TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02256 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HAL

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02256 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HAL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, prenant effet le 1er juillet 1997, la société ASSEFTA, désormais la RIVP, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment cour, 2ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1118 francs.

Par acte sous seing privé du 20 juin 2024, la RIVP a consenti une convention d’occupation précaire à M. [I] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] (2ème étage), afin de permettre la réalisation de travaux de réhabilitation dans l’immeuble et l’appartement dont M. [I] [G] est locataire, nécessitant sa libération complète, et moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation en principal de 683,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 593,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire de la convention d’occupation.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [G] le 14 novembre 2024.

Par assignation du 14 février 2025, la RIVP a fait assigner M. [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention consentie le 20 juin 2024 à M. [I] [G] ;Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du bail de la convention consentie le 20 juin 2024 à M. [I] [G] ;En tout état de cause, Ordonner l’expulsion de M. [I] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier de l’appartement qu’il occupe dans l’immeuble sis [Adresse 4] (2ème étage) ;Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner M. [I] [G] au paiement de la somme de 5 462.12 euros au titre des indemnités d’occupation et charges arriérées au 15 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 inclus) ;Fixer à compter du 15 janvier 2025 l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner M. [I] [G] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux.Condamner M. [I] [G] à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [I] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024, des notifications à la CCAPEX et à la préfecture et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, et lecture en a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

A cette date la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 9 291,20 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. La RIVP considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, M. [I] [G], assisté de [U] [G] son fils, expose sa situation personnelle et financière et explique que sa dette est liée à un piratage de son compte bancaire, sa retraite étant versée sur un compte clôturé. Il précise percevoir une retraite mensuelle de 1 800 euros et indique que son fils qui vit dans le logement dispose d’un revenu de 1 750 euros

M. [I] [G] sollicite son maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et indique ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [I] [G] a été conclu dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, les occupants bénéficiant d’un droit de jouissance précaire, en contrepartie d’une participation financière modique, fondée sur un motif légitime de précarité, en l’espèce la réalisation de travaux de réhabilitation dans le logement loué.

Sur la demande de constat de la résiliation de la convention d’occupation:

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclue le 20 juin 2024 contient une clause résolutoire (article VIII)) pour non-paiement de l’indemnité d’occupation ou des charges prenant effet un mois après un commandement ou une sommation demeurée infructueuse.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant un délai de deux mois pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 593.08 euros. Or d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai requis.

Néanmoins, le bailleur étant libre de laisser un délai plus important au locataire pour régler sa dette que le délai contractuel, il est bien fondé à se prévaloir d’un délai de deux mois et la juridiction constatera que la convention d’occupation précaire s’est trouvée résiliée de plein droit le 14 janvier 2025.

Par ailleurs, aucun élément ne vient justifier la demande de délais de paiement de M. [I] [G] dont la dette ne cesse d’augmenter et qui se contente de procéder par affirmations à l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, M. [I] [G] lui devait la somme de 9 291,20 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [I] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, le défendeur reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Il sera donc condamné à payer cette indemnité au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qui n’est pas justifié en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que la convention d’occupation précaire conclue le 20 juin 2024 entre la RIVP d’une part et M. [I] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (2ème étage) est résiliée depuis le 14 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (2ème étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [G] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation de la convention, et jusqu’à son départ effectif, égale au montant mensuel actuel de la participation financière, éventuellement révisée, qui aurait été payée si la convention d’occupation précaire était maintenue,

CONDAMNE M. [I] [G] à payer à la RIVP la somme de 9 291,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [G] à payer à la RIVP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024, celui de l’assignation du 14 février 2025 et de la notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge