N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 MARS 2026

N° RG 23/01264 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IVZF

DEMANDERESSE

Madame [E] [Z]

née le 05 Mars 1959 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-béatrice GAUCHER de la SELARL MARIE-BÉATRICE GAUCHER, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [V]

né le 05 Février 1956, de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Non représenté

S.C.I. FICOSIL

(RCS de TOURS n° 380 259 196), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Président, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [E] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 2] à [Localité 2] (37) cadastré section ZO n°[Cadastre 1].

Son bien est adossé au bien immobilier appartenant à la SCI FICOSIL- FILIALE IMMOBILIERE COMMUNE DES ORGANISMES SOCIAUX D’INDRE ET LOIRE (ci-après « la SCI FICOSIL »), cadastré section ZO n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] a.

En raison de désordres sur le mur pignon jouxtant les deux biens immobiliers, par acte de commissaire de justice délivré le 04 mars 2020, Mme [E] [Z] a fait assigner en référé la SCI FICOSIL devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins d’ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 07 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de TOURS a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [Q] [S], comme expert judiciaire.

Le 10 août 2021, un rapport définitif est établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, Mme [E] [Z] a fait assigner la SCI FICOSIL devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins de la condamner à réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise.

Par ordonnance en date du 16 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire entre Mme [E] [Z] et la SCI FICOSIL.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2025, la SCI FICOSIL a assigné en intervention forcée et en garantie M. [T] [V] devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins de joindre la présente instance avec celle engagée par Mme [E] [Z] et le condamner à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Mme [E] [Z].

La jonction des deux procédures a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 janvier 2026 et signifiées le 14 janvier 2026, Mme [E] [Z] demande au tribunal, au visa l’article 54 du Code de Procédure Civile, l’article L 111-1 et suivants fin Code de l’organisation judiciaire, l’article L212-5-1 du code de l’organisation Judiciaire, l’article L 131-1 du Code de Procédure Civile, l’article 1142 du Code Civil, l’article 832 du Code de Procédure Civile, l’article 1240 du Code Civil, l’article 1343-5 du Code Civil, et l’article 446-1 du Code de procédure Civile, de :

— DIRE que l’action de Madame [E] [Z] est recevable,

— CONDAMNER SCI FICOSIL, sous astreinte de 1 000 €/jour de retard à compter du Jugement à intervenir, à réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise de Août 2021 de Monsieur [Q] [S], SAS d’architecture, CebArchi :

« En premier :

— Dégager la totalité du bac à sable et son contenant et contenu.

— Piocher les enduits de ravalement, compris jointement du pignon de l’immeuble de la requérante.

Il y aura lieu par la force des choses de ne pas limiter l’intervention à la hauteur de la trace d’absorption (voir photographie bas de page n°12) mais reprendre la totalité de la face.

— Réviser la gouttière de l’immeuble FICOSIL, de sorte d’empêcher le ruissellement constaté.

En second :

Depuis l’intérieur :

— Retirer les briques de parement en façade de jambage,

— Retrait de toute matière étrangère à la pierre (plâtre/mortier de ciment),

— Gratter toutes les parties pulvérulentes,

— Poncer au chemin de fer la pierre saine,

— Selon état rejointoyer à la chaux naturelle,

— Selon le cas poser une terre cuite neuve pour l’aspect décoratif (aucune utilité mécanique),

Ne pas reposer les miles dégradées

— Gratter les peintures sur le panneau de doublage,

— Ponçage de l’ensemble,

— Primaire d’accroche suivie de 2 couches de peinture blanche hydro-velours,

Trois corps de métier.

Une entreprise de taille de pierres

Une entreprise de peinture

Une entreprise de ravalement de façades.

Enfin tenir compte avant engagement de tous travaux préparatoires, de n’intervenir sur les supports qu’une fois asséchés et un taux d 'humidité inférieur à 15 %.

Le délai de l’intervention est estimé à 13 jours ouvrés. ››

— CONDAMNER SCI FICOSIL au paiement de la somme de 18 170 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— CONDAMNER SCI FICOSIL à payer à Madame [E] [Z] la totalité des frais d’expertise exposés par l’expert Monsieur [Q] [S], SAS d’architecture CebArchi dont désignation selon Ordonnance du Tribunal Judiciaire de TOURS du 7 Juillet 2020,

— CONDAMNER SCI FICOSIL à payer à Madame [E] [Z] la somme de 400 € au titre des frais de médiation, selon Ordonnance du Tribunal Judiciaire de TOURS du 16 Octobre 2023,

— CONDAMNER SCI FICOSIL à payer à Madame [E] [Z] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC (pour la procédure référé outre la présente instance), outre les dépens tant de l’instance en référé que de la présente instance,

— DEBOUTER la SCI FICOSIL de toutes demandes, fins et prétentions.

Au soutien de ses demandes, Mme [E] [Z] fait valoir que la SCI FICOSIL a retourné la situation en la rendant responsable des désordres, alors que l’expert judiciaire, dans son rapport définitif, a mis en avant des désordres subis par elle-même et les liste très précisément avec les travaux à mettre en œuvre. Elle indique que la SCI FICOSIL n’a pas fait appel de cette ordonnance de désignation d’un expert judiciaire et qu’elle est désormais définitive. Elle précise que la défenderesse ne conteste pas ledit rapport d’expertise. Elle mentionne que la SCI FICOSIL s’était engagée à faire des travaux, mais que rien n’a été réalisé. Elle soutient que la défenderesse n’a pris aucune mesure à l’encontre de M. [T] [V], son locataire, et qu’elle n’a pas à en subir les inconvénients, et notamment la dépréciation de sa maison.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2026, la SCI FICOSIL demande au tribunal, au visa l’article 331 et suivants du code de procédure civile, et l’article 1140 du Code civil, de :

— Recevoir la SCI FICOSIL en ses demandes, fins et conclusion ;

— Débouter Madame [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires au présentes ;

— Débouter Monsieur [T] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires au présentes ;

— Condamner Monsieur [T] [V] à relever indemne la SCI FICOSIL de toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la SCI FICOSIL, au profit de Madame [E] [Z].

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [T] [V] aux entiers dépens ;

— Condamner in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [T] [V] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la SCI FICOSIL soutient que des travaux ont été réalisés le 12 février 2024, contrairement à ce qu’expose la demanderesse. Elle indique que les autres travaux ne peuvent être réalisés qu’une fois que la demanderesse aura effectué de son côté les travaux à l’intérieur de sa maison. Elle indique que la demanderesse peut avancer les fonds pour les travaux, qui lui seront par la suite remboursés. Elle fait valoir que la demanderesse ne fournit aucune pièce permettant d’attester les travaux réalisés à l’intérieur.

L’ordonnance en date du 04 décembre 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 19 janvier 2026.

M. [T] [V], partie défenderesse régulièrement assignée à remise à étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 février 2026 et mise en délibéré au 16 mars 2026.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de condamnation à la réalisation des travaux

En application de l’article 488 du code de procédure civile, « L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ».

En l’espèce, il ressort du rapport définitif de l’expert judiciaire que la « présence importante de l’humidité piégée dans le mur de Madame [Z], du fait des remontées par capillarité de l’humidité naturellement présente dans le sol, réputé imperméable. Du changement de l’environnement immédiat de ce mur à la suite de l’intervention de l’avoisinant, modifiant de manière importante le libre échange hydrique du tuffeau. La dégradation du mur est inéluctable ».

Dès lors, l’expert reconnaît que l’aménagement réalisé sur le terrain de la SCI FICOSIL est la cause de la détérioration du mur pignon avec la maison de Mme [E] [Z], ainsi que de la détérioration des jambages du montant de la cheminée du salon de la maison de Mme [E] [Z].

Cette ordonnance a été signifiée le 22 février 2023 et n’a pas fait l’objet d’un appel. D’ailleurs, dans ses écritures la SCI FICOSIL ne la remet pas en cause, ni les conclusions de l’expert judiciaire. En revanche, elle soutient avoir déjà procéder à des travaux, ce que réfute la demanderesse.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a exposé les remèdes nécessaires pour remédier aux divers désordres.

Concernant les travaux depuis l’extérieur

L’expert judiciaire a indiqué qu’il était nécessaire depuis l’extérieur de :

« Dégager la totalité du bac à sable et son contenant et contenu ;Piocher les enduits de ravalement, compris jointoiement du pignon de l’immeuble de la requérante. Il y aura lieu par la force des choses de ne pas limiter l’intervention à la hauteur de la trace d’absorption (…) mais reprendre la totalité de la face. Réviser la gouttière de l’immeuble FICOSIL, de sorte d’empêcher la ruissèlement constaté ».

L’expert retient le devis de la société MESTIVIER en date du 16 juin 2021 et indique dans son calcul que :

la SCI FICOSIL prend à sa charge la « Démolition d’un ouvrage composé d’une rangée de parpaing et chaînage béton, comprenant l’évacuation des gravats et du sable » ;il n’est pas nécessaire de reprendre le pignon impacté par les désordres allégués dans sa totalité pour son traitement par enduits de ravalement, car « celui-ci est vétuste et dans son ensemble n’est pas impacté par l’installation de Mr. [V]. Par ailleurs la zone affectée concerne une largeur de 3.35 environ, par une hauteur d’environ 2.50m. Soit 8.35m2 arrondis à 8.50m2 impactés par l’installation de Monsieur [V] ». « la hauteur considérée ne nécessitant pas d’échafaudage ».

La SCI FICOSIL produit une facture n°F2400025 en date du 19 février 2024 de la SARL MESTIVIER adressée à la défenderesse pour une intervention de « Démolition – Evacuation », à savoir la « Démolition d’un ouvrage composé d’une rangée de parpaing et chaînage béton, comprenant l’évacuation des gravats ; chargement et évacuation du sable et des gravats stockés le long de la maison » et « Complément pour remise en état après intervention », pour un coût total de 2 028 euros TTC. L’entreprise est intervenue le 12 février 2024.

Or, cette prestation réalisée par la SARL MESTIVIER correspond à celle que la SCI FICOSIL s’était engagée à réaliser lors de l’expertise. De ce fait, la prestation de reprise des enduits de ravalement du pignon impacté par les désordres allégués n’a pas été réalisée.

Dès lors, la SCI FICOSIL sera condamnée à réaliser la suite des travaux de remise en état du bien immobilier de Mme [E] [Z] tel que déterminé par l’expert judiciaire dans son rapport.

Concernant les travaux depuis l’intérieur

L’expert judiciaire a indiqué qu’il était nécessaire depuis l’intérieur de :

« Retirer les briques de parement en façade de jambageRetrait de toute matière étrangère à la pierre (plâtre /mortier de ciment)Gratter toutes les parties pulvérulentesPoncer au chemin de fer la pierre saineSelon état rejointoyer à la chaux naturelle.Selon cas poser une terre cuite neuve pour l’aspect décoratif. (aucune utilité mécanique)Ne pas reposer les tuiles dégradées

Gratter les peintures sur le panneau de doublage.Ponçage de l’ensemblePrimaire d’accroche suivie de 2 couches de peinture blanche hydro-velours ». Pour chiffrer les travaux, l’expert a retenu le devis de la SARL MESTIVIER en date du 16 juin 2021 et a retenu dans son calcul pour les travaux en rapport avec la cheminée, le refouillement des pierres, le remplacement des pierres abîmées, la dépose du parement, le parement briques et le grattage et jointement, pour un coût total de 2 004,20 euros.

Il ajoute un devis peinture d’un montant de 1 628 euros TTC.

La SCI FICOSIL soutient que Mme [E] [Z] reconnaît avoir réaliser ses travaux, mais n’en rapporte pas la preuve et rien ne permet de l’affirmer à la lecture des pièces.

Dès lors, la SCI FICOSIL sera condamnée à réaliser les travaux depuis l’intérieur conformément aux recommandations et au chiffrage de l’expert judiciaire.

La SCI FICOSIL n’ayant jamais refusé de faire les travaux demandés, et ayant déjà commencé lesdits travaux, il n’y a pas lieu à astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Mme [E] [Z] soutient qu’en raison des désordres et du retard dans la mise en œuvre des travaux sollicités, sa maison a subi une dépréciation de l’ordre de 20 à 25% sur la détermination du prix, soit sur une valeur moyenne avec une dépréciation de 23%, un préjudice à hauteur de 18 170 euros.

Pour justifier son préjudice, elle verse un avis de valeur d’un conseiller immobilier en date du 31 mai 2025 de son bien immobilier. Selon ledit document, les désordres de voisinage et autres nuisances visuelles ont une incidence en moins sur la détermination du prix de vente dudit bien de l’ordre de 20 à 25%.

Il incombe à la demanderesse de rapporter la preuve d’une faute commise par la SCI FICOSIL, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, il ressort des pièces versées que la SCI FICOSIL n’a pas commis de faute, car elle a fait le nécessaire pour expulser son locataire (Jugement en date du 15 octobre 2012 du Tribunal judiciaire de TOURS, l’arrêt de la chambre civile de la cour d’appel d’ORLEANS en date du 03 février 2014, ordonnance en référé du TGI de TOURS en date du 15 décembre 2015, jugement du juge de l’exécution chargés des voies d’exécution mobilières du TGI de TOURS en date du 13 décembre 2016 et ordonnance en référé en date du 27 février 2024 du Tribunal judiciaire de TOURS) et que son locataire se réinstalle sur les lieux sans titre ni droit. D’ailleurs, il ressort des pièces que M. [T] [V] s’est installé a priori « sur une partie de terrain appartenant à la Commune et jouxtant celui de la FICOSIL » et que les accès à l’intérieur de la maison appartenant à la SCI FICOSIL ont été condamnés, afin d’éviter toutes intrusions.

Dès lors, il n’est pas établi que la SCI FICOSIL a commis une faute entraînant sa responsabilité.

De ce fait, Mme [E] [Z] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande relative aux frais

Pour les frais d’expertise

Les frais d’expertise étant un dépens, il sera statué sur ce point lors de ce point.

Pour les frais de médiation

Il ressort des pièces versées que les parties avaient trouvé un accord lors de la médiation judiciaire, mais rien de permet de faire droit à la demande de Mme [E] [Z].

De ce fait, Mme [E] [Z] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en garantie de la SCI FICOSIL des condamnations

Selon les dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ».

Aux termes des articles 334 à 338 du code de procédure civile, l’appel en garantie est un mécanisme d’intervention forcée qui a pour objet d’attraire un tiers à un procès auquel il n’est pas initialement partie.

Au visa des articles 334 et 336 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

En l’espèce, la SCI FICOSIL soutient que ce sont les agissements de M. [T] [V] qui sont à l’origine des désordres constatés sur le bien immobilier de Mme [E] [Z].

Selon l’expert judiciaire, les désordres constatés sont dus à une cause extrinsèque et non naturelle, à savoir « le dispositif construit par le voisin, une sorte de bac à sable haut, appuyé contre le mur de la requérante, draine les eaux de pluie en pied des murs mitoyens ». Il est établi, à la lecture des pièces produites aux débats, que ladite construction a été réalisée par M. [T] [V], ancien locataire de la SCI FICOSIL.

De ce fait, la réalisation du « bac à sable » appuyé sur le mur jouxtant la propriété de la demanderesse a conduit à la condamnation de la SCI FICOSIL à indemniser Mme [E] [Z] du dommage en résultant.

En conséquence, M. [T] [V] devra garantir la SCI FICOSIL de cette condamnation contre elle au profit de Mme [E] [Z] au titre des travaux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI FICOSIL qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI FICOSIL, condamnée aux dépens, devra verser à Mme [E] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Tenue de garantir la SCI FICOSIL de la condamnation à titre principal prononcée contre elle envers Mme [E] [Z], M. [T] [V] la garantira également des condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu en revanche d’indemniser la SCI FICOSIL de ses propres frais irrépétibles qu’elle conservera à sa charge.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI FICOSIL- FILIALE IMMOBILIERE COMMUNE DES ORGANISMES SOCIAUX D’INDRE ET LOIRE à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise en date du 10 août 2021 sur le bien immobilier appartenant à Mme [E] [Z] sis [Adresse 2] à [Localité 2] (37) cadastré section ZO n°[Cadastre 1] ;

DEBOUTE Mme [E] [Z] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [E] [Z] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE Mme [E] [Z] de sa demande de paiement des frais de médiation ;

CONDAMNE la SCI FICOSIL- FILIALE IMMOBILIERE COMMUNE DES ORGANISMES SOCIAUX D’INDRE ET LOIRE à payer à Mme [E] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FICOSIL- FILIALE IMMOBILIERE COMMUNE DES ORGANISMES SOCIAUX D’INDRE ET LOIRE aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [T] [V] à garantir la SCI FICOSIL- FILIALE IMMOBILIERE COMMUNE DES ORGANISMES SOCIAUX D’INDRE ET LOIRE de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.