TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [K], Madame [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Luc MICHEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TKT

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [P] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[R] [J], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TKT

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] sont propriétaires des lots n°19 et 28, dans l’immeuble sis [Adresse 5], inscrits au cadastre en section AF [Cadastre 7], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] par actes de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, en paiement des sommes dues.

Appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a, par voie de conclusions visées par le greffier actualisé sa créance.

Il sollicite en dernier état des demandes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4323,78 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  69 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. En réponse aux demandes de Monsieur [E] [K], il précise que l’immeuble sis [Adresse 4] dont dépendent les lots visés relève d’une copropriété secondaire dépendant de l’ensemble immobilier composé du [Adresse 4] et du [Adresse 1]. Que dès lors, les tantièmes applicables se divisent par 314 pour la copropriété [Adresse 4] et [Cadastre 8] pour la copropriété [Adresse 1] représentant 1002èmes tels que visés au modificatif du règlement de copropriété enregistré le 30 juin 2008. Il oppose également la prescription des demandes en remboursement pour les années antérieures à 2017/2018.

Monsieur [E] [K] a comparu en personne. Il conteste les sommes appelées qui selon lui doivent être calculées sur la base de 1002èmes ainsi qu’il ressort de l’acte d’acquisition des biens en date du 16 juillet 2015 et du reglement de copropriété rédigé les 14, 18 et 25 septembre 1951 produit à son dossier. Il sollicite en conséquence le remboursement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 775,12 euros perçues à tort pour les années 2014/2015 à 2021/2022.

Il sollicite en conséquence :

— un avoir sur les sommes appelées en trop,

— un avoir sur toutes les pénalités facturées dans le cadre de ce litige,

— la rectification sans délai des répartitions erronées, sous astreinte à hauteur de 1 000 euros exigibles dès la réception d’un appel non corrigé, et reconductibles à réception de chaque appel de fond non corrigé,

—  3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [P] épouse [K] assignée à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire des époux [K] concernant les lots 19 et 28, indiquant la répartition des tantièmes (10/1002 et 6/1002),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 15 octobre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2022/2023,l’historique du compte du 1er avril 2023 au 15 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4323,78 euros au titre des charges, les mises en demeure de payer l’arriéré adressées les 29 novembre 2023 (1 600,83 euros dont 33 euros de frais de mise en demeure) et 22 mai 2024 (2 916,33 euros dont 36 euros de frais de mise en demeure) aux époux [K] et réceptionnées respectivement les 2 décembre 2023 et 27 mai 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022, 18 décembre 2023 et 21 novembre 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et votant les budgets prévisionnels des années 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026, ainsi que les travaux sur les solives et la charpente,les attestations de non recours concernant les trois assemblées générales,le modificatif du règlement de copropriété en date du 30 juin 2008 lequel transforme les lots 51 et 71 sis dans le bâtiment 3 de l’ensemble immobilier [Adresse 3] et [Adresse 1] en un lot 72 et récapitule pour chaque bâtiment (1, 2 et 3) la répartition des tantième. Il est établi à la lecture de ce document que le lot 19 des époux [K] est rattaché au bâtiment 2 pour 10/1002èmes et le lot 28 au bâtiment 3 pour 6/1002ème,le contrat de syndic pour l’immeuble du [Adresse 3],

S’agissant de la répartition contestée des tantièmes, il résulte du règlement de propriété initial et des modifications intervenues en 2008 (pièce 23 du demandeur) que l’ensemble immobilier objet du litige est composé de 3 bâtiments : un premier, situé au [Adresse 1], un deuxième sur cour et un troisième, côté [Adresse 11]. Les lots appartenant aux défendeurs sont rattachés aux bâtiments 2 et 3 relevant du [Adresse 3]. Lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022, la proposition de confier à un géomètre-expert une étude de la répartition des lots depuis la séparation entre le [Adresse 1] et le [Adresse 3] a été rejetée au bénéfice d’un rendez-vous entre le conseil syndical et Monsieur [K].

Sans indication des suites données à ce rendez-vous, la répartition produite par le syndicat des copropriétaires fixant à 314 la clé de répartition des charges pour les bâtiments relevant du [Adresse 3] doit s’appliquer, ainsi qu’il résulte des différents appels de fonds produits.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est donc parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 323,78 euros portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 15 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 et l’apurement des travaux de solives et charpentes en date du 15 octobre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 2 décembre 2023 sur la somme de 1 600,83 euros et le 27 mai 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 69 euros pour l’envoi de deux mises en demeure sur deux années. Il sera relevé toutefois qu’à défaut pour le syndic de justifier de diligences inhabituelles, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] présentent, de manière récurrente depuis 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par les époux [K]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit à la date de l’assignation du 3 juillet 2024.

Sur la demande d’avoir formée par le défendeur

La demande d’avoir de Monsieur [E] [K] doit s’analyser en une demande de compensation entre la somme de 775,12 euros qu’il estime avoir versé à tort pour les années 2014/2015 à 2021/2022 et les sommes mises à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription des demandes antérieures à 2017.

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se prescrivent par cinq ans.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] ayant formé une demande d’avoir à l’audience du 10 avril 2025, il convient de déclarer prescrites ses demandes antérieures à l’année 2020.

S’agissant des exercices 2020 à 2022, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication à l’application de 16/413 pour des charges batiment A+B d’un montant de 277,81 euros.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ainsi, il convient de déduire la somme de 277,81 euros du montant de 4 323,78 euros et de condamner les époux [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 045,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2023 sur la somme de 1 600,83 euros et du 27 mai 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Faute de justifier de la nécessité de rectifier les répartitions qui ne se présentent plus sous cette forme depuis le 1er avril 2022, Monsieur [E] [K] sera débouté de sa demande en rectification des répartitions sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, le demandeur n’a fait qu’user des voies de droit qui lui sont ouvertes, après mise en demeure des débiteurs de sorte que Monsieur [E] [K] ne justifie pas que le demandeur a agi par malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou avec l’intention de nuire.

La demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et seront débouté de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE :

— la somme de 4 045,97 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2023 au 15 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 ainsi que l’apurement des travaux de solives et charpentes en date du 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2023 sur la somme de 1 600,83 euros et du 27 mai 2024 pour le surplus,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [P] épouse [K] et Monsieur [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président