TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/50171 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6R2G

N° : 12

Assignation du :

02 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [T] [G]

[Adresse 9],

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [K] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentées par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS – #A0009

DEFENDERESSE

La société REAL ESTATE DEVELOPMENT [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

et encore

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 02 janvier 2025, et les motifs y énoncés,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23 janvier 2024, Mesdames [T] [G] et [K] [G] (les consorts [G]) ont consenti à la société Real Estate Development [Localité 11] (la société Real Estate) un bail dérogatoire à usage de bureaux portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12] pour une durée de trois ans à compter du 23 janvier 2024, moyennant un loyer mensuel de 48.800 euros HC/HT payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étants demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, un premier commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 25.533,96 euros en principal, puis, le 18 octobre 2024, un second, d’avoir à lui payer la somme de 45.704,01 euros en principal, au titre des loyers et charges arrêtées au 2 octobre 2024.

Se prévalant de l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai requis et de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [G] ont fait citer par acte du 2 janvier 2025 la société Real Estate devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer du 18 octobre 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse ;

— condamner le preneur à une indemnité provisionnelle de 46.130,66 euros ;

— condamner le preneur à une indemnité d’occupation majorée ;

— dire que le montant du dépôt de garanti restera acquis au bailleur ;

— condamner le preneur aux dépens et au titre de l’article 700.

Lors de l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025, les demanderesses ont soutenu oralement les termes de leur assignation ;

La défenderesse, citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas présentée à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la demanderesse.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce ;

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’alinéa 2 de l’article 642 du Code de procédure civile prévoit que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

En l’espèce, le bail comporte en son article 20 une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges et quinze jours après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer signifié le 18 octobre 2024 à la société Real Estate vise cette clause.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la défenderesse ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de quinze jours qui lui était imparti. Le délai contractuel de quinze jours, qui expirerait normalement le samedi 2 novembre à vingt-quatre heure, a donc expiré le lundi 4 novembre 2024 à vingt-quatre heure, de telle sorte que la clause résolutoire est acquise le 5 novembre 2024. Le bail se trouve résilié de plein droit à compter de cette date avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.L’expulsion de la société Real Estate et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel augmenté de 100%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande n paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le relevé de compte de la société Real Estate versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges de 46.130,66 euros au 13 décembre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 incluse.

Cependant, le quantum visé par le commandement comprend des sommes appelées « Me [Y] commandt de payer 24/07/24 » pour la somme de 231,98 euros et « frais d’huissier commandt de payer 18/10/24 » pour la somme de 426,65 euros. Or ces sommes relèvent des dépens.

Par ailleurs ce quantum comprend encore des pénalités de 10% appliqué sur l’arriéré de loyer et charge sur la période courant du 1 avril 2024 au 30 septembre 2024 pour la somme de 2.648,39 euros, ainsi que des intérêts de retard sur la même période pour la somme de 371,21 euros, et des intérêts de retard pour la période courant du 1 juillet au 30 septembre 2024 pour la somme de 878,48 euros.

Si ces pénalités et intérêts de retard sont appliqués conformément aux clauses du contrat (article 5.9 du bail), ces clauses s’analysent comme des clauses pénales susceptibles en tant que telle d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessive, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi à l’égard de ces sommes.

Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce la somme de 41.573,95 euros (46.130,66 – 231,98 – 426,65 – 2.648,39 – 371,21 – 878,48).

Il conviendra de condamner la défenderesse au payement de cette somme.

IV. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La clause du bail (article 5.10 du contrat) autorisation le bailleur à conserver le dépôt de garanti en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses condition imputable au preneur s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé de ces chefs.

V. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Real Estate, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Real Estate ne permet d’écarter la demande des consorts [G] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros. La demande formulée par la défenderesse sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12], au 5 novembre 2024 ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, la société Real Estate Development [Localité 11] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Real Estate Development [Localité 11] à payer à Mesdames [T] [G] et [K] [G] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Real Estate Development [Localité 11] à payer à Mesdames [T] [G] et [K] [G] la somme provisionnelle de 41.573,95 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges au 13 décembre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Real Estate Development [Localité 11] aux dépens, incluant le coût de la délivrance de l’assignation, de la signification de l’ordonnance à intervenir et des commandements de payer du 24 juillet 2024 et du 18 octobre 2024 ;

Condamnons la société Real Estate Development [Localité 11] à payer à Mesdames [T] [G] et [K] [G] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 10] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ