TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BLANGY (P0399)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e GOLDBLUM (P0008)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/07091

N° Portalis 352J-W-B7G-CW4CX

N° MINUTE : 5

Assignation du :

31 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ACQUANEIGE (RCS de [Localité 9] 503 135 378)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître François BLANGY du S.C.P. CORDELIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

DÉFENDERESSE

S.A.S. PV HOLDING (RCS de [Localité 8] 508 321 155)

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. PV HOLDING, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Jérémy GOLDBLUM de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/07091 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW4CX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 avril 2016, la S.A.R.L. Acquaneige a consenti un bail commercial à la S.A.S. PV Résidences et Resorts France, ensuite dénommée la S.A.S. PV Holding, portant sur le lot n°48-06 et sur le lot n°128 d’un immeuble situé dans la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 5].

Le bail a été conclu pour une durée de dix ans à effet du 30 avril 2016 au 30 avril 2026, moyennant un loyer annuel « en espèces » de 12 568 euros hors taxes, payable annuellement et au plus tard le 31 mai. Les parties sont convenues d’affecter les lieux à « une activité commerciale para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

Par acte d’huissier du 31 mai 2022, la S.A.R.L. Acquaneige a assigné la S.A.S. PV Holding devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation du bail aux torts de la preneuse, son expulsion et sa condamnation à lui payer diverses sommes.

Par acte authentique des 4 et 10 juillet 2022, la S.A.R.L. Acquaneige aurait vendu le bien objet du bail en cause.

La S.A.S. PV Exploitation France, venant aux droits de la S.A.S. PV Holding, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 11 décembre 2022.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 4 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 27 mars.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2023, la S.A.R.L. Acquaneige demande au tribunal :

— de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à lui payer 11 433,74 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges, à parfaire,

— de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts,

— de débouter la S.A.S. PV Exploitation France de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la S.A.S. PV Exploitation France à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. PV Holding aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Eleonore Adduard,

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2022, la S.A.S. PV Holding demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. Acquaneige de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, de lui accorder un délai de 24 mois pour procéder au paiement des sommes réclamées,

— de condamner la S.A.R.L. Acquaneige à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Acquaneige aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater », « prendre acte » ou encore « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande principale en paiement

L’article 1134 dans ses dispositions applicables au présent contrat dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il résulte de l’ancien article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. PV Exploitation France venant aux droits de la S.A.S. PV Holding s’est engagée, aux termes du bail commercial applicable, à payer à la S.A.R.L. Acquaneige un loyer assujetti à la T.V.A. de 12 568 euros H.T., payable annuellement et au plus tard le 31 mai, dont les modalités de révision sont contractuellement stipulées.

La S.A.R.L. Acquaneige produit une attestation d’expert-comptable datée du 16 mai 2023 dont il résulte que sa créance auprès de la S.A.S. PV Exploitation France s’élève à 11 433,74 euros.

La S.A.S. PV Exploitation France s’oppose à cette demande de paiement aux moyens tirés, dans le contexte des mesures administratives de lutte contre l’épidémie de Covid-19, de l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination et de la perte partielle de la chose louée.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.

En outre, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il est pas sérieusement contesté que la S.A.R.L. Acquaneige a, de manière continue depuis le début du contrat, mis à la disposition de la S.A.S. PV Exploitation France les locaux objets du bail, ce dans le cadre d’une jouissance paisible. L’impossibilité d’exploiter son commerce à laquelle s’est trouvée confrontée la locataire à compter du 15 mars 2020 est ainsi sans rapport avec les obligations contractuelles de la bailleresse puisqu’elle est imputable à différentes mesures gouvernementales décidées de manière temporaire, en fonction des catégories d’établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique dans le contexte de lutte contre la pandémie de Covid-19.

En conséquence, aucun manquement de la S.A.R.L. Acquaneige à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible n’est caractérisé et ce moyen sera rejeté.

Sur la perte partielle de la chose louée

Il résulte de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, l’interdiction d’accueil du public en dehors de certains commerces dits essentiels a été édictée en 2020 et 2021 dans l’objectif de limiter la propagation du virus du Covid-19 par une restriction des rapports interpersonnels. Ces restrictions étaient justifiées par le caractère non indispensable à la vie de la nation et l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, exceptions étant donc faites pour certains types de magasins relevant de catégories identifiées. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne visant pas spécifiquement le local en cause, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil visée par la S.A.S. PV Exploitation France, dont le moyen sera également rejeté.

En conclusion, la S.A.S. PV Exploitation France est bien obligée au paiement des loyers, charges et taxes réclamés par la S.A.R.L. Acquaneige. Elle sera condamnée à lui payer la somme non contestée en son quantum de 11 433,74 euros arrêtée au 16 mai 2023.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.A.S. PV Exploitation France sollicite 24 mois de délais de paiement.

Elle ne justifie cependant pas de sa situation financière et économique, les derniers éléments comptables communiqués datant de l’année 2021.

Compte tenu des larges délais de fait subséquents à la durée de la présente procédure, introduite par assignation du 31 mai 2022, eu égard à la carence probatoire de la preneuse et au regard enfin de l’intérêt pour la S.A.R.L. Acquaneige à obtenir le paiement de sa créance, la demande injustifiée de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1153 du code civil ajoute que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La S.A.R.L. Acquaneige demande que la S.A.S. PV Exploitation France soit condamnée à lui verser 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, arguant avoir été forcée à vendre son bien dès lors qu’elle ne percevait plus de loyers, ne pouvait plus faire face à ses obligations et que le refus de la locataire de payer les loyers était abusif.

En l’espèce, la S.A.R.L. Acquaneige ne verse aux débats aucun élément de preuve susceptible de démontrer le préjudice dont elle se prévaut. Elle ne justifie pas même de la vente de l’appartement objet du bail en cause.

Dès lors qu’il lui revient de prouver qu’elle a subi un préjudice indépendant de celui causé par le seul retard de paiement, sa demande, injustifiée, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. PV Exploitation France, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de M^e Adduard.

La défenderesse, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Acquaneige une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 4 000 euros. La S.A.S. PV Exploitation France sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE venue aux droits de la S.A.S. PV HOLDING à payer à la S.A.R.L. ACQUANEIGE la somme de 11 433,74 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 16 mai 2023,

DÉBOUTE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ACQUANEIGE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Éléonore ADDUARD pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à la S.A.R.L. ACQUANEIGE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Mars 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI