TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M. [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVF

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 20 octobre 2025

DEMANDERESSE

Mutuelle EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CONSEILS ET ASSURANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [C], gérant, muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021 et avenant du 26 octobre 2021, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC a consenti un bail d’habitation à la SARL CONSEILS ET ASSURANCE sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec cave n° 2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.526,58 euros.

Ce bail, consenti à une personne morale porte sur un logement de fonction destiné à M. [D] [C] et sa famille, est soumis aux dispositions du code civil.

Depuis plus d’un an, des loyers et charges sont impayés ou réglés de façon irrégulière.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10.260,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la SARL CONSEILS ET ASSURANCE le 22 janvier 2025.

Par assignation du 13 mars 2025, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, voir ordonner la libération immédiate des lieux avec astreinte, à défaut, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de la SARL CONSEILS ET ASSURANCE, voir statuer sur le sort des biens meubles garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  16.872,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 mai 2025 et un renvoi a été ordonné.

À l’audience de renvoi du 7 juillet 2025, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC rappelle que les lieux loués constituent le logement de fonction de Monsieur [C] et de sa famille et n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; depuis la dernière audience, elle indique qu’elle a perçu deux acomptes de 7.600 euros et 3.300 euros et actualise l’arriéré locatif à 9.270,63 euros. Elle s’oppose à tout échéancier et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient être accordés.

Elle souligne enfin que La SARL CONSEILS ET ASSURANCE ne produit aucun document comptable relatif à sa situation économique et financière.

La SARL CONSEILS ET ASSURANCE, représentée par son gérant, M. [D] [C] expose qu’elle rencontre des difficultés financières au moment du remboursement de son PGE, ses derniers règlements démontrent cependant sa bonne foi ; ainsi elle souhaite se maintenir dans les lieux où M. [D] [C] vit depuis 4 ans avec sa famille, la situation financière étant en cours d’amélioration, l’arriéré locatif va pouvoir être réglé en juillet ainsi que le loyer courant. La SARL CONSEILS ET ASSURANCE sollicite un court délai pour apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC justifie avoir régulièrement placé l’acte introductif d’instance auprès du greffe de la juridiction compétente territorialement et matériellement.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de location du 09 septembre 2021 stipule dans son paragraphe « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie ou inexécution de l’une quelconque des conditions du présent engagement, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, le présent contrat de location sera automatiquement résilié, si bon semble au bailleur, et sans qu’il ait à remplir aucune formalité judiciaire.

La MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC a fait délivrer à la SARL CONSEILS ET ASSURANCE le 17 Janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un principal de 10.260,13 euros.

Il ressort du décompte produit par la demanderesse que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de deux années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par la locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la situation économique et financière de la SARL CONSEILS ET ASSURANCE est inconnue et que les règlements irréguliers des échéances depuis plusieurs mois révèlent que sa trésorerie ne lui permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux seront rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion de ce logement de fonction abritant une famille ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juillet 2025, la SARL CONSEILS ET ASSURANCE lui devait la somme de 9.270,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La SARL CONSEILS ET ASSURANCE n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sans qu’il y ait lieu à majoration de 10%, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL CONSEILS ET ASSURANCE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence que le contrat conclu le 9 septembre 2021 entre la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, d’une part, et la SARL CONSEILS ET ASSURANCE, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec cave n° 2 est résilié depuis le 18 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à la SARL CONSEILS ET ASSURANCE,

ORDONNE à la SARL CONSEILS ET ASSURANCE de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] – à [Localité 6] avec cave n° 2 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE la SARL CONSEILS ET ASSURANCE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE la SARL CONSEILS ET ASSURANCE à payer à la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC la somme de 9.270,63 euros (neuf mille deux cent soixante-dix euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025,

REJETTE pour le surplus les demandes de la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la SARL CONSEILS ET ASSURANCE à payer à la MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL CONSEILS ET ASSURANCE aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et celui de l’assignation du 13 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge