TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

Service des contentieux de la protection

7 Rue Pierre Abélard

CS 73127

35031 RENNES CEDEX

JUGEMENT DU 23 Février 2024

N° RG 23/01368 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KHEW

JUGEMENT DU :

23 Février 2024

N° 24/

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [U] [S] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 23/02/24

à M^e LEMONNIER Roger

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 08 Décembre 2023.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Service surendettement

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [U] [S] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2020, Monsieur [M] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [U] [S] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 € et d’une provision pour charges de 70 €.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 650 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [U] [S] [E] le 15 novembre 2022.

Par assignation du 24 janvier 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] [S] [E] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner Monsieur [F] [U] [S] [E] au paiement des sommes suivantes :4 865 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 650 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 8 décembre 2023, intervenue après renvois, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2023, s’élève désormais à 8 415 €.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [F] [U] [S] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [F] [U] [S] [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par le bailleur de Monsieur [F] [U] [S] [E] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 4 865 €.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 14 novembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 650 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [M] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2023, Monsieur [F] [U] [S] [E] lui devait la somme de 8 415 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [F] [U] [S] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022 sur la somme de 3 650 €, à compter de l’assignation sur la somme de 1 215 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée à Monsieur [M] [K], propriétaire du logement.

A défaut et si la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 405 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 30 novembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [K] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [U] [S] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence reprise du paiement intégral des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 septembre 2020 entre Monsieur [M] [K], d’une part, et Monsieur [F] [U] [S] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 janvier 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [U] [S] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [F] [U] [S] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] [S] [E] à verser à Monsieur [M] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 405 € (quatre cent cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de Monsieur [M] [K], sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT que cette indemnité d’occupation, due à compter du 30 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] [S] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [K], la somme de

8 415 € (huit mille quatre cent quinze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022 sur la somme de 3 650 €, à compter de l’assignation sur la somme de 1 215 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] [S] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2022 et celui de l’assignation du 24 janvier 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge