TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline MESSERLI ; Monsieur [Z] [I] ; Madame [O] [H] épouse [I]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/04011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UJF

N° MINUTE :

1-2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [H] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 08 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UJF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par deux contrats sous seing privé en date du 25 novembre 2021 et du 16 février 2022, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL a donné à bail un logement et un emplacement de parking situé à l’adresse suivante : [Adresse 2].

Par plusieurs actes de commissaire de justice délivrés le 02 avril 2025 selon les dispositions prescrites par l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL a fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] au paiement de l’indemnité d’occupation de 79 740,28 euros ;condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL fait valoir, sur le fondement des articles 1178 du code civil et 227-6 du code de commerce, qu’elle a appris le 04 décembre 2024 que le bail qu’elle a cru régulariser avec la société ZED n’a jamais été signé par Monsieur [E] [I], seul associé ayant pouvoir pour engager la société comme cela ressort du Kbis fourni lors du montage du dossier locatif. Elle soutient que les contrats sont donc manifestement nuls pour défaut de pouvoir du signataire d’engager la société. Elle indique que Monsieur [Z] [I] et sa famille ont néanmoins occupés les locaux, et qu’ils étaient donc occupants sans droit ni titre depuis l’origine. La société demanderesse fait valoir que Monsieur [Z] [I] s’est personnellement engagé au règlement des « loyers » par mails des 24 avril et 25 août 2023, ce qui constitue, selon elle, une acceptation de fait de régler une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges. Elle souligne, enfin, que Monsieur [Z] [I] s’est encore maintenu dans les lieux après la notification de la résiliation du bail qu’elle lui a adressé, avant de quitter les lieux le 21 décembre 2024.

A l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation et précise que Monsieur [Z] [I] a fait un faux en signant le bail au nom de son frère, bail régit par les dispositions du code civil.

Monsieur [Z] [I] et Madame [O] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, délibéré prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 9 du code de procédure civile dispose également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Sur les demandes formulées à l’encontre Monsieur [Z] [I]

Sur les demandes portant sur la période antérieure à l’ordonnance du juge commissaire

En l’espèce, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL formule une demande en paiement au titre d’indemnités d’occupation, faisant valoir que les baux consentis à la société ZED n’ont pas été valablement conclus par ladite société. Elle laisse sous-entendre dans son assignation, et affirme à l’audience, que les baux auraient été signés par Monsieur [Z] [I].

Or, il convient de souligner que le bail du 25 novembre 2021, portant sur un appartement, ne fait pas apparaître le nom du signataire s’agissant de la société ZED. Ainsi, s’il est précisé en première page que la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL est représentée par son mandataire la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, elle-même représentée par Monsieur [M] [F] [B], aucune mention similaire n’apparaît au bail, s’agissant du locataire, pour la société ZED. En fin de bail, aucun nom n’est reporté à côté des signatures du bailleur et du locataire.

En outre, si une mention manuscrite est bien portée en première page, faisant apparaître le prénom « [Z] », biffant le prénom « [E] », c’est uniquement dans le cadre d’une mention qui correspond à la dénomination du contrat : « location n°1596 375 138 5082 Société ZED pour y loger MR [I] [Z] ». Or, il convient de souligner que cette même mention est contredite en plusieurs endroits du contrat puisque, sur cette même première page, il est indiqué plus bas que le contrat est conclu « POUR Y LOGER Monsieur [I] [E] » sans rectification manuscrite, et qu’il est indiqué en page 2 que « la présente location est consentie à une personne morale, la société ZED pour y loger Monsieur [P] [A] en sa qualité de président ».

Dès lors, les seuls éléments allant dans le sens d’un contrat signé par Monsieur [Z] [I] sont les paraphes en bas de chaque page du bail puisqu’il s’agit des initiales « ZD » et le courrier du mandataire liquidateur de la société ZED, en date du 03 décembre 2024, qui indique que la créance de la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL est contestée à hauteur de 57 150,01 euros au motif que le conseil de la société ZED a indiqué au mandataire judiciaire que « Monsieur [I] a découvert l’existence de ce bail lors de votre envoi. Attache prise avec son frère, il s’est vu confirmer que l’acte avait été régularisé sans qu’il ait été consulté au préalable, précision étant apportée de ce que le dépôt de garantie et les loyers n’ont jamais été payés par la société ZED mais directement par Monsieur [Z] [I]. L’acte me semble litigieux dans la mesure où le nom de Monsieur [Z] [I] a été ajouté à la main en remplacement de celui du président, Monsieur [E] [I]. Il paraîtrait curieux que la société ZED puisse être engagée par une personne n’étant pas habilitée à régulariser des actes ».

Or, il convient de relever que ce courrier est postérieur à la décision du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SAS ZED, rendue le 04 septembre 2024, qui constate la résiliation des baux consentis par la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL à la société ZED, et concernant un appartement situé à l’adresse [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de parking à la même adresse. Cette décision de justice, ne fait pas état d’une discussion quant à la validité des baux conclus et ce, alors même que tant la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL que le mandataire judiciaire étaient présents ou représentés à l’audience devant le juge commissaire du 04 septembre 2024.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments, que la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne démontre pas que le bail conclu le 25 novembre 2021 n’aurait pas été valablement signé par une personne ayant la capacité d’engager la société ZED.

En outre, si la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL évoque les deux contrats dans le cadre d’un même et unique raisonnement dans son assignation et à l’audience, force est de constater que le contrat conclu le 16 février 2022 portant sur un emplacement de parking à l’adresse [Adresse 2] comporte, à la différence du bail précédemment évoqué, une mention quant à la personne signataire pour la société ZED. Ainsi, il est précisé en première page que la société ZED est « représentée par son président, Monsieur [E] [I] ». Aucun élément de ce contrat ne permet de remettre en cause cet élément, et il convient de relever que le courrier du mandataire judiciaire ne parle que d’un bail au singulier et non au pluriel, laissant supposer qu’un seul des baux est contesté.

Il convient, par ailleurs, de relever que la signature d’un bail pour un emplacement de parking, par la société ZED, au sein du même ensemble immobilier et avec le même cocontractant que s’agissant du bail d’habitation conclu le 25 novembre 2021, ne permet pas d’abonder dans le sens de la thèse défendue par le mandataire judiciaire et la société demanderesse d’une méconnaissance de la société ZED et de son gérant du contrat conclu le 25 novembre 2021.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL ne démontre pas non plus que le bail conclu le 16 février 2022 n’aurait pas été valablement signé par une personne ayant la capacité d’engager la société ZED.

Par conséquent, en l’absence de démonstration que les baux n’ont pas été valablement conclus entre la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL et la société ZED, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL ne démontre pas que Monsieur [Z] [I] était occupant sans droit ni titre du logement, la destination du logement étant particulièrement opaque à raison des trois mentions contradictoires figurant au même contrat, comme développé précédemment.

S’agissant, par ailleurs, de l’emplacement de parking aucun élément de preuve n’est produit s’agissant de son utilisation.

Dès lors, Monsieur [Z] [I] ne pourra être condamné au paiement d’une somme d’argent à titre d’indemnité d’occupation et la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL sera donc déboutée de ses demandes pour la période allant jusqu’au 03 juin 2024, date de la résiliation de plein droit des baux conclus avec la société ZED.

Sur les demandes portant sur la période postérieure à l’ordonnance du juge commissaire

S’agissant de la période postérieure à la résiliation de plein droit des baux constatés par ordonnance du juge commissaire du 04 septembre 2024, force est de constater que la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL ne produit aucun élément de preuve d’une occupation des lieux (logement comme parking) postérieure.

Ainsi, les seuls éléments produits pour attester d’une occupation des lieux par Monsieur [Z] [I], sont les échanges de mail entre ce dernier et le gestionnaire NEXITY. Or, il convient de relever, que d’une part ces mails ne font pas précisément état d’une occupation des lieux par Monsieur [Z] [I] ; que, surtout, et d’autre part, ces échanges de mails sont datés d’avril et de décembre 2023 et ne démontrent, de fait, aucunement un maintien dans les lieux postérieurement au 04 septembre 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL échoue également à démontrer que Monsieur [Z] [I] était occupant sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de parking sur une période postérieure à la résiliation de plein droit de ses baux, si bien qu’elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée à l’encontre de Monsieur [Z] [I].

Sur les demandes formulées à l’encontre Madame [O] [H]

S’agissant des demandes formulées à l’encontre de Madame [O] [H], il convient de souligner que les seules pièces faisant état de cette dernière sont le mail de Monsieur [Z] [I] du 24 avril 2023 qui évoque des « loyers qui partent parfois du compte de [sa] femme [O] [H] » et le mail du 25 août 2023 de Madame [N] [T], agissant pour le compte du gestionnaire NEXITY et reproduisant un décompte faisant apparaître des virements intitulés « ZED/[H] ».

Or ces deux éléments sont particulièrement insuffisants pour démontrer l’identité exacte de Madame [O] [H] ; sa qualité d’épouse de Monsieur [Z] [I], la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL fondant sa demande de condamnation solidaire des deux défendeurs sur cette qualité ; mais également sa présence dans les lieux et la durée de ladite présence le cas échéant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL ne démontre pas la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [O] [H], et ne pourra donc qu’être déboutée de ses demandes formulées au titre de paiement d’indemnités d’occupation à l’encontre de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera, dès lors, déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL de sa demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL aux dépens ;

DÉBOUTE la S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection