TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Ariane LANDAIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MV6

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

La société TENZOR

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 6] et ayant élu contractuellement domicile auprès de son administrateur de biens la SA HELLIER DU VERNEUIL dont le siège social est situé [Adresse 9]

représentée par la SELARL DMP AVOCATS en la personne de Maître Olivier MAYRAND, avocat au barreau dePARIS,vestiaire L162

DÉFENDEURS

La société VITAL SANTE

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]

Monsieur [Y] [D]

demeurant [Adresse 8]

Madame [N] [M]

demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Ariane LANDAIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E924

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MV6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, déposé au rang des minutes de Maître [C], notaire, le 8 janvier 2021, la SAS TENZOR a consenti un bail d’habitation à la SAS VITAL SANTE sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 81 000 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 30 et 31 octobre 2023, déposé au rang des minutes de Maître [C], notaire, le 12 décembre 2023, la SAS TENZOR a consenti un bail d’habitation à la SAS VITAL SANTE sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 64 667 euros outre une provision sur charges.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Y] [D] et Mme [N] [O].

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 34 255,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire s’agissant des locaux du 2eme étage visés au bail du 8 décembre 2020.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12 863, 75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire s’agissant des locaux du 3eme étage visés au bail du 30 et 31 octobre 2023.

Par assignations du 14 et 18 novembre 2024, la SAS TENZOR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l’appartement situé au 2eme étage et du bail relatif à l’appartement situé au 3eme étage de l’immeuble du [Adresse 3] à compter du 17 octobre 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de la SAS VITAL SANTE et tout occupant de son fait et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Y] [D] et Mme [N] [O] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges pour chacun des deux appartements, à compter de la résiliation du bail du 8 décembre 2020 et à compter de la résiliation du bail du 30 et 31 octobre 2023 et jusqu’à libération des lieux,

-45486,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, au titre de la dette locative pour l’appartement du 2eme étage,

-3422,53 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,

-16099, 44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, au titre de la dette locative pour l’appartement du 3eme étage,

-1286, 37 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MV6

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus les coûts des commandements de payer et les dénonciations.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, la SAS TENZOR, représentée par un avocat a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est rapportée oralement et maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2025, s’élève désormais à 63 527, 29 euros pour l’appartement du 2eme étage et 26 820, 80 euros pour l’appartement du 3eme étage. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai suspensifs.

Au soutien de ses prétentions, la SAS TENZOR conteste l’existence de contestations sérieuses soulevées en défense. Elle soutient que l’activité professionnelle exercée par Mme [N] [M] porte sur des soins esthétiques permettant d’assujettir les loyers et ses accessoires à la TVA. Elle relève que cet assujettissement n’a jamais été contesté avant la présente procédure.

Elle relève également que l’engagement de caution solidaire n’a pas à être manuscrit lorsqu’il est passé devant notaire, que l’engagement solidaire est parfaitement valable.

La SAS VITAL SANTE, M. [Y] [D] et Mme [N] [O], représentés par un conseil, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont rapportés oralement et contestent la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé aux motifs de l’existence de contestations sérieuses. A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais suspensifs et la condamnation de la SAS TENZOR à leur verser 1500 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils soulignent l’absence de lisibilité de la clause résolutoire figurant dans les commandements de payer du 17 septembre 2024 et les montants de l’arriéré locatif figurants aux décomptes au motif de l’imputation erronée de la TVA alors que Mme [N] [M] exerce la profession de médecin, que les actes de soins ne sont pas assujettis à la TVA ; Ils contestent également la validité des engagements de cautions au motif de l’absence de reproduction manuscrite notamment.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

1.2. Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, les baux conclu le 8 décembre 2020 et 30 et 31 octobre 2023 contiennent une clause résolutoire et deux commandements de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire ont été signifiés le 17 septembre 2024 pour une somme de 34 225, 32 euros s’agissant des locaux du 2eme étage visés au bail du 8 décembre 2020 et pour une somme de 12 863, 75 euros s’agissant des locaux du 3eme étage visés au bail du 30 et 31 octobre 2023.

Contrairement aux allégations en défense cette clause est parfaitement lisible sur les deux commandements de payer.

S’agissant du montant des arriérés locatifs, et l’assujettissement des loyers et accessoires à la TVA contesté en défense, il doit être relevé qu’en application de l’article 260 du code général des impôts, les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur asujetti à la TVA ou si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991 pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti peuvent sur leur demande acquitter la TVA.

L’article 267 I 2° du code général des impôts précise par ailleurs que les frais accessoires à une opération de location soumise de plein droit ou sur option à la TVA, tels que les charges, doivent être compris dans la base d’imposition du propriétaire.

L’article 261 IV 1° du code général des ipmpôts précise que les prestations de soins à la personne sont exonérées de la TVA; il s’agit de toutes prestations qui concourent à l’établissementde diagnostics médicaux ou le traitement des maladies humaines.

Il est constant que seuls les actes de médecine et de chirurgie esthétique à finalité thérapeuthique sont exonerées de TVA: il s’agit des actes de médecine esthétique dispensés dans le but de diagnostiquer, soigner et si possible guérir des personnes qui nécessitent une telle intervention à la suite d’un handicap physique congéntial, d’une maladie ou d’une blessure.

N’entrent pas dans ce champ les actes de chirurgie esthétique qui tendent à modifier l’apparence corporelle d’une personne à sa demande sans visée thérapeuthique reconstrutrice.

Les baux objets du présent litige sont mixtes, destinés à l’habitation personnelle du salarié étant précisé que le preneur est autorisé à utiliser les locaux pour son activité de médecine esthétique et activités connexes ainsi qu’il résulte des dispositions notariées accompagnant l’enregistrement le 12 décembre 2023 par Maître [C] du bail sous seing privé du 30 et 31 octobre 2023.

Or, bien qu’allégant exercer en tant que nutritionniste, il n’est pas rappporté la preuve de ce que Mme [M] exerce une activité de soins non assujéttie à la TVA. En effet, l’ensemble des éléments au dossier démontrent que l’activité de Mme [M] relève des soins de beauté ainsi que mentionné au répertoire SIRENE ou dans le courriel de M [D] du 23 novembre 2020 qui évoque un « cabinet d’esthétique médicale haut de gamme ».

Dès lors, l’assujetissement des loyers et charges à la TVA est justifiées sans que ne soit rapportée la preuve de l’existence d’une contestations sérieuses et les décomptes versés correspondent bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et sont ainsi valables.

Les commandements sont par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

La SAS VITAL SANTE étant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024.

Toutefois, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS TENZOR indique ne pas être opposée à l’octroi de délai suspensifs.

Compte tenu de ces éléments, la SAS VITAL SANTE sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de la SAS VITAL SANTE au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges si les deux baux s’étaient poursuivis.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS TENZOR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2025, la SAS VITAL SANTE lui devait la somme de 63 527,29 euros, soustraction faite des frais de procédure pour l’appartement situé au 2eme étage de l’immeuble situé [Adresse 2] (bail du 8 décembre 2020) et la somme de 26 133, 55 euros pour l’appartement situé au 3eme étage de l’immeuble situé [Adresse 1] (bail du 30 et 31 octobre 2023).

La SAS VITAL SANTE n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant la SAS VITAL SANTE à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les demandes au titre de la clause pénale

Les contrats de bail litigieux prévoit une pénalité due par la SAS VITAL SANTE en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par la SAS VITAL SANTE en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la SAS TENZOR tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

4. Sur la condamnation solidaire des cautions

L’existence de contestations sérieuses sera retenue s’agissant de la validité des actes de cautions de M [Y] [D] et de Mme [N] [M] en raison de l’absence de conformité de la mention manuscrite reproduite sur les engagements qui ne sont pas datés et qui vise de manière erronée un bail commercial s’agissant du bail du 8 décembre 2020 à effet au 1er janvier 2021. La question de la qualification de l’engagement de caution enregistré par notaire ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Il en est de même pour l’engagement de caution annexé au bail du 30 et 31 octobre 2023 dont il n’est pas établi que la mention ait été apposée par M [D] et Mme [M].

Enfin, aucun élément au dossier ne justifie que les deux commandements de payer ait bien été dénoncé aux cautions.

La demande de la SAS TENZOR tendant à obtenir une condamnation solidaire avec les cautions sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS VITAL SANTE sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de la SAS TENZOR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les deux commandements de payer du 17 septembre 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2020 entre la SAS TENZOR, d’une part, et la SAS VITAL SANTE, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MV6

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 30 et 31 octobre 2023 entre la SAS TENZOR, d’une part, et la SAS VITAL SANTE, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

CONDAMNE la SAS VITAL SANTE à payer à la SAS TENZOR la somme de 63527,29 euros (soixante-trois mille cinq cent vingt-sept euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025 concernant l’appartement du 2eme étage,

CONDAMNE la SAS VITAL SANTE à payer à la SAS TENZOR la somme de 26 133, 55 euros (vingt six mille cent trente trois euros et cinquante cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025 concernant l’appartement du 3eme étage,

AUTORISE la SAS VITAL SANTE à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 2500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à la SAS VITAL SANTE,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses concernant les engagements de cautions solidaires,

DEBOUTE la SAS TENZOR de sa demande de condamnation solidaire, de la SAS VITAL SANTE avec M [Y] [D] et Mme [N] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 18 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de la SAS VITAL SANTE et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la SAS VITAL SANTE sera condamnée à verser à titre de provision à la SAS TENZOR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des deux baux et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS TENZOR au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE la SAS VITAL SANTE à payer à la SAS TENZOR la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS VITAL SANTE aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 septembre 2024 et celui de l’assignation du 14 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge