L.A.R.L. FHB en qualité d’administrateur judiciaire et Maître [K] [T] de la S.A.S. ALLIANCE en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 17 janvier 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a arrêté le plan de redressement de la S.A.S.COMPTOIR [Y] et désigné la S.A.S. COMPTOIR [Y] et son dirigeant Monsieur [X] [Y] comme tenus d’exécuter le plan de redressement, en mettant fin à la mission de la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], intervenant désormais en qualité de commissaire à l’exécution du plan et en maintenant la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire.

La S.C.I. [Adresse 16] a, par courrier du 6 février 2023, déclaré sa créance au passif de la S.A.S.COMPTOIR [Y].

Les organes de la procédure collective ouverte à l’égard de la société demanderesse ont un intérêt manifeste à intervenir à la procédure.

En conséquence, il sera pris acte de l’intervention volontaire de la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et non en tant qu’administrateur judiciaire comme indiqué dans les conclusions de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et de la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y].

Sur la fraude aux droits de la S.A.S. COMPTOIR [Y]

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] sollicitent la requalification du congé en congé pour construire ou reconstruire l’immeuble ouvrant droit pour elle au bénéfice d’une indemnité d’éviction. Elles soutiennent qu’il s’agit non pas de travaux de surélévation mais de travaux de superstructure et d’infrastructure consistant en la reprise des fondations, la réalisation de nouvelles fondations, ainsi qu’en la réalisation d’une superstructure formant portique, permettant d’asseoir le plancher bas du 2ème étage, ce qui est confirmé par la note technique de l’architecte qu’elle a mandaté et que le permis de construire a été manifestement obtenu par violation de la loi.

La S.C.I. [Adresse 16] s’oppose à ces demandes. Elle soutient qu’il s’agit de travaux de surélévation d’un immeuble existant nécessitant l’interruption provisoire de l’exploitation du commerce impacté par les travaux pendant une durée limitée de temps et sans modification de sa consistance mais bien au contraire une valorisation de sa présentation commerciale ; que cette surélévation peut s’inscrire dans une opération immobilière plus large. Elle précise que les caves du sous-sol se trouvant dans l’emprise de la location de la S.A.S. COMPTOIR [Y], ne sont pas modifiées contrairement à ce qui est soutenu, et que la locataire conserve les mêmes surfaces que celles qu’elle occupe aujourd’hui, sans échange ni empiétement et que le rez-de-chaussée où est situé le commerce de la locataire n’est pas affecté par les travaux, ni dans sa surface, ni dans son volume, ni dans sa composition, la surface commerciale de l’immeuble restant la même (514 m²) comme le confirme le permis de construire.

L’article L. 145-18 du code de commerce dispose que « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14. »

L’article L. 145-21 du même code dispose que « Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit dans ce cas à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer. »

Le congé différé délivré par le bailleur est présumé sincère et il appartient au locataire de démontrer le contraire.

La surélévation qui consiste à démolir la toiture et les derniers étages d’un immeuble en vue de créer de nouvelles surfaces n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 145-18 du code de commerce qui ne s’applique qu’en cas de reprise en vue de la reconstruction totale de l’immeuble objet du bail et ce, quelle que soit l’importance des travaux réalisés dès lors qu’à l’issue, le locataire peut réintégrer le local donné à bail dont la consistance est conforme au bail d’origine.

Par ailleurs, le bailleur ne peut exercer son droit de reprise que si les travaux ne peuvent être accomplis qu’après éviction du locataire. Enfin, le bailleur n’a pas l’obligation de restituer à l’identique les locaux loués.

Décision du 26 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/07558 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURO5

La reprise, quant à elle, prévue à l’article L. 145-18 du code de commerce susvisé implique une démolition totale de l’immeuble existant et non de simples travaux de transformation ou d’aménagement.

À titre liminaire, il y a lieu de relever qu’il ne revient pas à la présente juridiction de statuer sur la validité du permis de construire accordé à la bailleresse par arrêté du 28 octobre 2019 et dont il n’est pas contesté qu’il n’a fait l’objet d’aucun recours devant les juridictions administratives seules compétentes.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2020, la S.C.I. DU [Adresse 26] DU SOUVENIR FRANÇAIS a fait délivrer à la S.A.S. COMPTOIR [Y] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour le 12 avril 2021, différé pendant une durée maximum de 3 ans, la surélévation de l’immeuble nécessitant l’éviction temporaire du locataire pendant les travaux en vertu de l’article L. 145-21 du code de commerce.

Le permis de construire accordé à la S.C.I. DU [Adresse 26] DU SOUVENIR FRANÇAIS le 28 octobre 2019 par la Ville de [Localité 21] fait état d’un projet de surélévation en vue de l’aménagement de 4 logements supplémentaires pour une surface créée de 360,55 m² et d’une démolition partielle en vue de l’ouverture d’une trémie sur 3 niveaux pour la création d’un ascenseur. Le dossier de permis de construire précise qu’aucune modification n’est apportée au local commercial objet du bail, ce qui est confirmé par le permis de construire qui précise que la surface du commerce reste inchangée.

Monsieur [O] [J], architecte mandaté par la S.C.I. [Adresse 16] indique dans une attestation en date du 25 septembre 2020 que "dans le cadre de la réalisation des travaux de surélévation de l’immeuble du [Adresse 1] appartenant à la SCI [Adresse 16], l’importance et la nature des travaux rendent nécessaire, de manière absolue, l’éviction temporaire du dernier locataire de l’immeuble, savoir la SAS « Comptoir [Y] »".

Ces travaux, savoir : "« Travaux de superstructure et travaux d’infrastructures » consistent en la reprise en sous œuvre sous le local du rez de chaussée du « Comptoir Nourisson » avec reprise des fondations et réalisations de nouvelles fondations, ainsi qu’en la réalisation d’une « superstructure » formant portique, permettant d’asseoir le plancher bas du 2eme Etage.

Cette intervention nécessite impérativement que les locaux du rez de chaussée soient libres de toute occupation pour satisfaire aux obligations en matière de respect de règles de l’art, de sécurité des biens et des personnes et du Code du Travail."

Il précise, par ailleurs, dans une note de synthèse du 10 février 2022 que "Le permis de construire N° 092035F0018 du 28 10 2019 correspond bien avec une surélévation en vue d’aménager 4 logements supplémentaires, comme rédigé dans la description de la demande, ce pour une surface créée de 360.55 m².

Ce projet ne nécessite aucune modification structurelle des logements existants, il sera uniquement réalisé une trémie permettant la mise en œuvre d’un ascenseur desservant l’ensemble des étages, ce conformément à la législation en vigueur.

Nous réhabilitons les appartements existants en R+1 et R+2 en restant à 100% dans la volumétrie et configuration des états constatés avant travaux de surélévations.

Nous mettons à jour l’ensemble des conformités du bâtiment tant en termes d’accessibilité que de sécurité incendie.

Le fait de créer une « superstructure » est relatif aux réflexions suivantes :

Ne pouvant construire au-dessus du rez de chaussée côté cour du Comptoir Nourisson et vu l’impact des charges applicables permettant de créer la surélévation sans se positionner sous un volume inférieur existant, nous avons l’obligation de travailler avec un système structurel type « Portique » permettant d’asseoir le plancher bas du 2eme Etage.

Cette structure mise en place permet également de minorer l’éviction temporaire du Comptoir Nourisson."

La note technique de Monsieur [A] [D], architecte mandaté par les demanderesses conclut que "L’analyse des plans du permis de construire cités dans le présent document et autorisé par la Mairie de [Localité 21] permet de vérifier que l’opération programmée est un projet de réhabilitation et d’extension de l’immeuble existant sis [Adresse 5], qui intègre une surélévation de ce dernier.

En effet, cette opération associe plusieurs types de travaux, à savoir :

— Une démolition de la totalité des bâtiments en rez-de-chaussée, au nord-est du terrain ;

— Une excavation du terrain pour créer un niveau de sous-sol sur la partie nord-est du terrain ;

— Une construction neuve à ossature métallique en extension du bâtiment existant, pour les niveaux sous-sol, RDC, R+1, R+2, R+3 et combles ;

— Une surélévation de l’immeuble existant avec l’exhaussement des murs et des toitures ;

— La reconstruction neuve de bâtiments en rez-de-chaussée, au nord-est du terrain ;

— La création d’un ascenseur pour desservir la totalité des niveaux ;

— Une augmentation des surfaces à chaque niveau,

— Une redistribution et un réaménagement de la totalité des locaux existants ;

— Etc.

Dans ces conditions, il ne s’agit nullement d’une simple et stricte surélévation du bâtiment existant. Il s’agit sur le terrain considéré d’une opération immobilière qui intègre la réhabilitation et la redistribution de la totalité des surfaces de l’immeuble existant, sa surélévation, son extension avec la construction neuve d’un corps de bâtiment sur six niveaux, et la reconstruction à neuf de bâtiments en rez-de-chaussée."

Force est de constater que cette note technique unilatérale et non judiciaire ne démontre nullement que le projet de la bailleresse consiste en une démolition totale de l’immeuble suivie d’une reconstruction de celui-ci.

En outre, la comparaison des différents visuels du projet immobilier avec la photographie de l’immeuble actuel, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, atteste d’une surélévation de deux niveaux avec implantation d’un ascenseur et non d’un nouvel immeuble. Il y a lieu de relever à cet effet que le local de la locataire est préservé même dans le visuel présenté dans le dossier de permis de construire. Par ailleurs, les différentes pièces versées aux débats démontrent que le projet de la bailleresse nécessite de libérer entièrement les locaux loués pour effectuer les travaux.

Dès lors que le projet a pour seul objet de surélever l’immeuble, qu’il n’est pas prévu de modification de la structure originelle du rez-de-chaussée où les locaux sont situés, et que le local donné à bail présente des caractéristiques identiques quant à son emplacement et sa superficie, il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une opération de démolition totale suivie d’une reconstruction alors qu’il s’agit d’une opération de réaménagement portant essentiellement sur les étages supérieurs.

En conséquence, il y a lieu de dire que le congé avec offre de renouvellement différé est valable et n’a pas été utilisé frauduleusement par la bailleresse.

Dès lors, le congé avec offre de renouvellement différé a mis un terme au bail des 14 et 16 avril 2012 à effet du 12 avril 2021 à minuit. La S.C.I. [Adresse 16] pouvait ainsi différer le renouvellement du bail pendant une durée maximum de trois ans, soit jusqu’au 12 avril 2024.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la contestation de la validité de l’offre de renouvellement différé du bail par la locataire ne constitue pas implicitement l’exercice du droit d’option prévu à l’article L. 145-57du code de commerce et ainsi un refus implicite de l’offre de renouvellement.

Il y a lieu de relever qu’aucune demande n’est formulée pour que le renouvellement du bail soit différé à une date postérieure au 12 avril 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la locataire n’est donc pas comme le soutient la bailleresse occupante sans droit ni titre. Elle sera donc déboutée de sa demande d’expulsion sous astreinte et de condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, comme le relève justement la bailleresse, la locataire n’est pas en droit de solliciter le bénéfice de l’article L. 145-28 du code de commerce, cet article ne s’appliquant que dans les cas où le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction. Or, l’article L. 145-21 du code de commerce prévoit qu’une « indemnité » est due au locataire qui se voit évincé temporairement des lieux loués en cas de travaux de surélévation de l’immeuble et non une « indemnité d’éviction ».

Au demeurant, il convient de relever que la bailleresse a uniquement sollicité l’expulsion qui a été jugée mal fondée et non la restitution des locaux pour effectuer les travaux conformément aux dispositions de l’article L. 145-21 du code de commerce.

De même, le tribunal constate que la locataire n’a fait aucune demande d’indemnité sur le fondement de l’article L. 145-21 du code de commerce. Elle a en effet uniquement sollicité une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de délivrance

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] soutiennent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ; que son activité nécessite l’existence d’une cuisine classique et/ou d’un laboratoire avec ses dépendances ; qu’à défaut la confection des produits à emporter doit être délocalisée ; que la bailleresse assistée par son conseil, devenu propriétaire de l’immeuble, a étroitement énuméré les activités autorisées et a prohibé la création de cuisine en vue de la préparation de produits traiteurs ou de produits à consommer sur place mais aussi dans le cadre d’une activité de restauration classique ; que le bailleur actuel et son porteur de parts avaient déjà lors de la conclusion du bail un projet de promotion immobilière à cette adresse et qu’ils ont ménagé l’avenir en prohibant l’installation de cuisine dans les lieux loués. Elle sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 2.000.000 d’euros au titre de la perte de son fonds de commerce

Décision du 26 Mars 2025

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La S.C.I. [Adresse 16] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la notification d’un congé n’implique pas, en elle-même, un quelconque manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ; qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de délivrance ; que le bail commercial est conforme aux dispositions légales.

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions font la loi entre les parties et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers.

En l’espèce, le bail commercial énumère de manière très précise les activités autorisées dans le cadre de ce bail :

« Epicerie Fine

Traiteur

Salon de thé

Bar à fruit

Coffee shop

Pain / Pâtisserie / viennoiseries et confiseries.

Produits Surgelés

Restauration rapide / Snack / plats cuisinés / sandwich / Brunch / petit déjeuner sans cuisson ni fabrication sur place. Toutefois le preneur est autorisé à utiliser pour réchauffer les plats tout moyen technique ne nécessitant pas d’extraction.

Décoration tournant autour de la table (théière, carafes, verres, services de tables.)

Livres de décorations / cuisines / Art de la table

Accessoires de la tables et ustensiles de cuisines (couteaux / poêles / plats.)

Vente à distance (catalogue de vente par correspondance et site marchand)

Vente au détail et activités de grossistes."

Il ressort du Kbis de la S.A.S. COMPTOIR [Y] qu’elle exerce l’activité de « commerce de détail, salon de thé, restauration rapide, vente à distance, commerce de gros ».

Contrairement à ce que soutient la locataire, les activités autorisées par le bail sont conformes à son activité et la cuisson ainsi que la fabrication sur place de plat étaient prohibés dès la conclusion du contrat. La locataire était donc parfaitement informée lors de la conclusion du bail de l’absence de cuisine dans le local loué.

Au demeurant, il n’est nullement démontré que l’activité qu’elle exerce nécessite l’existence d’une cuisine classique ou/et d’un laboratoire avec ses dépendances. Elle ne démontre pas davantage qu’elle ait été dans l’impossibilité d’exploiter le local conformément à sa destination.

Par ailleurs, les demanderesses allèguent sans le démontrer que l’interdiction de créer une cuisine dans le bail conclu en 2012 était en lien avec le projet immobilier dont la demande de permis de construire n’a été déposé qu’en 2019.

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] ne démontrant aucun manquement de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance seront déboutées de leurs demande de dommages et intérêts pour la perte du fonds de commerce ainsi que de leur demande subsidiaire d’expertise et de réduction du loyer contractuel.

Sur la mise en cause de Monsieur [V] [F]

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] sollicitent, si le tribunal jugeait que le congé pour surélévation a été délivré sur un motif pertinent et refusait la résiliation judiciaire du bail, de condamner Monsieur [V] [F] à une indemnisation calculée sur la base de la perte d’un fonds de commerce avec les préjudices accessoires. Elles font valoir que Monsieur [V] [F], en tant que rédacteur du bail commercial, a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas la locataire des dispositions et des conséquences de l’article L. 145-21 du code de commerce.

Monsieur [V] [F] s’oppose à ces demandes. Il soutient que la faculté offerte au bailleur de délivrer un refus de renouvellement différé est prévue par le code de commerce, et que le fait que l’article L. 145-21 du code de commerce soit ou non visé dans le contrat de bail n’a aucune incidence.

En l’espèce, le contrat de bail étant toujours en cours, la S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] ne sont pas fondées à solliciter une indemnisation pour la perte du fonds. Au demeurant, elles ne justifient nullement que Monsieur [V] [F] ait manqué à son obligation contractuelle de loyauté et d’information en tant que rédacteur du bail commercial des 14 et 16 avril 2012.

Elles seront donc déboutées de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [V] [F].

Sur la mise en cause de la S.A.S. [M] ET [P]

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] soutiennent que la S.A.S. [M] ET [P] a effectué un montage juridique tout d’abord au détriment de ses mandants d’origine, les consorts [S] et, en second lieu, au détriment de la société exposante. Elles font valoir que cette dernière a participé et collaboré à la prise à bail en lui facturant le 13 avril 2012 un montant de 15 000 euros TTC au titre de la location d’un local commercial et que, par la suite, elle a prêté son concours pour racheter les murs appartenant au bailleur en s’associant juridiquement et financièrement à l’opération et en participant enfin à la délivrance du congé. Elle indique enfin qu’en procédant ainsi elle a manqué à ses obligations légales et commis une faute à son encontre. Elles sollicitent la condamnation de la S.A.S. [M] ET [P] à une indemnisation calculée sur la base de la perte d’un fonds de commerces avec les préjudices accessoires.

Décision du 26 Mars 2025

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La S.A.S. [M] ET [P] s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans son mandat de gestion.

En l’espèce, le contrat de bail étant toujours en cours, la S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] ne sont pas fondées à solliciter une indemnisation pour la perte du fonds. Au demeurant, force est de constater que la S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] ne démontrent nullement que la S.A.S. [M] ET [P] ait commis une faute dans son mandat de recherche de locataire commercial en 2012 et de mandat de gérance du bien immobilier à compter du 21 juin 2016.

Elles seront donc déboutées de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.A.S. [M] ET [P].

Sur la demande reconventionnelle de la S.A.S. [M] ET [P] de dommages et intérêts

La S.A.S. [M] ET [P] sollicite la condamnation de la S.A.S. COMPTOIR [Y], de la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant qu’elle a été mise en cause par elles avec une légèreté blâmable dans une procédure longue et coûteuse.

La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] se sont opposées à cette demande.

Selon l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, il convient de rejeter la demande reconventionnelle d’indemnisation formée à ce titre par la S.A.S. [M] ET [P].

Sur la demande reconventionnelle de la S.A.S. MAËL

La S.A.S. MAËL sollicite sa mise hors de cause, aucune demande n’étant formulée à son encontre.

Décision du 26 Mars 2025

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Aucune demande n’étant formulée à son encontre, il convient de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’espèce, La S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y], étant les parties perdantes à titre principal, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective.

Il y a lieu d’admettre une créance d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que la S.C.I. DU [Adresse 26] DU SOUVENIR FRANÇAIS, Monsieur [V] [F], la S.A.S. [M] ET [P] et la S.A.S. MAËL ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de fixer au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] la créance au titre des frais irrépétibles :

— de la S.C.I. [Adresse 15] FRANÇAIS à la somme de 5.000 euros,

— de Monsieur [V] [F] à la somme de 2.500 euros,

— de la S.A.S. [M] ET [P] à la somme de 3.000 euros,

— de la S.A.S. MAËL à la somme de 3.000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les interventions volontaires de la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et de la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y],

DÉBOUTE la S.A.S. COMPTOIR [Y], la S.E.L.A.R.L. FHBX, prise en la personne de Maître [H] [B], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la S.A.S. COMPTOIR [Y] et la S.A.S. ALLIANCE, prise en la personne de Maître [K] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S.COMPTOIR [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 14] SOUVENIR [Adresse 19] de sa demande d’expulsion de la S.A.S. COMPTOIR [Y] sous astreinte et de condamnation de celle-ci à une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE la S.A.S. [M] ET [P] de sa demande de dommages et intérêts;

MET hors de cause la S.A.S. MAËL,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] la créance de la S.C.I. [Adresse 15] FRANÇAIS au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] la créance de Monsieur [V] [F] au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] la créance de la S.A.S. [M] ET [P] au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] la créance de la S.A.S. MAËL au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. COMPTOIR [Y] les dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 24] le 26 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA