TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/08061 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7U

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDERESSE

Société EFIMMO 1

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1932

DÉFENDERESSES

S.A.S. PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Aude BARATTEf de l’AARPI STERU – BARATTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1029

Maître [X] [K], notaire associé au sein de l’office JACQUIN ET ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Magali GREINER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

Maître [Y] [C], notaire associé au sein de la SAS 14 PYRAMIDES NOTAIRES

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/08061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 20 juillet 2022, la société EFIMMO 1 a consenti au bénéfice de la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis, [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), moyennant un prix de 7 750 000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 25 novembre 2022 à 16h00, cette durée étant automatiquement prorogée d’un mois maximum si les documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas portés à la connaissance du notaire au moins cinq jours ouvrés avant l’expiration du délai.

La promesse, était consentie sous les conditions suspensives de droit commun suivantes :

« 8.3.1. Origine de propriété

La réalisation de la Vente est consentie sous la Condition que l’origine de propriété mentionnée dans le Projet d’Acte de Vente en considération des éléments du Dossier d’Information demeure inchangée jusqu’à la signature de l’Acte Authentique de Vente.

8.3.2. Situation hypothécaire

La réalisation de la Vente est conclue sous la Condition Suspensive de la production d’un renseignement hypothécaire sommaire urgent hors formalités délivré sur les Biens, requis du chef du Promettant et des précédents propriétaires remontant à un titre acquisitif trentenaire, délivré depuis moins d’un mois à la Date de la Vente et ne révélant aucune inscription hypothécaire ou sûreté quelconque ou empêchement quelconque à la Vente, ou qu’à défaut, le Promettant produise en même temps que cet état hypothécaire un engagement de la part des créanciers d’en rapporter mainlevée sans paiement ou contre versement de tout ou partie du Prix. En ce cas le Promettant prend l’engagement de rapporter la mainlevée dans le mois de la signature de l’Acte de Vente.

D’ores et déjà le Promettant accepte que soit gagée entre les mains du Notaire participant, qui sera désigné comme tiers convenu, sur le Prix de vente la somme nécessaire au remboursement des créanciers inscrits ainsi qu’au reglement des frais de mainlevée.

8.3.3. Absence de servitudes

La réalisation de la Vente est conclue sous la Condition Suspensive de l’absence de toute servitude de droit privé, d’urbanisme ou d’utilité publique, charges ou contrainte de toute nature non révélée aux Présentes, qui pourraient être révélées par des documents d’urbanisme ou hypothécaires ou les titres de propriété, qui seraient de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance du Bénéficiaire ».

Une indemnité d’immobilisation de 775 000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 387 500 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [X] [K], notaire, en qualité de séquestre.

Différents avenants à la promesse unilatérale de vente précitée ont, ensuite, été signé, avec pour seul effet la prorogation de la promesse :

— l’avenant du 5 décembre 2022 a prorogé la promesse jusqu’au 28 février 2023 à 16h00,

— l’avenant du 28 février 2023 a prorogé la promesse jusqu’au 28 avril 2023 à 16h00,

— l’avenant du 29 mars 2023 a prorogé la promesse jusqu’au 29 décembre 2023 à 16h00,

— l’avenant du 26 octobre 2023 a prorogé la promesse jusqu’au 31 janvier 2024 à 16h00.

L’ensemble de ces avenants reprenait la prorogation automatique d’un mois maximum dans les mêmes conditions que celles fixées aux termes de la promesse.

Par exploits de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la société EFIMMO 1 a fait assigner la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES, Maître [Y] [C], notaire associé au sein de la SAS 14 PYRAMIDES NOTAIRES, Maître [X] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation et la libération entre ses mains de la somme séquestrée auprès du notaire.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société EFIMMO 1 demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104, 1124,1240 et 1353 du Code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/08061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7U

Vu la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 20 juillet 2022,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR la société EFIMMO 1 en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

JUGER que la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES s’est obligée à payer, à défaut de réalisation de la vente au plus tard le 29 février 2024, la somme de SEPT CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (775.000€) pour le cas où elle ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ;

CONSTATER que la vente ne s’est pas réalisée au 29 février 2024 et que la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022 est caduque du seul fait de la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (387.500 EUROS) à la société EFIMMO 1 correspondant au solde d’indemnité d’immobilisation due aux termes de la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022 ;

DIRE que la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (387.500 EUROS) actuellement séquestrée entre les mains du notaire Maître [K] au titre de l’indemnité d’immobilisation devra être libérée au profit de la société EFIMMO 1 ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de 80.000 € (QUATRE-VINGTS MILLE EUROS) à parfaire à la société EFIMMO 1 titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, au titre de sa mauvaise foi et de son comportement déloyal ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de 60.000 € (SOIXANTE MILLE EUROS) à parfaire à la société EFIMMO 1 titre de dommages-intérêts du fait de la perte de chance,

DEBOUTER purement et simplement la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES au paiement de la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/08061 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7U

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES demande au tribunal de :

« Vu les pièces produites aux débats,

Vu les articles 1103 et suivants du Code de procédure civile,

Débouter la société Efimmo 1 de l’intégralité de ses demandes,

Ordonner la libération au profit de la société Patrimoine et Valorisation Programmes de la somme de 387.500 euros séquestrée entre les mains du notaire Maître [K],

Condamner Efimmo 1 à verser entre les mains de la société Patrimoine et Valorisation Programmes la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où le Tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de Patrimoine et Valorisation Programmes,

Condamner Efimmo 1 aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2025, Maître [X] [K] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1956 et 1960 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence et la pièce produite aux débats ;

JUGER Maître [X] [K], Notaire associé au sein de l’office JACQUIN & ASSOCIES recevable en ses présentes écritures ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

DONNER ACTE à Maître [X] [K], Notaire associé au sein de l’office JACQUIN & ASSOCIES de ce qu’il s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et la libération de la somme de 387.500 € ;

En tout état de cause,

CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [X] [K], Notaire associé au sein de l’office JACQUIN & ASSOCIES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de l’article 1188 du code civil :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. ».

L’article 1189 du code civil prévoit que :

« Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. »

Selon l’article 1191 du code civil, « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. ».

En l’espèce, la société EFIMMO 1 sollicite du tribunal le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation outre la libération entre ses mains de la somme séquestrée auprès du notaire, alors que la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES demande de rejeter cette condamnation en paiement et forme la même demande de libération auprès d’elle de la somme séquestrée. Maître [X] [K] indique s’en rapporter à la décision du tribunal, s’agissant de la partie auprès de laquelle la somme séquestrée devra être libérée.

La promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022, prévoyait s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, soit qu’elle s’imputerait sur le prix de vente en cas de levée d’option et de signature de l’acte authentique de vente, soit qu’elle serait acquise au promettant si, toutes les conditions suspensives réalisées, le bénéficiaire ne levait pas l’option, soit que la partie séquestrée serait restituée au bénéficiaire en cas de défaillance de l’une au moins des conditions suspensives. Les avenants successifs ne sont pas venus modifier cette stipulation.

La société EFIMMO 1 et la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES s’opposent sur la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022.

Avant cela, la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES fait valoir que la réalisation de la vente nécessitait un modificatif de l’état descriptif de division aux fins qu’il soit en accord avec les volumes vendus, alors que la société EFIMMO 1 oppose qu’un projet avait été établi, et qu’il ne s’agissait pas d’une condition suspensive.

Il apparaît ainsi que le soutient la demanderesse que la modification de l’état descriptif de division n’avait pas été érigé en condition suspensive de la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022, de sorte qu’elle ne pouvait faire obstacle à la levée de l’option dévolue à la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES. En effet, la réalisation de la vente est exclusive, à défaut de l’avoir érigée en condition suspensive, de toute difficulté liée à une discordance entre la réalité des lieux et l’état descriptif de division, difficulté ne relevant pas de la réalisation de la vente mais de l’obligation de délivrance du vendeur.

La société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES soutient que la condition suspensive relative à la fourniture d’un état hypothécaire de moins d’un mois a défailli.

Ladite condition suspensive était ainsi libellée :

« 8.3.2. Situation hypothécaire

La réalisation de la Vente est conclue sous la Condition Suspensive de la production d’un renseignement hypothécaire sommaire urgent hors formalités délivré sur les Biens, requis du chef du Promettant et des précédents propriétaires remontant à un titre acquisitif trentenaire, délivré depuis moins d’un mois à la Date de la Vente et ne révélant aucune inscription hypothécaire ou sûreté quelconque ou empêchement quelconque à la Vente, ou qu’à défaut, le Promettant produise en même temps que cet état hypothécaire un engagement de la part des créanciers d’en rapporter mainlevée sans paiement ou contre versement de tout ou partie du Prix. En ce cas le Promettant prend l’engagement de rapporter la mainlevée dans le mois de la signature de l’Acte de Vente.

D’ores et déjà le Promettant accepte que soit gagée entre les mains du Notaire participant, qui sera désigné comme tiers convenu, sur le Prix de vente la somme nécessaire au remboursement des créanciers inscrits ainsi qu’au reglement des frais de mainlevée. »

La réalisation de la vente n’étant pas certaine, puisqu’une option est dévolue par l’acte du 20 juillet 2022 au bénéficiaire, cette clause relative à la fourniture d’un état hypothécaire de moins d’un mois à la date de la vente doit nécessairement être interprétée dans le sens où un état hypothécaire datant de moins d’un mois avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente doit être produit. En effet, en précisant que cet état hypothécaire doit être daté de moins d’un mois, la commune intention des parties ne peut avoir été que d’assurer au bénéficiaire autant qu’il est possible en prévoyant ce court délai de validité, qu’aucune inscription n’est venue grever le bien promis.

Que la promesse unilatérale de vente ait été automatiquement prorogée pour un mois à sa date d’expiration le 30 janvier 2024, et donc jusqu’au 29 février 2024 s’il manquait des documents nécessaires à la régularisation de l’acte, ou qu’elle ait expiré dès le 30 janvier 2024, il apparaît en tout cas qu’à aucune de ces deux dates, la société EFIMMO 1 ne justifie avoir produit un état hypothécaire datant de moins d’un mois. En effet, il est justifié par la société EFIMMO 1 soit d’états hypothécaires datant de plus d’un mois à la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente, ceci qu’elle ait expiré le 30 janvier 2024 ou le 29 février 2024, soit d’états hypothécaires produits après le 29 février 2024, date à laquelle la promesse unilatérale de vente avait en toutes hypothèses expiré.

Il s’ensuit que la condition suspensive relative à la fourniture par le promettant d’un état hypothécaire de moins d’un mois a donc défailli, peu important que le bénéficiaire ait ou non subi un grief.

L’indemnité d’immobilisation n’étant pas due au promettant en cas de défaillance d’une seule des trois conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente, les demandes de la société EFIMMO 1 en paiement de son solde et en libération de la somme séquestrée entre ses mains seront nécessairement rejetées, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les moyens des parties portant sur la réalisation ou la défaillance d’une autre condition suspensive.

En outre, il y a lieu d’ordonner à Maître [X] [K] de libérer entre les mains de la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022.

Sur la demande de la société EFIMMO 1 en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES

La société EFIMMO 1 demande de condamner la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à lui payer la somme de 80 000 euros de dommages et intérêts du fait de son comportement déloyal, outre la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’obtenir le placement des intérêts du prix de vente, faisant notamment valoir que l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente a été accompli, et que le bénéficiaire a décidé sans motif sérieux de ne pas réaliser la vente.

Par la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022 et ses avenants successifs, la société EFIMMO 1 a conféré à la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES la faculté d’acquérir son bien, cette dernière se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que d’une part le promettant n’avait aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente, et d’autre part le bénéficiaire ne commet pas une faute en ne levant pas l’option.

De manière surabondante, il résulte de ce qui précède qu’à la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente, l’une des conditions suspensives relative à la fourniture par le promettant d’un état hypothécaire de moins d’un mois avait défailli.

Par conséquent, toutes les demandes de la société EFIMMO 1 en paiement de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la société EFIMMO 1, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de la société EFIMMO 1 suivantes :

« CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (387.500 EUROS) à la société EFIMMO 1 correspondant au solde d’indemnité d’immobilisation due aux termes de la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022 ;

DIRE que la somme de TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (387.500 EUROS) actuellement séquestrée entre les mains du notaire Maître [K] au titre de l’indemnité d’immobilisation devra être libérée au profit de la société EFIMMO 1 ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de 80.000 € (QUATRE-VINGTS MILLE EUROS) à parfaire à la société EFIMMO 1 titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, au titre de sa mauvaise foi et de son comportement déloyal ;

CONDAMNER la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES à payer la somme de 60.000 € (SOIXANTE MILLE EUROS) à parfaire à la société EFIMMO 1 titre de dommages-intérêts du fait de la perte de chance » ;

Ordonne à Maître [X] [K] de libérer entre les mains de la société PATRIMOINE ET VALORISATION PROGRAMMES la somme de 387 500 euros séquestrée auprès de celui-ci au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 20 juillet 2022 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société EFIMMO 1 aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT