TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [G]

M^e Anne FRAYSSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jacques ZOUKER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07908 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS4

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [N],

[Adresse 1]

représenté par M^e Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [G],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [O] épouse [G],

[Adresse 1]

représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07908 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXS4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 18 juillet 2018, M. [W] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1100 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Les époux ont divorcé par jugement du Tribunal de district de [Localité 2] (Sri Lanka) le 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5723,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [H] [V] [G] et de Mme [X] [F] [G] née [O] le 4 avril 2025.

Par assignation du 22 juillet 2025, M. [W] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O], et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7248,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de Juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5723,71 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de chaque échéance,

—  750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, M. [W] [N] a deposé des conclusions, aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de novembre 2025 inclus, s’élève à 9615,66 euros. M. [W] [N] y sollicite par ailleurs un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, limité toutefois à 20 mois, s’opposant au report de la dette sollicité en défense et à un échéancier sur 36 mois. Il explique être âgé de 84 ans, et consdière qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [F] [G] née [O], representée par son conseil, a deposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande son maintien dans les lieux, et sollicite:

— à titre principal, la suspension de l’exigibilité de la dette durant 36 mois, suivi d’un plan d’apurement de la dette s’échelonnant sur 36 mois,

— à titre subsidiaire, des délais de paiement sur 36 mois,

— à titre très subsidiaire, qu’il soit sursis à statuer sur la demande d’expulsion jusqu’à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré, en vertu des dispositions relatives au droit au logement opposable,

— à titre infiniment subsidaire, qu’il soit sursis à l’expulsion pour une durée maximale autorisée d’un an,

— en tout état de cause, le rejet de toutes plus amples demandes, fins et moyens de M. [W] [N], notamment le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— la condamnation de M. [W] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Elle explique être divorcée de son époux depuis 2024, vivre dans les lieux avec sa fille majeure, qui perçoit des revenus, et souffrir d’une pathologie grave. Elle indique désormais percevoir l’AAH. Elle précise avoir formé une demande de logement social.

M. [Z] [H] [V] [G], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par ordonnance reputée contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 juillet 2018 pour une période de trois ans et reconduit, pour la dernière fois, le 19 juillet 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient en son article VII une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié aux locataires le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 5723,71 euros euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

D’après l’historique des versements, la somme de 5723,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de M. [W] [N] sur un échéancier, limité, toutefois, à 20 mois, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La charge des loyers entre dans la catégorie des dettes de ménage, qui obligent solidairement les époux. Le logement des locataires mariés étant destiné à assurer le logement de la famille, les époux restent ainsi solidairement tenus du paiement des loyers jusqu’à la publication du jugement de divorce, plus précisément de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, qui rend le divorce opposable aux tiers. L’extinction du bail met également fin à la solidarité et à la cotitularité.

Celui qui s’est maintenu indûment dans les lieux après que le bail ait été résilié par application d’une clause résolutoire ne peut donc obtenir la condamnation solidaire du conjoint au paiement de l’indemnité d’occupation (CA Paris, 6e ch., sect. B, 6 nov. 1997 : JurisData n° 1997-023442). Il s’agit, en principe, d’une dette qui incombe au seul occupant effectif des lieux, mais la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux peut jouer si cette dernière a un caractère ménager (Cass. 3e civ., 4 mars 2009).

En l’espèce, les deux époux étaient cotitulaires du bail, dans lequel Mme [X] [F] [G] née [O] déclare résider aujourd’hui seule. Les époux ont divorcé par jugement du Tribunal de district de [Localité 2] (Sri Lanka) le 11 juillet 2024. Aucune preuve la transcription du jugement du divorce sur les regsitres d’état civil n’est versée aux débats.

M. [W] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du mois de novembre 2025 inclus, M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O] lui devaient la somme de 9615,66 euros.

Il y a toutefois lieu, en application des textes et principes précédemment énoncés, de ne condamner solidairement les époux au paiement de la dette locative que jusqu’à la date de la résiliation du bail, la cotitularité ayant cessé à cette date, et le caractère ménager de l’occupation des lieux par l’ex-épouse postérieurement au 4 juin 2025 n’étant pas démontré.

En conséquence, M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O] seront solidairement condamnés à payer la somme de 7981 euros, correspondante à la dette locative existante au 4 juin 2025, au bailleur, à titre de provision.

Mme [X] [F] [G] née [O] sera seule tenue au paiement du surplus, correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation, soit 1634,66 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [F] [G] née [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [X] [F] [G] née [O] sollicite, à titre principal, la suspension de l’exigibilité de la dette durant 36 mois, suivi d’un plan d’apurement de la dette s’échelonnant sur 36 mois.

Le report de la dette n’étant, en application de l’article 1343-5 du code civil, possible que sur 24 mois, et n’ayant, à la différence de ce que prévoient les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pas d’effet suspensif, il convient, compte-tenu de la volonté de maintien dans les lieux de Mme [X] [F] [G] née [O], d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel ne permet pas le report de l’exigibilité de la dette.

Si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, les parties se sont entendues sur un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Subsiste toutefois un désaccord sur la durée de l’échéancier, M. [W] [N] ayant fait part de son accord sur un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire d’une durée de 20 mois uniquement, Mme [X] [F] [G] née [O] sollicitant une durée de 36 mois.

Cependant, dès lors qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies. Il ne pourra en conséquence lui être accordé que des délais de paiement conformes à la volonté exprimée par le bailleur, cela en application de l’article 4 du code de procédure civile.

Il sera précisé qu’il résulte de ses propres écritures et des pièces qu’elle verse aux débats que Mme [X] [F] [G] née [O] perçoit des prestations sociales (Allocation Adulte Handicapé + allocation logement + majoration pour la vie autonome), de l’ordre de 1485 euros mensuelles, et que sa fille majeure, qui réside avec elle dans les lieux, perçoit un salaire mensuel net imposable moyen de 991 euros, cette dernière ayant par ailleurs déclarer, dans sa demande de logement social formée le 4 novembre 2025, percevoir un salaire mensuel de 2000 euros.

Il apparait donc que les ressources du foyer de Mme [X] [F] [G] née [O] lui permettent de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 480 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [X] [F] [G] née [O] à se libérer de sa dette locative par des versements de 480 € par mois en plus du loyer courant pendant 20 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juillet 2018 entre M. [W] [N], d’une part, et M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 4 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O] à payer à M. [W] [N] la somme de 7981 euros (sept mille neuf cent quatre vingt un euros), à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 4 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5723,71 euros à compter du commandement de payer et de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [F] [G] née [O] à payer à M. [W] [N] la somme de 1634,66 euros euros (mille six cent trente quatre euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISE Mme [X] [F] [G] née [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 480 euros (quatre-cent-quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [F] [G] née [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [F] [G] née [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [X] [F] [G] née [O] sera condamnée à verser à M. [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [W] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [H] [V] [G] et Mme [X] [F] [G] née [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2025 et celui de l’assignation du 22 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge