TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HUMMEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HUMMEL, M^e CABEZAS ONOFRIO

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11301 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU3

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société 2 ASC IMMOBILIER, venant aux droits de la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE (AGCOP),

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Augusto CABEZAS ONOFRIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1883

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11301 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU3

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [P] [V] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 31.536,18 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mai 2020 (terme du 2ème trimestre 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2020.

Par assignation en date du 10 octobre 2023, Monsieur [K] [P] [V] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser le montant de la régularisation des charges de l’exercice 2005 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 20.697, 19 € au titre des provisions sur charges et charges qui ont été réglées et qui n’auraient pas été prises en compte ;

— prononcer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ;

— accorder des délais des paiement par versements mensuels de 800 € s’agissant du solde de la dette au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er juin 2016 au 27 mai 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme 2.160 € au titre des frais irrépétibles de procédure, outre les entiers dépens de l’instance.

Cette instance est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris et est enrôlée sous le numéro de RG 23/13417.

Se plaignant de nouveaux impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [K] [P] [V], afin notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 15.318,15 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 13 juillet 2023 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux de la signification de la présente assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1344-1 du code civil,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] en ses prétentions et le DECLARER bien fondé,

DEBOUTER Monsieur [K] [P] [V] en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, car non fondés en fait et en droit,

CONDAMNER Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme, actualisée, de 15.557, 21 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 28 octobre 2024 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 30 août 2023, date de la signification de l’assignation introductive d’instance, sur la somme de 15.318, 15 €, et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus,

CONDAMNER Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNER Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 180 € au titre des frais dus en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

CONDAMNER Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.600 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER, en outre, Monsieur [K] [P] [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, Monsieur [K] [P] [V] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 32-1 et 126 du code de procédure civile,

Vu l’article 559 et 628 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil (article 32-1 du code de procédure civile et v. Cass civ. 1ère, 25 février 1986, n° 84-14.2008),

Vu l’article 1358 du code civil,

Recevoir Monsieur [P] en ses prétentions et le déclarer bien fondé,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] en l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à Monsieur [K] [P] [V] la somme de 10.000 euros au titre d’une procédure abusive et dilatoire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à Monsieur [K] [P] [V] la somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Monsieur [K] [P] [V], représenté par Maître Augusto CABEZAS, Avocat au barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, Monsieur [K] [P] [V], régulièrement avisé de la clôture de l’affaire et de son renvoi pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025, ne s’est pas présenté et n’a pas transmis son dossier de plaidoiries.

À l’issue de l’audience, un avis de mise en délibéré lui a été adressé ainsi qu’une demande de transmission du dossier de plaidoiries. Une relance lui a été faite le 11 juillet 2025 s’agissant de la transmission de son dossier de plaidoirie précisant qu’à défaut de communication dans un délai d’une semaine à compter de l’envoi de ce message, le tribunal statuerait avec les seules pièces en sa possession.

Aucun dossier n’étant parvenu au tribunal qui statuera au vu des pièces produites en demande.

I – Sur la régularité de l’assignation délivrée le 30 août 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à l’encontre de Monsieur [K] [P] [V]

Afin de contester la demande de paiement formée à son encontre, Monsieur [K] [P] [V] indique aux termes de ses dernières conclusions que l’assignation délivrée à son encontre par le syndicat des copropriétaires est irrégulière et encourt la nullité sans toutefois développer des moyens de droit ou de fait à l’appui de ses prétentions. En outre, cette demande relève de la compétence du juge de la mise en état qui n’a, au cours de la procédure, été saisi d’aucun incident.

Le moyen soulevé est ainsi rejeté.

II – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme actualisée de 15.557,21 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 28 octobre 2024 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 30 août 2023, date de la signification de l’assignation introductive d’instance, sur la somme de 15.318,15 €, et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus.

Le défendeur conteste le montant sollicité arguant du fait que les charges réclamées seraient abusives sans expliquer le caractère abusif soulevé. Ce moyen sera rejeté.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] [P] [V] est propriétaire du lot n° 5 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les pièces justificatives de sa créance suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2015 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2020 ayant voté la vérification et l’approbation des comptes pour l’année 2019 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2021 ayant voté la vérification et l’approbation des comptes pour l’année 2020 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 ayant voté la vérification et l’approbation des comptes pour l’année 2021 et l’année 2022 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2024 ayant voté la vérification et l’approbation des comptes pour l’année 2023 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et ayant voté des travaux,

— les attestations de non-recours portant sur ces assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds des charges et des travaux pour la période allant du 3ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024 inclus ainsi que les relevés de charges des exercices correspondant.

Enfin, il ressort du décompte détaillé et actualisé au 28 octobre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires un solde débiteur du compte copropriétaire de Monsieur [K] [P] [V] d’un montant de 15.557,21 euros hors frais de recouvrement.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.557,21 € (déduction faite des frais de recouvrement) que Monsieur [K] [P] [V] est condamné à lui régler au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 28 octobre 2024 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, date de la signification de l’assignation introductive d’instance, sur la somme de 15.318,15 €, et à compter de la signification des dernières conclusions (30 octobre 2024) pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 180 euros.

En conséquence, Monsieur [K] [P] [V] sera condamné au paiement de cette somme.

II – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnisation d’un montant de 1.500 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [K] [P] [V]. Ce dernier conclue au rejet de cette demande en indiquant être parfaitement à jour dans le règlement de ses charges et demande de manière reconventionnellement le paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre d’une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires qui serait abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Toutefois, en premier lieu, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance du défendeur dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En second lieu, il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Il n’est pas établi par Monsieur [K] [P] [V] que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires aurait, au cas d’espèce, dégénérée en abus de droit. Dès lors, Monsieur [K] [P] [V] ne rapporte la preuve de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires en introduisant l’instance, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit.

Par ailleurs, le défendeur ne précise pas la nature du préjudice dont il se plaint, qui n’est justifié par aucun élément de preuve tant dans son principe que dans son quantum.

Dès lors, il ne pourra qu’être débouté de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [P] [V], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, Monsieur [K] [P] [V] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Monsieur [K] [P] [V] sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  15.557,21 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 28 octobre 2024 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, date de l’assignation, sur la somme de 15.318,15 €, et à compter de la signification des dernières conclusions (soit le 30 octobre 2024) pour le surplus.

—  180 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur [K] [P] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [K] [P] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS,

Condamne Monsieur [K] [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [K] [P] [V] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président