TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 22/12/2023

à : Maitre Serge MONEY

Maitre Emmanuel CHRETIENNOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 23/08633

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HN4

N° MINUTE : 3/2023

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 décembre 2023

DEMANDERESSE

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Serge MONEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0188

DÉFENDERESSE

La S.A. HLM LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0969

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP référé – N° RG 23/08633 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HN4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 août 2021, la SOCIÉTÉ LOGIREP a donné à bail à Madame [X] [B] un appartement à usage d’habitation, logement conventionné situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, Madame [X] [B] a fait assigner la SOCIÉTÉ LOGIREP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire était examinée à l’audience du 28 novembre 2023.

Madame [X] [B], assistée de son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 145 et 834, 835, 836, 837 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir:

— recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

— déclarer que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

— à titre subsidiaire : déclarer que ses demandes sont parfaitement justifiées par un trouble manifestement illicite ;

— ordonner à LOGIREP de terminer les travaux de rénovation énergétique concernant son appartement dans un délai d’une semaine à compter de la notification par le greffe de la décision sous astreinte de 350 euros par jour de retard ;

— ordonner à LOGIREP de mettre un terme au trouble de jouissance, soit de remédier à l’ensemble des désordres, en procédant notamment aux travaux relatifs au remplacement de véranda, les fenêtres et de la terrasse, dans un délai d’une semaine à compter de la notification par le greffe de la décision sous astreinte de 350 euros par jour de retard ;

— juger que les loyers et charges ne seront pas dus pendant la durée des travaux et à défaut ordonner à LOGIREP de suspendre le paiement des loyers et charges dues tant que les travaux de rénovation énergétique durant la durée des travaux ;

— ordonner à LOGIREP d’assurer le relogement provisoire à titre gracieux durant la durée des travaux ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— désigner un expert avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux ;

— déterminer la cause et l’origine des infiltrations et de l’humidité et plus généralement l’origine des désordres au sein du logement :

— déterminer les travaux permettant de mettre un terme à ces désordres ;

— dire que les honoraires de l’expert sont entièrement pris en charge par la société LOGIREP ;

— condamner LOGIREP à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens ;

— ordonner vu l’urgence l’exécution provisoire de la décision sur minute.

La SOCIÉTÉ LOGIREP, représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de déclarer irrecevable la demande ayant pour objet les travaux de rénovation énergétique et à défaut débouter, juger que l’intégralité des demandes de la requérante se heurte à une contestation sérieuse, et la débouter de l’ensemble de ses demandes.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP référé – N° RG 23/08633 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HN4

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la chaudière et l’ascenseur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En l’espèce, Madame [X] [B] sollicite la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de rénovation énergétique et de réfection de la véranda (fenêtre et terrasse comprises).

S’agissant des travaux de rénovation énergétique, la demanderesse n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite causé par l’absence de ces travaux. Sa demande se heurte par ailleurs à une contestation sérieuse émise par la bailleresse, qui justifie de la réalisation de ces travaux au cours de l’année 2023, extérieur et intérieur du logement de Madame [X] [B] compris.

Compte tenu de la production de pièces en ce sens, notamment les attestations de réception sans réserve des travaux le 26 octobre 2023 et les courriers confirmant la réalisation dans l’appartement de Madame [X] [B], cette dernière sera déboutée de sa demande.

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP référé – N° RG 23/08633 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HN4

S’agissant de la demande de réparation de la véranda, de la fenêtre et de la terrasse, il résulte des pièces produites par la demanderesse qu’elle subit un dommage du fait des ruissellements d’eau depuis la véranda. Les courriers de la Commission départementale de conciliation de la ville de [Localité 4] de mai et juin 2022 et le rapport de l’inspecteur de salubrité d’août 2023 mettent en évidence ces coulées d’eau et leurs conséquences dans le logement, notamment l’humidité, les infiltrations d’eau, la vétusté des boiseries et dalles du balcon et la dégradation des revêtements de parois. Si le rapport ne conclut pas à l’insalubrité ou l’inhabitabilité du logement, et qu’il n’est pas établie que la chauffe de l’appartement est impossible du fait des défauts de la véranda, il est néanmoins manifeste que Madame [X] [B] subit un trouble manifestement illicite et ne peut occuper paisiblement les lieux du fait de ces infiltrations d’eau.

Toutefois, la société LOGIREP produit des échanges courriers et courriels avec l’entreprise ABSIDE entre le 16 et le 21 novembre 2023 qui confirment une date d’intervention prioritaire dans l’appartement de Madame [X] [B] pour reprise des fenêtres, de la véranda et des menuiseries associées.

Ainsi, compte tenu de la programmation d’une intervention afin de faire cesser le trouble en janvier 2024, soit très prochainement, et en absence d’urgence au regard de l’absence de risque pour la sécurité et la santé de la requérante (le certificat médical produit ne reposant que sur les seuls dires de la demanderesse), la demande de condamnation à effectuer les travaux n’est pas justifiée.

Sur les demandes de suspension de loyer et charges et de relogement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

En l’espèce, Madame [X] [B] n’apporte pas la preuve que le logement a été déclaré insalubre ou dangereux. La demande de suspension de paiement du loyer et des charges et de relogement n’est pas justifiée. Il sera par ailleurs relevé que la proposition de relogement faite le 6 mars 2023 par la bailleresse a été refusée par la requérante.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Madame [X] [B] sollicite la désignation d’un expert afin de déterminer la cause du dommage et la nature des travaux à effectuer. Cependant, elle ne motive pas cette demande, qui ne semble pas justifiée compte tenu des travaux prioritaires prévus par la bailleresse en janvier 2024 afin de remettre en état les fenêtres et menuiseries.

Par conséquent, la demande n’est pas corroborée par un motif légitime et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [B], partie succombante, sera tenue au paiement des dépens de l’instance.

Compte tenu de la nature du litige et de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision telle que prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS Madame [X] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la décision de l’article 514 du code de procédure civile s’applique de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière,La juge des contentieux de la protection,