TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51779 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDXJ

N° : 13

Assignation du :

27 Février 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juin 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société [Adresse 1], Société en Nom Collectif

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDEUR

Monsieur [F] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2022, la SNC Centre deux a donné à bail commercial à M. [L] des locaux (local n° 258) situés [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de dix années à compter de la date de livraison constatée par procès-verbal, moyennant un loyer annuel variable égal à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes ne pouvant être inférieur à 22 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, étant précisé que le preneur bénéficie d’une franchise de loyer minimum garanti pour la période comprise entre la date de prise d’effet du bail et à l’expiration d’un délai de trois mois suivant cette même date, le loyer minimum garanti annuel étant réduit, pour la période comprise entre la date de prise d’effet du bail et le 12ème mois inclus suivant cette même date, d’un montant de 11 000 euros, pour la période comprise entre le 13ème mois suivant la date de prise d’effet du bail et le 24ème mois inclus suivant cette même date, d’un montant de 8 000 euros et pour la période du 25ème mois suivant la date de prise d’effet du bail et le 36ème mois, d’un montant de 6 000 euros. Ce bail contient une clause attributive de compétence au profit des juridictions de [Localité 1].

Le local commercial a été mis à disposition de M. [L] par la SNC [Adresse 5] deux le 27 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SNC Centre deux a fait délivrer à M. [L], par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, une sommation de payer portant sur une somme en principal de 67 203, 09 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 19 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 27 décembre 2024, la SNC [Adresse 1] a fait procéder à des saisies conservatoires pour une somme de 67 203, 09 euros sur les sommes inscrites aux comptes personnels dont la CRCAM Loire Haute Loire, la Caisse fédérale de crédit mutuel et la société CIC Lyonnaise de Banque sont redevables envers M. [L]. Ces saisies n’ont pas été fructueuses.

Des loyers étant demeurés impayés, la SNC [Adresse 1] a fait délivrer à M. [L], par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 98 780, 01 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 novembre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SNC Centre deux a, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, fait assigner M. [L] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile :

«  – Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 9 janvier 2026 ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] et celle de tous occupants de son chef du local n°258 qu’il occupe au Centre Commercial [Adresse 1] sis à [Localité 5], [Adresse 4], ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Le condamner provisionnellement au paiement de la somme de 107.277,49 euros TTC représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon comptes arrêtés au 31 mars 2026 inclus ;

— Du 1er avril 2026 jusqu’à parfaite libération des lieux, le condamner provisionnellement au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un 1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier, conformément à l’article 31 du bail ;

— Le condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 mai 2026.

Lors de cette audience, la SNC [Adresse 5] deux a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [L] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026. Il a été demandé en cours de délibéré un décompte actualisé qui a été communiqué le 11 mai 2026 ainsi que des pièces justifiant de la date de prise d’effet du bail et de la livraison du local au preneur.

Par note notifiée par la voie électronique le 27 mai 2026, la SNC Centre deux a transmis l’état des lieux d’entrée en date du 27 octobre 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 décembre 2025 par la SNC Centre deux à M. [L] pour avoir paiement de la somme de 98 780, 01 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 novembre 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 12 février 2026 permet de constater que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 janvier 2026 et le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SNC [Adresse 5] deux sollicite une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location conformément à l’article 31 du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la SNC Centre deux sollicite la condamnation de M. [L] à lui régler la somme de 107 277, 49 euros au titre des loyers, charges, et accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2026 inclus.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 12 février 2026 qu’ont été facturées à M. [L] les sommes de 405, 26 euros, de 461, 83 euros, de 688, 25 euros et de 457, 81 euros au titre de la refacturation de frais divers. Or il n’est versé aucun justificatif concernant ces sommes et le seul intitulé des sommes ainsi facturées ne permet pas de s’assurer qu’elles sont effectivement dues en application du contrat de bail. Il convient, en conséquence, de déduire ces sommes qui apparaissent sérieusement contestables.

Il a également été facturé les sommes 4 953 euros et de 28 727, 40 euros au titre de pénalités (infractions au bail). Or, l’obligation pour M. [L] régler ces sommes est sérieusement contestable devant le juge des référés dès lors que ces pénalités de retard résultent de l’application d’une clause pénale qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Elles seront, en conséquence, déduites de la somme réclamée par la SNC Centre deux.

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 12 février 2026 et au 7 mai 2026 le surplus des sommes est dû par M. [L].

Ce dernier sera, en conséquence, condamné au paiement, par provision, de la somme de 71 583, 94 euros (107 277, 49 – 405, 26 – 461, 83 – 688, 25 – 457, 81 – 4 953 – 28 727, 40) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 12 février 2026 (premier trimestre 2026 inclus).

Sur les demandes accessoires

M. [L] , partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, il sera également condamné à verser à la société [Adresse 6] deux une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 9 janvier 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de M. [L] et de tout occupant de son chef des lieux (local n° 258 au sein du centre commercial Centre Deux) situés [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [L] à payer à la SNC Centre deux une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 10 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, M. [L] à payer à la SNC [Adresse 5] deux la somme de 71 583, 94 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 12 février 2026 (premier trimestre 2026 inclus) ;

Condamnons M. [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. [L] à payer à la SNC Centre deux la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 09 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ