TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [F]

Monsieur [D] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05404 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAKM

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

initialement en date du 23 janvier 2026

prorogé en date du 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Madame [N] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [D] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05404 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 23 juin 2009, la FONDATION ROTHSCHILD-INSTITUT ALAIN DE ROTHSCHILD aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti à Madame [N] [F] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 3] (1er étage, escalier B, logement n°25) à [Localité 5] incluant une cave (n°25) et un parking (n°25) pour un loyer mensuel révisable de 1 250 euros outre 140,24 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a fait délivrer à Madame [N] [F] et à son époux Monsieur [D] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 081,94 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice du 26 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 mai 2025,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [F] et de Monsieur [D] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef et l’expulsion de leur véhicule de l’emplacement de stationnement avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] à payer la somme de 2 971,05 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’in solidum une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des taxes et charges diverses jusqu’à la libération complète et effective des lieux en ce compris la remise des clés,

— condamner in solidum Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 28 octobre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 500 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Madame [N] [F], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant, expliquant les impayés par un changement dans la situation professionnelle de son époux et par des frais de santé non remboursés. Elle déclare qu’ils travaillent tous les deux et perçoivent chacun un salaire de l’ordre de 1 700 euros par mois et ont deux enfants à charge. Elle précise avoir repris le règlement du loyer courant et avoir effectué plusieurs versements complémentaires pour réduire la dette. Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande au titre des frais irrépétibles en soulignant avoir jusqu’à présent toujours réglé son loyer sans retard.

Assigné à étude, Monsieur [D] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré et prorogé par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la cotitularité du bail

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, si Madame [N] [F] a signé seul le bail d’habitation, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie que les défendeurs se sont mariés le 28 mars 2009 et il ressort notamment du diagnostic social et financier que le logement sert à l’habitation des deux époux.

Il en résulte que Monsieur [D] [O] est cotitulaire du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, anciennement l’article 1184 du même code à la date de la signature du bail la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 4 081,94 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (seule une somme de 1 000 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif, l’indemnité d’occupation et la solidarité

Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] sont redevables de la somme de 1 500 euros à la date du 26 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [N] [F] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 081,94 euros conformément à l’article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance d’octobre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été durant l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] ont repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire. Ils seront dès lors autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [N] [F] et de Monsieur [D] [O] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2009 entre la FONDATION ROTHSCHILD -INSTITUT ALAIN DE ROTHSCHILD aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Madame [N] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation (1er étage, escalier B, logement n°25), la cave (n°25) et le parking (n°25) situés [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1 500 euros (décompte arrêté au 26 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 081,94 euros à compter du 6 mars 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 50 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] soient solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] et Monsieur [D] [O] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,