TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/50982 – N° Portalis 352J-W-B7J-C632C

N° : 6

Assignation des :

3 et 4 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

S.D.C DU [Adresse 2]

représenté par son syndic la société GESTIMA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexandra KERROS, avocat au barreau de PARIS – #B0673

DEFENDEURS

Monsieur [W] [L]

[Adresse 6]

[Localité 4]

S.A.S. MAYE GESTION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Me [E] [L], avocat au barreau des Hauts de Seine – #PN 69

DÉBATS

A l’audience du 4 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Suivant acte authentique du 29 octobre 2021, Monsieur [W] [L] a acquis la propriété d’une boutique au rez-de-chaussée, une arrière-boutique et une cave, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent le lot n°2.

Monsieur [L] est par ailleurs associé de la société MAYE GESTION, qui a pour objet l’administration, la gestion et la transaction d’immeubles.

Exposant que le restaurant qui exploite le local appartenant à Monsieur [L] a raccordé de manière illicite son tuyau d’évacuation des eaux de la cuisine sur la colonne des eaux pluviales, partie commune de l’immeuble, que ce raccordement est à l’origine de fuites d’eau dans la cour et qu’il engendre un risque de fuite dans les caves se situant en dessous, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTIMA (ci-après : le syndicat des copropriétaires), a, par exploits des 3 et 4 février 2025, fait assigner Monsieur [L] ainsi que la société MAYE GESTION devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Ordonner à Monsieur [L] et à la société MAYE GESTION de faire cesser le branchement illégal des parties communes effectué par le locataire du lot n°2 dont il est propriétaire ;En conséquence,

Condamner Monsieur [L] à remettre en état les parties communes endommagées et à effectuer une recherche de fuite dans les caves, le tout à ses frais ;En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [L] et la société MAYE GESTION à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner Monsieur [L] et la société MAYE GESTION aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 9 avril 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a découvert, en raison d’une fuite apparue le 19 janvier 2025, que le restaurant qui exploite le local appartenant à Monsieur [L] a raccordé son tuyau d’évacuation des eaux de la cuisine sur la colonne de descente des eaux pluviales de l’immeuble, partie commune, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il indique que ce raccordement crée des désordres dans les parties communes de l’immeuble. Il soutient par ailleurs que ce branchement crée un risque d’infiltration dans les caves au sous-sol et dans les fondations de l’immeuble. Il invoque ainsi l’urgence de supprimer le branchement illicite et sollicite la remise en état des parties communes, ainsi qu’une recherche de fuite aux frais de Monsieur [L].

S’agissant des fins de non-recevoir soulevées en défense, le syndicat des copropriétaires explique qu’il attrait à l’instance la société MAYE GESTION, dont Monsieur [L] est associé, en sa qualité de gestionnaire du local. S’agissant de la prescription, le demandeur indique que le raccordement irrégulier a été constaté en 2025.

En réplique, par la voix de leur conseil soutenant oralement les prétentions et moyens développées dans leurs conclusions, Monsieur [L] et la société MAYE GESTION entendent voir :

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires ;A titre subsidiaire,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacun d’eux la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Monsieur [L] et la société MAYE GESTION soulèvent tout d’abord une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société MAYE GESTION. En effet, ils soutiennent que seul Monsieur [L] est propriétaire du local en cause, que la société MAYE GESTION n’a jamais reçu aucune mise en demeure et que le fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société MAYE GESTION lui est inconnu puisqu’elle n’est pas propriétaire du local.

Ils soulèvent en outre une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, expliquant que dès lors que le syndicat des copropriétaires affirme que le restaurant est à l’origine du raccordement illicite, il est très probable que ce branchement existe depuis l’installation du restaurant en 2015 et non depuis le 29 octobre 2021 comme le soutient le demandeur, sans en apporter la preuve.

Enfin, les défendeurs exposent que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune preuve de ce que ce branchement a été fait par le restaurant qui exploite le local litigieux et que le procès-verbal produit aux débats ne fait que retranscrire les dires du président du conseil syndical, empreints de partialité.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

*Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société MAYE GESTION

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas particulier, s’il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [L] a la qualité d’associé dans la société MAYE GESTION et que celle-ci a en effet pour objet l’administration, la gestion et la transaction d’immeubles, il n’est en revanche produit aux débats aucun mandat qui démontrerait que la gestion du lot numéro 2 a été confiée à la société MAYE GESTION par Monsieur [L].

Dès lors, il n’est pas démontré avec l’évidence requise que la société MAYE GESTION a bien la qualité de gestionnaire du local en cause.

En outre, le syndicat des copropriétaires prétend que le branchement litigieux a été opéré par le locataire qui exploite le local et il n’est en rien soutenu que la société MAYE GESTION est à l’origine du trouble allégué.

Dans ces circonstances, le lien de la société MAYE GESTION avec le présent litige et son intérêt à agir en défense ne sont pas démontrés. Dès lors, il y a lieu d’accueillir la fin de non-recevoir soulevée à ce titre et de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable à son encontre.

*Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

L’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi 2008-1021 du 23 novembre 2018, a réduit le délai de prescription de dix ans à cinq ans, précisant que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’action visant à faire sanctionner une atteinte aux parties communes de l’immeuble intentée par le syndicat des copropriétaires est une action personnelle relative à la copropriété soumise aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et se prescrivant par cinq ans.

Monsieur [L] soutient que dans l’hypothèse où le demandeur parviendrait à démontrer que l’exploitant de sa boutique est à l’origine du raccordement de la cuisine à la colonne descendante d’eaux pluviales, il doit être considéré que ce branchement existe très probablement depuis l’installation du restaurant en 2015.

A l’appui de cette allégation, Monsieur [L] produit un extrait Pappers qui fait apparaître que la société NDE exploite un débit de boisson au [Adresse 2], et que l’établissement a ouvert le 1er novembre 2015.

Toutefois, il sera relevé que conformément au règlement de copropriété, deux boutiques se trouvent au rez-de-chaussée de l’immeuble, de sorte qu’il n’est pas possible d’identifier avec évidence que la société NDE exploite le lot numéro 2 appartenant à Monsieur [L].

En outre, si l’acte de vente produit aux débats contient l’indication que les évacuations d’eaux usées et d’eau vannes des équipements sanitaires du lot numéro 2 « sont reliés aux évacuations communes appropriées », cette seule déclaration du vendeur, faite sans plus de précisions, ne permet en rien d’établir que les eaux usées du local sont raccordées à l’évacuation des eaux pluviales et que le branchement litigieux préexistait à l’acquisition de ce lot par Monsieur [L].

De plus, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance d’un tel branchement sur les parties communes de l’immeuble avant l’apparition de fuites d’eau qui ont été relevées dans un constat de commissaire de justice du 20 janvier 2025.

Ainsi, aucun élément en l’espèce ne permettant de déterminer le point de départ de la prescription quinquennale, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaire ne peut être acquise et la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande les articles 834 et suivants du code de procédure civile, sans plus de précisions. Il invoque néanmoins « l’urgence manifeste » de la situation ainsi que la violation du règlement de copropriété, le raccordement ayant été fait sur des parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est appréciée au jour où le juge statue.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article premier du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] qualifie de parties communes, notamment : « les canalisations de gaz, d’eau, d’électricité (…) les tuyaux et descentes de tout à l’égoût, ceux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égoût ».

L’article troisième prévoit par ailleurs en page 17 que « Les choses communes déterminées comme il est dit plus haut, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des propriétaires intéressés ».

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [R], commissaire de justice le 20 janvier 2025, lequel indique s’être rendu dans la cour intérieure de l’immeuble en présence de la présidente du conseil syndical. Il relève la présence d’une colonne d’évacuation, qui correspondrait, selon Madame [H] à la descente des eaux pluviales de l’immeuble, sur laquelle « deux tuyaux en PVC, de petite section, sont branchés », que ces tuyaux correspondraient « selon les explications de Madame [H], au commerce exploité sous l’enseigne LE [7], situé à gauche de la façade de l’immeuble » et qu’il « s’agirait de l’évacuation des eaux usées de ce bar ». Il signale par ailleurs que le branchement est défectueux, l’un des deux tuyaux étant désolidarisé de la colonne d’évacuation et que de l’eau se déverse sur le sol de la cour.

Il ressort de ce constat que deux tuyaux qui ressortent du mur sont raccordés sur une colonne d’eau de l’immeuble, qui, au sens du règlement de copropriété, constitue une partie commune, que ces tuyaux sont mal raccordés et que de l’eau se déverse sur le sol de la cour commune.

Il est constant que la persistance potentielle d’une fuite d’eau est de nature à causer et à accentuer la dégradation des parties communes et du sous-sol.

Pour autant, si le syndicat des copropriétaires affirme que les branchements illicites ont été faits par le restaurant exploitant le local appartenant à Monsieur [L], les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer avec certitude que ces tuyaux sont reliés au local de Monsieur [L] et que son locataire est à l’origine du branchement illicite.

Ainsi, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au visa de l’article 834 du code de procédure civile apparaissent sérieusement contestables. Le demandeur ne démontre pas davantage l’imputabilité à Monsieur [L] du trouble qu’il invoque ou de l’existence d’un dommage imminent.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera tenu à verser à chacune des parties défenderesses une indemnité que des considérations d’équité -tenant notamment à la représentation des deux défendeurs par un même conseil- commandent de limiter à 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Déclarons irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires intentée à l’encontre de la société MAYE GESTION ;

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suppression du branchement, de remise en état et de recherche de fuite formées par le syndicat des copropriétaires ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTIMA, à payer à Monsieur [W] [L] la somme de mille cinq cent euros (1.500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTIMA, à payer à la société MAYE GESTION la somme de mille cinq cent euros (1.500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société GESTIMA aux dépens de l’instance ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris, le 2 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT