TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57769 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GWQ

AS M N°: 6

Assignation du :

06 Novembre 2024

EXPERTISE [1]

[1] 1 copie expert +

2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL D'[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉFENDERESSE

S.C.I. NOTARTHEMIS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Arnaud COLIN, avocat au barreau de PARIS – #T0004

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente et assitée de Anne-Sophie MOREL, Greffier

Par acte notarié en date du 5 septembre 2014, la société Notarthemis a donné à bail commercial à la société [W] [X], notaire associé d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 120 000 euros.

Suivant acte notarié en date du 17 décembre 2019, la société Office notarial d'[Adresse 9] a acquis l’office notarial de la société [W] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la société Office notarial d'[Adresse 9] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 73 000 euros.

Par mémoire préalable en date du 10 janvier 2024 puis assignation du 8 avril 2024, la société Office notarial d'[Adresse 9] a sollicité du tribunal judiciaire de Paris qu’il fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 en fonction de la valeur des lieux loués à la somme de 73 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la société Notarthemis a fait signifier à la société Office notarial d'[Adresse 9] qu’elle entendait exercer son droit d’option en vertu de l’article L. 145-57 du code de commerce et, en conséquence, a refusé le renouvellement du bail et a offert à la société Office notarial d'[Adresse 9] le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 9 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’exercice par la société Notarthemis de son droit d’option et, par conséquent, l’extinction de l’instance en fixation judiciaire du loyer renouvelé et le dessaisissement du juge des loyers commerciaux.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la société Office notarial d'[Adresse 9] a fait assigner la société Notarthemis devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins qu’il désigne, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article L. 145-14 du code de commerce, la désignation d’un expert avec pour mission de :

∙ “Convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire ;

∙ Se rendre dans les locaux loués à la société OFFICE NOTARIAL D'[Adresse 9] sis à [Adresse 6], procéder à leur visite et les décrire ;

∙ Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

∙ Entendre les parties ainsi que tous sachants et évoquer à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations.

∙ Fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées et exploitées dans les lieux loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte de son office notarial, indemnité comprenant notamment la valeur de cette office déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des indemnités accessoires dues en conformité avec les textes applicables et la jurisprudence qui en découle, et notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices ainsi que la plus-value en résultant ;

∙ Fournir, en outre, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son activité sans perte de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de l’office, le coût de l’imposition supplémentaire générée par l’éviction et tous autres préjudices éventuels.

∙ Fournir par ailleurs tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société OFFICE NOTARIAL D'[Adresse 9] à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués. "

Lors de l’audience qui s’est tenue le 3 décembre 2024, la société Office notarial d'[Adresse 9], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

La société Office notarial d'[Adresse 9] précise solliciter une expertise classique portant sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du droit d’option exercé par le bailleur.

Elle s’oppose à la modification de la mission d’expertise telle que proposée par la société Notarthemis, soutenant qu’il y aura quand même une perte de fonds de commerce total ou partiel et qu’il y a lieu de prévoir la mission d’expertise la plus large, à charge pour le juge du fond de trancher.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Notarthemis a demandé au juge des référés de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage sur le principe de la mission d’expertise sollicitée, de supprimer de la définition de la mission d’expertise sollicitée le cinquième point ayant pour objet de « Fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées et exploitées dans les lieux loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte de son office notarial, indemnité comprenant notamment la valeur de cette office déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des indemnités accessoires dues en conformité avec les textes applicables et la jurisprudence qui en découle, et notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices ainsi que la plus-value en résultant ».

La société Notarthemis fait valoir qu’il est nécessaire de supprimer le cinquième point de la mission d’expertise sollicitée par la demanderesse, dès lors que ce point de mission n’a pas lieu d’être dans le cas particulier d’un office notarial dont l’existence n’est nullement tributaire d’une implantation quelconque mais d’une autorisation de création délivrée par le Garde des Sceaux, dont la pérennité n’est pas remise en cause par l’option.

Elle rappelle qu’un office notarial n’est pas un commerce et obéit au régime d’une profession réglementée et qu’avant d’être exploité au [Adresse 6], l’office de la société preneuse a été exploité pendant 26 ans au 109.

Elle souligne, en outre, que le rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société Office notarial d'[Adresse 9] démontre l’existence d’un fort taux de vacances pour des locaux similaires et la possibilité de réinstallation dans des conditions de loyers plus avantageuses.

Elle conclut, en conséquence, qu’il n’est pas nécessaire de rechercher en l’espèce une quelconque perte de valeur du fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la société Notarthemis a fait délivrer à la société Office notarial d'[Adresse 9] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise.

En outre, à ce stade de la procédure, il convient de prévoir la mission d’expertise large et de ne pas exclure le point cinq de la mission sollicitée par la demanderesse, l’expert pouvant parfaitement conclure à l’absence de perte possible de l’office notarial.

L’expertise sera ainsi ordonnée suivant les termes du présent dispositif aux frais avancés de la société Office notarial d'[Adresse 9] qui sollicite cette mesure d’instruction.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse à la mesure d’instruction sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Donnons acte à la société Notarthemis de ses protestations et réserves ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [U] [V]

Cabinet Fruchter & [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX04]

Email : [Courriel 10]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— se rendre dans les locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 12], de procéder à leur visite et les décrire ;

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte de l’office notarial, indemnité comprenant notamment la valeur de cet office, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des accessoires dues en conformité avec les textes applicables et la jurisprudence qui en découle, et notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et de tous autres postes de préjudices ainsi que la plus-value en résultant ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres préjudices éventuels ;

— fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplis-sement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 8 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la Régie du tribunal au plus tard le 24 mars 2025 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 24 novembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris, le 23 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 13]

☎ [XXXXXXXX03]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

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Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Espert : Monsieur [U] [V]

Consignation : 8 000 € par S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL D'[Adresse 9]

le 24 Mars 2025

Rapport à déposer le : 24 Novembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 13].