TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e HERVÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e LE GOFF

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/12096 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX633

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître Didier LE GOFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0112

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET DASSONVILLE ET FRON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0235

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/12096 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX633

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 8], Juge

assistées de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [K] et Madame [W] [K] sont propriétaires des lots n°1, 2, 3, 5 et 17 situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété

Par acte du 29 septembre 2022, M et Mme [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 3 mai 2024, et au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, M et Mme [K] demandent au tribunal de :

« – RECEVOIR Madame [W] [K] et Monsieur [M] [K] en leur action et les y déclarer bien fondes.

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2022 aux motifs :

— De la privation subie par Monsieur et Madame [K] de participation et de droit de vote à l’assemblée générale du 25 juillet 2022, du fait des manœuvres successivement mises en œuvre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], en violation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;- Du défaut d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 de plusieurs questions et demandes formulées par Monsieur et Madame [K] dans des délais qui permettaient cette inscription à cet ordre du jour, en violation des dispositions de l’article 10 du décret n° 67-223 du 10 juillet 1965 ;

— Du refus manifeste oppose à Monsieur et Madame [K] d’accéder aux comptes de la copropriété sise [Adresse 1], entre la convocation de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 et la tenue de celle-ci, par suite de manœuvres successives, en violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

— Du refus de soumettre au vote de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 la contre-proposition formulée par Monsieur et Madame [K] par LRAR en date du 18 septembre 2021 d’achat d’une partie du couloir commun du 6 eme étage sur une base de 2,67m² au lieu de 2,46 m², pour un prix de 24030 € au lieu de 22140 €.

SUBSIDIAIREMENT :

— ANNULER les résolutions :

— n° 7 (Cette approbation de l’exercice du 1 janvier 2021 au 31 décembre 2021),

— n°8 (Quitus au syndic pour l’exercice écoulé),

— n°15 (Révision du budget prévisionnel de l’exercice du 1 janvier 2022 au 31 décembre 2022),

— n°16 (Vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2023),

— n°28-1 ( Demande de Madame [H] – proposition d’achat d’une partie de la surface du couloir du 6 e étage inutilisée appartenant à la copropriété),

— n°29.03 (Prise en charge d’une facture de recherche de suite imputable à Monsieur [C],

— N°29.05 (APPROBATION DES COMPTES DÉFINITIFS DE L’EXERCICE DE L’ANNÉE 2019), 29.07 (VENTE D’UNE PARTIE DE COULOIR COMMUNS AU 6 E ÉTAGE)

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer à Madame [W] [K] et Monsieur [M] [K], sur le fondement de l’article 700 du CPC, la somme de 3.000 €.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2024, et au visa des articles 9-1, 10, 11, 13-1, et 13-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et des articles 17-1 A 18-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses demandes,

Juger que Monsieur et Madame [K] ont été régulièrement informés des modalités de participation à l’assemblée générale du 25 juillet 2022 et qu’ils ne démontrent pas la prétendue impossibilité de voter lors de cette assemblée générale,

Juger que les projets de résolution proposés par Monsieur et Madame [K] ont été régulièrement inscrits à l’ordre du jour,

Juger que Monsieur et Madame [K] n’établissent pas ne pas avoir été en mesure de vérifier les comptes de la copropriété en prévision de l’assemblée générale du 25 juillet 2022,

Rejeter la demande d’annulation des résolutions n°7, 8, 15, 16, 28-1, 29-03, 29-05 et 29-07 comme étant irrecevable et mal fondée,

Débouter Monsieur et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner Monsieur et Madame [K], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 8 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de sorte que, la remise en cause de certaines résolutions dans les moyens développés par les demandeurs, alors que l’annulation spécifique de ces mêmes résolutions n’est expressément demandée dans le dispositif, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1 – Sur l’annulation de l’assemblée générale en son entier

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Il est constant que l’ordre du jour doit être rédigé de manière claire afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en pleine de connaissance de cause, en distinguant chaque question soumise au vote des copropriétaires pour permettre des votes séparés.

Selon l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

L’article 13-1 du décret 17 mars 1967 prévoit quant à lui que pour l’application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise quant à lui que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais. Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical.

En l’espèce, M. et Mme [K] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 dans la mesure où ils ont été privés de leur droit de vote, car malgré leur demande de pouvoir participer à l’assemblée générale par visioconférence, ils n’ont obtenu aucune réponse du syndic sur ce point ; qu’ils avaient déjà pu participer par visioconférence aux deux assemblées générales ; que le syndicat de copropriétaires a usé de manœuvres pour les priver de leur participation à l’assemblée générale en modifiant la date initialement prévue de l’assemblée générale annuelle sans prendre en compte leurs contraintes, ainsi que les indisponibilités d’autres copropriétaires et annonçant de fausses dates de report de cette assemblée générale ; qu’il existe un manque de transparence quant aux circonstances ayant conduit au report de dates ; qu’ils ont notifié des points à inscrire à l’ordre du jour dont trois n’ont pas été repris et, s’agissant d’un autre point, les termes de leur projet de résolution n’ont pas été repris à l’identique dans l’ordre du jour ; que les lettres jointes à la demande d’inscription des points à l’ordre du jour ne correspondent pas à celles qui ont été envoyées pour l’assemblée générale du 25 juillet 2022 ; qu’ils ont rencontré des difficultés pour consulter les comptes ; que le rendez-vous qui leur a été accordé pour consulter les comptes a été délibérément fixé postérieurement à l’assemblée générale ; que lors du rendez-vous, des anomalies dans les comptes sont apparues ; et que dès le 15 septembre 2022, le syndic démissionnait.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant qu’aucun élément n’établit l’existence de manœuvres ; que les convocations de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 prévoyaient une participation en présentiel ou par vote par correspondance, et non en visioconférence ; que la visioconférence ainsi que ses modalités n’ont pas été préalablement votées en assemblée générale ; que les deux précédentes assemblées se sont déroulées par visioconférence, sous l’empire de l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 et des dispositions transitoires liées à la crise sanitaire sans obligation de vote préalable en assemblée générale ; que les demandeurs pouvaient voter en tout état de cause par correspondance ; que l’ordre du jour a bien repris le texte de leur projet de résolution concernant une proposition d’achat d’une partie commune ; que les trois points qui figurent dans leur courrier du 12 février 2022 et qui n’ont pas été repris dans l’ordre du jour ne sont ni clairs ni précis ; que le courrier du 18 septembre 2021 des demandeurs qui mentionnait des projets de résolution ne pouvait pas concerner l’assemblée générale du 25 juillet 2022 qui n’était pas encore fixée ; que les demandeurs ont obtenu un rendez-vous pour consulter les comptes à la date du 27 juin 2022 alors qu’ils étaient déjà informés du report de la date d’assemblée générale au mois de juillet et ce dès le 9 juin 2022 ; qu’ils pouvaient demander la modification de cette date si elle ne leur convenait pas parce qu’elle était postérieure à l’assemblée générale; que même s’ils ont été dans l’impossibilité de consulter les comptes, ils peuvent obtenir uniquement l’annulation des résolutions approuvant les comptes de la copropriété et non l’assemblée générale dans sa globalité.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de proposition de participer à l’assemblée générale par visioconférence, il ressort du courrier de convocation que la convocation à l’assemblée générale du 25 juillet 2022 mentionnait la communication d’une notice détaillant les modalités de participation à l’assemblée générale, que les demandeurs indiquent ne pas avoir reçu, et il n’est pas contesté par les parties que la visioconférence, à l’inverse de la participation à l’assemblée en présentiel ou par correspondance, n’était pas prévue.

Pour autant, si la participation électronique en assemblée générale constitue un principe et ne saurait être remis en cause, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas l’avoir mise en place, dans la mesure où seule l’assemblée générale peut décider des moyens et supports techniques permettant la mise en place concrète et effective d’une telle participation par un vote préalable sur ce point. Or, dans la mesure où il n’est pas démontré que l’assemblée générale s’est prononcée préalablement sur les modalités concrètes et techniques d’une participation par visioconférence, en vue de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mentionné, parmi les modalités de participation à l’assemblée générale, la visioconférence.

Par ailleurs, l’argument selon lequel précédemment, lors de la crise sanitaire, une telle mesure avait été mise en place lors des assemblées générales antérieures à celle du 25 juillet 2022, est inopérant dans la mesure où, à cette époque, une réglementation spéciale, inédite et provisoire était applicable pour assurer les tenues d’assemblées générales en dépit de la période d’urgence sanitaire.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir répondu aux interrogations des demandeurs s’agissant des modalités de connexion par visioconférence en vue de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, ce comportement ne constitue pas une irrégularité de forme relative à la tenue ou convocation des assemblées générales susceptible d’entrainer sa nullité.

Aussi, ce moyen sera écarté.

S’agissant du moyen tiré du report de date de l’assemblée générale, il résulte des pièces versées aux débats que la date initiale de l’assemblée générale a été fixée au 20 juin 2022, par mail en date du 11 janvier 2022, et a été reportée, un mail du syndic en date du 9 juin 2022 proposant un report aux dates des 25, 27 ou 28 juillet, et une convocation ayant été reçue par M. et Mme [K] le 29 juin 2022, sans que les délais de convocation ne soient contestés.

Force est de relever que si les demandeurs reprochent au syndicat des copropriétaires d’avoir reporté la date de l’assemblée générale en usant de manœuvres, ils ne produisent aucun élément démontrant l’existence concrète et effective de manœuvres, ou d’une intention de nuire du syndicat des copropriétaires s’agissant de la date de tenue de l’assemblée générale. Le seul fait d’avoir reporté l’assemblée générale à une date qui ne convenait notamment pas à M. et Mme [K] alors qu’ils l’avaient signalé, ou encore d’avoir fixé un rendez-vous pour vérifier les comptes postérieurement à la date d’assemblée générale finalement retenue, et alors que la date définitive de l’assemblée générale était annoncée aux copropriétaires par l’envoi concomitant de la convocation, ne saurait suffire à démontrer l’existence de manœuvres.

Par ailleurs, si les demandeurs estiment qu’en reportant la date de convocation, le syndic a usé de manœuvres, seule la responsabilité du syndic peut être le cas échant engagée, sans pour autant que la nullité de la résolution, encore moins de l’assemblée générale dans son entier, ne puisse être prononcée.

Aussi, ce moyen sera écarté.

S’agissant du moyen tiré de l’ordre du jour, il ressort du courrier en date du 12 février 2022 que M. et Mme [K] ont demandé que soient ajoutés à l’ordre du jour notamment les points suivants : « projet résolution n°2 : réfection de la couverture de la toiture (devis faits en 2021) Projet de résolution n°3 : enlèvement des objets encombrant la cave et la cage d’escalier au 5ième et 6ième étage Projet de résolution n°4 : Prise en charge de la facture de 288 euros pour l’avis d’architecte sir les travaux privatifs au 3ième étage », sans aucune autre mention explicative.

Si les demandeurs reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir ajouté à l’ordre du jour ces trois points, force est de relever que les formulations des points soumis par M. et Mme [K] sont rédigés sans explication précise, de sorte que ils ne permettent pas aux copropriétaires d’être pleinement informés quant aux résolutions qui leur seraient soumises et de voter en toute connaissance de cause. Ainsi, en ne respectant pas l’exigence de précision conformément aux dispositions de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les trois points litigieux ne pouvaient être ajoutés à l’ordre du jour.

M. et Mme [K] font également part d’un point qu’ils avaient porté à la connaissance du syndic, par courrier du 18 septembre 2021, concernant une nouvelle proposition d’achat d’une partie du couloir au 6eme étage. Il convient de souligner qu’il ne saurait être reproché aux demandeurs d’avoir adressé cette demande relative à un projet de résolution, dès le 18 septembre 2021, soit avant même que la date de la prochaine assemblée générale ne soit encore fixée, dès lors que l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne fixe aucun délai concernant la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour, la demande pouvant intervenir à tout moment dès lors qu’il est possible de l’ajouter à l’ordre du jour en fonction des délais de convocation à l’assemblée générale.

Il ressort de l’ordre du jour et du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 que la résolution 29.03 intitulée « vente d’une partie de couloir commun au 6e étage » est libellée comme suit : « Sujet à la proposition de Mme [H], de transformer une partie de couloir au 6e étage en débarras et la proposition de vendre cette partie commune par la copropriété : il s’agit d’une surface de 2.46 m2 (correspondant exactement à l’étude du géomètre présentée par Mme [H]). Nous proposons le prix de 9000 euros :m2 soit 22140 euros qui correspond au prix du m2 vendu dans la copropriété. Nous n’enchérirons pas ce prix. Toute proposition mieux disante sera votée. Ce débarras sera facilement accessible par l’ascenseur et pourrait intéresser d’autres copropriétaires ».

Or, il résulte du courrier en date du 18 septembre 2021 que M. et Mme [K] demandaient « de soumettre au vote une nouvelle proposition d’achat d’une partie de la surface du couloir du 6ieme étage inutilisé, appartenant à la copropriété. Nous proposons, selon l’étude d’architecte de TT GEOMETRES EXPERTS, présentée par Mme [H] pour la vente de 2,67 m2 de couloir, sans les combles au-dessus, pour 9000 euros/m2 soit la somme de 24030 euros. Surface 2,67 m2 proposition de prix : 9000 euros/m2 soit 2,67x9000 = 24030 euros. Ce prix est définitif. Nous n’enchérirons pas »

Il est ainsi établi que si la résolution 29.07 a bien pour objet la vente d’une partie du couloir commun au 6e étage et a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, les termes de la résolution sont différents de ceux énoncés dans le projet de résolution de M. et Mme [K].

Pour autant, il est constant que si l’ordre du jour fixe la compétence de l’assemblée générale, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale, qui n’est pas une chambre d’enregistrement et dispose d’un pouvoir d’amendement, sauf dénaturation du sens d’un projet de résolution porté à l’ordre du jour.

Par ailleurs, si les demandeurs estiment qu’en reformulant leur projet de résolution, le syndic a commis une faute, seule la responsabilité du syndic peut être le cas échant engagée, sans pour autant que la nullité de la résolution, encore moins de l’assemblée générale dans son entier ne puisse être prononcée.

Enfin, il convient de souligner que la non-inscription à l’identique du projet de résolution litigieux, qui n’a par ailleurs pas fait l’objet d’un vote, à l’ordre du jour ne saurait être entrainer l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de communication des pièces jointes à la convocation, si les demandeurs reprochent l’absence de communication, en pièces jointes à la convocation, de leurs lettres envoyées dans la perspective de l’assemblée générale de 2022, de nature à apporter toutes les informations nécessaires aux copropriétaires en vue de leur vote, force est de relever d’une part, les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 imposent la communication de pièces de manière limitative, à savoir lorsque le projet de résolution portant sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui correspond à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et la pièce devant concerner l’implantation et la consistance de travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. D’autre part, il convient de relever que si M. et Mme [K] souhaitaient joindre des pièces à communiquer aux copropriétaires concernant leur projet de résolution, les courriers produits, en date des 18 septembre 2021 et 12 février 2022, n’en font pas état, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndic de ne pas avoir transmis de documents dont il n’apparait pas clairement que M. et Mme [K] souhaitaient qu’ils soient transmis avec la convocation de l’assemblée générale.

En conséquence, ce moyen sera écarté.

S’agissant du moyen tiré du refus de vérification des comptes, il est établi, sans que ce point ne soit contesté, que M. et Mme [K] ont obtenu, par mail du syndic en date du 27 juin 2022, un rendez-vous le 12 septembre 2022 pour consulter les pièces relatives à la tenue des comptes, soit postérieurement à la tenue de l’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Il ressort également des convocations et messages échangés entre le syndic et les copropriétaires que, suite à un mail en date du 11 janvier 2022 annonçant une date pour la prochaine assemblée générale fixée au 20 juin 2022, un mail du syndic en date du 9 juin 2022 annonçait un report de l’assemblée générale aux dates des 25, 27 ou 28 juillet. Or, il résulte de l’accusé réception versé aux débats par les demandeurs, sans que le défendeur ne le conteste, que la convocation à l’assemblée générale du 25 juillet 2022 a été remise à M. et Mme [K] le 29 juin 2026 ; alors que, par message du 27 juin 2022, le syndic leur proposait un rendez-vous pour « vérification des comptes » le 12 septembre 2022, soit en tout état de cause, postérieurement à l’ensemble des dates envisagées pour la tenue de l’assemblée générale reportée.

Il ne saurait être reproché aux demandeurs de ne pas avoir demandé une autre date de consultation des comptes, antérieurement au 25 juillet 2022, puisque d’une part, il appartient au syndic de tenir à la disposition des copropriétaires, dans le temps s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, les documents visés par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale. D’autre part, il ressort du courrier en date du 6 juillet 2022 que M et Mme [K] ont fait part au syndic notamment de la difficulté émanant de la date de consultation des comptes qui leur était proposée, et qui était postérieure à l’assemblée générale du 25 juillet 2022, sans qu’il ne soit établi par le syndic qu’une nouvelle proposition de date, dans le délai imparti par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, leur ait été proposée.

Pour autant, il convient de relever qu’une telle irrégularité ne saurait entrainer l’annulation de l’assemblée générale en son entier mais uniquement le cas échéant la nullité des résolutions relatives aux comptes.

Ce moyen serait donc écarté pour ce qui concerne la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier.

2- Sur l’annulation des résolutions n°7, 8 , 15, 16 et 28-1

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si M. et Mme [K] sollicitent dans leur dispositif l’annulation des résolutions n°7, 8, 15, 16 et 28-1, il convient de relever que ces derniers ne développent ni aucun moyen de droit ni aucun moyen de fait au soutien de leurs demandes sur ce point, comme le relève justement le défendeur.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions n°7, 8 , 15, 16 et 28-1.

3-Sur la demande d’annulation de la résolution n°29.03

En l’espèce, M. et Mme [K] sollicitent la nullité de la résolution 29.03 en ce qu’elle porte sur la prise en charge d’une facture de fuite privative à Monsieur [C], précisant avoir demandé que cette facture soit imputée à Monsieur [C], ce qui a été rejeté.

Pour autant, aucun moyen de droit n’est développé par les demandeurs, de nature à justifier la demande d’annulation de ladite résolution, comme le soulève à juste titre le défendeur.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, M. et Mme [K] seront déboutés de leur demande sur ce point.

4- Sur la demande d’annulation des résolution 29.05 et 29.07

Il est constant que les actions ouvertes contre toute décision d’assemblée générale au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impliquent que la question soumise aux copropriétaires est sanctionnée par un vote, de sorte qu’une résolution non sanctionnée par un vote ne constitue pas une décision d’assemblée générale et ne peut pas être contestée par les copropriétaires.

En l’espèce, M. et Mme [K] demandent l’annulation de la résolution 29.05, sans développer de moyen de droit mais indiquant sans davantage de précision, contester cette résolution portant sur l’approbation des comptes définitifs de l’exercice 2019, dans la mesure où compte tenu des nombreuses remarques adressées lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2020, ils avaient demandé que ces comptes soient à nouveau soumis au vote, ce qui n’a pas été fait finalement.

S’agissant de l’annulation de la résolution 29.07, M. et Mme [K] en demandent l’annulation considérant que les termes du projet de résolution qu’ils ont adressés au syndic par courrier du 18 septembre 2021 ne correspondent pas à ceux qui figurent à l’ordre du jour ; que leur offre était mieux disante que celle de Madame [H], et que, s’agissant de deux offres concurrentes, elles auraient dû être présentées en même temps par un même projet de résolution renvoyant aux annexes pertinentes, pour que les copropriétaires votent en pleine de connaissance de cause ; et que l’offre de Madame [H] ayant été présentée avant la leur et ayant été adoptée, leur proposition était devenue sans objet.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande d’annulation de la résolution n°29.05 indiquant que la résolution n°29.05 n’a fait l’objet d’aucun vote de sorte qu’elle ne peut pas être annulée ; qu’il en est de même pour la résolution 29.07 ; et qu’aucun fondement juridique n’impose d’ordre dans la présentation des projets de résolutions, de sorte que rien n’imposait que la proposition d’achat des demandeurs soit examinée avant celle de Mme [H].

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale en date du 25 juillet 2022 que les résolutions 29.05 et 29.07 n’ont pas fait l’objet d’un vote, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elles ne peuvent être contestées.

En conséquence, les demandes de M. et Mme [K] relatives à l’annulation des résolutions 29.05 et 29.07 seront rejetées.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des demandes, M. et Mme [K] succombant dans leurs demandes, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. et Mme [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [M] [K] et Madame [W] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Madame [W] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Madame [W] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 3] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 16 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente