TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel LEPARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Camille TERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [B] enfant mineur représenté par ses parents Mme [T] [B] et Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [V] [B] enfant mineur représenté par ses parents Madame [T] [B] et Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3]

représentés tous par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545

DÉFENDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/06172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS3

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Anaïs RICCI, Greffier

EXPOSÉ DES MOTIFS

M. [E] [B] est locataire, depuis le 19 février 2018, d’un appartement de type F1 propriété de la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et situé [Adresse 1]. Il occupe les lieux avec son épouse Mme [T] [B] et leurs deux enfants mineurs [R] [B] et [V] [B]. Le loyer figurant au contrat s’élève à la somme mensuelle de 554,14 euros payable à terme échu, outre une provision mensuelle pour charges de 100 euros.

A la suite de deux dégâts des eaux subis en mai 2020 et en juin 2021, et du refus de la RIVP de réparer les désordres, M. [E] [B] son épouse Mme [T] [B] et leurs deux enfants mineurs [R] [B] et [V] [B] représentés par leurs parents ont fait assigner la RIVP par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 6 de la loi de n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1729 du code civil, aux fins d’obtenir la condamnation de la RIVP à :

— leur verser la somme de 11 443,86 euros en indemnisation de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024, date de la mise en demeure,

— payer à M. [E] [B] et Mme [T] [B] la somme de 1 500 euros chacun en indemnisation de leur préjudice moral pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir soit un total de 3 000 euros,

— payer à [R] [B], représentée par ses parents la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice physique,

— à payer à M. [E] [B] et Mme [T] [B] la somme de 2 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais des procès-verbaux de constat des 8 décembre 2022 et 28 mai 2024 à hauteur de 500 euros au total.

L’affaire inscrite au rôle de l’audience devant le juge du tribunal judiciaire de Paris le 9 avril 2025 a fait l’objet d’un renvoi devant le juge des contentieux de la protection à son audience du 1er juillet 2025. A cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi sollicité par la défenderesse pour répondre aux conclusions des demandeurs.

A l’audience du 5 décembre 2025, les parties comparaissent représentées.

Les demandeurs par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience complètent leurs demandes du constat de l’indécence du logement et portent à la somme de 8 675 euros leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance avec intérêts au 6 février 2024, pour la période comprise entre le 24 novembre 2021 et le 13 juin 2024. Le reste de leurs demandes est inchangé.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent que la RIVP ne justifie pas de la force majeure qui seule peut l’exempter de sa responsabilité et constatent qu’elle n’est pas intervenue avant l’année 2023 alors même qu’elle était alertée dès le mois de mai 2020. Ils précisent que les moisissures apparues du fait des infiltrations, ainsi qu’il en résulte des procès-verbaux de constat des 8 décembre 2022 et 28 mai 2024 caractérisent un logement indécent et un trouble de jouissance évalué à 40% du montant du loyer versé en 2021, 2022, 2023 et 2024. Relevant la mauvaise foi de la RIVP qui n’est pas intervenue pour remédier aux désordres, M. [E] [B] et Mme [T] [B] sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et la présence de moisissures ayant favorisé l’apparition, chez leur fille [H] âgée de 2 ans et demi, d’une infection pulmonaire au début de l’année 2024 sollicitent également la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice physique.

Par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience, la RIVP conclut au débouté des demandeurs et sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

Elle demande également que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de ses prétentions sur le fondement des dispositions des articles L.441 et suivants, et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, elle s’inscrit en faux sur sa prétendue négligence à intervenir alors que M. [E] [B] reconnait dans son courrier du 3 janvier 2022 la réalisation de travaux et l’inspecteur de salubrité dans son courrier du 13 mars 2023 fait état de l’intervention d’une entreprise le 9 février 2023 qui a supprimé l’infiltration. C’est donc selon la RIVP, la négligence des demandeurs qui n’ont pas fait parvenir la déclaration de sinistre qui n’a pas permis de remédier aux désordres. Par ailleurs, la RIVP conteste l’indécence des lieux, la seule présence de moisissures étant insuffisante à la caractériser. Enfin, elle observe que l’évaluation du trouble de jouissance à 40% du montant du loyer mensuel et des charges ne résulte pas des pièces du dossier et le calcul opéré par les demandeurs doit être circonscrit au seul montant du loyer hors la provision pour charges.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

Il sera relevé qu’à l’audience du 5 décembre 2025, la RIVP abandonne le moyen soulevé in limine litis de la prescription.

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/06172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS3

Sur l’indécence et ses conséquences

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

S’agissant de l’état de l’appartement, il résulte du courriel en date du 12 mai 2020 (pièce 25 des demandeurs) que la RIVP était saisie dès le 11 mai 2020 d’une fuite/sinistre en cours de traitement par ses services et du courrier du 25 juillet 2021 produit par les demandeurs (pièce 5) que le 17 juillet 2021 un agent des services de la RIVP est venu constater les infiltrations dans le logement litigieux ; que les sinistres n’ont pas été pris en charge par l’assurance des locataires qui demandait le 4 juillet 2021, s’agissant d’infiltrations par la façade, de saisir le propriétaire ; que des réparations ont été réalisées entre le 25 juillet 2021 et le 3 janvier 2022 qui selon les demandeurs n’ont pas remédié aux désordres.

Un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 8 décembre 2022 constate néanmoins des fissures caractéristiques d’infiltrations d’eau dans les murs de façade et plafond des trois pièces (salle de bain, cuisine et séjour) de l’appartement ainsi que des moisissures sur les murs. Le 17 janvier 2023, à la suite de la transmission du procès-verbal de constat, le 12 décembre 2022, la RIVP annonce l’intervention de l’entreprise LECUYER afin de mettre un terme aux désordres. L’inspecteur salubrité fait état dans son courrier du 13 mars 2023 à M. [E] [B] que le bailleur a remédié aux désordres le 9 février 2023.

La RIVP produit également le rapport d’intervention de l’entreprise LECUYER en date du 9 février 2023 qui atteste des travaux d’étanchéité opérés sur le toit.

Le constat dressé par commissaire de justice à la date 28 mai 2024 constate un état intérieur du logement identique à celui du 8 décembre 2022 et la RIVP qui déclare avoir procédé au nettoyage des lieux ne produit qu’un seul devis daté du 6 avril 2023 sans justifier d’une facturation attestant de la réalisation des dits travaux.

Ainsi il est établi que le logement a subi des infiltrations auquel le bailleur a remédié le 9 février 2023. Avertie depuis le 12 mai 2020, la RIVP n’explique pas les motifs qui ont conduit à laisser la situation sans remèdes pendant quasi trois ans.

Les moisissures constatées par procès-verbal caractérisent un trouble de jouissance.

La RIVP ne justifie d’aucune force majeure susceptible de l’exonérer de son obligation de délivrance.

C’est donc à bon droit que les demandeurs sollicitent réparation de ce trouble de jouissance.

Compte tenu de la propagation des moisissures dans les trois pièces du logement sur les murs de façade équipés de fenêtres permettant encore l’aération des lieux, il convient de fixer à 25% le trouble subi et d’allouer une indemnité aux demandeurs à compter de la date du premier constat du 8 décembre 2022 jusqu’au 28 mai 2024, date du second constat, puisque lors de l’état des lieux de sortie contradictoire dressé le 11 juin 2024, il était fait mention d’un état d’usage.

La RIVP sera ainsi condamnée à verser aux époux [B] la somme de 2 596,11 euros pour les 18 mois durant lesquels ils ont subi un trouble de jouissance (soit 25% de 571,39x12 = 1 714,17 euros + 25% de 587,96x6 = 881,94 euros). Cette indemnité produira intérêts à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant de la réparation du préjudice physique de [R] [B], le certificat médical produit qui atteste, sur demande, de la nécessité d’attribuer un logement salubre en bon état ne caractérise pas de pathologie dont la cause provient du logement occupé.

La demande de dommages et intérêts au bénéfice de cette dernière sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive de la RIVP

En application des dispositions des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol et l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute

En l’espèce, quand bien même le défendeur échoue en ses prétentions, il n’en demeure pas moins que les demandeurs ne caractérisent pas d’intention de nuire de sa part.

La demande doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile qui comprendront, sur justificatif des sommes réglées, les frais de constats par commissaires de justice des 8 décembre 2022 et 28 mai 2024 produits aux débats.

La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement des frais irrépétibles et condamnée à verser aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’abandon par la RIVP de son exception tirée de la prescription ;

CONDAMNE la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à M. [E] [B] et Mme [T] [B] la somme de 2 596,11 euros à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les frais de constats par commissaires de justice en date des 8 décembre 2022 et 28 mai 2024 ;

CONDAMNE la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à M. [E] [B] et Mme [T] [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.