N° RG 24/00985 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5T7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 24/00985 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5T7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Aline MOEHRMANN

M^e Camille BLANCHARD

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [L] [Y]

né le 23 Septembre 1976 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substituée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [N] [R]

née le 03 Janvier 1979 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substituée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [D]

né le 30 Juin 1990 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER,Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 janvier 2022, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] ont consenti à Monsieur [I] [D] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 14] moyennant un loyer mensuel de 620.00 euros outre 112.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] a fait signifier à Monsieur [I] [D] le 8 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2909.43 euros.

Par acte du 10 juillet 2024, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 9 mai 2025, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance et les termes d’une lettre officielle datée du 7 mai 2025, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location et la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [I] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 2320.79 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 juin 2024, échéance de juin 2024 comprise, Juger et Ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience y rajoutant les mois de juillet 2024 à janvier 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués,Condamner Monsieur [I] [D] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les termes du bail,Juger et Ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner Monsieur [I] [D] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [I] [D] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] précisent que Monsieur [I] [D] n’a pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Ils précisent que la dette locative s’élève à la somme de 8344.62 euros au 6 mai 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement estimant que Monsieur [I] [D] ne justifie pas être en mesure financière d’apurer la dette locative en sus des loyers courants.

Selon note en délibéré du 19 mai 2025, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] ont produit un décompte actualisé au 13 mai 2025 tenant compte d’un versement de 2000.00 euros effectué le jour de l’audience ramenant la dette locative à la somme de 6344.82 euros.

Monsieur [I] [D], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Débouter Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] de leurs demandes,

A titre subsidiaire :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat,

— Ordonner les plus larges délais,

— Juger que les parties supporteront chacune leurs propres frais et dépens exposés en ce compris l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [D] expose avoir rencontré des difficultés financières en raison de l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle pendant plusieurs mois. Il précise avoir bénéficié d’une allocation chômage suite à la fin de son contrat de travail au 17 juillet 2024 et avoir créé récemment une société de transport de personnes. Il soutient avoir repris le règlement des loyers courants et apurer une partie de la dette locative en versant une somme de 900.00 euros le 19 mars 2025 qui n’apparait pas sur le décompte produit par les demandeurs et de 950.00 euros le 9 avril 2025. Il s’engage également à régler une somme de 2000.00 euros en mai 2025. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 19 juillet 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 8 avril 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2909.43 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] produisent à l’audience un décompte au 6 mai 2025 duquel il ressort que Monsieur [I] [D] reste redevable de la somme de 8344.82 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 comprise.

Selon note en délibéré du 19 mai 2025, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] ont produit un décompte actualisé au 13 mai 2025 tenant compte d’un versement de 2000.00 euros effectué le jour de l’audience ramenant la dette locative à la somme de 6344.82 euros, échéance de mai 2025 comprise.

Monsieur [I] [D] conteste le montant de la dette locative en faisant valoir et justifiant qu’il a réglé par virement à l’ordre du mandataire des demandeurs, la SAS AFEDIM une somme de 900.00 euros le 9 avril 2025, qui figure toutefois sur le décompte précité en date du 13 mai 2025, ainsi qu’une somme de 950.00 euros en date du 19 mars 2025 qui n’apparait pas au compte.

Il est par ailleurs justifié de deux virements en date du 9 mai 2025 à hauteur de 2000.00 euros confirmé par les demandeurs et du 4 juin 2025 à hauteur de 1500.00 euros.

Il ressort de ces éléments que la dette locative s’élève à la somme de 3894.82 euros soit la somme de 6344.82 euros à laquelle il convient de déduire les sommes de 1500.00 euros et de 950.00 euros versés les 19 mars 2025 et 4 juin 2025, dont les règlements ont été justifiés par le défendeur mais qui n’apparaissent pas au décompte du 13 mai 2025.

En conséquence, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer à titre provisionnel à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] la somme de 3894.82 euros au titre des loyers et des charges arrêté au 13 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2909.43 euros à compter du commandement de payer soit le 8 avril 2024 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] justifie avoir réglé la somme de 3500.00 euros en mai et juin 2025 ainsi que les sommes de 900.00 euros en avril 2025 et de 950.00 euros en mars 2025 si bien que le règlement des loyers courants a repris en sus de l’apurement d’une partie de la dette locative.

Cependant, Monsieur [I] [D] qui produit des attestations de France Travail justifiant de la perception d’une allocation mensuelle de 997.20 euros au mois de novembre 2024 ne justifie pas en l’état d’une solvabilité suffisante pour assurer d’une part le paiement du loyer courant soit la somme de 767.33 euros ainsi que l’apurement y compris sur 36 mois de la dette locative ce qui représenterait 3894.82/36 = 109.00 euros soit au total une somme de 876.33 euros ce qui représenterait une somme restant pour vivre de 120.00 euros.

S’il est produit également un procès-verbal d’assemblée générale du 30 juillet 2024 d’une SARL AMBULANCES DE LA MOSSIG SN dont la résolution 5 précise que le défendeur est nommé en qualité de co-gérant, ce document ne permet pas de justifier des revenus perçus par Monsieur [I] [D] de cette activité et si ces revenus se cumulent avec les allocations perçus de France Travail.

Par conséquence, Monsieur [I] [D] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [I] [D] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [I] [D] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 8 juin 2024 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [D] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3894.82 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 juin 2024.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [I] [D] ferait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [I] [D], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] à l’encontre de Monsieur [I] [D] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 25 janvier 2022 entre Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R], et Monsieur [I] [D] concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 15] (67), sont réunies à la date du 8 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [D] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 8] à [Localité 16] (67) ;

ORDONNONS à Monsieur [I] [D] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] la somme de 3894.82 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-quatorze euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 2909.43 euros à compter du 8 avril 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du contrat de bail à compter du 8 juin 2024, outre actualisation conformément au bail , cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire et libération effective des lieux vec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [D] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3894.82 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 juin 2024 ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [I] [D] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [N] [R] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER