MINUTE N° : 25/00228

DÉCISION DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00309 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDAO

NAC : 5AA

AFFAIRE : [Adresse 6] C/ [C] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEUR

TARN HABITAT OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HLM DU TARN

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

Madame [C] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante en personne

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 29 janvier 200, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN a donné à bail à Madame [C] [Y] un logement sis à [Adresse 4]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 424,78 euros outre une provision pour charges de 18,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN a fait signifier à Madame [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 août 2024, pour avoir paiement de la somme de 582,19 euros.

TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN a ensuite fait assigner Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, statuant en référé, par acte du 30 juin 2025, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 8 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [C] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 1.967,33 euros représentant les loyers et charges impayés au 11 juin 2025, puis de l’indemnité d’occupation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 8 septembre 2024 jusqu’ à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [C] [Y] à 261,40 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [C] [Y] aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN, représenté par son conseil maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 2.387,61 euros arrêtée à la date du 18 novembre 2025 et en soulignant l’absence de justificatif d’une procédure de surendettement pendant que la locataire perçoit l’APL pour un montant de 112,78 euros, sans toutefois payer le loyer résiduel.

En défense, Madame [C] [Y], sollicite les plus larges délais de paiement au regard de sa situation financière obérée, ayant plusieurs dettes et deux enfants à charge et dès lors qu’elle a déposé une demande d’ouverture d’une procédure de surendettement sans cependant disposer du justificatif d’une décision de recevabilité prise par la commission.

MOTIVATION

I-Sur la recevabilité de l’action:

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, le bailleur, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 7 août 2024, par acte du 8 août 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 30 juin 2025, a été notifiée au Préfet le 1er juillet 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 novembre 2025.

En conséquence, l’action de TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN est recevable.

II-Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire:

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail signé par les parties en date du 29 janvier 2020, contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. C’est ce délai de deux mois qui sera retenu.

Par acte de commissaire de justice, remis à la personne de Madame [C] [Y], TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN a fait signifier, le 7 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 582,19 euros.

Suivant décompte produit par le demandeur, il apparaît que la situation n’a pas été régularisée dans les deux mois du commandement, et que l’arriéré a continué d’augmenter.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à effet du 8 octobre 2024.

III-Sur la demande de suspension de la clause résolutoire:

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

(…)V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

(…)

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure et des débats, d’une part, que Madame [C] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer et d’autre part, qu’elle ne justifie pas de la saisine de la commission de surendettement des particuliers, ni a fortiori d’une décision rendue par ladite commission de recevabilité de sa demande.

Dès lors, les demandes de Madame [C] [Y], de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement ne peuvent qu’être rejetées.

IV-Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [C] [Y] est obligée de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Madame [C] [Y] n’est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte arrêté au 18 novembre 2025, cette dette s’élève à la somme de 2.387,61euros .

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, Madame [C] [Y] doit être condamnée à payer la somme provisionnelle de 2.387,61euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 18 novembre 2025.

V- Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y] et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 13 août 2024, Madame [C] [Y] cause un préjudice à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 330,26euros.

VI-Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [Y] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VII-Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire,

DÉCLARE TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2023 entre, d’une part, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN, d’autre part, Madame [C] [Y], portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 4]) sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

DÉBOUTE Madame [C] [Y] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Adresse 5] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 7] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut par Madame [C] [Y] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leur frais ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN, à titre provisionnel la somme de 2.387,61euros représentant l’arriéré locatif échu et impayé;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 330,26 euros, jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge