TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nacera ALI AMER

M^e Alexandre SUAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexandre SUAY

M^e Nacera ALI AMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I4O

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. FEDERLOG, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

DÉFENDEURS

S.A.S. FAYE INVESTMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Nacera ALI AMER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I4O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2018, la société civile immobilière (SCI) FEDERLOG a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Y] sur un appartement et une cave situés [Adresse 3], moyennant un loyer de 6693,51 euros outre une provisions pour charges de 910 euros.

Dans le courant de l’année 2023, des pourparlers ont été engagés aux fins de modification du locataire du logement au bénéfice de la société FAYE INVESTMENT, gérée par M. [F] [Y].

M. [F] [Y] a donné congé le 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la SCI FEDERLOG a fait délivrer à M. [F] [Y] une sommation de payer la somme de 19998,60 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la SCI FEDERLOG a assigné M. [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec compensation du dépôt de garantie d’un montant de 6693,51 euros:

—  29684,45 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges selon décompte arrêté au 10 septembre 2024,

—  411,56 euros au titre des travaux de réparations et d’entretien locatifs lui incombant,

-3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été renvoyée avec la mise en place d’un calendrier de procédure.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SCI FEDERLOG a assigné la société FAYE INVESTMENT en intervention forcée et a sollicité la jonction des deux procédures.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SCI FEDERLOG, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité que ses actions soient déclarées recevables, à titre principal le bénéfice de son acte introductif d’instance et à titre subsidiaire de :

— condamner M. [F] [Y] à lui payer la somme de 13372,58 euros au titre des arriérés des loyers et des charges jusqu’au 2 mai 2024, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024,

— condamner la société FAYE INVESTMENT à lui payer la somme de 16311,87 euros au titre des arriérés des loyers et des charges pour la période comprise entre le 3 mai 2024 et le 28 juin 2024, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024,

— condamner in solidum M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT à lui payer la somme de 411,56 euros au titre des travaux de réparation et d’entretien locatifs leur incombant,

— condamner in solidum M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a expliqué à titre principal que M. [F] [Y] avait occupé le bien jusqu’au 28 juin 2024 et à titre subsidiaire que le bien était resté occupé en tout état de cause jusqu’à la même date par sa société FAYE INVESTMENT. Elle a soutenu la recevabilité de ses deux assignations.

M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont sollicité de :

— in limine litis, constater les fins de non-recevoir,

— déclarer la SCI FEDERLOG irrecevable et mal fondée,

— constater le défaut de qualité à agir de M. [F] [Y] et de la société FAYE INVESTMENT,

— déclarer l’assignation en intervention forcée irrecevable pour défaut de qualité à agir de la société FAYE INVESTMENT et dénuée de fondement en l’absence d’un bail valide,

— sur le fond et à titre subsidiaire, débouter la société FEDERLOG de toutes ses demandes,

— constater le congé donné le 19 mars 2024,

— dire et juger que le contrat de location signé le 27 novembre 2018 a pris fin le 19 avril 2024,

— dire et juger que M. [F] [Y] a remis les clés au bailleur le 2 mai 2024,

— condamner la société FEDERLOG à payer à M. [F] [Y] la somme de 363,05 euros au titre de trop perçu sur la période de décembre 2023 à mai 2024,

— ordonner la restitution de la caution d’un montant de 6693,51 euros,

— condamner la société FEDERLOG au paiement de la somme de 10000 euros au titre de l’article 1240 du code civil,

— condamner la société FEDERLOG au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions et au visa de l’article 125 du code de procédure civile, ils ont indiqué que M. [F] [Y] n’était redevable d’aucun impayé à la fin de son contrat de bail, et qu’aucun contrat de bail n’avait été conclu avec la société FAYE INVESTMENT du fait d’un changement de position de la bailleresse sur un élément du contrat. Ils ont ajouté au visa de l’article 1240 du code civil que la situation avait généré des conséquences financières et morales pour M. [F] [Y].

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 22 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la jonction des procédures

Il convient en application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/10349 et RG n°25/06206, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/10349, la seconde procédure étant une intervention forcée dans le cadre de la première.

Sur les fins de non recevoir

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation du 17 octobre 2024 et le défaut de qualité à agir de M. [F] [Y]

En l’espèce, M. [F] [Y] indique avoir donné congé du logement le 19 mars 2024 pour le 19 avril 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été signé le 2 mai 2024. Il ajoute qu’aucun arriéré de paiement n’existait à la fin de son bail de telle sorte qu’il n’a pas intérêt à agir et que l’assignation à son encontre est irrecevable.

Toutefois, la demande en paiement de la SCI FEDERLOG au titre des impayés locatifs concerne une période comprise entre le mois d’avril 2024 et le mois de juin 2024 de telle sorte que M. [F] [Y] a, a minima pour la période du mois d’avril, qualité à défendre.

Les demandes de la SCI FEDERLOG à son encontre seront déclarées recevables.

Sur le défaut de qualité à agir de la société FAYE INVESTMENT

En l’espèce, la société FAYE INVESTMENT indique que le litige principal porte sur le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclu entre la SCI FEDERLOG et M. [F] [Y] et qu’aucun contrat de location n’a été signé entre la SCI FEDERLOG et la société FAYE INVESTMENT, seul un projet de bail pouvant être évoqué entre elles, de telle sorte que l’intervention forcée est formée sur la base d’un acte inexistant et que la société FAYE INVESTMENT ne peut être redevable d’aucun loyer.

Toutefois, et sans envisager sur le fond du dossier, la société FAYE INVESTMENT indique dans ses propres écritures visées à l’audience, dans la partie consacrée aux fins de non-recevoir, que « à compter du 2 mai 2024, le titulaire du bail est devenu une société nommée FAYE INVESTMENT » (page 2) et que cette société est « entrée dans les lieux sur la base d’un autre contrat de location en date du 2 mai 2024 » (page 4) et qu’il convenait dès lors pour la SCI FEDERLOG « d’assigner la société FAYE INVESTMENT et non pas M. [F] [Y] ». Ainsi, il apparaît que la défenderesse elle-même reconnaît un intérêt à défendre pour la société FAYE INVESTMENT.

Les demandes à l’encontre de la société FEDERLOG seront déclarées recevables.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l’impayé locatif et des charges

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Sur la durée du bail conclu entre la SCI FEDERLOG et M. [F] [Y] et la dette locative

En l’espèce, il est constant qu’un contrat de bail a été conclu le 27 novembre 2018 entre la SCI FEDERLOG et M. [F] [Y] et que ce dernier a donné congé le 19 mars 2024, avec un préavis d’un mois.

La SCI FEDERLOG explique à titre principal que la date de fin de bail a été reportée au 30 juin 2024 en raison de pourparlers s’agissant d’une reprise de bail par la société FAYE INVESTMENT et que M. [F] [Y] a occupé les lieux jusqu’au 28 juin 2024.

M. [F] [Y] soutient quant à lui que la fin de son contrat de bail doit être fixée au 19 avril 2024, date de fin du préavis du congé qu’il a lui-même donné.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un état des lieux de sortie s’est déroulé le 2 mai 2024 avec M. [F] [Y], avec remise des clés. Un nouvel état des lieux d’entrée a été établi le 2 mai 2024 ainsi qu’un état des lieux de sortie le 28 juin 2024, en présence de M. [F] [Y] mais signés par lui en qualité de représentant de la société FAYE INVESTMENT.

Au regard de l’état des lieux de sortie en date du 2 mai 2024 et d’un nouvel état des lieux d’entrée du même jour par un autre locataire, il ne peut pas être retenu comme l’affirme la SCI FEDERLOG que M. [F] [Y] est resté locataire jusqu’au 28 juin 2024, même s’il a manifestement continué à occuper les lieux. En effet, sur ce dernier point, l’état des lieux de sortie du 2 mai 2024 montre un appartement totalement meublé et habité, identique à l’état des lieux d’entrée signé ensuite par M. [F] [Y] cette fois en tant que représentant la société FAYE INVESTMENT. Il est ainsi établi que M. [F] [Y] est resté occupant du bien litigieux sans en être locataire.

La date du 19 avril 2024 avancée par M. [F] [Y] ne saurait être retenue comme date de fin de bail en l’absence de remise des clés et restitution des lieux à cette date.

Le bail de M. [F] [Y] a donc pris fin le 2 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie et de remise des clés. Si M. [F] [Y] ne peut pas être redevable de loyers postérieurement, il est par contre redevable des loyers jusqu’à cette date.

Il ressort du contrat de bail (clause E) que le paiement du loyer était mensuel, à échoir et à payer le premier jour du terme.

Il ressort par ailleurs du décompte en date du 10 septembre 2024, versé aux débats par les deux parties (pièce 8 de la demanderesse, pièce 9 du défendeur) qu’au 30 avril 2024, le solde était débiteur de la somme de 8258,85 euros correspondant au loyer et provisions pour charges du mois d’avril.

Le bail ayant pris fin le 2 mai 2024, la somme due par M. [F] [Y] au prorata est de 532,83 euros pour le mois de mai 2024, charges incluses.

Enfin, une régularisation de charges pour l’année 2022 pour un montant de 3480,90 euros a été portée au décompte en mai 2024.

M. [F] [Y] a contesté toute dette mais n’a apporté aucun élément à l’appui de ses prétentions.

Il sera condamné à payer à la SCI FEDERLOG la somme de 12272,58 euros selon décompte du 10 septembre 2024 pour la période allant jusqu’au 2 mai 2024.

Sur l’existence d’un bail entre la SCI FEDERLOG et la société FAYE INVESTMENT et la dette locative

En vertu de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Le contrat de bail, selon l’article 1709 du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

La jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FEDERLOG indique à titre subsidiaire que la société FAYE INVESTMENT est redevable de loyers et provisions pour charges à compter de la fin du bail de M. [F] [Y] et jusqu’au 28 juin 2024.

La société FAYE INVESTMENT conteste l’existence d’un bail conclu avec la SCI FEDERLOG, expliquant que les négociations entre M. [F] [Y], son gérant, et la SCI FEDERLOG n’ont pas prospéré du fait de la mauvaise foi de cette dernière, et qu’elle n’est ainsi redevable d’aucun loyer. Elle précise que la SCI FEDERLOG a transmis un projet de bail de location faisant apparaître comme occupant M. [F] [Y] alors qu’elle avait précédemment accepté qu’il ne figure pas comme occupant, ce qui a conduit à ce que le bail ne soit pas signé.

Au regard de ce qui précède et des pièces versées au dossier, il est constant qu’aucun contrat de bail écrit n’a été signé entre la SCI FEDERLOG et la société FAYE INVESTMENT.

Il est également établi que des pourparlers ont eu lieu à compter de 2023 afin que l’appartement litigieux soit loué par la société FAYE INVESTMENT et non plus par M. [F] [Y]. Ainsi, les échanges de mails communiqués montrent un accord sur la conclusion d’un bail soumis aux dispositions du code civil (mail du 8 septembre 2023 pièce 11 demanderesse – mail du 19 mars 2024 pièce 2 défenderesse).

La société FAYE INVESTMENT indique ne pas avoir voulu louer le logement pour l’occupation seulement de M. [F] [Y] mais également par ses associés tel que cela ressort effectivement d’un mail en date du 27 février 2024 (pièce 2 défenderesse). Toutefois, d’autres courriels démontrent que la SCI FEDERLOG a toujours indiqué qu’elle devait connaître le nom de l’occupant des lieux et que ce nom devait figurer au bail (pièces 11 et 12 de la demanderesse – courriels des 27 février 2024 et 5 avril 2024 pièce 2 de la défenderesse). S’il est exact que la SCI FEDERLOG a accepté de modifier la clause concernant l’occupation de l’appartement comme l’indique la défenderesse (courriel du 25 avril 2024 pièce 12 défenderesse), la lecture de l’entier courriel montre qu’elle n’a pas pour autant renoncé à connaître le nom de l’occupant: « si la société FAYE INVESTMENT veut qu’un de ses salariés autre que le gérant M. [F] [Y] occupe le logement, elle doit l’indiquer au bailleur, avec les informations précisées dans le contrat, car ce dernier a l’obligation de transmettre ces informations aux services fiscaux dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers ». Ainsi, la SCI FEDERLOG a accepté que l’occupant ne soit pas M. [F] [Y] mais un autre membre de la société FAYE INVESTMENT, tout en maintenant que cet autre membre devait figurer nominativement au contrat de bail comme occupant.

Ainsi, le courriel du 6 mai 2024 (pièce 13 défenderesse) dans lequel la bailleresse indique « refuser toute sous-location de quelque nature que ce soit » n’est pas comme le prétend la société FAYE INVESTMENT un changement de position de sa part sur la question de l’occupation des lieux mais seulement le refus d’une sous-location, qu’elle n’a au demeurant jamais acceptée.

Il apparaît ainsi que les parties se sont accordées avant le 2 mai 2024 sur la signature d’un bail civil concernant l’appartement litigieux entre la SCI FEDERLOG et la société FAYE INVESTMENT. M. [F] [Y] a donné congé afin de permettre l’établissement de ce nouveau bail. Il ressort toutefois des pièces versées aux débats qu’un état des lieux d’entrée a été établi dès le 2 mai 2024 avec la société FAYE INVESTMENT (pièce 5 défenderesse). Le contrat ensuite communiqué à la locataire et comportant le nom de M. [F] [Y] comme occupant ne lui a pas donné satisfaction et le contrat n’a pas été signé. Or, comme il a déjà été démontré, la société FAYE INVESTMENT échoue à démontrer que bailleresse avait été d’accord pour qu’aucun nom ne soit mentionné à titre d’occupant. Elle ne prétend pas non plus avoir communiqué le nom d’un autre occupant, membre de la société FAYE INVESTMENT, ce qui avait pourtant été accepté par la bailleresse. Elle a toutefois manifestement demandé à pouvoir effectuer des sous-locations, ce qui a été refusé par la bailleresse (courriel du 6 mai 2024 pièce 13 défenderesse).

Si aucun contrat de bail n’a été signé, il est établi que les deux parties étaient d’accord sur la chose et le prix, mais également que la société FAYE INVESTMENT a été en possession des clés et des lieux dès le 2 mai 2024. Il est également établi que l’appartement était alors toujours occupé par M. [F] [Y], l’état des lieux d’entrée et de sortie du 2 mai 2024 montrant un appartement totalement meublé et habité comme il a déjà été dit. Ainsi, les défendeurs soutiennent n’avoir à payer aucun loyer postérieur à la date du 2 mai 2024 alors qu’il est manifeste que l’appartement était occupé.

L’existence d’un bail est d’autant moins contestable qu’un état des lieux de sortie a été signé le 28 juin 2024 par M. [F] [Y] en tant que représentant de la société FAYE INVESTMENT.

Enfin, les défendeurs indiquent dans leurs propres écritures que :

— le 2 mai 2024, « la société FEDERLOG a dressé un constat d’état des lieux d’entrée au profit de la société FAYE INVESTMENT représentée par son co-gérant M. [Y] » (page 2),

— « à compter du 2 mai 2024, le titulaire du bail est devenu la société FAYE INVESTMENT » (page 4),

— « la société FAYE INVESTMENT est entrée dans les lieux sur la base d’un autre contrat de location en date du 2 mai 2024 » (page 4),

— « le bailleur a obligé la société FAYE INVESTMENT à quitter l’appartement dans une atmosphère malsaine ce qui justifie le deuxième constat d’état des lieux de sortie dressé le 28 juin 2024 » (page 2).

Ainsi, il est établi que si aucun bail écrit n’a été conclu, un bail verbal a existé du 2 mai 2024 au 28 juin 2024, et qu’à ce titre la société FAYE INVESTMENT a occupé les lieux de manière effective, ce qu’elle reconnaît elle-même, sur toute cette période. Sa position consistant à soutenir qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre d’un loyer ne saurait ainsi prospérer.

La société FAYE INVESTMENT est ainsi redevable des loyers et provisions pour charges entre le 3 mai 2024 (le 2 mai 2024 ayant été comptabilisé s’agissant de M. [F] [Y]) et le 28 juin 2024. Il ressort du projet de contrat de location communiqué que le loyer charges comprises restait identique au précédent contrat, soit 8258,85 euros charges comprises, contrairement à ce qui figure sur le décompte présenté.

La société FAYE INVESTMENT est donc redevable des sommes suivantes :

—  7459,60 euros pour le mois de mai 2024 (location de 28 jours sur 31)

—  7708,26 euros pour le mois de juin 2024 (location de 28 jours sur 30),

soit la somme totale de 15177,86 euros.

La société FAYE INVESTMENT sera condamnée à payer à la société FEDERLOG la somme de 15177,86 euros au titre des impayés locatifs.

Il sera précisé que les sommes figurant au décompte au titre des « provisions 2023 et 2024 à venir» ne sont pas expliquées et n’ont ainsi pas été reprises.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, la bailleresse se fonde sur l’état des lieux d’entrée en date du 3 décembre 2018, l’état des lieux de sortie du 28 juin 2024 et l’estimation des dégradations locatives effectuée par la société SNEXI postérieurement au 28 juin 2024 pour demander réparation. Or, il est désormais établi que le locataire ayant quitté les lieux le 28 juin 2024 est la société FAYE INVESTMENT. La demanderesse sera déboutée de sa demande à l’encontre de M. [F] [Y].

S’agissant des demandes à l’encontre de la société FAYE INVESTMENT, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée du 2 mai 2024 et l’état des lieux de sortie du 28 juin 2024 pour les points sur lesquels il est demandé réparation:

— reproduction de deux clés et de deux vigik : 2 badges vigik ont été remis à l’entrée et 1 seul a été restitué. S’agissant des clés, davantage de clés ont été remise à la sortie qu’à l’entrée, 2 clés supplémentaires ayant été rendues. Il a également été rendu un émetteur, sans davantage de précision. Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune indemnisation ne sera accordée ;

— nettoyage du placard chambre 2 : l’état des lieux d’entrée note un placard en bon état et l’état des lieux de sortie relève un état moyen avec quelques traces et tâches. La somme de 48 euros figurant au devis sera retenue à titre d’indemnisation ;

— débarrassage d’encombrants chambre 4 : l’état des lieux d’entrée montre une chambre totalement meublée et l’état des lieux de sortie une chambre totalement vide. Aucune indemnisation ne sera accordée ;

— remplacement d’un joint dans la cuisine : l’état des lieux d’entrée fait état d’un bon état et l’état des lieux de sortie d’un joint posé grossièrement. La somme de 30,80 euros sera allouée selon le devis joint ;

— remplacement d’une plinthe dans le dressing 2 : l’état des lieux d’entrée fait état d’une plinthe abîmée tout comme l’état des lieux de sortie. Il ne sera pas fait droit à la demande ;

— nettoyage du placard du dégagement 1 : l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le placard de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder une indemnisation à ce titre ;

— nettoyage du placard du hall d’entrée : l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, il ne sera ainsi pas fait droit à la demande ;

— nettoyage de la fenêtre de la salle d’eau 1 : un bon état est relevé dans les deux états des lieux avec quelques tâches dans l’état des lieux de sortie. La somme de 7,20 euros sera allouée selon le devis joint ;

— débouchage de la cuvette des WC : l’état des lieux de sortie relève des toilettes bouchées ce qui n’était pas le cas à l’entrée. La somme de 72 euros sera allouée selon le devis joint ;

— rebouchage des trous de cheville dans le séjour : seul un trou de cheville est noté dans l’état des lieux de sortie et non six. La somme de 4,40 euros sera allouée selon le devis joint.

Au regard de ces éléments, la société FAYE INVESTMENT sera condamnée à verser à la SCI FEDERLOG la somme de 162,40 euros au titre des réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation entre les sommes dues

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule que M. [F] [Y] a versé un dépôt de garantie de 6693,51 euros et il n’est pas contesté qu’il ne lui a pas été restitué.

La SCI FEDERLOG sera condamnée à lui verser la somme de 6693,51 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

La compensation entre les sommes dues par M. [F] [Y] et par la société FEDERLOG sera ordonnée.

Sur le trop perçu de loyer

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 27 novembre 2018 prévoit une révision du loyer chaque 3 décembre. M. [F] [Y] conteste la révision du loyer du mois de décembre 2023 en indiquant que l’indice de référence appliqué par la bailleresse est erroné. Il ne verse cependant aucune pièce à l’appui de ses dires. La bailleresse produit quant à elle un justificatif de l’indexation du loyer.

M. [F] [Y] sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [F] [Y] sollicite des dommages et intérêts du fait que la demanderesse ait voulu lui imposer un contrat contraire à ce qui avait été négocié et qu’elle lui a fait croire qu’il devait donner congé pour que la société FAYE INVESTMENT puisse conclure un nouveau contrat de bail. Il ajoute que la situation a engendré des conséquences financières et morales pour lui.

Toutefois, M. [F] [Y] n’a pas démontré que la SCI FEDERLOG avait cherché à lui imposer un contrat contraire aux négociations. S’agissant du fait qu’il ait du donner congé, il n’apparaît pas de préjudice particulier puisqu’il aurait pu rester occupant dudit appartement conformément au projet de bail établi.

M. [F] [Y] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT, qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SCI FEDERLOG la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société civile immobilière FEDERLOG à l’encontre de M. [F] [Y] et de la société FAYE INVESTMENT,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/10349 et RG n°25/06206, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/10349,

CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à la société civile immobilière FEDERLOG la somme de 12272,58 euros selon décompte du 10 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif au 2 mai 2024 concernant un logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE la société FAYE INVESTMENT à payer à la société civile immobilière FEDERLOG la somme de 15177,86 euros selon décompte du 10 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif du 3 mai 2024 au 28 juin 2024 concernant un logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE la société FAYE INVESTMENT à payer à la société civile immobilière FEDERLOG la somme de 162,40 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE la société civile immobilière FEDERLOG de sa demande à l’encontre de M. [F] [Y] au titre des réparations locatives,

CONDAMNE la société civile immobilière FEDERLOG à verser la somme de 6693,51 euros à M. [F] [Y] au titre de la restitution de son dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par M. [F] [Y] et celles dues par la société civile immobilière FEDERLOG dans le cadre de la présente instance,

DEBOUTE M. [F] [Y] de ses demandes de dommages et intérêts et au titre d’un trop perçu de loyers,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT à payer à la société civile immobilière FEDERLOG la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et la société FAYE INVESTMENT aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge